К 2026 году увеличится вероятность банкротства застройщиков. Но как считают специалисты, чьи мнения привела «Российская газета», для покупателей это не слишком опасно.

Изображение сгенерировано нейросетью stablediffusionweb.com

Если темп продаж останется таким же, как сегодня, то в 2025 году нет оснований для массовых банкротств, убежден президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Базовые условия, на которых банки заключали договоры с застройщиками в 2022-м, отметил он, предполагали обслуживание кредита в течение еще полутора лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Предпосылки для банкротств, по мнению руководителя Нацобъединения, появятся в 2026 году. Но банки будут до последнего поддерживать девелоперов, находить варианты достройки, рассрочки, увеличивать лимиты — только чтобы не появилось проблемных объектов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Есть ряд компаний, которые из-за непродуманной финансовой политики находятся в более уязвимом положении, и они могут дойти до банкротства уже в этом году, не исключил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

«Но ни к какой опасности с точки зрения достройки проектов это не приведет, потому что они будут переданы другим застройщикам», — подчеркнул представитель госкорпорации.

В целом, по его мнению, очищение отрасли от уязвимых и слабых игроков — это нормальный рыночный процесс, который пойдет на пользу всем.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

«Даже в случае, если застройщик не достроил объект и пропал, деньги покупателей будут использованы для поиска нового подрядчика», — согласен с коллегами руководитель TYMY.Realty Александр Перевозников.

В крайнем случае все вложенное со счета эскроу вернется покупателю, чтобы погасить ипотеку, если источником финансирования был кредит.

И все-таки эксперт советует обращать внимание на этап строительства. Скажем, покупка квартиры в проекте, который либо уже введен в эксплуатацию, либо близок к этому, фактически гарантирует то, что он будет завершен.

«Обычно к этому моменту проводится последний транш от банка, закуплена большая часть стройматериалов, а счета эскроу наполнены как минимум на две трети», — пояснил Александр Перевозников.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ранее аналитики отмечали, что при возврате средств покупатель, хотя и не потеряет их, но не сможет приобрести такую же квартиру в другом доме, поскольку в прошедшие годы жилье сильно подорожало.

Сегодня рост цен замедлился. Купить другую новостройку за «вернувшиеся» деньги, если прошла пара лет, вряд ли получится, но на квартиру подальше от центра или не в столице, а в каком-либо другом перспективном регионе, их должно хватить.

Фото: blog.jilfond.ru 

«Но все это — гипотетическая ситуация. За все время существования схемы с эскроу в России не было прецедентов возврата средств», — напомнил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский (на фото).

Сама система проектного финансирования была создана для того, чтобы обезопасить сделки и создать ситуацию, в которой все стороны заинтересованы в завершении строительства.

«И с этими задачами она успешно справилась», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: сбудутся ли в этом году апокалиптические прогнозы о перспективах рынка недвижимости

Эксперт: повтора ситуации 2014 года в строительстве жилья не будет

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: грозит ли банкротство московским девелоперам жилья

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение №41-КГ24-64-К4 от 18.02.2025, в котором указала, что арендатор вправе не платить арендную плату, если не может использовать участок по назначению из-за обстоятельств, находящихся вне его контроля.

Фото: земля.дом.рф

Согласно материалам дела, Комитет по управлению имуществом г. Батайска Ростовской области обратился с иском к Капикян Марине Мурадовне о расторжении договора аренды земельного участка (ЗУ) и взыскании задолженности по арендной плате.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.07.2023, оставленным без изменения в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.10.2023, иск был удовлетворен.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения. Определением судьи Верховного Суда РФ Марьина А. Н. от 09.01.2025 кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Как указано в судебных материалах, 26 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и Капикян М. М. был заключен договор аренды ЗУ из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования (ВРИ) ЗУ — «торговые павильоны и киоски». Срок действия договора был установлен до 20.11.2024.

Согласно акту приема-передачи от 26.07.2020, указанный ЗУ был передан в аренду Капикян М. М.

Последняя обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство в соответствии с ВРИ ЗУ, являющегося предметом договора аренды, но получила отказ, поскольку «на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство — вид разрешенного использования земельного участка "торговые павильоны и киоски" в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки — Ред.) отсутствует».

Из ответа администрации следовало, что для данной территории постановлением администрации утвержден проект планировки и межевания (ППМ) территории ЗУ и получение разрешения на строительство объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на этом участке, невозможно без внесения изменений в ППМ в части изменения ВРИ в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р2.

01.10.2020 Капикян М. М. обратилась с заявлением в администрацию г. Батайска с просьбой утвердить разработанный проект внесения изменений в ППМ территории ЗУ.

18.03.2022 в отношении ЗУ, расположенного по данному адресу, был установлен вид разрешенного использования «охота и рыбалка».

На момент рассмотрения дела на спорном участке находился объект незавершенного строительства (ОНС).

Согласно расчету задолженности, предоставленному суду, истец просил взыскать с Капикян М. М. арендную плату за период с 21.09.2020 по 21.12.2021 в сумме 629 016 руб. 98 коп. и пеню за период с 22.09.2020 по 19.03.2022 в сумме 40 544 руб. 29 коп. от суммы задолженности за спорный период.

Удовлетворяя иск, суд исходил из ненадлежащего исполнения Капикян М. М. своих обязательств по договору аренды, поскольку ответчиком не было представлено доказательств осуществления регулярных платежей по договору аренды и сведений о погашении задолженности на момент рассмотрения дела по существу. Проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его арифметически верным, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что решение суда, апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с нарушением закона.

Суд высшей инстанции указал, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, пояснили в ВС РФ.

Согласно гражданскому законодательству к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и защите публичного интереса, может изменить правовой режим ЗУ, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании гражданского законодательства обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду ЗУ. Передача по акту ответчику спорного ЗУ подтверждает лишь переход участка во владение арендатора, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд разъяснил законодательные нюансы при рассмотрении дел о деприватизации земель

Создан реестр недобросовестных покупателей и арендаторов земли

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика