Рынок жилой недвижимости столицы в начале 2025 года преподнес сюрприз. Из-за дорогой ипотеки все ожидали спада продаж, а вышло наоборот: квартиры в столице разлетаются как горячие пирожки, причем и на «вторичке», и в новостройках. В причинах такой аномалии разобрались «Новые Известия».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ипотека практически затихла. Исследования ДОМ.РФ показывают, что за январь банки выдали только 35 тыс. кредитов на жилье, что на 54% меньше, чем год назад.

Но данные столичного Росреестра поражают. В первый месяц 2025-го было зарегистрировано 6 028 ДДУ (+13,2%). На вторичном рынке рост продаж, по данным компании «Этажи», составил 25%. Чудеса, да и только, удивились «Новые Известия».

Фото из архива Н. Капустиной

Надежда КАПУСТИНА (на фото), д. э. н., профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ:

— Москва живет по собственным правилам, отличным от российских. Покупатели здесь — это, в основном, люди с высокой платежеспособностью, которым ипотека не очень-то и нужна. Они рассматривают приобретение столичной недвижимости как надежную инвестицию в условиях экономической̆ нестабильности.

Когда в регионах ждут не дождутся доступной ипотеки на квартиру за пару миллионов, в Москве скупают жилье и по 20 млн руб., и по 40 млн руб.

Тем не менее январский всплеск спроса в столице — скорее всего, краткосрочное явление, обусловленное сезонным фактором и желанием инвесторов успеть приобрести недвижимость до возможного роста цен.

Фото из архива Е. Юргеневой

Елена ЮРГЕНЕВА (на фото), руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties:

— Традиционно в начале года люди ищут возможность вложить деньги в надежный актив, а продавцы, устав от долгих продаж, охотнее готовы идти на уступки по цене. На «вторичке» реальная стоимость «квадрата» в Москве выходит на 19% меньше, чем просят в объявлениях, — 298,7 тыс. руб. против 355,5 тыс. руб. На «первичке» клиентам предлагают рассрочки, но важно понимать, что, в отличие от ипотеки, они даются не более чем на четыре года. То есть семейные доходы все равно должны быть достаточно большими.

При стоимости квартиры, например, 10 млн руб., покупатель должен будет:

• внести первоначальный платеж не менее 30%, то есть 3 млн руб.;

• ежегодно выплачивать по 1,75 млн руб., то есть по 145 834 руб. в месяц.

А еще стоит учитывать фактор Дональда Трампа и российско-американских переговоров. Мы видим тенденцию к улучшению внешнеполитической ситуации, и многие покупатели на этом фоне надеются, что кредиты скоро станут более доступны, а цены на недвижимость снизятся.

Однако ожидание клиентов не означает, что девелоперы пойдут на уступки, а ЦБ вдруг уронит ставки по ипотеке. Даже при самых благоприятных условиях ощутимые изменения на рынке недвижимости вряд ли наступят раньше 2026 года.

Фото из архива А. Полещук

Алеся ПОЛЕЩУК (на фото), глава компании MOST Development:

— На вторичном рынке Москвы много недвижимости, которую собственники переоценили, срок экспозиции у таких объектов увеличен, он может достигать полугода и более.

Постепенно владельцы жилья осознают, что если они хотят продать свою квартиру, то должны демпинговать.

Если говорить о «первичке» и рассрочках, то бесплатным ничего не бывает. Цена недвижимости в этом случае будет выше, причем порой существенно — до 10% от стоимости жилья.

Фото предоставлено компанией DomNova / Инвестиции и недвижимость

Вадим ЧЕРДАНЦЕВ (на фото), основатель компании DomNova | Инвестиции и недвижимость, эксперт по геоэкономике и развитию бизнеса:

— Сегодня рассрочки применяются в 30% — 40%, а по некоторым оценкам, в половине сделок на рынке новостроек Московского региона.

При этом очень высока вероятность того, что покупатели квартир с данной схемой не смогут выполнять свои обязательства и будут вынуждены расстаться с жильем.

В случае финансовых просчетов и наступления момента оплаты остатка (как правило, при вводе домов в эксплуатацию) на рынок может хлынуть поток квартир, проданных таким образом.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Выбор покупателей в 2025 году: рассрочка от застройщика либо депозит для первоначального взноса

Январские показатели спроса на жилье в Москве заметно выросли несмотря на проблемы ипотечного рынка

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

Застройщики раскрыли ЕРЗ.РФ нюансы рассрочки

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

Раньше все говорили о рисках «ипотечного пузыря», а сегодня пора бояться «пузыря рассрочки»

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Ипотека или рассрочка: мнения экспертов

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки 

Несмотря на некоторое сокращение объема предложения за I квартал 2025 года (-3,2%), девелоперы московских новостроек элитного и делюкс-классов чувствуют себя уверенно. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 2,33 млн руб. (+9,5% за квартал, +28,9% за год). Было реализовано 25,8 тыс. кв. м по ДДУ (-28,3% за квартал, +95,1% за год), подсчитали аналитики Метриум. 

Фото: lavrushinskiy.ru

Экспозиция новостроек высокобюджетного сегмента в I квартале 2025 года содержала 1,87 тыс. лотов (-3,2% за квартал, +32,1% за год) в 66 проектах. Из них 1,5 тыс. — это квартиры (-1,1% за квартал, +60,7% за год) и 0,36 тыс. — апартаменты (-10,9% за квартал, -24,4% за год).

Динамика объема предложения на рынке новостроек высокобюджетного сегмента
по кварталам, шт. 

Элитный класс

Источник: Метриум

В делюкс-классе объем предложения за три месяца вырос на 18,5%, до 0,7 тыс. Аналитики объяснили это выводом в продажу новых лотов в ЖК Nicole.

В классе «элит» отмечено сокращение показателя на 12,7%, до 1,17 тыс. лотов.

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В январе — марте текущего года стартовал только один новый проект делюкс-класса, где запроектировано всего 3 лота — ЖК Friday Villas от СЗ Хайтэк.

Максимальный объем предложения представлен в районе Якиманка (277 лотов, 56,1 тыс. кв. м). Здесь реализуются такие проекты как ЖК Дом Лаврушинский (на верхнем фото), ЖК CULT, ЖК Клубный дом DUO, Резиденция 1864.

Структура предложения высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности,
кол-во лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

В новостройках элит-класса за квартал сократилась доля предложения на котловане (-6 п. п., до 41,7%) и на этапе монтажа этажей (-1,7 п. п., до 29,8%). При этом увеличилась доли предложения в стадии отделки (+3,3 п. п., до 17%) и в сданных корпусах (+5 п. п., до 11,5%).

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В классе «делюкс» уменьшилось предложение в корпусах на этапе отделки (-21,6 п. п., до 18,6%) и монтажа этажей (-3,2 п. п., до 33,5%), но прибавилось в сданных корпусах (+17,1 п. п., 25,6%) и на котловане (+7,6 п. п., 22,2%).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

По типу отделки за квартал в делюкс-классе выросла доля white box (+12,3 п. п., 28,9%) за счет вывода новых лотов в открытую продажу в проекте Nicole. Сократилось предложение без отделки (-5,4 п. п., 48,9%) и с чистовым вариантом (-6,8 п. п., 22,2%).

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов, по подсчетам аналитиков, в I квартале 2025 года составила 2,33 млн руб. (+9,5% за квартал, +28,9% за год): в классе «элит» — 1,82 млн руб. (+2,8%, +41,2%), в классе «делюкс» — 3,03 млн руб. (+8,6%, 27,5%).

Средневзвешенная цена предложения высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты высокобюджетного сегмента в I квартале 2025 года находились в проекте RUNOVSKY 14 (34,4 кв. м, 23 млн руб.); ЖК CULT(27,9 кв. м, 27,3 млн руб.) и ЖК D'oro Mille (30,5 кв. м, 36,2 млн руб.).

Наиболее дорогостоящие лоты — пентхаусы в ЖК Обыденский №1 (433,1 кв. м, 3,7 млрд руб.), проекте Резиденция 1864 (1698,2 кв. м, 3,4 млрд руб.) и в ЖК Фрунзенская набережная (529 кв. м, 2,8 млрд руб.).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек высокобюджетного сегмента
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В сегменте высокобюджетных новостроек в январе — марте текущего года зарегистрировано 206 ДДУ (-29,9% за квартал, +116,8% за год) на покупку жилья общей площадью 25 812 кв. м (-28,3% за квартал, +95,1% за год).

Максимальное число сделок заключено в районе Дорогомилово (30,6%), где по площади заключенных ДДУ лидируют ЖК Бадаевский (4,5 тыс. кв. м) и ЖК Victory Park Residences (2,2 тыс. кв. м).

Распределение сделок по ДДУ на рынке новостроек высокобюджетного сегмента
по районам

Источник: Метриум

По словам директора по девелопменту Rariteco (девелопер Quartier d’Or, класс «делюкс») Екатерины Борисовой (на фото ниже), в минувшем квартале в тройку районов — лидеров по объему предложения элитных новостроек вошло Замоскворечье, уступив по числу экспонируемых лотов только Якиманке и Хамовникам.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Топ-менеджер отметила, что в районе по-прежнему немало перспективных площадок для застройки, в отличие от большинства районов ЦАО, что делает Замоскворечье особенно привлекательным как для девелоперов, так и для клиентов первичного рынка.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум Анна Раджабова (на фото) обратила внимание на элитные апартаменты, отвечающие всем основным критериям жилья. По ее мнению, отсутствие права на постоянную прописку в проекте с апартаментами для клиентов элитного рынка зачастую не принципиально.

Однако решение властей Москвы о фактическом запрете строительства новых апарт-комплексов во всех сегментах привело к падению их востребованности.

Фото: primepark.house

Что касается объема предложения на рынке высокобюджетной недвижимости, то, несмотря на запуск лишь одного небольшого проекта в отчетном периоде, показатель существенно превышает результаты прошлого года (1,87 тыс. лотов, -3,2% за квартал и +32,1% за год).

«Девелоперы активно готовят к выходу на рынок новые проекты, хотя зачастую откладывают этот процесс до снижения ключевой ставки ЦБ», — резюмировала Раджабова.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В Подмосковье подорожала элитная недвижимость

Больше всего цены на элитные столичные новостройки увеличились на Патриарших прудах

В феврале жилье в столице в среднем подорожало на 0,7%, а элитное — подешевело на 2%

Эксперты: реализация высокобюджетных новостроек Москвы в 2024 году выросла более чем на 38%

Эксперты: за год спрос на высокобюджетную недвижимость в Москве вырос на 20,7%

Нынешней зимой на рынке элитных новостроек Москвы было реализовано 350 квартир

Эксперты: в 2025 году ввод жилья классов «премиум» и «элит» может снизиться на 33%

Эксперты отметили резкое подорожание московских новостроек элит-класса в январе

Эксперты: в 2024 года продажи элитной недвижимости в столице вышли на новый рекорд — 285 млрд руб.

Эксперты: в классах «элит» и «делюкс» объем предложения вырос на 18,8% за квартал и 51,5% за год

Эксперты: самые дорогостоящие российские новостройки класса «делюкс» возводятся в Сочи