Объем предложения в строящемся жилье бизнес-класса столицы в III квартале вырос на 6,2%. Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов составила 472,7 тыс. руб. (+0,4% за квартал, +7,4% с начала года, +8% за год), подсчитали аналитики компании Метриум, подводя итоги III квартала.

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

В январе — сентябре 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в старых границах в реализации находилось 22,7 тыс. лотов (+6,2% за квартал, +11,2% за три квартала, +10,7% за год): 18,8 тыс. — квартиры и 3,9 тыс. — апартаменты.  

Динамика объема предложения на рынке новостроек бизнес-класса
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В III квартале 2024 года стартовало 5 проектов бизнес-класса с квартирами. Больше всего объем предложения увеличился в ВАО (740 лотов, +88% за квартал). На втором месте по росту объема предложения располагается ЮВАО (1,28 тыс. лотов, +32% за квартал).

Выросла доля предложения на этапе монтажа этажей (43%, +5,5 п. п. за квартал). Предложение сократилось в корпусах на этапах котлована (24,4%, -2,4 п. п.) и отделки (18,7%, -3,3 п. п.). В сданных корпусах доля предложения практически не изменилась (13,9%, +0,2 п. п. за месяц).

Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной
готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Говоря о показателе комнатности, аналитики отметили рост доли однокомнатных предложений (36,2%, +1,8 п. п. за квартал) и студий (15,7%, +0,5 п. п.).

На этом фоне произошло сокращение доли двухкомнатных (32,2%, -0,3 п. п.) и трехкомнатных (13,7%, -1,7 п. п.) лотов.

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса
по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

Выросла доля предложения с отделкой white box (28,1%, +3,6 п. п. за квартал), а без отделки — снизилась на 1,8 п. п., в количественном выражении изменения незначительны. 

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 года достигла 472,7 тыс. руб. за кв. м (+0,4% за квартал, +7,4% к началу года, +8% за год).

В квартирах этот показатель равен 486 тыс. руб. (-0,3% за квартал, +8,1% к началу года, +8% за год), в апартаментах — 390,5 тыс. руб. (+3,8% за квартал, +2,7% к началу года, +1% за год).

Средняя медианная цена 1 кв. м квартир и апартаментов за III квартал практически не изменилась и составила 459,5 тыс. руб. (-0,3% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

За счет скидок и снижения уровня спроса за квартал выросла доля предложения в диапазонах цен до 15 млн руб. (16%, +1 п. п. за квартал) и от 15 млн до 25 млн руб. (38%, +2 п. п. за квартал).

Распределение предложений на рынке новостроек бизнес-класса
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Самая большая доля предложения (24%) зафиксирована у жилья площадью от 30 кв. м до 50 кв. м в ценовом диапазоне от 15 млн руб. до 25 млн руб.

Соотношение предложений на рынке новостроек бизнес-класса в зависимости
от стоимости и площади

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты бизнес-класса в сентябре 2024 года находились в ЖК N’ice Loft (17,8 кв. м за 6,2 млн руб.), ЖК ФИЗТЕХСИТИ (23,99 кв. м за 6,4 млн руб.), ЖК Аквилон Signal (22,7 кв. м за 6,8 млн руб.).

Дешевые квартиры бизнес-класса — в ЖК Parkside (Парксайд) (21,5 кв. м за 7,4 млн руб.), ЖК STELLAR CITY (29,1 кв. м за 7,5 млн руб.) и ЖК Wave (19,9 кв. м за 8,6 млн руб.).

В июле — сентябре значительно снизилось число сделок по ДДУ (-20,8% за квартал, -33,7% за год) — до 6 тыс. Однако за сентябрь объем сделок увеличился до 2,2 тыс. в месяц (+33,5% к августу, но -37,5% относительно сентября 2023 года).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

Доля ипотечных сделок в данном сегменте рынка за III квартал упала на 18 п. п., составив 50% на фоне средней ставки 20,5% по рыночной ипотеке в III квартале и 22% (в конце сентября).

Основные итоги III квартала:

- сокращение уровня спроса на 20,8%, до 6 тыс. ДДУ (за год -33,7%);

- снижение объема предложения на 6,2%, до 22,7 тыс. лотов;

- рост объема сделок в сентябре на 33,5% по сравнению с августом.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил стабилизацию спроса на рынке новостроек бизнес-класса в сентябре после неуклонного спада в июле — августе 2024 года.

«Покупательская активность выросла по сравнению со второй половиной лета, хотя к году к году все же существенно просела, — пояснил эксперт и добавил: — Показатели сентября 2023 года остаются недосягаемыми, так как тогда сохранялась льготная ипотека и наблюдался ажиотаж на фоне постепенного повышения ключевой ставки».

Сырцов полагает, что выправить положение относительно июля — августа удалось за счет скидок и различных маркетинговых программ от застройщиков. Старт делового сезона и выход на рынок новых масштабных проектов бизнес-класса также повлияли на динамику сделок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: интерес к малогабаритным квартирам у жителей столицы не снижается

Эксперт: ожидать, что жилье начнет дешеветь, — бессмысленно

Эксперты: доля предложения в столичных небоскребах увеличилась на 10%

Эксперты определили заметное снижение темпов роста цен на новостройки

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: какие скидки нынешней осенью предлагают в новостройках Москвы

Эксперты рассмотрели цены и объем предложения в столичных новостройках в сентябре

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим сокращением предложения в новостройках

Эксперты: наметилась тенденция снижения цен на новостройки

Эксперты назвали районы Новой Москвы, где снизились цены на новостройки

Эксперты: средняя стоимость апартаментов в России в 2024 году составила 7,6 млн руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение №41-КГ24-64-К4 от 18.02.2025, в котором указала, что арендатор вправе не платить арендную плату, если не может использовать участок по назначению из-за обстоятельств, находящихся вне его контроля.

Фото: земля.дом.рф

Согласно материалам дела, Комитет по управлению имуществом г. Батайска Ростовской области обратился с иском к Капикян Марине Мурадовне о расторжении договора аренды земельного участка (ЗУ) и взыскании задолженности по арендной плате.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.07.2023, оставленным без изменения в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.10.2023, иск был удовлетворен.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения. Определением судьи Верховного Суда РФ Марьина А. Н. от 09.01.2025 кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Как указано в судебных материалах, 26 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и Капикян М. М. был заключен договор аренды ЗУ из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования (ВРИ) ЗУ — «торговые павильоны и киоски». Срок действия договора был установлен до 20.11.2024.

Согласно акту приема-передачи от 26.07.2020, указанный ЗУ был передан в аренду Капикян М. М.

Последняя обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство в соответствии с ВРИ ЗУ, являющегося предметом договора аренды, но получила отказ, поскольку «на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство — вид разрешенного использования земельного участка "торговые павильоны и киоски" в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки — Ред.) отсутствует».

Из ответа администрации следовало, что для данной территории постановлением администрации утвержден проект планировки и межевания (ППМ) территории ЗУ и получение разрешения на строительство объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на этом участке, невозможно без внесения изменений в ППМ в части изменения ВРИ в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р2.

01.10.2020 Капикян М. М. обратилась с заявлением в администрацию г. Батайска с просьбой утвердить разработанный проект внесения изменений в ППМ территории ЗУ.

18.03.2022 в отношении ЗУ, расположенного по данному адресу, был установлен вид разрешенного использования «охота и рыбалка».

На момент рассмотрения дела на спорном участке находился объект незавершенного строительства (ОНС).

Согласно расчету задолженности, предоставленному суду, истец просил взыскать с Капикян М. М. арендную плату за период с 21.09.2020 по 21.12.2021 в сумме 629 016 руб. 98 коп. и пеню за период с 22.09.2020 по 19.03.2022 в сумме 40 544 руб. 29 коп. от суммы задолженности за спорный период.

Удовлетворяя иск, суд исходил из ненадлежащего исполнения Капикян М. М. своих обязательств по договору аренды, поскольку ответчиком не было представлено доказательств осуществления регулярных платежей по договору аренды и сведений о погашении задолженности на момент рассмотрения дела по существу. Проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его арифметически верным, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что решение суда, апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с нарушением закона.

Суд высшей инстанции указал, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, пояснили в ВС РФ.

Согласно гражданскому законодательству к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и защите публичного интереса, может изменить правовой режим ЗУ, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании гражданского законодательства обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду ЗУ. Передача по акту ответчику спорного ЗУ подтверждает лишь переход участка во владение арендатора, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд разъяснил законодательные нюансы при рассмотрении дел о деприватизации земель

Создан реестр недобросовестных покупателей и арендаторов земли

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика