Продажи новостроек по ДДУ по итогам ноября стабилизировались на уровне 2 млн кв. м в месяц, несмотря на сокращение числа ипотечных сделок. 2025-й станет годом медленного восстановления рынка. Такой прогноз дали аналитики, принявшие участие в передаче ЕРЗ-тренды «Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России».

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что сохранение высокой ключевой ставки ЦБ в 2025 году продолжит сдерживать спрос на первичном рынке, а его ощутимое оживление возможно только ближе к 2026 году.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Екатерина ВЛАСОВА (на фото), заместитель руководителя Аналитического центра АО «ДОМ.РФ»:

— В ноябре 2024 года продажи на первичном рынке остались на уровне 2 млн кв. м — эта цифра стабильна последние 5 месяцев, начиная с июля.

Если сравнивать с высокой базой 2023 года, то в ноябре текущего года мы фиксируем падение продаж на первичном рынке примерно вдвое. Если же сопоставлять показатели с первым полугодием текущего года, когда ставки уже были достаточно высокие, но при этом действовали все льготные программы, то падение умеренное — порядка 20%.

Источник: АО «ДОМ.РФ»

— Сейчас соотношение ипотечных и неипотечных продаж меняется. В ноябре 2024 года ипотека снизилась с 95 тыс. до 71 тыс. кредитов. По предварительным оценкам, основная часть падения пришлась на вторичный рынок. Динамика выдачи по льготным программам относительно стабильна, а вот рыночные выдачи уже начали ощущать на себе эффект роста ставок.

Согласно последнему прогнозу ЦБ, ключевая ставка в следующем году ожидается на уровне 17% — 20%, что означает сохранение ставок по ипотеке на запретительном уровне. При этом высокие ставки по депозитам будут стимулировать покупателей накапливать средства на первоначальный взнос. Поэтому мы ожидаем оживление продаж на первичном рынке ближе к концу следующего года, но более вероятно — в 2026 году, когда начнется снижение ставок.

Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro

Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ (на фото), директор bnMAP.pro:

— За счет значительных маркетинговых усилий, включая скидки до 40% и программы субсидирования, мы вышли на плато по объемам сделок. При этом в Московском регионе более сложная ситуация наблюдается в Подмосковье, где отмечаются низкие продажи, особенно в метрах. Старая Москва показывает наибольшую стабильность — с июля 2024 года основной объем продаж здесь формируется за счет бизнес-, премиум- и элитного классов.

Эти сегменты менее зависимы от ипотеки, большинство сделок проходит с использованием рассрочек и стопроцентной оплаты.

Фото: sovetnikov.ru

Артем СОВЕТНИКОВ (на фото), директор «Пульс продаж новостроек»:

— Ожидаемого кризиса спроса после отмены льготных программ не произошло, продажи сохраняются на приемлемых уровнях, сопоставимых с предыдущими годами. Тем не менее для девелоперов ситуация остается сложной: количество покупателей уменьшилось, усилилась конкуренция, выросли расходы на рекламу и строительство из-за курса валют и ставки Банка России.

Если анализировать продажи в Москве и Новой Москве, то мы видим, что рост после локального минимума в августе произошел в основном за счет проектов ГК ПИК: один девелопер фактически концентрирует на себе оставшийся спрос.

Фото: ГК Glorax

Татьяна ХАЛИЛОВА (на фото), директор департамента продаж ГК Glorax:

— В регионах присутствия ГК Glorax продажи в среднем снизились на 40% при сравнении октября 2023 года с октябрем 2024-го, при этом средняя стоимость квадратного метра продолжает расти.

Посылы в Telegram-каналах о том, что стоимость объектов недвижимости будет падать, на практике не подтверждаются. В экспозиции, возможно, есть некое снижение, но в реальных продажах — нет.

Фото из архива К. Чернецкой

Ксения ЧЕРНЕЦКАЯ (на фото), руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.рф»:

— В 2025 году мы придем в период крайне медленного, осторожного восстановления рынка.

Сейчас ситуация во многом будет зависеть от следующих факторов: от ключевой ставки ЦБ, от того, насколько системно и качественно лимитами по финансированию льготной ипотеки будут обеспечены регионы, и, конечно, от общеэкономической ситуации в стране и волатильности курса рубля.

Источник: ЕРЗ.РФ

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ провел опрос среди зрителей вебинара о прогнозах среднемесячных продаж новостроек в 2025 году по сравнению со вторым полугодием 2024 года. 

Наиболее пессимистичный прогноз о падении продаж на уровень более 10% поддержали 40% респондентов. Падение до 10% предсказывают 26% опрошенных. Сохранение текущего уровня продаж ожидают 16% участников опроса. Рост в пределах 10% прогнозируют 10%. Увеличение продаж более чем на 10% предвидят 8% респондентов.

Напомним, что программа «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит на площадке ЕРЗ.РФ еженедельно по четвергам. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают на нем актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации:

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)

4 марта 2025 года Верховный Суд РФ вынес определение №127-КГ24-25-К4 по делу, в котором рассматривался спор о взыскании с застройщика разницы стоимости между общей площадью переданного объекта долевого строительства и проектной общей площадью данного объекта.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Согласно материалам дела, 25.05.2021 между дольщиком Орловой М. С. (истец) и застройщиком в лице ООО СЗ «Квартал 5.6» (ответчик) был заключен договор долевого участия в строительстве (ДДУ) квартиры.

Цена ДДУ была определена как произведение проектной общей приведенной площади (ПОПП) на стоимость 1 кв. м в размере 77 527,69 руб. и составляла 4 409 000 руб. Согласно договору, ПОПП квартиры составляет 56,87 кв. м и подлежит уточнению после завершения строительства.

21.12.2022 сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства (ОДС), в соответствии с которым застройщик передал, а истец приняла объект, общая площадь которого составила 55,2 кв. м, что на 1,67 кв. м меньше, чем указано в ДДУ. В соответствии с договором застройщик обязан был выплатить стоимость разницы площадей в течение 10 рабочих дней.

10.04.2023 истцом подано заявление о перерасчете стоимости разницы площадей и возврате разницы. 17.07.2023 ответчику направлена претензия с требованием выплатить стоимость разницы площадей, а также уплатить неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами, однако ответа на претензию не последовало.

После чего Орлова М. С. обратилась в суд. После принятия судом искового заявления к производству ответчиком уплачена стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью квартиры и общей фактической площадью в размере 129 471,24 руб.

С учетом уточнения требований Орлова М. С. просила взыскать с ООО СЗ «Квартал 5.6» неустойку в размере 804 016,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 452,58 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы.

Решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым исковые требования были удовлетворены, а позже они оставлены в силе Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым и Четвертым кассационным судом общей юрисдикции.

Рассмотрев кассационную жалобу застройщика, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла основания для ее удовлетворения.

Суд высшей инстанции указал, что условиями договора допускалось изменение общей площади ОДС в любую сторону не более чем на 5%. Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства/создания объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение ПОПП ОДС и стоимости 1 кв. м общей приведенной площади объекта.

Цена договора подлежит изменению, в том числе в случае изменения общей приведенной площади ОДС по отношению к ПОПП ОДС более чем на 1 кв. м. При изменении общей приведенной площади ОДС по отношению к ПОПП более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за 1 кв. м.

ВС РФ указал, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ). Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади в ряде случаев.

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, отметили в Верховном Суде РФ.

Согласно условиям ДДУ, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с его условиями, подчеркнул суд высшей инстанции.

Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу 214-ФЗ, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.

Кроме того, ВС РФ указал на нарушение норм гражданского процесса при рассмотрении дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ посчитала, что нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Суд разъяснил, когда мораторий на начисление неустоек не поможет застройщику

На РСН–2025 обсудили перспективы стройотрасли и проблему «потребительского экстремизма»

Эксперты: мораторий на неустойки не даст застройщикам разориться

Застройщики страны получили новогодний подарок

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Правительство продлило мораторий на проведение проверок юрлиц на 2024 год

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов 

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке