На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ…». Как было обещано, портал ЕРЗ анализирует этот документ, вступающий в силу 1 мая 2019 года.

 

Фото: www.postupi.online

 

Напомним, что 25 декабря 2018 года вступили в силу поправки 214-ФЗ определяющие, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности.

Критериями высокой степени готовности установлены следующие показатели:

• степень готовности объекта;
• количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Конкретные показатели указанных критериев должно было установить Правительство РФ отдельным Постановлением. Неудивительно, что выхода этого документа так ждало большинство российских застройщиков.

Данным актом Правительства РФ утверждены:

1) Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ;

2) Методика определения соответствия МКД установленным критериям;

3) Перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия МКД критериям, устанавливающим степень его готовности.

 

 

I. Критерии

Для реализации проектов строительства по старым правилам застройщик должен подтвердить количество заключенных ДДУ в размере не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест от всех объектов долевого участия, указанных в проектной декларации, и степень готовности проекта в размере 30%. Данные критерии должны быть выполнены в совокупности.

При этом документом предусмотрены и понижающие коэффициенты определения допустимой степени готовности отдельных проектов, в зависимости от масштабности проекта или системной значимости застройщика.

Не менее 15% готовности устанавливается, если реализация проекта осуществляется в рамках:

1) РЗТ, КОТ, КРТ;

2) иных договоров, заключенных с органом власти, с обязательством застройщика по передаче социальных объектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья;

3) ГПЗУ или ДПТ, которыми предусмотрено строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

Не менее 6% готовности, если реализация проекта осуществляется:

1) Системообразующим застройщиком; дочерним обществом системообразующей организации; застройщиком, подконтрольным системообразующей организации.

При условии, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств в строительство объектов на территории не менее чем в 4-х регионах с совокупным строительным объемом не менее 4 млн кв. м. Соответствие таких застройщиков установленным требованиям определяется межведомственной комиссией.

2) Застройщиком, завершающим строительство объекта за застройщика-банкрота.

3) На земельном участке в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов.

 

Фото: www.buh-spravka.ru

II. Методика

Методика устанавливает порядок расчета степени готовности проекта и определения количества заключенных ДДУ. В документе приведен ряд формул расчета степени готовности.

В расчет включаются такие показатели, как:

Размер фактически понесенных затрат — фактически понесенные застройщиком расходы, связанные со строительством объектов недвижимости. Такие расходы подтверждаются данными бухгалтерского учета застройщика; а также договорами и актами сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг; актами приема-передачи товара, товарно-транспортными накладными, счетами, счетами-фактурами; иными документами, подтверждающими исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Планируемая стоимость строительства — стоимость, указанная в проектной декларации.

Готовность конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство. Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется перечень данных элементов (приведен в постановлении).

По общему правилу расчет степени готовности конструктивных элементов осуществляется кадастровым инженером. На региональном уровне может быть принят акт, устанавливающий дополнительные требования подтверждения расчета (если такой расчет готовит застройщик) органом стройнадзора. Если региональный акт будет принят позже 30 дней со дня вступления в силу вышеуказанного Постановления Правительства РФ №480, то расчет указанной степени готовится по выбору застройщика кадастровым инженером или самим застройщиком.

Оценка количества ДДУ будет осуществляться контролирующим органом на основании данных Росреестра с сопоставлением данных, указанных в проектной декларации.

Для подтверждения соответствия установленным критериям застройщик должен направить заявление в контролирующий орган с указанием расчета степени готовности и приложением документов, подтверждающих такой расчет. Направить заявление и документы можно будет в бумажной или в электронной форме через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС.

Подготовка заключения осуществляется в течение 15 рабочих дней. Указанным актом Правительства РФ контролирующему органу представлено право запрашивать у застройщика дополнительные документы, в этом случае срок подготовки заключения может быть еще продлен на срок до 5 рабочих дней.

 

 Фото: www.dpo-ilm.ru

 

 

 

Другие публикации по теме:

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Владимир Путин: Критерии достройки по старым правилам и стандарты проектного финансирования должны быть готовы к 15 апреля

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на следующей неделе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

27 июня Совет Федерации одобрил законопроект, которым уточнил порядок передачи объектов застройщика-банкрота новому застройщику

В соответствии с законодательством, в случае банкротства застройщика завершение строительства объектов незавершенного строительства может осуществляться с использованием средств Фонда защиты прав дольщиков.

С 1 июля имущество Фонда может формироваться не только за счет средств компенсационного фонда, средств, вложенных в инвестирование и доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, но и за счет имущественного вноса Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Средства федерального и регионального бюджета могут быть использованы на завершение строительства многоквартирных домов, а также строительства инженерно-технической инфраструктуры и социальных объектов. Использование средств Фонда, сформированных за счет имущественного взноса Российской Федерации и субъектов Российской Федерации возможно только после принятия Правительством Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов.

Фонд имеет право выделить средства на финансирование мероприятий по завершению строительства новому застройщику путем проведения конкурсного отбора. Условием допуска к участию в конкурсном отборе является финансовое положение нового застройщика. Новый застройщик, который пройдет конкурсный отбор, должен направить заявление о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительством объекта и земельного участка в:

- Арбитражный суд;

- Конкурсному управляющему;

- Минстрой России.

По результатам рассмотрения заявления о намерении:

- Минстрой России готовит заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика новому инвестору;

- Конкурсный управляющий делает расчет суммы необходимой для погашения задолженности.

Оба этих документа направляются в Арбитражный суд и являются основанием для вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота или об отказе в таком удовлетворении. В случае вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота конкурсный управляющий инициирует процедуру передачи имущества и обязательств застройщика инвестору, подав об этом ходатайство в Арбитражный суд. По итогам рассмотрения ходатайства Арбитражный суд выносит соответствующее определение.

После вступления в силу определения Арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика Фонд выделяет средства новому застройщику на достройку объектов.