Пять плюсов для клиента по версии SmartDeal.

   

  

Электронная регистрация сделок в тренде? Да нет — это давно уже мейнстрим! Такой вывод можно сделать хотя бы из последних данных Росреестра, которые на недавней конференции «Ипотечное кредитование в России» огласил начальник Управления стратегического развития и цифровой трансформации этого ведомства Сергей Белокопытов: более 80% ипотечных сделок проходит в электронной форме.

Форс-мажорные обстоятельства тоже подталкивают всех игроков рынка к тому, чтобы делать выбор в пользу электронных сделок. Начиная с больших и маленьких локдаунов, которые когда-то почти парализовали работу МФЦ, и заканчивая событиями последнего месяца, когда оформлять ту же ипотеку тем, кто собирался приобрести жилье, надо было очень быстро.

Но все-таки главный фактор, влияющий на распространение «цифры» в сфере оформления недвижимости, — развитие технологий, новые решения и функции платформ, которые делают сделку все быстрее, проще и удобнее.

Что появилось в этой области за последний год? Разбираем вместе с экспертами SmartDeal — платформы электронного взаимодействия с Росреестром. На долю SmartDeal сегодня приходится более трети всех электронных сделок на столичном рынке, сервис используют ведущие ипотечные банки и более 70 топовых застройщиков.

 

1. Сроки резко сократились

Тот случай, когда государство не плетется в хвосте у игроков рынка, а даже в какой-то степени задает темпы изменений. Проект Росреестра «Электронная регистрация за 24 часа» стал тем драйвером, который полностью изменил представления о сроках сделки с недвижимостью. SmartDeal участвует в пилоте проекта. 

Известно, что «бумажная» регистрация сделки с ипотекой могла достигать 8—10 дней, а такие платформы, как SmartDeal, ускорили этот процесс до 2—3 дней. При этом сам технологический процесс оформления сделки на платформе, ускоренный целым рядом автоматических сервисов (от автоисправления ошибок до оплаты госпошлины), занимает меньше часа.

Идея Росреестра уложить весь цикл в 24 часа, поддержанная и подхваченная SmartDeal, прозвучала в середине 2021 года, и тогда казалась утопией. В «пилот» вошли 17,5 регионов: условное «с половиной» — потому, что в Москве так начали проводить лишь часть сделок, а в целом участие зависело от технологической готовности территориальных управлений ведомства.

Уже к октябрю удалось подключить все регионы, и вот итоги, озвученные в конце марта: 73% сделок с ипотекой уже регистрируются меньше чем за 24 часа. В ТОП-3 регионов по скорости вошли Северная Осетия (8 часов), Орловская область и Ставропольский край (по 9 часов). 

 

 

2. Теперь из любой точки мира

Полностью дистанционная сделка вошла в моду в 2020 году, когда локдауны заставили людей покупать недвижимость, не выходя из дома. До этого считалось нормой раз-другой съездить сначала на объект, потом в офис застройщика, в МФЦ, в банк… Попробовав альтернативу, клиенты начали больше ценить свое время. К тому же все больше сделок совершается между регионами, и если, допустим, житель Дальнего Востока покупает квартиру в Москве, лишние перелеты становятся досадной помехой. 

При этом «полностью дистанционная сделка» долго оставалась красивым фасадом. На самом деле не все процедуры легко переводились в онлайн. В конце концов, оставалось два барьера: согласно законодательству, усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) можно было выпустить только в присутствии гражданина, как и открыть банковский счет для ипотечной сделки. Платформы решали эти проблемы с помощью курьеров. Но курьерский вариант не идеален: если человек находится, например, за границей или на отдыхе в глубинке, курьера к нему так просто не отправишь.

В 2022 году SmartDeal решил эту проблему с помощью новой NFC-технологии, внедренной совместно с «Инфотекс интернет траст». Теперь электронные подписи для сделки выпускаются без участия курьера. Новая схема выдачи сертификатов УКЭП позволяет дистанционно идентифицировать личность клиентов, у которых есть действующий загранпаспорт нового образца и смартфон с поддержкой технологии NFC.

Нужна работающая российская сим-карта, но при этом необязательно находиться в России. Владелец паспорта скачивает на смартфон мобильное приложение IDPoint, прикладывает паспорт к смартфону, проходит дополнительную проверку, и в течение 10—15 минут удостоверяющий центр подтверждает его личность дистанционно. На смартфон передается сертификат электронной подписи. После этого можно сразу подписывать документы для сделки.

Процедуру отличает быстрота, удобство для всех сторон сделки, снижение издержек для ее организаторов, экономия времени для клиента, а также более высокий уровень безопасности. Многофакторная аутентификация позволяет исключить угрозу, например, использования чужого загранпаспорта.

  

 

3. Вторичка тоже ускорилась

Технологии на рынке вторичного жилья долгое время отставали от первички. В общем-то, это отставание сохраняется и сейчас, но удалось преодолеть главную проблему — недостаточную скорость сделки. Пока платформы совершенствовали сервисы для продажи новостроек, во вторичном секторе оставался целый ряд барьеров. Застройщик и банк, даже если не находятся на топовых позициях, в состоянии приобрести и адаптировать передовые технологии. Но на вторичном рынке это было под силу только крупным агентствам недвижимости — рядовой риэлтор не мог стать пользователем платформы.

Ситуация изменилась осенью 2021 года с выходом на рынок нового сервиса Циан.Сделка, созданного на основе платформы SmartDeal. Сервис позволяет любому риэлтору заводить сделки и проводить электронную регистрацию у себя в офисе, не посещая офисов банков и МФЦ. Так небольшие агентства и частные риэлторы получили доступ к технологиям, ранее доступным только крупным агентствам.

Чтобы воспользоваться сервисом, риэлтор подает заявку через лендинг на проведение сделки онлайн. После этого с ним связывается персональный менеджер. Сервис обеспечивает проверку документов, выпуск электронной подписи, оплату госпошлины и передачу документов в Росреестр. 

 

 

4. Военная ипотека стала цифровой

В это трудно поверить, но до сентября 2021 года в программах военной ипотеки в России не применялись технологии онлайн-сделок. Хотя именно этот сегмент остро в них нуждался. Для гражданского человека поехать (или не поехать) в другой город, чтобы подписать все документы о сделке — в конце концов, не самый принципиальный вопрос. Тем более что квартиры покупают не каждый день, да и чаще всего сделка совершается с объектом недвижимости в своем городе. 

Для военных — все иначе. Во-первых, сделки здесь, как правило, разнесены по регионам: далеко не всегда военнослужащий покупает квартиру там же, где проходит службу. Чаще предпочитает или малую родину, или крупные города. Во-вторых, каждый выход за пределы воинской части превращается в сложную процедуру: в банк или МФЦ не наездишься.

Первую в России сделку по электронной военной ипотеке провели на платформе SmartDeal. Она состоялась 27 августа 2021 года сразу после подписания соглашения между ПСБ и ФГКУ «Росвоенипотека». Клиент — военнослужащий по имени Андрей (другие подробности о нем не сообщила даже главная армейская газета «Красная звезда») — дистанционно взял ипотечный кредит у ПСБ и купил новостройку у ГК А101 в ЖК «Скандинавия» в Новой Москве.

А через полтора месяца СМИ сообщили о первой электронной ипотечной сделке на Северо-Западе: офицер, проходивший службу в Петрозаводске, дистанционно купил квартиру в Ленинградской области у питерского застройщика ГК КВС. Сделка также состоялась с использованием ипотечного кредита от ПСБ, а главное — с помощью платформы SmartDeal.

   

  

5. Больше нет хлопот из-за закладной

Большинство получателей ипотечных кредитов не очень твердо помнят и знают, что вообще такое закладная. Действительно, это не главный элемент сделки. Но мелкие неприятности — это тоже неприятности. Для покупателя это необходимость оформлять ипотечную закладную и везти ее в офис банка, выдавшего кредит. Дальше о ней можно забыть, но если происходит рефинансирование ипотеки, продажа квартиры или любые другие действия, даже спустя несколько лет, о закладной придется вспомнить и «выбивать» ее из банка. А там — пока найдут, пока доставят… Иногда этот процесс занимает недели и даже месяцы.

В России все больше банков переходят на электронные закладные. Процесс их массового использования начали госбанки, но в 2021 году цифровые закладные стали массово применять в частном секторе. Во многом это обеспечил SmartDeal — компания была пионером применения электронных закладных в 2018 году. Летом 2021 года первую крупную партию (10 тыс. закладных) выпустил Тинькофф, затем осенью Совкомбанк за короткий срок (первый месяц партнерства) оформил первую тысячу закладных.

Наконец, в конце 2021 год SmartDeal представил первый в России сервис внесения изменения в закладные. Это еще больше упростило работу банков, и теперь эти цифровые документы применяются максимально широко, избавляя клиентов от рутинных процедур с оформлением бумаг.

   

  

Узнать больше о SmartDeal: https://smartdeal.pro/ 

Подписывайтесь на канал SmartDeal, чтобы быть в курсе событий рынка недвижимости, трендов в мире Proptech, прогнозов и комментариев экспертов: https://t.me/smartdealofficial

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: по сравнению с прошлым годом количество поступивших в январе-мае заявлений в электронном виде выросло в Москве на 34%

Технология онлайн-подписей от SmartDeal позволила провести межконтинентальную сделку

Росреестр: при электронной регистрации ипотеки и других сделок с недвижимостью договоры будут заключаться в XML-формате

В январе в Москве количество принятых Росреестром онлайн-заявлений выросло на 48%

Росреестр: в России зарегистрирована первая электронная сделка, нотариально заверенная в онлайн-режиме

Выписки из ЕГРН в режиме онлайн можно будет получать с помощью портала госуслуг

Росреестр: за год число электронных регистраций прав на недвижимость в Москве выросло на 76%

«ЕРЗ о главном»: Девелоперы поддерживают переход на работу с Росреестром в электронном виде

Купить жилье от А101 теперь можно с помощью онлайн-сервиса экосистемы «Метр квадратный» 

На днях председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». «Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки», — напомнил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик и добавил: — Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов». Эта тема обсуждалась и на недавнем заседании Комиссии РСПП по жилищной политике. Сегодня на портале ЕРЗ.РФ свое мнение по этому поводу высказывает представитель сибирских застройщиков — исполнительный директор Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Вячеслав ШИРШОВ. 

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

— Чуть меньше года назад, в январе 2024-го, рынок строительства жилья вздрогнул. Банки объявили о введении комиссии с застройщиков за выдачу ипотеки по льготным федеральным программам. Честная схема по отъему денег у застройщиков выглядела так: за каждый выданный заемщику льготный кредит застройщик должен был одним платежом заплатить банку 7,5% от суммы выданного кредита. Абсурдность ситуации находилась за гранью понимания: чтобы обеспечить обещанный государством низкий процент по ипотеке, банки ничего лучшего не придумали, кроме как отобрать деньги у застройщиков.

Необходимо пояснить, что сама схема реализации льготных ипотечных программ подразумевает только двух участников: государство и банк. Схема реализуется в интересах граждан. Это четко прописано в законодательных актах. Государство разработало программу и компенсирует ставку банкам. Точка. Если банк недоволен компенсацией, он должен решать этот вопрос с государством, которое эту программу реализует. На каком основании банки запустили руки в карман застройщиков, было совершенно непонятно. Так или иначе, в дело активно вмешались Банк России и Федеральная антимонопольная служба, и уже к весне 2024 года банки поборы отменили.

Но прошло полгода, и в октябре 2024 года случился рецидив. Только теперь банки мелочиться не стали и просят с застройщиков сразу 15% от суммы выдаваемого льготного кредита. Если взять средние показатели по выдаваемой ипотеке, то за каждого заемщика по льготной программе застройщик должен заплатить банку около миллиона рублей. Такая вот незамысловатая реинкарнация рэкета 1990-х. 

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

ЦБ вновь начал суетиться, но на этот раз банки обратили его суету в свою пользу: они добились от регулятора снятия ограничений по ПСК (предельной стоимости кредита), взамен не отказавшись от взимания комиссии, но сделав ее формально необязательной. Банки предложили застройщику в качестве альтернативы еще пару вариантов честного отъема денег.

В результате комиссия лишь перешла из разряда обязательной в разряд единственно возможной, потому что альтернатива ей — поистине иезуитская: либо отказ застройщику в учете на счетах эскроу кредитов без субсидий для расчета ставки по проектному финансированию, либо первоначальный взнос от клиента в размере не менее 50%. Ситуация настолько некрасивая, что при желании в ней можно усмотреть практически все признаки вымогательства (есть такая статья в УК РФ). Здесь вновь требуется пояснение.

Вымогательство — это получение имущественной выгоды посредством принуждения. А в данном случае принуждение заключается в том, что банк ставит застройщика перед фактом: либо выплачиваешь субсидию, либо идешь по миру. И последний вариант случится от того простого факта, что если клиенты застройщика не могут получить ипотеку, то перестанут наполняться счета эскроу, а значит, вырастет стоимость кредитования застройщика по проектному финансированию (ПФ).

Сейчас своих денег у застройщиков практически нет — стройка идет в основном за счет средств банков, потому что у застройщиков отобрали право брать деньги у дольщиков, заменив их проектным банковским финансированием. Это финансирование осуществляется по коммерческим кредитным ставкам, они называются базовыми. Базовую ставку можно уменьшить, если продажи квартир идут хорошо и счета эскроу, на которые поступают деньги дольщиков, наполняются. Но если клиенты не смогут получить ипотеку или сданные ими на счета эскроу деньги вдруг перестают учитываться при расчете ставки по ПФ, то оно становится неподъемным для строителя.

Поэтому неучет в эскроу или первоначальный взнос 50% — это катастрофа, а не сколь-нибудь приемлемая альтернатива. И цель здесь — принудить застройщика отдать комиссию. 

 

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Следует также пояснить, почему банки хотят именно 15% от суммы выданного кредита. Они посчитали, что в среднем ипотеку люди погашают за 15 лет, а недополученные субсидии от государства составляют 1% годовых. Банкиры не моргнув глазом рассказывают эту историю, несмотря на то что сочинить ее можно только для случаев, когда вникать в расчеты никто не будет. Получается, что банк из последних сил ради одного единственного процента работал по льготной ипотеке. И теперь в силу неких причин, когда этого процента не стало, банк решил, что пришло время выкрутить руки застройщикам.

Ситуация некрасива вдвойне от того, что нынешние ставки по депозитам перевалили за 20%. А возникают эти ставки из той прибыли, что генерируют банки, которые, очевидно, зарабатывают на депозитах гораздо больше этих 20%. Вопрос: если банк направит полученную субсидию от застройщика в оборот, сколько он на этом еще заработает? Банк «заработает» субсидию от застройщика, он заработает процент на субсидии, на ипотеке, которую будет выплачивать клиент, на счетах эскроу, на субсидии от государства, на ПФ, на поборах с клиента при оформлении ипотеки, на страховке за ипотеку. Банк зарабатывает на стройке 8 раз!!!

Такие аппетиты банков, естественно, привели к росту цен на недвижимость, выросли суммы и сроки кредитов (что в свою очередь увеличивает прибыли банков), вся строительная отрасль теперь шагу ступить не может без банков. И при этом банки ничтоже сумняшеся борются за якобы недополученный 1%! За этот процент они готовы растоптать любого и забыть все свои посулы про партнерство, свои сладкие речи про выгоды ПФ, не говоря уже о людях, ради блага и безопасности которых вся эта история с проектным финансированием затевалась.

Неприглядность ситуации заключается еще и в том, что банки фактически открыто саботируют выполнение государственной программы по обеспечению жильем семей с детьми. Дело именно так и обстоит. Банки прямо и открыто заявляют: если застройщик не даст нам денег, программа выполняться не будет. И что здесь вызывает самое большое недоумение? То, что главными зачинщиками всей это вакханалии с субсидиями являются ведущие банки, главным собственником которых выступает государство. Поэтому хочется задать вопрос: а кто в доме хозяин?

 

Вячеслав Ширшов. Фото предоставлено Союзом строителей «Региональное
объединение работодателей Алтайского края»

 

Ситуация с поборами застройщиков накладывается на другие негативные тенденции на рынке строительства жилья. Во-первых, падение выдачи ипотеки. Согласно статистике ЦБ РФ, в сентябре 2024 года к сентябрю прошлого года количество выданных ипотечных кредитов в Алтайском крае уменьшилось на 58%, в Новосибирской области — на 66%. Стоит ли говорить, что количество выданных ипотек — это фактически количество сделок с недвижимостью? Уже только поэтому строительная отрасль испытывает шок. И шок этот обещает быть затяжным, поскольку, по прогнозам самого ЦБ, цикл высоких ставок продлится не менее двух лет.

При таком скудном ипотечном ручейке в зоне риска оказываются проекты на начальных стадиях строительства. Многие застройщики не потянут проектное финансирование по ставкам, близким к коммерческим, и, следовательно, массовое появление обманутых дольщиков — это лишь вопрос времени.

Другой вопрос, которым задаются сегодня все застройщики: начинать ли строительство вообще? Например, в Барнауле в 2023 году было начато строительство 50 многоквартирных домов, а в текущем году — только 28! Падение на 40% — это даже не обвал рынка (на финансовых рынках обвалом принято считать падение на более чем 20%), это крах. Между тем еще в первой половине 2024 года ситуация не представлялась строителям критичной: льготные ипотечные программы работали, а ключевая ставка ЦБ, хоть и была повышена до 16%, но до июля оставалась неизменной.

Ситуацию усугубляет то, что инфляция никуда не делась. Растут цены на стройматериалы и услуги, а закладывать это повышение некуда — все «съедают» банки. Платить субсидию банкам с прибыли — это значит отдать им последние собственные оборотные средства и окончательно впасть в зависимость от банков.

В этой ситуации поневоле вспоминаешь философские постулаты, гласящие, что все в мире развивается по спирали. И как же тут не разглядеть на горизонте самое настоящее рабство?

Не нравилась вам «долёвка»? В своем классическом виде она пережила не один кризис, а как пережить кризис в душных объятиях «надежных» партнеров-рецидивистов — узнаем уже довольно скоро.

   

  

   

   

  

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Герман Греф: комиссии для застройщиков — это временная мера

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка 

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки