Генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольга ГАРАЩЕНКО и руководитель отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Наталья БРОВКИНА проанализировали важный аспект регламентации подходов к налогообложению при переходе девелоперской компании на счета эскроу. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании.

    

Фото: www.b4bgroup.ru

     

Российских налогоплательщиков не удивишь неопределенностью налоговых последствий деятельности. Долевому строительству в этом смысле, наверное, не повезло больше всех. С самого момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ компании-застройщики сталкивались с неурегулированностью на уровне законодательства подходов к учету и налогообложению их деятельности, что, конечно, влекло многочисленные и разнообразные налоговые риски. Приходилось защищать право на освобождение от НДС, подтверждать возможность учета различных видов затрат, доказывать обоснованность методов расчета финансового результата и много чего еще.

И вот сейчас очередные испытания на прочность позиций — в связи с переходом долевого строительства на проектное финансирование и привлечение денег с использованием счетов эскроу.

Особенно остро проблема изменения подходов к исчислению налогов встала перед девелоперами, которые применяли упрощенную систему налогообложения (УСН). А речь, прежде всего, идет о региональных застройщиках с небольшими объемами строительства, которые упрощенными способами учета компенсировали невысокую маржинальность проектов и предел покупательского спроса на жилье.

    

Фото: www.asninfo.ru

    

Неужели после перехода на эскроу застройщики не смогут применять прежний подход к формированию налоговой базы, когда на основании пп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 и п. 14 ст. 250 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)в доходы застройщика попадала только разница между поступившими от дольщиков средствами и затратами на строительство? А это значит, что велика вероятность «слететь с упрощенки» в момент поступления денежных средств со счетов эскроу в связи с превышением лимита годового дохода в 150 млн руб. Кассовый метод так работает…

И вот, в профессиональных кругах не утихают дискуссии о выживании таких застройщиков в условиях формирования «эпохи эскроу».

Масла в огонь подлило недавно вышедшее Письмо Минфина РФ от 08.10.2019 №03-11-06/2/77017, в котором отмечено, что сумма денежных средств со счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства, поступивших как непосредственно на счет застройщика-«упрощенца», так и в качестве погашения обязательств по кредитному договору, признается его доходом и учитывается на дату поступления на счет или взаимозачета встречных требований с банком-кредитором.

Данные разъяснения только подтвердили опасения застройщиков о том, что ранее применявшаяся концепция «целевого финансирования» при использовании эскроу-счетов не работает. А это уже угрожает невозможностью использования застройщиками упрощенного режима налогообложения в принципе.

Вряд ли такие налоговые последствия прогнозировались при реформировании долевого строительства, однако факт остается фактом: скорее всего, без соответствующих изменений в законодательство применение прежних методов учета будет сопряжено для застройщика с существенными рисками претензий налоговых органов.

Ладно, допустим… Пусть, смирившись с неизбежностью расставания с УСН (но не теряя надежды на торжество справедливости в виде внесения изменений в НК РФ), застройщик решает перейти на общую систему налогообложения.

    

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

    

И тут его ждет очередная налоговая «ловушка»…

Сможет ли в таком случае застройщик учесть для целей налогообложения все понесенные до утраты права на УСН затраты на строительство текущих объектов? К сожалению, ответ на этот вопрос, скорее всего, будет отрицательным.

Большую роль здесь играет совокупность сложившихся воедино обстоятельств: невозможность применения прежней модели учета (доход как разница между поступлениями и затратами на строительство) и одновременный переход с УСН на общий режим налогообложения. К сожалению, никаких особых правил относительно такой ситуации в действующем налоговом законодательстве не имеется, а это значит, что применяться должны общие нормы переходного периода и метода начисления.

Как мы знаем, в переходный период для бывшего «упрощенца» существует некоторые особенности определения доходов и расходов. В частности, в расходах при переходе на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль с использованием метода начисления учитываются те расходы прошлого периода применения УСН, которые не были оплачены на дату перехода (пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ). Причем возможность учета таких расходов в переходный период не зависит от ранее применяемого объекта налогообложения – «доходы» или «доходы минус расходы». Это следует из буквального прочтения вышеуказанной нормы и разъяснений Минфина РФ (см., например, Письмо от 03.05.2017 №03-11-06/2/26921).

Иных специальных правил, повторимся, не предусмотрено.

В условиях отказа от концепции «целевого финансирования» наиболее близкой к долевому строительству ситуацией является производство готовой продукции. Но и для этого случая действуют особые условия переходного периода: стоимость продукции, произведенной в период применения УСН, учитывается в расходах на дату ее реализации, но только в части неоплаченных поставщикам затрат на производство. Если расходы, связанные с изготовлением продукции, подлежали учету налогоплательщиком в период применения УСН, то при переходе на общий режим налогообложения такие расходы учесть для исчисления налога на прибыль нельзя (п. 1.2 Письма ФНС России от 09.01.2018 №СД-4-3/6).

   

Фото: www.mordovia-news.ru

    

И еще одно правило, которое здесь работает, сформулировано абз. 4 п. 5 ст. 252 НК РФ так: «…суммы, отраженные в составе расходов налогоплательщиков, не подлежат повторному включению в состав его расходов». В рассматриваемом случае это означает, что, принимая позицию о невозможности расчета дохода от долевого строительства как экономии, затраты на строительство, которые застройщик ранее учитывал как уменьшение целевого финансирования от дольщиков, он должен переквалифицировать в расходы уже в периоде применения УСН.

А в связи с тем, что плательщики УСН используют кассовый метод, признанию в налоговой базе такие расходы подлежат в момент их оплаты. Соответственно, при исчислении налога на прибыль организаций бывший «упрощенец» сможет учесть только те ранее понесенные затраты, которые не подлежали учету в качестве расходов в периоде применения УСН — то есть не были оплачены.

Очевидно, что с большей долей вероятности именно такую позицию займут налоговые инспекции, когда столкнутся с подобной ситуацией на проверке. Ведь она следует из формального прочтения законодательных норм.

   

Фото: www.barcelonaimmo.com

    

Последствия такого вывода для застройщика можно считать катастрофическими

Например, начал застройщик «Х» в начале 2019 года строительство жилого дома, применяя УСН. Завершить проект планировал в 2020 году. При этом он ведь не знал, что в связи с изменениями законодательства этот его проект попадет под требование об обязательном размещении средств на счетах эскроу (не получит заключение о соответствии критериям достройки «по старым правилам» согласно Федеральному закону от 25.12.2018 №478-ФЗ). Привлек застройщик «Х» на счета эскроу 500 млн руб., понес затрат на строительство в 2019 году в размере 300 млн руб. (из которых 250 млн руб. оплатил, а 50 млн руб. не успел), и на 2020 год осталось ему понести и оплатить затраты в размере 150 млн руб.

Получается, что, согласно общей логике налогового законодательства и правилам переходного периода, для смены УСН на общую систему налогообложения застройщик сможет учесть в расходах по налогу на прибыль только неоплаченные на момент перехода расходы, да еще затраты будущего года.

То есть, в рассматриваемой ситуации в проекте застройщика «Х» было заложено, что он должен заплатить налог в размере 7,5 млн руб. ((500–450)×15%), а фактически он заплатит 60 млн руб. ((500–50–150)×20%), что в 8 раз больше! А если застройщик применял УСН с объектом «доходы», то условная разница будет еще более ощутима: 60 млн руб. вместо 3 млн руб. ((500–450)×6%). А это — превышение в 20 раз!

И речь не идет о какой-то налоговой экономии — ведь параллельно застройщик на общем налоговом режиме заплатил бы в аналогичном проекте всего 10 млн руб. налога ((500–450)×20%). Но ведь знай застройщик заранее, что УСН с эскроу не сочетается, он бы не начинал строительство дома, будучи «упрощенцем»!

Следует также учитывать, что в случае, если застройщик, применяющий УСН, перейдет на общий режим не добровольно, подав соответствующее заявление, а именно «слетит с упрощенки» в момент раскрытия счетов эскроу, налоговые последствия будут еще более печальными. Поскольку, как это следует из норм п. 4 ст. 346.13 НК РФ, исчисление и уплату налогов в общем режиме налогообложения впервые надо производить за тот квартал, в котором были нарушены условия использования УСН. В этом случае в расходы такой застройщик сможет принять затраты на строительство даже не за последний год, а только за последний квартал. Что называется, без комментариев…

Кстати, разработанные Минфином РФ изменения в НК РФ о введении с 2020 года «переходного спецрежима» для «слетающих» с УСН (когда допустившие незначительное превышение критериев доходов или численности налогоплательщики смогут остаться на УСН еще на год, но с повышенными ставками налога) до сих пор так и не обрели статуса закона. А такие изменения пригодились бы застройщикам, у которых доходы за год составят больше 150 млн руб., но ограничатся 200 млн руб.: ведь именно такая сумма предусмотрена законопроектом в качестве окончательного предела доходов для сохранения права на упрощенный режим.

    

Фото: www.tsargrad.tv

      

Есть ли у застройщика хоть какие-то аргументы в защиту позиции об учете всей суммы затрат по объектам строительства, понесенных в период применения УСН?

Первое, что следует отметить в этой связи, — это то, что конкретных налоговых требований к методу учета дохода застройщика нет, как нет и нормативных требований к порядку смены застройщиком одной системы налогообложения на другую в условиях длительности жизненного цикла проектов. И это обстоятельство застройщик может «обратить» в свою пользу. Ведь мы помним, что в силу п. 7 ст. 3 НК РФ всякие неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Следующий аргумент — ссылка на нарушение основ налогового законодательства (п.п. 1—3 ст. 3 НК РФ), в частности на тот факт, что застройщики-«упрощенцы» оказываются в данном случае в явно ущемленном положении, переплачивая налог без реальных на то оснований. Причем оказываются они в таком положении не по своей вине, а в результате не до конца продуманного изменения законодательных норм.

Переход к привлечению средств через механизм эскроу по ускоренной программе состоялся в предельно короткие сроки, которые не позволили участникам рынка пересмотреть свои бизнес-модели и дождаться соответствующих разъяснений и формирования подходов к учету, поэтому у них не было возможности оценить налоговые последствия таких изменений. В данном случае застройщики, применяющие упрощенный режим налогообложения (а это объективно небольшие компании), попали в своеобразную западню, обусловленную отсутствием нормативной регламентации подходов к учету деятельности застройщика.

Почему же не дать таким компаниям хотя бы завершить текущие проекты по старым правилам, рассчитав доход в виде экономии целевых средств от участников долевого строительства, или, например, не предусмотреть для них увеличенные лимиты по доходу при утрате права на УСН? Во всяком случае, это будет соответствовать конституционному принципу запрета действия обратной силы законов, ухудшающих положение налогоплательщиков.

Свою налоговую позицию по данному вопросу застройщик также может построить на апелляции к недопустимости использования формализма в праве. Ведь при применении права к жизни предпочтение должно отдаваться его действительному смыслу, действительным намерениям законодателя и целям той или другой нормы закона, а не формальному следованию «букве закона». В случае со сменой налогового режима сложно себе представить, что законодатель намеревался дискредитировать бывших плательщиков УСН и заставить их заплатить налогов в разы больше, чем если бы они применяли изначально общую систему налогообложения.

    

Фото: www.sfrp.ru

     

Ну, и на этом, пожалуй, все…

Можно, конечно, «ухватиться» за абз. 4 п. 5 ст. 252 НК РФ, который отсылает к невозможности повторного отражения ранее учтенных для целей налогообложения расходов, и попытаться доказать, что все же затраты на строительство года, предшествующего переходу на общий режим, так и не были учтены для целей налогообложения. И поэтому второй раз одни и те же расходы не будут уменьшать налоговую базу, и это не нарушит никакие принципы налогообложения и не нанесет ущерба бюджету.

Но следует сказать, что у этого аргумента есть весомый контраргумент. Ведь изменившийся в связи с введением эскроу подход к налогообложению явно предполагает возможность учета таких расходов в налоговой базе по УСН, которой застройщик, получается, просто не воспользовался. Добровольный отказ от учета расходов в период применения одного налогового режима в целях переноса такой возможности на период применения другого режима не предусмотрен законодательством и имеет признаки злоупотребления правом.

Так можно дойти до того, чтобы заявить в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль все те расходы предшествующих периодов, которые плательщик УСН не смог признать в силу ограничений главы 26.2 НК РФ.

Казалось бы, тогда у застройщиков с объектом налогообложения «доходы минус расходы» есть возможность сгладить налоговые последствия потери затрат, понесенных в период применения УСН, если отказаться от концепции «целевого финансирования» еще до переходного периода и признать эти затраты расходами, уменьшающими налоговую базу по УСН. Но, увы, — в соответствии с абз. 8 п. 7 ст. 346.18 НК РФ убыток, полученный налогоплательщиком при применении УСН, не принимается при переходе на иные режимы налогообложения. Очередной тупик!..

К сожалению, практика показывает, что налоговые органы не упускают возможности использовать пробелы законодательства в своих фискальных целях. И, как бы ни хотелось, но заявить об отсутствии налоговых рисков в данной ситуации не получится. Вышеописанные аргументы застройщику пригодятся, скорее всего, только в суде.

Отказаться от прежних методов учета или ждать формирования устойчивой практики; переходить на общий режим или дождаться утраты права на УСН по несоблюдению критериев; признать все расходы по объекту или не идти на риск — выбор очень сложный. Застройщики-«упрощенцы» неизбежно и не по своей вине попадают в этот своеобразный «налоговый капкан», каждым своим движением рискуя нанести значительный ущерб и без того ослабленному реформой бизнес-организму.

   

  

Так и хочется со знаменем в руках выйти в защиту здравого смысла и основных принципов налогообложения… И все-таки, не будем терять надежды на то, что последовательные разрушения ранее выстроенных налоговых конструкций в ближайшее время прекратятся, и долевое строительство наконец-то дождется четкой регламентации подходов к налогообложению. Ждем законопроект об изменениях в НК РФ или хотя бы какие-то разъяснения уполномоченных органов.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

   

    

   

   

  

  

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Опыт клиента. В мае 2024 года ДВИЖ совместно с Открытым Финансовым Маркетплейсом запустили ДВИЖ Маркетплейс — платформу, которая позволяет оформлять ипотеку за 25 минут. Мы пообщались с клиентом, который получил ипотеку с помощью ипотечного маркетплейса, и вот что она нам рассказала.

   

Фото: © Фотобанк freepik.com

   

История клиента

Не так давно я нашла квартиру своей мечты и стала изучать ипотечные предложения банков. Первые несколько дней провела в отчаянии, а потом за сутки оформила кредит, не выходя из дома. Так еще и в банке, о котором до этого даже не знала.

Если вы тоже думаете, что такое бывает только в сказках, то давайте вместе разберемся, как же оно все так вышло. Началось все с непонятного слова «ипотечный маркетплейс».

   

Что такое ипотечный маркетплейс

Про ипотечный маркетплейс мне рассказал менеджер застройщика. Он предложил мне принять участие в пилотном проекте компании и максимально быстро оформить ипотеку, «не выходя из дома». Дальше у нас был долгий разговор о том, что это вообще за зверь такой и с чем его едят. Для вас оставляю только самое важное.

Ипотечный маркетплейс — это как WB или Ozon, только вместо обычных товаров — предложения от банков. Сервис делает оформление кредита таким же простым и быстрым, как и онлайн-заказ. И никаких тебе визитов в офис и встреч с представителями банка.

Мы люди независимые, и узнав, что такое в принципе возможно, я пошла гуглить. Было интересно найти способ оформить все так же легко, но без участия застройщика. И… потерпела неудачу. Есть маркетплейсы вкладов, маркетплейсы обычных кредитов, а вот других, ипотечных, — я не нашла.

Зато узнала, что еще четыре года назад Госдума приняла несколько законов, которые разрешили проводить операции с финансовыми продуктами через специальные платформы. После этого все эти маркетплейсы и стали появляться.

Создатели таких решений должны получить лицензию от ЦБ и войти в реестр операторов финансовых платформ. Так что можно спокойно проверить, является ли работа какой-то платформы законной. Что я, конечно, и сделала.

Ипотечный маркетплейс, услугами которого мне предложили воспользоваться, назывался ДВИЖ Маркетплейс. Менеджер сказал, что он работает на базе ОФМ, в реестре такой оператор имеется. И хотя у меня все еще были сомнения, я решила попробовать. Любопытство штука такая, знаете ли…

   

Как это было

На мой выбор квартиры ипотечный маркетплейс никак не повлиял. В этом плане условие только одно: застройщик, у которого вы покупаете квартиру, должен быть подключен к сервису. Мне рассказали, что с маркетплейсом уже работают ГК Самолет, ГК А101, ГК ФСК и ГК Страна Девелопмент.

  

Выбор ипотеки

Самое интересное началось, когда квартира уже была выбрана. Я планировала брать «Семейную ипотеку», но переживала, что не успею. В тот момент как раз пошли новости о том, что у крупных банков заканчиваются лимиты.

И тут мне предложили оформить ипотеку через маркетплейс, чтобы сыграть на опережение. Я согласилась и выбрала самую выгодную «Семейную ипотеку» от банка, о котором раньше и не слышала. Думала, что так только хоккейная команда называется, а оно — вот как...

И спойлер: на следующий день, когда я уже получила кредит, вышла новость о том, что банк приостановил выдачу «Семейной ипотеки». В последний вагон, получается, заскочила.

  

Формирование заявки и одобрение

После выбора ипотеки нужно было заполнить анкету. Я была готова вводить кучу букв и цифр в поля формы, но программа предложила мне добавить данные из Госуслуг, чтобы сэкономить время.

Про работу интеграции с ЕСИА — той самой, которая передает компаниями наши данные из Госуслуг — я знаю давно, для меня это привычный процесс. Но у многих он вызывает вопросы, поэтому делюсь с вами своими выводами о том, почему это безопасно:

• настроить интеграцию с Госуслугами могут только компании, которые подали заявку на официальном сайте и прошли проверку: в открытом доступе протоколы не находятся;

• Госуслуги только передают информацию из профиля, не предоставляя сторонним системам доступ в кабинет, поэтому повторно заполучить наши актуальные данные без нашего ведома никто не сможет.

Ну и отдельное спасибо менеджеру, который на каждом этапе объяснял, почему это безопасно и как будет соблюдаться сохранность моих персональных данных. Такое всегда успокаивает.

В итоге я за несколько минут заполнила и отправила в банк на рассмотрение ипотечную заявку.

А дальше — одобрение. Я всегда думала, что ждать решения по ипотеке можно несколько часов или даже дней. Что было бы особенно «переживательно» на фоне новостей про «Семейную ипотеку». Но ипотечный маркетплейс работает с банками по API, так что заявка передалась напрямую в банковскую кредитную систему и сразу оказалась в работе.

Свое заветное одобрение я получила уже где-то через 20 минут.

   

Открытие счета и подписание документов

Тут самое время вспомнить, что вообще-то получить кредит без подтверждения личности нельзя. Поэтому, чтобы банк открыл счет, мне нужно было пройти идентификацию. Это можно было сделать только одним способом — через личную встречу с представителем маркетплейса.

Я живу в Москве, и агент приехал ко мне в течение часа. И этой одной встречи было достаточно для работы сразу со всеми банками, которые есть на маркетплейсе.

Кстати, уже сейчас прочитала, что у большинства других финансовых маркетплейсов можно пройти идентификацию с помощью ID Т-банка или Альфа-Банка. Наверное, и у ДВИЖ Маркетплейс такая опция будет, но я ее не застала.

После идентификации банк довольно быстро подготовил все документы. Договор появился в моем личном кабинете маркетплейса, и я подписала его с помощью кода из СМС. Дальше оставалось только скачать приложение банка, войти по номеру счета и воспользоваться средствами. Что я, собственно, и сделала.

   

Вывод клиента

Завершу свою историю плюсами и минусами ипотечного маркетплейса. Сначала о том, что мне не понравилось.

1. Мне не прислали никакой инструкции и не рассказали заранее, как все будет проходить. Поэтому после каждого этапа я просто сидела и ждала, когда менеджер мне напишет и объяснит, что делать дальше.

2. На маркетплейсе ограниченный выбор ипотечных предложений из-за того, что к нему пока подключено только четыре банка. И хотя мне это не помешало получить ипотеку, но для кого-то этот пункт может стать существенным недостатком.

Теперь о хорошем: что мне понравилось в ДВИЖ Маркетплейсе.

1. У меня появился доступ к предложениям от банков и застройщиков из других регионов, о некоторых из них я раньше даже и не знала.

2. Я смогла получить кредит, в прямом смысле слова, сидя на диване дома и не отрываясь от рабочих встреч

3. Весь процесс от выбора до выдачи ипотеки занял у меня несколько часов.

Именно эти факторы сделали мое ипотечное путешествие простым, комфортным и быстрым.

Осталось лишь получить ключи.

      

Реклама. ООО «ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ». ИНН: 7716899078

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Льготную ипотеку отменили, а ключевая ставка ЦБ — 19%: как застройщикам продавать квартиры в новых условиях

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир