Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику работы с эксплуатационной документацией применительно к многоквартирным жилым зданиям, в качестве инструмента взаимодействия с потребителями строительной продукции и др.

Фото: www.stroi-baza.ru

 

Особенности многоквартирных домов для совместного домовладения и эксплуатационная документация

До последнего времени в жилищно-строительной сфере отношения между создателями многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц (дома для совместного домовладения) и потребителями этих помещений, формировались в условиях неполного раскрытия эксплуатационных свойств строительной продукции. Это подтверждают результаты более чем десятилетнего периода становления и развития института эксплуатационной документации в долевом строительстве (2006—2017 г.г. ^[1]). Функционирование этого института не обеспечивает формирование необходимых условий для выстраивания цивилизованных отношений между производителями строительной продукции, собственниками помещений, в частности, и между собой, управляющими компаниями, эксплуатационными организациями, поставщиками ресурсов. На состояние жилищно-строительной сферы существенное влияние оказывает и недостаточный учет особенностей совместного домовладения при создании объектов капитального строительства, а также ненадлежащее обеспечение защиты прав и свобод собственников недвижимого имущества. В системе долевого строительства продолжают доминировать краткосрочные интересы как производителей строительной продукции, так и ее потребителей. К сожалению, многими застройщиками эксплуатационная документация продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как принадлежность многоквартирных домов, жилых и нежилых помещений в них и инструмент совершенствования строительной продукции и обеспечения её конкурентоспособности.

В настоящее время в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и технического регулирования в строительстве эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий (далее ЭД) включает:

• раздел в составе проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства»^[2],^[3];

• инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭД)^[4];

• инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭП)^[5],^[6],^[7].

• эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ)^[8], которыми укомплектованы объект капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в его состав.

Для многих застройщиков ненадлежащее раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции является составляющей частью их подхода к выстраиванию отношений с потребителями этой продукции, в частности с участниками долевого строительства. Такой подход является привлекательным, поскольку позволяет застройщикам получать определенные выгоды. Прежде всего, он обеспечивает им возможность уходить от ответственности за недостатки своей продукции, которые могли быть выявлены при ее приемке потребителем и в гарантийный период. В частности, реализация квартир неполной строительной готовности и без передачи соответствующей технической, в том числе и эксплуатационной, документации (ИЭП, ЭДИ) позволяет производителям строительной продукции избегать ответственности, а также перекладывать ответственность за те или иные недостатки, выявляемые в процессе ее эксплуатации, на собственников помещений. Этот подход также позволяет застройщикам не уделять должного внимания адаптации строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения. Недоведение до участников долевого строительства и покупателей помещений в многоквартирных домах сведений обо всей совокупности их потребительских свойств, существенных при их выборе и обеспечивающих возможность оценивать расходы на их эксплуатацию и содержание общего имущества, во многих случаях может вводить потребителей в заблуждение. Такое недоведение сведений позволяет застройщикам получать дополнительный доход и скрывать свои неэффективные затраты.

На формирование и распространение такого подхода влияет и то, что техническим регулированием не предусматривается идентификация объектов капитального строительства^[9] по признаку отношений собственности. Соответственно, оно не содержит необходимых требования к таким объектам, в том числе и связанных с возложением ответственности за эксплуатацию жилых и нежилых помещений в них на собственников этих помещений, в частности граждан, которые не обладают специальными знаниями. Способствует распространению такого подхода и несовершенство законодательства о защите прав потребителей, в части регулирования отношений, при долевом строительстве и купле-продаже помещений в многоквартирных домах. Высокий спрос на строительную продукцию, рост рыночной стоимости жилья, определенный информационный вакуум вокруг ее реальных потребительских свойств и соответствия их регламентированным нормам и правилам, являлись факторами, сдерживавшими повышение требовательности к этой продукции со стороны ее потребителей.

Не содействуют повышению требовательности, жилищной компетенции и ответственности собственников жилых помещений в многоквартирных домах существующая система государственной поддержки их содержания, а также патерналистские ожидания в обществе, в частности связанные с воспроизводством жилищного фонда. Следует отметить, что на растущем рынке, до кризиса 2014—2016 г.г. для лиц, которые приобретали по дисконтной цене жилые помещения с инвестиционными целями на ранних стадиях создания объектов капитального строительства, в том числе и неполной строительной готовности, раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции не имело такого значения, как для граждан, покупающих их для личного потребления. На таком рынке более низкая цена приобретения обеспечивала получение более высокого дохода. При этом в случае увеличения сроков строительства потери инвесторов, обусловленные продолжительностью строительства, компенсировались, как правило, ростом стоимости недвижимого имущества на рынке за период строительства. Увеличение в этот период доли инвестиционных квартир, а в Москве она доходила до 30—40%, во многих случаях сопровождалось снижением необходимости в надлежащем раскрытии их потребительских качеств.

В настоящее время, после внесения известных изменений и дополнений в нормативные правовые акты, регулирующие долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости^[10], застройщики, которые продолжают следовать вышеизложенному подходу в отношениях с участниками долевого строительства и покупателями помещений, подвергают себя неоправданному риску. Этими изменениями и дополнениями предусматривается передача участникам долевого строительства и потребителям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах инструкций по их эксплуатации и распространение на долевое строительство требований законодательства о защите прав потребителей. Ненадлежащая подготовка эксплуатационных документов, сокрытие сведений о потребительских качествах многоквартирного дома и жилых и нежилых помещений в нем, об общем имуществе, предназначенном для их обслуживания, для застройщиков все чаще оборачиваются потерями, несоизмеримыми с затратами на формирование этих документов и учет отношений совместного домовладения при создании объектов капитального строительства. Произошедшие изменения в строительстве и на рынке жилья, прежде всего в сфере регулирования долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, делают для застройщиков недопустимыми те риски, которые имели место ранее. Прежде всего, они были связаны с производством строительной продукции, неадаптированной к использованию в условиях совместного домовладения и не обеспеченной надлежащим образом подготовленной эксплуатационной документацией.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П^[11] подтверждается право собственников помещений на сведения об особенностях помещений в многоквартирном доме (в частности, об их назначении), а также об иных объективных обстоятельствах, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Совокупность особенностей помещений и иных объективных обстоятельств характеризует особенности дома. Знание этих особенностей и их учет обеспечивают поддержание безопасности и комфорта в доме, позволяют собственникам помещений надлежащим образом их эксплуатировать и рационально пользоваться общим имуществом. Также они могут использоваться при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. Посредством этих особенностей и обстоятельств раскрываются потребительские свойства помещений и использованных при создании дома проектных решений, направленных на обеспечение:

во-первых, равновесия между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает соблюдение разумной соразмерности между используемыми средствами и преследуемой целью, в целях обеспечения баланса конституционно защищаемых ценностей и недопущения чрезмерного обременения лица;

во-вторых, соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.

Сокрытие застройщиком отмеченных особенностей и обстоятельств, недонесение их до потребителя может рассматриваться как введение его в заблуждение, что не позволяет ему сделать осознанный выбор при принятии решения о приобретении того или иного помещения. Эти особенности могут оказывать существенное влияние на потребительские свойства многоквартирного дома и помещений в нем. Они позволяют учитывать конкретные обстоятельства, обусловливающие необходимость несения собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме в соответствующих размерах. Учет этих обстоятельств с опорой на конкретные характеристики тех или иных помещений и условия их использования раскрывает свойства помещений и дома. Он позволяет будущим собственникам оценивать предстоящие расходы на их эксплуатацию, а также на содержание общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания этих помещений, выстраивать модель своего имущественного поведения, согласующуюся с потребительскими предпочтениями и доходами. Знание собственниками недвижимого имущества его особенностей и отмеченных обстоятельств позволяет им оптимизировать свои расходы, связанные с его эксплуатацией, рационально его использовать и надлежащим образом содержать. С помощью этих сведений они получают возможность контролировать органы, осуществляющие управление многоквартирным домом и расходование средств на данные цели.

Проектное финансирование строительства многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность гражданам, потребуют значимых изменений в отношении застройщиков в плане создания строительной продукции. Прежде всего, это связано с тем, что в структуре приобретателей этих помещений будут доминировать конечные их собственники и потребители, более требовательные, чем участники долевого строительства. Такие потребители, как правило, ориентированы на приобретение жилья готового к использованию, имеющего более высокие эксплуатационные свойства по сравнению с ранее созданным жильем (в частности, в отношении безопасности, комфорта, издержек, связанных с его содержанием), приспособленном к использованию в условиях совместного домовладения. Переход от долевого финансирования к проектному проявит реальные потребительские качества создаваемых многоквартирных домов, в том числе и массового сектора, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, являющимися его потребителями. Следует учесть, что результаты такого проявления будут рассматриваться в рамках законодательства о защите прав потребителей. Этим законодательством придается особое значение^[12] передаче потребителю технической документации, прилагаемой к товарам (то есть ИЭД, ИЭП и ЭДИ в отношении помещений) и ее качеству.

Выстраивание застройщиками отношений с потребителями строительной продукции, представленной многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, в рамках подхода, допускающего неполное раскрытие сведений о свойствах этой продукции, в частности путем подготовки и передачи ЭД, отсутствие которых может ввести потребителя в заблуждение, не обеспечивает защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и потребителей этой продукции. Такой подход не отвечает требованиям нормативных правовых актов, не соответствует целям государственной жилищной политики, ожиданиям в обществе, ситуации на рынках. Сокрытие сведений о потребительских свойствах домов и жилых и нежилых помещений в них, их особенностей и обстоятельств, связанных с их эксплуатацией и пользованием общим имуществом, может являться основанием для требования снижения цены договора, а также обращения в суд для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

  

Фото: www.professional-ton.ru

 

Эксплуатационная документация как инструмент взаимодействия с потребителями строительной продукции и обеспечения ее совершенствования

Отсутствие эксплуатационной документации на объекты капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, а также ненадлежащая ее подготовка, может являться признаком того, что у застройщика и других участников, связанных с производством строительной продукции, имеются некие проблемы с этой продукцией. Для многих участников долевого строительства и покупателей помещений, которые в настоящее время становятся все более требовательными и избирательными, а также специалистов и компаний, услугами которых они пользуются при приемке помещений и в других случаях, это обстоятельство не может остаться незамеченным. Наличие надлежащим образом разработанной эксплуатационной документации является свидетельством соответствия дома и того или иного жилого (нежилого) помещения условиям договора, требованиям технических регламентов, проекту и иным обязательным требованиям, в частности приведенным в проектной декларации. Такая документация может стать эффективным инструментом защиты прав и интересов всех участников процессов производства и потребления строительной продукции, противодействия недобросовестному имущественному поведению со стороны собственников помещений в доме, потребительскому экстремизму.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет создателям строительной продукции, представленной многоквартирными домами и жилыми и нежилыми помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, в частности гражданам, организовывать системное индивидуальное общение с ними и изучать их реальные предпочтения. Они позволяют лучше понимать потребности людей и домохозяйств, в процессе их развития и владения тем или иным помещением. Посредством ИЭП и общения с потребителями строительной продукции застройщик в течение гарантийного периода имеет возможность быть в курсе того, как они используют эту продукцию, видеть их глазами ее достоинства и недостатки. Это позволяет ему выстроить целостное представление о потребительских качествах современного жилища для тех или иных категорий домохозяйств. Формировать предложение жилища с учетом этих представлений и реальных потребностей клиентов. Подготавливать персонализированные рекомендации по использованию и индивидуализации жилища, обеспечивающие реализацию предпочтений домохозяйств. Разрабатывать корпоративные стандарты жилища и продвигать их на рынке.

Индивидуальное общение посредством ИЭП застройщика с потребителями недвижимого имущества в процессе его использования, в частности в гарантийный период, а также через управляющие компании и эксплуатационные организации, позволяет лучше понимать психологию собственника, его отношение к дому и помещению, которым он владеет, изучать и анализировать производимые им улучшения. Эти сведения позволяют видеть реальное отношение потребителя к строительной продукции, ее сильные и слабые стороны, его предпочтения и совершенствовать эту продукцию. Они также позволяют застройщику катализировать появление у определенной части потребителей эмоциональной связи со своей продукцией. Без такой связи масштабное долгосрочное развитие девелоперского бизнеса становиться проблематичным. Развитие отношений совместного домовладения и их широкое распространение сопровождается повышением требовательности и избирательности потребителей к жилищу, ростом уровня их рациональности и прагматизма. Просто предлагать продукцию по выгодной цене сегодня уже недостаточно. Людям все чаще важно быть уверенными в том, что дом и квартира действительно хорошего качества, и инфраструктурное обеспечение соответствуют их ожиданиям. При выборе жилища все большее количество граждан уделяют особое внимание надежности застройщика, его опыту и результатам деятельности на рынке, способности и практике исполнения гарантийных обязательств.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование этой продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с производством, продвижением на рынке, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Раскрытие потенциала потребительских свойств дома и каждого жилого и нежилого помещения в нем путем предоставления сведений об устройстве дома и помещений, эксплуатации этих помещений и рациональном пользовании общим имуществом, позволяет выстраивать более тесное взаимодействие с клиентами. Оно побуждает их к проявлению своих ожиданий и предпочтений, обеспечивает застройщику возможность предлагать опции и инструменты, направленные на удовлетворение потребностей клиентов. Эти сведения и взаимодействие с клиентами, позволяет участникам долевого строительства и покупателям жилых и нежилых помещений доносить и объяснять им, что те преимущества, которые дает владение тем или иным помещением в доме, соответствует его цене.

Адресный подход при создании строительной продукции для совместного домовладения, который обеспечивает подготовка ИЭП, индивидуализация ее производства и потребления, надлежащее раскрытие эксплуатационных свойств и их соответствие цене продукции, способны обуславливать у ее потребителей эмоциональную связь с соответствующими брендами и застройщиками, формировать к ним привязанность. Последнее приобретает особое значение в связи с возрастанием конкуренции на рынке жилья и происходящими изменениями в долевом строительстве и в развитии жилища. Накопление гражданами опыта владения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах на праве частной собственности, стремление к рациональности и прагматизму в имущественном поведении ориентирует многих из них на другое отношение к жилищу и его создателям. В настоящее время все больше людей при приобретении недвижимого имущества уделяет внимание не только его качествам, обеспечивающим комфортные и безопасные условия жизнедеятельности. Для них становятся значимыми бережливое потребление эксплуатационных ресурсов в течение срока владения этим имуществом, который может превышать продолжительность их жизни; способность к устойчивому функционированию, поддержание которого не требует обременительных расходов; а также обеспечение защиты прав и свобод собственника в условиях совместного домовладения, возможность приспособления помещений к его изменяющимся потребностям. Создавать такое жилище способны, как правило, добросовестные, высокопрофессиональные и надежные застройщики.

Ознакомление клиентов с потребительскими качествами строительной продукции, которые обеспечивают высокий уровень защиты прав и свобод собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества в нем, привлекает внимание к такой продукции и застройщику. Раскрытие ее возможностей катализировать добропорядочное имущественное поведение собственников помещений в доме, доверительные, добрососедские отношения между ними, вызывает заинтересованность в обладании ею и получении соответствующих преимуществ. Обладание такой продукцией предоставляет домохозяйствам возможность индивидуализации принадлежащих им помещений, не ущемляя права и свободы собственников смежных помещений и партнеров по собственности в доме. Эта продукция позволяет людям не только приспосабливать принадлежащие им помещения, исходя из широкого спектра своих потребительских предпочтений, но и показывать окружающим свою индивидуальность, которая их выделяет и является отражением их жизни. Среда жизнедеятельности в многоквартирных домах, адаптированных к условиям совместного домовладения, избавляет собственников и пользователей помещений от многих проблем, стрессов и забот, связанных с эксплуатацией этих помещений, возможными нерегламентированными действиями партнеров по собственности в доме и других лиц. Она способна упреждать возникновение негативных последствий таких действий, содействовать формированию современного домоустройства и домостроительства, которые создают благоприятные условия для жизнедеятельности и развития человеческого капитала.

Взаимодействие посредством ЭД с собственниками и потребителями помещений позволяет приобретать более полные и качественные знания о клиентах, увеличивать продажи и рентабельность бизнеса, в том числе и путем монетизации этих знаний и сотрудничества с производителями конструкций, оборудования и материалов, применяемых при создании объектов капитального строительства. Все это позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование своей продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с ее производством, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Для застройщиков, ориентированных на создание современных многоквартирных жилых зданий, подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает снижение девелоперских рисков, является значимым фактором повышения конкурентоспособности строительной продукции и ее продвижения на рынке. Подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает возможность разрабатывать и реализовывать в жилищно-строительной сфере новые коммуникационные и маркетинговые стратегии.

Подготовка эксплуатационной документации в отношении многоквартирных домов, жилых и нежилых помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и ее использование при общении застройщика с потребителями недвижимого имущества позволяет по-другому выстраивать взаимодействие с ними. С одной стороны, осуществлять его в рамках формальных требований, с другой — наполнять это взаимодействие доверием и добросовестностью, заинтересованностью в повышении жилищной компетенции. ЭД создает возможности для изучения имущественного поведения собственников помещений в условиях совместного домовладения, способствуют развитию новых идей, направленных на совершенствование строительной продукции и ее продвижение. Использование ЭД позволяет формировать предложения клиентам с учетом их реальных потребностей, по разумной цене, с приемлемыми условиями оплаты, в соответствии с их бюджетами.

 

Фото: www.23kvartiri.ru

 

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения и инструменты ее достижения

Изменения, происходящие в жилищной сфере и на рынке жилья, результаты исследований и опросов позволяют утверждать, что участники долевого строительства и покупатели жилых помещений становиться более требовательными и избирательными. У все большей части граждан наполняется новыми смыслами понимание современности жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, то есть для совместного домовладения. У людей прочнее закрепляются представления о необходимости наделения жилища дополнительными и специальными качествами, которые позволяют обеспечивать безопасность и комфорт среды жизнедеятельности в условиях совместного домовладения, а также возможность защиты прав и свобод собственников помещений. Эти качества и надлежащее регламентирование жизнедеятельности в современном многоквартирном доме ориентируют участников гражданских правоотношений в нем на добросовестное имущественное поведение и разумные действия. Последнее в жилищной сфере имеет особое значение, поскольку здесь административные меры и фактор страха работают слабо, во многих случаях запаздывают и не приводят к необходимым результатам.

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения дает возможность формирования в них среды жизнедеятельности в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений. Эта среда располагает к установлению между ними партнерских по собственности отношений и взаимодействию, направленному на достижение эксплуатации помещений, пользование общим имуществом и его содержания надлежащим образом. Она катализирует у собственников желание участвовать в управлении многоквартирным домом и позволяет им принимать решения, связанные с рациональным и эффективным использованием и развитием общего имущества в доме как в интересах всех собственников, так и их групп, а также собственников отдельных помещений. Среда жизнедеятельности в таких домах позволяет изменить соотношение долей в праве собственности с наименьшими операционными издержками. Результаты взаимодействия собственников в такой среде позволяют увидеть причинно-следственную связь между их имущественным поведением и обеспечением безопасности и комфорта в доме, а также издержками на содержание общего имущества.

Создание многоквартирных домов, адаптированных для использования в условиях совместного домовладения, обеспечивает формирование в обществе иного отношения к жилищу. Проживание в таких домах позволяет людям понимать, что ценность квадратных метров, которыми они обладают, заключается не только в самом доме как недвижимом имуществе. Эта ценность определяется и свойствами дома, которые катализируют формирование между собственниками помещений в нем устойчивых социальных связей. Это дает возможность наполнить жизнь в доме добросовестным партнерством по собственности, взаимным уважением прав и свобод, доверием, добрососедством, ответственным имущественным поведением. Такие социальные связи способны делать людей более ценными, в том числе и в качестве партнеров по собственности в доме. Они стимулируют осознание собственниками помещений в многоквартирных домах своей ответственности за безопасность и комфорт, надлежащее их содержание. Соответственно, проживание среди таких партнеров по собственности позволяет поддерживать безопасность и комфорт с меньшими издержками, в большей мере вкушать все радости жизни и делать ее благополучнее.

Усложнение технического устройства современных многоквартирных и многофункциональных зданий, жилых и нежилых помещений в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц; насыщение их инженерным оборудованием, в частности системами противопожарной защиты; необходимость предоставления возможности автономного режима жизнеобеспечения, связанного с эксплуатацией каждого отдельного жилого и нежилого помещения, находящегося в собственности того или иного лица, и параллельного поддержания комфортной и безопасной среды жизнедеятельности в здании в целом; являются определенным вызовом. Ответ на этот вызов находится в профессиональной компетенции создателей жилища, прежде всего застройщиков и проектировщиков, архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно, они должны располагать инструментами, позволяющими создавать такие здания, в которых реализация прав и свобод собственниками одних помещений не наносила бы ущерб зданию и не приводила к ущемлению прав и свобод собственников других помещений. К таким инструментам относится технология пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в объекте капитального строительства (далее технология ПИМ, ПИМ) и эксплуатационная документация в отношении этого объекта и жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц.

Технология ПИМ позволяет устанавливать в многоквартирном доме и имущественном комплексе, в которых имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом недвижимого имущества, принадлежащего тому или иному лицу, общим имуществом, обслуживающим этот объект, и расходами этого лица на содержание общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий позволяет адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым в доме пространственно-имущественным отношениям. Использование ПИМ обеспечивает определение размера долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на отдельные группы однородных объектов выделенного имущества, которые принадлежат тем или иным собственникам; а также размер долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на каждый объект выделенного имущества. Объектами выделенного имущества являются жилые и нежилые помещения, а также машино-места для хранения транспортных средств в многоквартирном доме, которые законодательством признаются в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества. Эта технология позволяет оценивать равномерность распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома, а также его использование для обслуживания групп однородных объектов выделенного имущества. ПИМ обеспечивает выявление обременений и сервитутов при принятии тех или иных проектных решений. Она дает возможность рациональной организации общего имущества в доме на стадии проектирования, а также позволяет эффективно контролировать использование этого имущества на стадии эксплуатации и распределение в доме между собственниками расходов, связанных с его содержанием. Строительную продукцию, созданную с использованием технологии ПИМ, отличает адаптированность к условиям совместного домовладения, способность обеспечивать для потребителей безопасность и защиту их прав и свобод на всех стадиях жизненного цикла объекта капитального строительства: проектирования, строительства, эксплуатации и вывода из эксплуатации. Для застройщиков ПИМ и ЭД являются эффективными инструментами в ведении девелоперского бизнеса, позволяют им приобретать качества технологических лидеров.

Использование технологии ПИМ при проектировании многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, позволяет подготовить пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения, состав которого приведен в Приложении. Для обеспечения разработки ИЭП предназначены Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. Эти Рекомендации подготовлены ООО «Институт развития строительной отрасли» на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков и лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

 

Фото: www.ssslp.ru

 

Приложение

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения

Пространственно-имущественный регламент отношений собственности в объекте капитального строительства, представленном многоквартирным домом, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность двум и более лицам (далее множеству лиц), позволяет идентифицировать эти отношении в доме для совместного домовладения (далее пространственно-имущественный регламент; ПИР объекта капитального строительства для совместного домовладения или ОКС). Отсутствие идентификации отношений собственности в доме для совместного домовладения не позволяет определить всю совокупность прав и обязанностей собственника каждого жилого и нежилого помещения, правила их эксплуатации и пользования общим имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений. В результате в многоквартирном доме, в надлежащем объеме не обеспечиваются благоприятные условия жизнедеятельности человека, безопасность и комфорт среды его обитания. Следует отметить, что безопасность и комфорт в многоквартирных зданиях, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, зависят в большой степени от имущественного поведения этих лиц, не состоящих между собой в какой-либо субординации, чем от потребителей помещений в таких же зданиях, но принадлежащих одному лицу, которое имеет возможность определять права и обязанности пользователей помещений в рамках договорных отношений.

Необходимость в подготовке пространственно-имущественного регламента обуславливается особенностями современных многоквартирных зданий и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав и предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и другими обстоятельствами, в том числе связанными с использованием общего имущества. При наличии в таких домах жилых помещений, которые отличаются своими потребительскими свойствами; а также нежилых помещений, используемых для размещения предприятий и учреждений торговли, бытового обслуживания, общественного питания, образования, социального обеспечения, хранения транспортных средств и др.; для их функционирования требуется не только одно и то же, но и разное общее имущество. В частности, представленное земельными участками, на которых располагаются объекты капитального строительства, а также придомовой территорией, предназначенной для обслуживания отдельных помещений и (или) их групп. Отдельные виды общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений могут использоваться для разных целей, с разной интенсивностью, в разных режимах и сочетаниях. Такое использование оказывает влияние на расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и стоимость владения недвижимым имуществом. Необходимость в дифференцированном учете использования общего имущества и расходов на его содержание обусловливается особенностями объектов капитального строительства, а также обстоятельствами, связанными с их эксплуатацией^[13]. Значимость такого учета возрастает при наличии в доме жилых и нежилых помещений разного назначения и качества и при вхождении домов в состав имущественных комплексов и образовании общего имущества в этих комплексах, а также при закреплении за многоквартирными домами земельных участков, на которых они расположены и которые могут использоваться в интересах отдельных собственников помещений и их однородных групп.

Отсутствие в договоре на приобретение недвижимого имущества, в технической документации на это имущество, в частности в эксплуатационной документации сведений об отношениях собственности в доме и особенностях его устройства и помещений в нем, которые могут оказывать влияния на эти отношения, создает ситуацию неопределенности для собственников и потребителей помещений. Это может приводить к непониманию собственниками и потребителями своих прав и обязанностей, создавать обстоятельства, в которых в более выгодном положении находятся одни собственники и ущемляются права и интересы других. Нераскрытие отмеченных сведений может повлечь за собой ненадлежащую эксплуатацию помещений, явиться препятствием для формирования конструктивных отношений между партнерами по собственности в доме. Отношения собственности должны определяться применительно к каждому конкретному дому и жилому и нежилому помещению в нем, с учетом особенностей их устройства и обстоятельств эксплуатации. Они должны быть надлежащим образом описаны, количественно оценены и доведены до сведения потребителей помещений. Степень детализации отношений собственности должна быть такой, чтобы не оставалось поля для манипулирования ими. Сведения об отношениях собственности в многоквартирном доме должны обеспечивать возможность разделения функций, связанных с эксплуатацией каждого жилого и нежилого помещения в доме, находящегося в собственности того или иного лица, ответственного за надлежащую его эксплуатацию; между собственником соответствующего помещения и лицом, уполномоченным осуществлять эксплуатацию общего имущества, предназначенного для обслуживания этого помещения. Соответственно правила проживания и обязанности собственников помещений в доме должны определяться с учетом отношений собственности в нем.

Без знания собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме формальных границ: помещений, которые им принадлежат; общего имущества, предназначенного для их обслуживания; земельного участка, закрепленного за домом и частей этого участка, закрепленных за отдельными помещениями в доме и другими объектами, входящими в состав объекта капитального строительства для совместного домовладения; сложно ожидать, что у них появиться ощущение этих границ и уважение прав и интересов партнеров по собственности в доме в отношении принадлежащих им пространств, а также лиц, в пользу которых установлены обременения и сервитуты. Отсутствие сведений о границах эксплуатационной ответственности в отношении помещений, инженерного оборудования, сетей инженерно-технического обеспечения, элементов благоустройства, при домовой территории и земельного участка, а также о соответствующих долях в праве общей собственности на общее имущество, ставит под сомнение обоснованность эксплуатационных издержек и распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме. Отсутствие этих сведений также является препятствием в обеспечении надлежащего контроля над использованием средств, направляемых на содержание общего имущества.

Подготовка пространственно-имущественного регламента направлена на:

• обеспечение возможности дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах, а также в имущественных комплексах, в состав которых входят эти дома, и справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества;

• обеспечение рационального формирования и эффективного использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах и его доступности для собственников и потребителей недвижимого имущества;

• обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений, добросовестного поведения участников гражданских правоотношений в многоквартирном доме и имущественном комплексе, разумности их действий, надлежащего содержания общего имущества;

• упреждение и недопущение ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также между сообществами собственников помещений в разных домах и в иных объектах капитального строительства, входящих в состав одного и того же имущественного комплекса.

На стадии проектирования многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также иных объектов капитального строительства, использующихся в условиях совместного домовладения, необходимо предусматривать разработку пространственно-имущественного регламента объекта капитального строительства. В общем случае этот документ включает следующие сведения:

1) о местоположении границ жилых и нежилых помещений в доме, предназначенных для передачи в собственность ;

2) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания всех жилых и нежилых помещений в доме;

3) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме;

4) о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома (далее земельный участок), которые вместе с домом образуют объект капитального строительства;

5) о местоположении границ отдельных частей земельного участка, которые предназначены для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме и (или) отдельных жилых и нежилых помещений;

6) о местоположении границ общего земельного участка, на котором находится имущественный комплекс, в состав которого входит земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства, включающим многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома;

7) сведения об общем имуществе имущественного комплекса, предназначенного для обслуживания каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома, в том числе об общем земельном участке;

8) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, за исключением общего земельного участка, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

9) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, представленного общим земельным участком, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

10) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, за исключением земельного участка, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

11) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, представленного земельным участком, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

12) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении имущественного комплекса, представленного объектами капитального строительства и входящими в их состав многоквартирными домами и общим земельным участком, на котором расположении этот комплекс; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

13) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, и земельного участка, на котором расположен тот или иной объект и входящий в его состав многоквартирный дом; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

14) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого жилого и нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

15) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника имущественного комплекса в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого комплекса;

16) сведения о границах эксплуатационной ответственности сообществ собственников каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого объекта капитального строительства, а также надлежащее содержание путей эвакуации;

17) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника каждого жилого и нежилое помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого помещения, а также содержание путей эвакуации;

18) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении смежных с имущественным комплексом объектами недвижимости (зданиями, сооружениями, включая земельные участки, на которых они расположены (при их наличии); указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов.

В пространственно-имущественный регламент не включаются сведения, предусмотренные пунктами 6), 7), 8), 9), 12) и 15) в случае, если объект капитального строительства и многоквартирный дом в его составе не являются частью какого-либо имущественного комплекса.

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность двум и более лицам (объекта совместного домовладения), подготавливается:

на стадии создания ОКС по заданию застройщика — проектной организацией;

на стадии ввода в эксплуатацию ОКС — застройщиком или по его заданию проектной организацией или другой уполномоченной организацией;

на стадии эксплуатации ОКС по решению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме — уполномоченной организацией, привлекаемой этим сообществом, в частности проектной организацией, разрабатывающей проектную документацию на модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию дома и его частей.

Создание и эксплуатация ОКС для совместного домовладения должны сопровождаться надлежащей подготовкой, использованием, актуализацией пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации, соответствующей тому или иному регламенту. Обеспечить защиту прав, свобод и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности в многоквартирных домах, формирование ответственных собственников помещений, ориентированных на добросовестное имущественное поведение и разумные действия, без должного регулирования в этих домах отношений собственности и повышения компетенций собственников и потребителей недвижимого имущества не представляется возможным. Институт ПИР направлен на избежание ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов как между отдельными собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, так и между их группами и между тем или иным собственником и сообществом собственников, а также на их цивилизованное разрешение. Использование этого института также позволяет не допускать и урегулировать споры и конфликты между собственниками помещений, входящих в состав ОКС, являющимися составными частями одного и того же имущественного комплекса.

Подготовка использование, актуализация пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации обеспечивают возможность дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах, а также справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества в комплексах и домах между собственниками жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Они также позволяют осуществлять контроль над надлежащим использованием общего имущества в доме в соответствии с общими интересами собственников помещений.
 Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

^[1] Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).
^[2] Градостроительный кодекс РФ, статья 48, часть 12, п. 10.1, (в ред. Федерального закона от 28.11.2011 №337-ФЗ).
^[3] СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», часть 6 Состав и содержание раздела проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства».
^[4] Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45.
^[5] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции федеральных законов от 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ). СП 54.13330.2011 СП 160.1325800.2014)
^[6] СП 54.13330.2011 «Свод правил «Здания жилые многоквартирные», п. 4.4.
^[7] СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», п. 4.5.
^[8] ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы».
^[9] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями от 2 июля 2013 г.)
^[10] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N214-ФЗ (в редакции от федеральных законов 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ).
^[11] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П »По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».
^[12] Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 09.01.1996 года №2-ФЗ (с изменениями на 1 мая 2017 года).
^[13] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».

12 октября в Высшей школе экономики состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный совместно Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

   

   

В мероприятии приняли участие около 1 тыс. застройщиков, из них более 100 — очно и около 900 — по видеосвязи.

В процессе подготовки семинара поступило более 500 вопросов. Вопросы обработаны, сгруппированы, направлены в банки для подготовки ответов.

Застройщики, желающие поделиться своей правовой позицией по поступившим вопросам, могут прислать ее на адрес электронной почты law1@asnoza.ru. Ответы будут направлены участникам семинара и опубликованы на портале ЕРЗ.

Публикуем здесь вопросы, поступившие в письменном виде в процессе подготовки семинара и заданные в ходе этого мероприятия.

    

№	Эскроу счета
	1. Средства застройщика на счетах эскроу
1	При открытии счетов эскроу необходимо ли резервирование средств на счете?
2	Планируется снижение ставки по кредитному продукту, предоставляемому застройщику, работающему по системе эксроу счетов до 0%, при условии превышения суммы на эксроу счетах над суммой кредитных средств?
3	Возможно ли организовать онлайн мониторинг остатков по счетам эскроу для застройщика?
4	Какие операции будут под запретом при проведении расчетов посредством счетов эскроу?
5	Можно ли при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
6	Будет ли предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств с эскроу-счетов, с учетом выполнения строительных работ застройщиком?
7	Будет ли у банка возможность фондирования средств дольщиком для финансирования застройщика, и как это повлияет на ставку кредитования для застройщика?
	2. Регламентация взаимодействия застройщика и банка
8	В целях недопущения злоупотреблений со стороны банков будут ли разработаны единые критерии к застройщику и к проектам, применяемые при установлении ставки целевого кредита с использованием механизма эскроу-счетов?
9	Особенность проектного финансирования заключается в том, что сам объект кредитования является предметом обеспечения кредитных обязательств. Поэтому дополнительное обеспечение обязательств не требуется. Будут ли уполномоченные банки устанавливать какие-либо дополнительные условия обеспечения кредитных обязательств при использовании счетов эскроу?
10	В целях применения единого подхода  при привлечении средств на эскроу счета, будет ли разработан единый порядок взаимодействия уполномоченного банка, застройщика и клиента при применении эскроу-счетов, в том числе с применением новейших программных средств?
11	Отсутствует регламентация взаимодействия между уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу, и не уполномоченным банком, выдавшим ипотеку участнику долевого строительства.
12	Не регламентирован порядок доступа застройщика к средствам, размещенным на счетах эскроу после завершения строительства.
13	Будут ли разработаны типовые договоры: - договор целевого кредита; - договор на открытие счета эскроу
14	Какой минимальный перечень технической документации необходимо предоставить в Банк для получения проектного финансирования?
15	Может ли банк отказать застройщику в финансировании при использовании счетов эскроу при соблюдении требований, установленных законодательством?
16	Какой порядок подтверждения собственного участия в размере 15% для эскроу-счетов?
17	Что делать застройщику, если при системе эскроу его проект показался банку не интересным и банк отказался его кредитовать?
18	Как планируется содействовать добропорядочным застройщикам при работе с банками по эскроу-счетам?
19	Есть ли 100% гарантии при обращении в банк, что банк не откажет в открытии эскроу-счета? Ведь представители банков открыто говорят, что они будут открывать эскроу-счета при наличии уверенности в экономической выгоде от проекта строительства МКД. Это выражается в том, что проект должен обеспечивать прибыль при условии снижения расчетного объема продаж в суммовом выражении на 20%. Пример, (планируемая стоимость проекта — 20 % от ее стоимости) — себестоимость = маржа определенного %. То есть доходность проекта заведомо занижена. С таким подходом банков строить доступное социальное экономичное жилье просто нереально. Сейчас банки именно так рассчитывают бизнес-проект в рамках проектного финансирования + требуют залоги, обеспечения, поручительства и т.п. Такие требования могут обеспечить только крупные застройщики, способные компенсировать свои потери ценой продаваемой площади. И опять видим ситуацию, когда о доступности жилья и речи не идет. Складывается впечатление, что с рынка жилищного строительства будут выдавлены средине и мелкие игроки, и приобретать недвижимость конечному потребителю станет нереально. Последствия данной ситуации описывать не буду: они понятны любому экономисту.
20	Будут ли банки предоставлять льготные условия по кредитованию при наличии поручительства (гарантии) юридического лица с международным рейтингом?
21	Требования банка по операциям на эскроу у всех банков разные. Как определить, насколько правомерны требования банков?
22	Поделитесь информацией: какие предельные ставки кредитования для проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?
23	Возможно ли подписание договора на эскроу без визита в банк?  Через онлайн или сотрудника банка, работающего на территории застройщика?
24	Как застрахован застройщик, который работает по счетам эскроу, темпы продаж (поступления средств на счета эскроу) превышают темпы банковского финансирования строительства, при этом уполномоченный банк лишается лицензии ЦБ РФ и прекращает свою деятельность?
25	1. При оценке банками залогов, а именно: земельного участка, и имущественных прав по строящимся квартирам, той стоимости, которую выдает залоговая, не выдерживает модель, она попросту сильно занижена! Также затраты, понесенные застройщиком на расселение, банком не принимаются как вложенные собственные средства, так как считаются затратами, понесенными на подготовку земельного участка! 2. Аккредитивы ни у одного банка со счетами эскроу не работают! 3. При отсрочке уплаты % по кредиту идет серьезное удорожание проекта, но при уплате их в течение срока строительства банк требует приобрести у него вексель на серьезную сумму на весь срок строительства и заморозить эти деньги! Тем самым, обеспечив себе дополнительный доход, а у застройщика забрав из оборота серьезные средства! Так некоторые банки, несмотря на законодательство, устанавливают свои условия по размеру % авансирования в сумме 15% от проекта, и при таких условиях строить досрочно становится невозможно! Так же неясно, где взять средства на финансирование и строительство внешних инженерных сетей!
26	Интересно по каким критериям для банка определяется, значимый клиент или нет?
	3. Порядок получения информации от банка
27	Подпункт 11 пункта 1 ст.21. Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика указать в проектной декларации информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214. П. 2 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, обязывает указать в ДДУ сведения о банке (наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона), в котором будет открыт счет эскроу. Какова процедура получения данной информации в банке?
	4. Переход от других способов привлечения средств дольщиков на счета эскроу
28	Первые договоры долевого участия заключены без счетов эскроу. Возможно ли заключение ДДУ с остальными дольщиками с использованием счетов эскроу в данном проекте c остальными участниками заключать договоры?
29	Возможность перехода на схему работы с эскроу счетами в рамках 214-ФЗ по действующим проектам строительства, разрешения по которым получены до 01.07.2018 и по которым часть объектов долевого строительства уже продана (денежные средства получены застройщиком от дольщиков по факту регистрации ДДУ на расчетный счет).
30	На каком этапе необходимо открыть счет эскроу? Возможен ли переход на эскроу счета в процессе реализации проекта по домам, где уже частично проданны квартиры и произведена оплата подрядчикам?
31	Застройщик получил несколько разрешений на строительство — как многоквартирных домов, так и иных объектов. Один из объектов он планирует строить с использованием эскроу счетов, остальные за счет иных средств (как собственных, так и заемных). Является ли строительство иных объектов, строящихся (или планируемых к строительству) без участия дольщиков, «иной деятельностью», установленной ч. 6 ст. 18 214-ФЗ и основанием для отказа в привлечении денежных средств участников долевого строительства с открытием счетов эскроу?
32	В разрешении на строительство, полученном до 01.07.2018, указано строительстве нескольких многоквартирных жилых домов. В соответствии с требованиями законодательства открыли спецсчет в отношении разрешения на строительство. Возможно ли в последующем в отношении одного из указанных в разрешении на строительство многоквартирных жилоых домов привлекать денежные средства участников долевого строительства через счета-эскроу?
	5. Условия ДДУ со счетами эскроу
33	Допускается ли предоставление застройщиком рассрочки по уплате цены договора участия в долевом строительстве, и если да, то возможна ли рассрочка на срок более чем срок окончания строительства и передачи объекта дольщику?
34	При работе через эскроу-счета может ли дольщик рассчитывать на возможность приобретения жилья в рассрочку, без участия в ипотеке? Или необходимо взять на всю сумму договора ипотеку, положить на эскроу-счет? По сути, получается, что банк под проценты предоставляет кредитные средства и дольщику, и застройщику по одному и тому же объекту договора. Мы, как застройщики, идем навстречу дольщику, предоставляя рассрочку при оплате договора. И, надеемся, что обязательность участия в схеме с эскроу-счетами, наши дольщики не потеряют возможность приобретать жилье в рассрочку.
35	Порядок внесения изменений в заключенные в рамках 214-ФЗ договоры счета эскроу (в части срока условного депонирования) при продлении разрешения на строительство и внесении изменений в проектную декларацию.
36	Каким образом будет происходить возврат по ДДУ при расторжении. Источник возврата — средства на эскроу либо кредитные средства?
	6. Продление срока условного депонирования
37	Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ 214-ФЗ предусматривает, что срок условного депонирования денежных средств  не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Как регулируется этот момент в случае внесения застройщиком изменений в проектную декларацию, если предложение о продлении срока направлено участнику долевого строительства, но тот отказался от подписания ДС к ДДУ? Ранее на семинаре в Сбербанке была озвучена позиция, что в отсутствие зарегистрированного соглашения срок эскроу продляться не будет.  Т.о. банк обязан в случае обращения дольщика вернуть ему денежные средства (прекращение эскроу в связи с истечением срока предусмотрено Гражданским кодексом и не указано в ч. 7 и 8 ст. 15.5. как одно из оснований, по которым банк возвращает денежные средства на основании записи о погашении регистрации ДДУ). Такой возврат формально не является основаниями, предусмотренными 214-ФЗ для расторжения по инициативе застройщика (в силу п. 4 и п. 5 основаниями для расторжения являются просрочка внесения платежа, которой не было). Таким образом, в данной ситуации возникает простор для мошенничества со стороны недобросовестных участников долевого строительства, а застройщик — не защищен.
	7.Налоговые платежи при привлечении средств на счета эскроу
38	В какой момент определяется налоговая база по налогу на прибыль застройщика в случае схемы эскроу? Необходимо ли платить авансовые платежи по налогу на прибыль в случае реализации проекта в течение более одного налогового периода? Т.к. согласно п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. И согласно п. 2 ст. 272 Налогового кодекса РФ По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).Таким образом, на застройщика, помимо самостоятельного финансирования строительства возлагается обязанность по уплате авансовых платежей по налогу на прибыль.
	8. Расходование средств со счетов эскроу
39	Если в договоре долевого участия прописана сумма возмещения услуг застройщика, может ли застройщик в момент строительства тратить денежные средства с экроу-счетов в размере сумм, полученных в качестве услуг застройщика?
40	Момент доступа к счету эскроу — это акт о вводе в эксплуатацию или получение первого права собственности? Ведь разница во времени по этим двум моментам — не менее 6 месяцев!

№	Специальные счета застройщика
	1. Открытие спецсчетов
1	В соответствии с разъяснениями Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — разъяснение Минстроя), застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, могут осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ или ППТ. В связи с этим возникают различные толкования указанной нормы: • застройщики должны открывать расчетные счета только в одном уполномоченном банке по всем строящимся объектам в рамках всех ГПЗУ или ППТ; • застройщики должны открыть расчетные счета в одном уполномоченном банке в рамках реализации одного ГПЗУ или ППТ; • застройщики могут открывать расчетные счета в разных уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство.
2	В законе неочевидна необходимость открытия спец.счетов для паркингов, в частности для застройщиков у кого РНС получены до 01.07.2018.
3	В случае отсутствия генерального подрядчика, договоры на разные этапы или виды работ заключаются заказчиком с различными подрядными организациями. Распространяется ли требование об открытии банковских счетов в одном и том же уполномоченном банке на все подрядные организации?
4	Обязан ли застройщик открывать специальный счет на объект капитального строительства, все квартиры по которым проданы и все расчеты по данным договорам произведены до 01.09.2018?
5	В какой момент застройщик обязан открыть счет в уполномоченном банке, если он получил разрешение на строительство до 01.07.18, но до 01.09.2018 еще не получил соответствие застройщику?
6	В течение какого периода времени при закрытии счета в уполномоченном банке банк осуществит перевод средств с закрываемого счета на новый счет в другом уполномоченном банке? Столкнулись с ситуацией, когда вынуждены открыть спецсчет в другом банке. Сотрудникам банка озвучили наше желание 1 октября, на 11.10.18 в ответ на наши ежедневные звонки банк говорит, что все хорошо, что вот-вот центральное управление решит и нам счет откроют. По факту переход осуществляется не в течение суток, а прошло уже 10 дней. Нам не могут платить дольщики по ДУДС, так как оплачивать в старый банк им оказалось неудобно (платежи принимаются только через терминал по 15 тыс. руб., то есть 1,5 млн надо заплатить 100 операциями — это дольщиков не устраивает. Также оказалось, что банк некорректно прописал программу по приему платежей, что тоже создало невозможность исполнять обязательства по оплате дольщиками ДУДС. Потому и было принято решение сменить банк на другой). Уточните, пожалуйста, регламенты: в  какие сроки после заявки банк обязан открыть спецсчет при переходе из одного банка в другой? А то это просто безобразие, и это один из самых крупнейших госбанков! Мы оказались в ловушке.
7	День добрый! Обратились к СБ по переводу к ним спецсчета 01.10.18 — на текущий день счет не открыт. Ежедневно общаемся со специалистами СБ, они уверяют, что вот-вот, уже сейчас по нам в центральном управлении решат и счет будет открыт. У нас встали все платежи от дольщиков. Работать нашим дольщикам с тем банком, в котором изначально открыли спецсчет, оказалось неудобно. Теперь поступлений нет — стройка стоит.
8	Разрешение на строительство получено до 01.07.18, соответствие застройщику еще не получили и средства дольщиков не привлекали. Вопрос: когда необходимо открыть спецсчет в уполномоченном банке?
9	К расчетному счету застройщика в банке имеется решение налогового органа о приостановлении операций по счету в соответствии со статьей 76 НК РФ. Правомерны ли действия банка по отказу в открытии спецсчета указанному застройщику?
	2. Закрытие спецсчета
10	Каков порядок закрытия спецсчета? Можно ли переводить остатки на основной р/сч, после погашения % и основного долга по проектному финансированию?
	3. Использование других (не специальных) счетов
11	Застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., открыл счет в уполномоченном банке. Средства участников долевого строительства еще не поступили на указанный счет из-за отсутствия договоров долевого строительства. Может ли застройщик финансировать строительство объекта с другого собственного счета, без зачисления указанных средств на счет в уполномоченном банке?
12	Какая ответственность предусмотрена если деньги от дольщика ошибочно поступят не на спецсчет, а на любой иной? Разрешение получено до 01.07.18.
13	Может ли застройщик иметь расчетные счета сразу в нескольких уполномоченных банках? Уже открытые действующие расчетные счета, не привязанные к разрешению на строительство, могут оставаться рабочими?
14	Можно ли денежные средства, полученные от участников долевого строительства до открытия специального счета застройщика, которые были размещены не в уполномоченном банке, направлять на реализацию проекта без их перечисления на специализированный счет застройщика? Возможно ли финансирование проекта строительства с иных счетов застройщика или его основного общества, или финансирование должно осуществляться только со специализированного счета в уполномоченном банке?
15	Может ли застройщик помимо расчетного счета иметь иные виды счетов, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности: ссудный, депозитный, текущий, специальный и др.?
16	Можно ли иметь зарплатный проект в другом неуполномоченном банке?
17	Можно ли иметь другие расчетные счета застройщику, кроме спецсчета в уполномоченном банке? Какие операции можно по ним осуществлять?
18	Разрешение на строительство получено до 1 июня 2018 года, договоры долевого участия заключены — до 1 июня 2018 года с указанием ранее открытого счета застройщика. Каким образом обязать дольщика платить на вновь открытые счета в уполномоченном банке: письмом или дополнительным соглашением к ДДУ?
19	В законе отсутствует пункт об обязательстве привлечения застройщиком денежных средств на счета в уполномоченных банках. Получается, привлекать деньги можно на любые счета, а расходовать только со спецсчетов в уполномоченных банках?
20	Выявилась проблема при переводе с расчетного счета на спецсчет. СБ не может осуществить перевод в течение суток, как так нужно сменить тариф на обслуживание, который не может меняться в течение месяца. Абсурдная ситуация! Почему банки не несут ответственности за препятствование в переводе расчетного счета в спецсчет? Почему банки  вообще никаким образом не отвечают за свои действия (или бездействие) перед застройщиками по 214-ФЗ? Пропишите их ответственность. ГСН ответственность несет, в отличие от банков!
	4. Запрет операций по расчетному счету
21	Разрешение на строительство выдано после 01.07.2018. Открыли в банке специальный счет, на который перечислены собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости строительства. Банк не разрешил проводить расходные операции по спецсчету, так как нет заключения о соответствии (ЗОС). Правомерны ли действия банка?
22	Как будет определяться дата возникновения обязательств застройщика, перечисленных в части 3 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ (в новой редакции)? Какие документы будут приниматься в качестве подтверждения даты возникновения обязательств?
23	Сбербанк говорит, что мы не можем разместить свободные денежные средства со спец счета на депозите. Это так?
	5. Проведение операций по счету застройщика
24	Вправе ли застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, использовать денежные средства участников долевого строительства на следующие цели: • Оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности \застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, связанных со строительством (созданием) многоквартирного дома? • Оплату расходов производственных отделов застройщика, распределяемых на ежеквартальной основе на затраты проекта по строительству многоквартирного дома, пропорционально потраченному времени на каждый проект сотрудником соответствующего отдела. Методика распределения закреплена в учетной политике застройщика. Данные для распределения известны только по окончании квартала, что не соответствует сроку оплаты по условиям договоров. Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Оплату общедевелоперских расходов, относящихся к проекту строительства в целом, которые на дату ввода в эксплуатацию  каждой очереди строительства  будут распределены в каждую очередь согласно утвержденной учетной политикой компании методики (пропорционально продаваемой площади конкретной очереди в проекте в целом). Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Платеж относится к строящемуся жилому комплексу в целом, договор с подрядчиком заключен на несколько очередей строительства (несколько разрешений на строительство), но из документов, подлежащих оплате, есть возможность определить связь с конкретной очередью строительства (например, проектные работы); Возможна ситуация, когда часть выполненной работы относится к очереди, которая уже имеет разрешение на строительство, а часть выполненной работы относится к очереди, по которой еще нет разрешения на строительство. Каким образом нужно определить части платежа для распределения оплаты одного счета с разных расчетных счетов, или можно оплатить с одного из спецсчетов, исходя из понимания, что эти работы выполнены, в т.ч. и для этой очереди?
25	Можно ли в рамках одного ГПЗУ или ППТ при наличии нескольких разрешений на строительство переводить денежные средства с одного расчетного счета на другой расчетный счет?
26	Можно ли денежные средства со специального счета застройщика направлять на погашение гарантийных обязательств по ранее построенным застройщиком объектам?
27	Можно ли временно свободные денежные средства застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, размещать на депозите на банковском счете в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика?
28	Каков порядок исчисления уполномоченным банком предельных размеров авансирования (30%) и размера административно-коммерческих расходов застройщика (10%). Является ли авансированием перечисление денежных средств для реализации проекта техническому заказчику или генеральному подрядчику, которые открыли счета в том же уполномоченном банке, что и застройщик.
29	Возможно ли с расчетного счета застройщика осуществлять выплаты процентов и погашение кредита, полученного в не уполномоченном банке на покупку земельного участка?
30	Непонятен механизм финансирования со спецсчетов строительства социальной инфраструктуры, сетей и  пр.
31	Застройщик осуществляет строительство двух и более объектов, разрешения по которым получены до 01.07.2018. Денежные средства участников долевого поступают на открытые специальные счета по каждому из объектов. Имеет ли право застройщик направлять, полученные от дольщиков денежные средства, между этими счетами?
32	Застройщик имеет договоры займа, заключенные с материнской компанией до 01.07.2018. Имеет ли право застройщик погашать указанные займы (основной долг и проценты), с денежных средств дольщиков, поступающих на открытый спецсчет, и в каком объеме?
33	Может ли застройщик компенсировать свои затраты на строительство объектов, понесенные до 01.09.2018, средствами дольщиков, поступивших на специальный счет?
34	Как построен процесс погашения целевого кредита, полученного до 01.07.2018, и процентов по нему? Аналогично возврат займов физлиц, инвесторов, учредителей? С каких счетов будет осуществляться погашение?
35	С каких счетов можно оплатить гарантийные удержания через год после сдачи дома в эксплуатацию?
36	Разрешение получено до 01.07.2018 г. Открыт спецсчет в уполномоченном банке.Имеет ли право застройщик направить на депозит поступившие по ДДУ на спецсчет средства или в данном случае Банк на свое усмотрение устанавливает процентную ставку на неснижаемый остаток на спецсчете?
37	Каким образом будут проводиться платежи по застройщикам, получившим разрешение до 01.07.18: в усеченном режиме или в полном сопровождении? Какие документы необходимо предоставлять в банк при усеченном режиме работы? Сейчас какие-то банки просят сканы всех документов, каким-то достаточно ссылка на пп. П. 1 ст. 18. У нас возникают расходы в связи с принятием в штат сотрудника по сканированию документации — это также скажется на стоимости ДУДС.
38	Если по р/счету есть приостановка (налоговая задолженность), банк отказывается открыть спецсчет. Как получать деньги по ДДУ? У застройщика основная доля выручки — ДДУ. Нет выручки — нечем погашать долг.
39	В настоящее время, в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления деятельности  необходимо открытие спецсчетов, При этом, банки со ссылкой на п. 12 ст. 76 Налогового кодекса РФ имеют право не открывать счета при наличии налоговых ограничений.  При отсутствии данных спецсчетов застройщик не имеет права на регистрацию договоров долевого участия и, следовательно, возможности погашения налоговых обязательств. Каким образом данный федеральный закон регламентирует подобную ситуацию? И варианты ее решения.
40	Можно ли оплачивать неустойку и штрафы по иску, а также компенсацию дольщику по мировому соглашению со спецсчетов?
41	На каком основании Сбербанк требует в качестве подтверждающих документов счет и к нему договор? Например, при оплате страховых полисов по ДДУ.
	6. Банковский контроль
42	Будет ли уполномоченный банк осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства на предмет соответствия части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018? Или в отношении этих застройщиков будет осуществляться только контроль за соответствием части 3 статьи 18?
43	Для окончания контроля банков по спецсчету необходимо два события: разрешение объекта на ввод в эксплуатацию и регистрация 1 объекта недвижимости по одному ДДУ. Чем подтверждается второй пункт? Есть ли установленные требования?
44	Почему банки требуют от застройщиков, получивших РНС до 01.07.18, копии всех документов по платежам (например, СБ), хотя контроль по таким застройщикам в рамках 214-ФЗ определен в усеченном режиме? Мы вынуждены из-за данного обстоятельства нести дополнительные расходы для удовлетворения запросов банка.  Просим внести законодательно ясность в данную ситуацию. Впечатление, что банки предъявляют завышенные требования.
45	Каким образом, с точки зрения применения норм ст.18—18.2 Федерального закона 214-ФЗ о банковском контроле операций по счету застройщика классифицируются разрешения на строительство, полученные после 01.07.2018 взамен ранее выданных, если первоначальное разрешение получено застройщиком до 01.07.2018?
	7. Наложение арестов на спецсчета
46	Вправе ли Федеральная служба судебных приставов при принудительном исполнении судебных актов или органов предварительного следствия накладывать арест на специальный счет застройщика?
47	Можно ли по исполнительному листу списать денежные средства со спецсчета на другой дом?
	8. Онлайн-системы
48	В начале этапа перехода по специальному счету получили некорректную консультацию по номеру технической поддержки. Ведется ли работа с этими сотрудниками? И второй вопрос. Через e-invoicing, прикрепляя обосновывающие документы, платежи не проводятся совсем, только если платежка содержит сразу прикрепленный пакет. Будет ли произведена корректировка работы системы?

№	Вопросы по целевому использованию средств застройщика
	1. Распределение расходов
1	Что является последующим подтверждением целевого использования средств дольщиков в части косвенных затрат на содержание и обеспечение деятельности застройщика, которые по общепринятым нормам бухгалтерского учета отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» и признаются расходами периода без распределения на конкретные проекты (РНС)?
2	Допустим ли подход, при котором методика распределения сумм платежей расходов, относящихся к нескольким РНС отличается от методики последующего признания затрат в бухгалтерском учете по нескольким РНС?
3	Застройщик осуществляет строительство трех многоквартирных домов по трем разрешениям на строительство. На каждое разрешение на строительство открыт отдельный расчетный счет. Кроме расходов, связанных с возведением зданий, имеются иные расходы, которые невозможно пропорционально распределить между объектами. Например, оплата сертификата ЭЦП, аренда офиса, услуги связи, заработная плата и т.д. Каким образом возможно правильно распределить между расчетными счетами иные расходы застройщика, не связанные с непосредственным строительством объектов? В случае оплаты данных расходов со счета, открытого под одно из разрешений на строительство, как в дальнейшем отнести эти расходы на другие объекты?
4	Предусмотренные законом расходы для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (далее МСФО), не могут составлять более 20% от проектной стоимости строительства (ч. 2. ст. 18). Вопрос: может ли дочерняя компания основного застройщика, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность по МСФО, применять положения о лимите расходов не более 20% от проектной стоимости строительства, если основное общество отчетность по МСФО не формирует и не раскрывает?
5	Ранее застройщик для ускорения передачи квартиры и ее регистрации участником долевого строительства оплачивал услуги БТИ и продавал полученные от него паспорта дольщикам. Теперь делать так не получится?
6	Вопрос: из каких источников оплачивать расходы ниже по списку (для тех, кто имеет разрешения до 01.07.18): - оплата проектирования и строительства подъездных путей к объектам строительства, в том числе на муниципальной территории; - оплата авторского надзора по строящемуся объекту; - оплата услуг технического заказчика по строящемуся объекту; - оплата по перекладке сетей из пятна застройки; - оплата сетей вне пятна застройки для подключения объекта к сетям ресурсоснабжения; - оплата семинаров по повышению квалификации сотрудников (в т.ч. по направлению юриспруденция, бухгалтерия, маркетинг, продаж и т.п.); - оплата услуг агентов по заключению договоров долевого участия; - оплата расходов на маркетинг и продвижение на рынке компании и продукта (строящегося дома); - оплата услуг аналитики поступающих звонков от потенциальных дольщиков; - оплата услуг по размещению информации на интернет-сайтах; - оплата услуг по абонетскому обслуживанию (юридическое, экономическое, проведение тендеров и т.п.); - оплата изготовления баннеров и их монтаж; - оплата услуг биллинга по приему платежей от дольщиков; - оплата страховки по страхованию ответственности по договорам долевого участия, заключаемым по объекту, по которому первый ДДУ был зарегистрирован до 01.07.17; - оплата программного обеспечения и обслуживание программ (бухгалтерские, сметные, правовые, программы по электронному документообороту, оплата ЭЦП и т.п.); - оплата командировочных расходов; - оплата услуг по подбору персонала; - оплата проведения обязательного аудита; - оплата строительства и расходов по эксплуатации временных нетитульных сооружений (подъездные пути, ограждение площадки, временного электроснабжения, временного водопровода и т.п.); - оплата штрафов, пени, неустоек по исполнению договоров, в том числе перед участниками долевого строительства; - оплата административных штрафов за нарушение требований законодательства; - оплата различных маркетинговых акций для привлечений потенциальных участников долевого строительства, проведения круглых столов; - оплата услуг  БТИ при постановке объекта на кадастровый учет и получение кадастрового  и технических паспортов на построенный объект и квартиры; Если при ответах на вопрос выяснится, что у застройщика есть расходы, без которых он не может осуществлять свою деятельность в полном объеме, и если оплата таких расходов не предусмотрена ст. 18 214-ФЗ, то из каких источников оплачивать такие расходы, если привлекать займы, не связанные со строительством объекта с 01.07.18 нельзя?  С точки зрения нормы ст. 18—18.2  2014-ФЗ средства, поступающие от участников долевого строительства, являются целевыми, даже в части разрешенных расходов на содержание службы застройщика?
7	Как выплачивать вовремя заработную плату сотрудникам и налоги и взносы с нее при отсутствии поступлений по ДДУ? Займы же брать теперь нельзя, кроме как от основной компании.
8	Как будет происходить контроль 30% авансов на строительство жилого дома и 10% на содержание застройщика, если при усеченном режиме банк будет требовать полный пакет документов по платежам (договор, акты и т.п), при условии, что застройщик ранее понес расходы по строительству указанного объекта?
	Еще есть вопрос про строительство сетей за пределами участка, на котором строится МКЖД. Администрация города не строит сети. По 214-ФЗ, например, сети ливневой канализации строить за счет средств дольщиков нельзя. А откуда застройщик должен взять десятки миллионов рублей на строительство таких сетей? Без сетей дом в эксплуатацию никто же не введет. Как быть? Пересмотрите, пожалуйста, нормы закона, которые бы нивелировали данную проблему (компенсация затрат от администрации, совместное с ней строительство сетей на участках земли, принадлежащих городу, или обязательство администрации города построить сети в течение периода с моменты выдачи разрешения на строительство застройщику.
	2. Распределение средств одного МКД на строительство другого МКД
9	Можно ли в рамках одного разрешения на строительство, в соответствии с которым застройщик осуществляет строительство нескольких МКД, денежные средства, поступившие на строительство одного МКД, использовать на строительство другого МКД?
	3. Социальная инфраструктура
10	Согласно ч. 1 ст. 18.1 ФЗ-214 строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры за счет денежных  средств участников долевого строительства  допускается при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на такой объект или такой объект безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность. Согласно  ч. 3 ст. 18.1 ФЗ-214 объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по такой передаче и порядок передачи предусмотрены либо нормативно-правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории, либо иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти  или органом местного самоуправления. Застройщиком заключено соглашение с администрацией района, предусматривающее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры (дошкольных образовательных учреждений) с дальнейшей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность, а также благотворительному финансированию ремонта или реконструкции объектов социальной инфраструктуры (общеобразовательных учреждений) в связи с реализацией застройщиком проекта жилищного строительства. Допускается ли строительство и финансирование ремонта или реконструкции указанных объектов социальной инфраструктуры за счет денежных средств участников долевого строительства, при условии безвозмездной передачи результата строительства, ремонта или реконструкции в муниципальную собственность?
	4.  Средства займов
11	Если на 01.07.18 существуют договора займа с юридическими организациями (не материнскими компаниями) целевого назначения (строительство жилого дома) и нецелевые — на ведение хозяйственной деятельности застройщика (оплата аренды помещения, услуг банка, выплаты зарплаты, взносов с нее, канцтовары и т.п.), можно ли работать по этим договорам дальше, т.е. получать заимствования? Если нет, то какие есть варианты по финансированию строительства и расходов застройщика?
12	Можно ли с 01.07.18 продолжать привлекать займы не от основной компании, а от третьих лиц, с которыми существуют действующие договоры займа целевого характера с учетом прописанных траншей по выдаче займа (под строительство дома), и можно ли с поступающих денег по ДДУ такие займы возвращать (в части сумм, полученных после 01.07.18)? Если раньше финансирование происходило через займы отдельно по каждой секции (общее разрешение на весь дом), то сейчас по изменениям в 214-ФЗ можно ли поступающие от дольщиков средства по одной из секций направлять на строительство других секций? Или лучше вернуть заем по этой секции и взять займы по другим секциям (договора займа на 01.07.18 уже существуют и по ним брали заимствования на строительство этих других секций). И вообще, можно ли возвращать теперь займы, привлеченные целевым образом на строительство? Ведь из п. 1 ст. 18 214-ФЗ убрали формулировку «возмещение затрат на строительство».
13	Основное общество предоставляет целевой заем дочерней компании для приобретения прав на земельный участок. После получения разрешения на строительство основное общество в качестве участника долевого строительства заключает ДДУ с застройщиком — дочерней компанией. Сумма займа с учетом процентов равна цене по ДДУ. Вправе ли застройщик и дольщик  в порядке, установленном статьей 410 ГК РФ, прекратить обязательства по ДДУ и договору займа посредством зачета встречных однородных требований? Какие правовые последствия заключения соглашения о прекращении обязательств в этом случае?
	5. Определение проектной стоимости строительства
14	На основании какого документа и каким образом будет определяться стоимость строительства для расчета размера накладных расходов, на которые можно направлять 10 (20)% от стоимости строительства (договор подряда, сметный расчет, прошедший экспертизу и т.п.)?
15	Должны ли коммерческие, административные расходы, затраты, связанные с оплатой труда и налогов, включаться в проектную стоимость объекта?
	6. Переходные положения ФЗ в части использования средств дольщиков
16	Как быть в ситуации, когда застройщик самостоятельно приобретает строительные материалы и передает их генподрядчику в виде давальческого сырья, и по которым генподрядчик не смог отчитаться об их использовании на строительство? Раньше в такой ситуации (по материалам, по которым не смог предоставить отчет об использовании) генподрядчик приобретал такие материалы у застройщика.
17	Так как строительство объекта — процесс, длящийся во времени, разрабатывается учетная политика по учету его строительства и определения финансовых результатов и налогов в процессе строительства. После 01.07.18 с какой даты необходимо пересмотреть учетную политику: с начала строительство объекта, с даты вступления в силу изменений в 214-ФЗ, или по объектам, находящимся на 01.07.18 в процессе строительства политику не менять?
18	Просим разъяснить, как исполнять требования п. 8 ст. 8 175-ФЗ, если разрешение на строительство было получено до 01.07.18, велось строительство жилого дома и денежные средства застройщиком использовались в рамках 214-ФЗ до внесения в них изменений 218-ФЗ?
19	В какой редакции Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ должны применять статью 18 застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года и какие требования уполномоченный банк имеет право предъявлять таким застройщикам для осуществления операций по расчетному счету? А также будет ли действовать запрет на совершение операций по расчетному счету, установленный пунктом 3 статьи 18, в отношении денежных средств, полученных по договору долевого участия в части оплаты услуг застройщика? Если в нашем случае применяется последняя редакция 214-ФЗ, то как быть с платежами по расходам по деятельности заказчика-застройщика, если процент на услуги заказчика застройщика по заключенным и заключаемым ДДУ по строящемуся на текущий момент жилому дому  менее 10%?

№	Требования к застройщику
	1. Опыт работы застройщика
1	Что является начальным и конечным моментом исчисления опыта работы?
2	Возможен ли перерыв участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, и если возможен, то предельный срок этого перерыва
3	Как вы себе представляете одновременное требование к застройщику наличие опыта 3 года, 10 тыс. кв. м и при этом отсутствие каких-либо обязательств? Конечно, настоящий действующий застройщик, особенно, если ему не один десяток лет, имеет обязательства, кредиты, заложенное имущество. Можете ли вы разрешить хотя бы наличие обязательств, возникших до 01.07.18 для РНС после 01.07.2018?
	2. Финансовые требования к застройщику
4	В связи с вступлением новых поправок в 214-ФЗ можно ли застройщику (разрешение получено до 01.07.2018г.) получать займы от учредителя?
5	Может ли застройщик с РНС после 01.07.2018 г. иметь обязательства и нецелевые кредиты, возникшие до 01.07.2018? Если нет, то правильно ли мы понимаем, что ЗОС по РНС, полученный после 01.07.2018 г. может получить только новое юрлицо или недействующий застройщик? Потому что реально действующий застройщик, которому 10-20 лет имеет валюту баланса десятки млрд рублей, и они единомоментно не могут исчезнуть.
6	Может ли застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков по РНС до 01.07.2018 г., заключать договоры залога собственного имущества и выдавать поручительства за другое лицо после 01.07.2018? Например, юристы СБ, утверждают, что не может. И ссылка на разъяснения Минстроя не помогает, т.к. они утверждают, что позиция Минстроя не соответствует нормам 214-ФЗ и поэтому ими не рассматривается.
	3. Смешение правовых режимов
7	Может ли застройщик привлекать денежные средства дольщиков одновременно по РНС до 01.07.2018 г. и по РНС после 01.07.2018 г.?
	4. Уставный капитал
8	Требование к размеру уставного капитала застройщика — мнение Москомстройинвеста, что требование к размеру уставного капитала, предусмотренные переходными положениями ч. 50 ст. 25 218-ФЗ от 29.07.2017, сформулированы таким образом, что распространяются на всех застройщиков независимо от даты получения разрешения на строительство, в т.ч . привлекающих денежные средства дольщиков через счета эскроу.
9	Нужно ли приводить уставный капитал застройщика, строящего объект по разрешению полученному до 01.07.18 (а вернее до 01.07.17) и успевшим заключить первый договор долевого участия до 01.07.17, в соответствие с требованиями 214-фз с изменениями, внесенными 175-ФЗ. Вопрос вызван порядком применения п. 2—2.2 ст. 3 измененного214-ФЗ. На данный момент ситуация неясна: увеличивать УК или нет?
	5. Нормативы финансовой устойчивости
10	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативам безубыточности при условии отсутствия у дочернего общества застройщика убытков по результатам 3 квартала 2018?
11	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативов безубыточности при условии, если основное общество-застройщик соответствует требованиям нормативов безубыточности?
12	Каким образом рассчитывается норматив целевого использования средств (Н2) с учетом показателя чистых активов застройщика согласно Постановления Правительства РФ от 26.01.2018 №70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также с учетом планируемых изменений о признании утратившим силу Постановления Правительства РФ от 21.04.2006 №233. Когда планируют утвердить новую редакцию порядка расчета нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика?

№	Проектная декларация, ЗОС и размещение информации в ЕИСЖС
	1. Проектная декларация
1	Согласно ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ сведения о расчетном счете у застройщиков с разрешением на строительство до 01.07.2018 должны быть указаны в проектной декларации. Однако служба технической поддержки ЕИСЖС отвечает: «Данные пункты появляются в ПД, которые были созданы по пятой форме (т.е. при создании в пункте договор зарегистрирован с первым участником долевого строительства (ДДУ) было указано "Нет")». Договор долевого участия у застройщиков с РНС до 01.07.2018 в любом случае уже зарегистрирован. Фактически ЕИСЖС не дает исполнить требования закона застройщикам. Вопрос: достаточно ли застройщику разместить информацию по счету в профиле застройщика в ЕИСЖС? Как Москомстройинвест отнесется к отсутствию информации о счете в декларации?
2	Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения в проектную декларацию (например, бухгалтерскую отчетность, телефон застройщика)? После ввода в эксплуатацию? После регистрации права собственности на первый объект? Вносить ли по объектам с РНС до 01.07.2018 в проектные декларации информацию по бенефициару и расчетному счету (разделы 3.4. и 19.4.)?
	2. ЗОС
3	Правомерен ли отказ в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выданный уполномоченным органом, в случае переноса срока ввода объекта в эксплуатацию более чем на три месяца, и закрепления нового срока в дополнительных соглашениях, заключенных со всеми участниками долевого строительства
	3. Размещение информации в ЕИСЖС
4	Застройщик должен разместить в Единой информационной системе жилищного строительства информацию об уплате  обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом. Вопрос: должен ли застройщик в дальнейшем размещать информацию по взносам? (214-ФЗ не содержит сведений на этот счет). С какой периодичностью (ежемесячно, ежеквартально)? Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения по объекту в ЕИСЖС? Можно ли не размещать фотографии после ввода объекта  в эксплуатацию?
5	ГПЗУ, СПОЗУ, соглашения к договору аренды по РНС до 01.07.2018. Вопрос: по объектам с РНС до 01.07.2018 ГПЗУ, СПОЗУ необходимо разместить в ЕИСЖС путем   прикрепления к проектным декларациям? Если к договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение, то необходимо ли разместить его в ЕИСЖС путем прикрепления к проектной декларации?  А если объект уже введен в эксплуатацию?
6	Согласно Приказу Минстроя России от 09.12.2016 №914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства», застройщик должен размещать информацию на сайте — проекты ДДУ, проектные декларации и пр. Вопрос: применяется ли данный приказ, если, согласно изменениям в 214-ФЗ, информация размещается застройщиком на сайте ЕИСЖС? Отчетность застройщика сдается через сайт госуслуги. Вопрос: нужно ли дублировать эту отчетность на наш.дом.рф в разделе ДОКУМЕНТЫ — ИСХОДЯЩИЕ?
	4. Запрет привлечения средств дольщиков
7	Просим разъяснить позицию государственных органов и оказать необходимую помощь по следующему вопросу. В настоящее время в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» создалась следующая ситуация. В случае наложения запрета на государственную регистрацию договоров долевого участия в долевом строительстве, связанных с задержкой ввода в эксплуатацию одного объекта, запрет будет наложен не только в отношении этого объекта, но и в отношении других домов, где срок ввода в эксплуатацию еще не наступил и строительство которых осуществляет тот же застройщик. Каким образом привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким многоквартирным жилым домам, срок сдачи которых не нарушен, при наличии у того же застройщика одного объекта с просроченным сроком сдачи более 6 месяцев?

№	Договоры участия в долевом строительстве
	1. Способы оплаты ДДУ
1	Право на привлечение денежных средств для строительства МКД имеет застройщик, отвечающий определенному перечню требований, в том числе: застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций (п. 1.4 ч. 2. ст. 3), по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций по покупке ценных бумаг (ч. 3 ст. 18). Вопрос: разрешается ли застройщику принимать в счет оплаты цены договора долевого участия векселя? Вопрос: разрешается ли застройщику в счет оплаты цены договора на выполнение функций техзаказчика передать последнему вексель, полученный в счет оплаты по договору долевого участия?
2	Учитывая, что взаимозачет является не способом расчетов, а способом прекращения обязательств, как контролирующими органами будет расцениваться проведения взаимозачетов между застройщиком и лицом — участником долевого строительства, если зачитываются встречные обязательства, связанные с созданием объекта: - оплата прав за землю; - оплата подрядчику за выполненные СМР; - отношения, возникающие из инвестиционного договора, когда в качестве результата инвестиционной деятельности должны быть переданы  права на объем строящихся метров? Имеет ли значение, будет участником долевого строительства в этих ситуациях юридическое или физическое лицо?
	2. Применение норм 175-ФЗ к ранее заключенным ДДУ. Порядок оплаты ДДУ
3	Договоры долевого участия заключены до 1 сентября 2018 г. Денежные средства дольщиков по данным договорам должны поступать с рассрочкой на счет застройщика, не являющийся специальным и указанный в договорах. Как должен поступить застройщик в данной ситуации? Вправе ли застройщик принимать от дольщиков денежные средства на указанный в договоре счет, или необходимо их переводить на специальный счет?
4	1) Возможность расчета с участниками долевого строительства путем взаимозачета обязательств, если такая возможность предусмотрена в договоре долевого участия. Например если подрядчик или иное ИП, организация также является участником долевого строительства? В новой редакции закона №214-ФЗ данный вопрос не рассмотрен.  2) Будут ли распространяться новые требования в части безналичных расчетов и другие на жилищно-строительные кооперативы?
5	Можно ли по договорам ДДУ, заключенным до 01.09.2018, привлекать денежные средства дольщиков, согласно прописанным условиям в ДДУ, т.е. наличными денежными средствами или по старому расчетному счету?
	3. Вознаграждение (услуги) застройщика
6	Возможно ли в договоре участия в долевом строительстве отдельно оговаривать размер вознаграждения застройщика и использовать указанные средства на любые цели?
7	Нужно ли приводить заключенные до 20.10.17 ДУДС в соответствие с новым 214-ФЗ, ведь в нем убрано понятие «услуги заказчика-застройщика»?

№	Иная деятельность застройщика
	1. Продажа жилых помещений
1	Может ли застройщик при осуществлении деятельности по строительству жилых домов с привлечением средств дольщиков  продавать квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых домов, построенных в рамках 214-ФЗ и не реализованных в рамках договоров участия в долевом строительстве (то есть оставшиеся непроданными в период строительства) одновременно со строительством с привлечением средств дольщиков?
2	Также просим пояснить, как быть в ситуации, когда по одному разрешению на строительство строится многосекционный дом с разными сроками ввода в эксплуатацию секций (по первой секции, которая введена в III кв. 2018 года, остались нереализованные квартиры в рамках 214-ФЗ), можно ли застройщику продавать квартиры в период строительства другой секции, которая еще достраивается и не введена в эксплуатацию, или нужно ждать окончания строительства всех секций, и только потом реализовывать непроданные по 214-ФЗ квартиры? В новой редакции 214-ФЗ, вступившей в силу 01.07.18, застройщику дано право реализовывать только нежилые помещения и машино-места.
	2. Сдача в аренду объектов застройщика
3	Если ранее сдавали в аренду КТП и кабельную линию генподрядчику, как теперь сдавать ее с 01.07.18?
4	Если ранее перевыставляли генподрядчику расходы по электроэнергии, то как быть с 01.07.18?

     

    

   

   

 

  

Другие публикации по теме:

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника