Президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда КОСАРЕВА и директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к. т.н. Ирина ГЕНЦЛЕР высказывают ряд замечаний к внесенному в Госдуму проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

   

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее — законопроект) разработан с целью создания механизма длительных накоплений гражданами и их специализированными некоммерческими жилищными объединениями средств в форме строительных сберегательных вкладов в специализированном банке — строительной сберегательной кассе (далее — ССК) для последующего предоставления вкладчикам кредитов для приобретения в собственность  жилого  помещения, строительства жилого помещения либо приобретения в собственность земельного участка под строительство жилого помещения, а также проведения капитального ремонта (модернизации, реконструкции) общего имущества в многоквартирных домах.

По законопроекту есть ряд замечаний.

1. Концептуальное замечание. Необходимость создания специальной системы строительных сбережений авторы законопроекта обосновывают тем, что только незначительной части населения (2—3%) жилье должно предоставляться бесплатно, немногие (не более 5% населения) имеют возможность приобрести жилье без долгосрочного накопления и кредитования, а для остальных 90% населения единственный вариант решения жилищной проблемы — жилищное кредитование. При этом авторы законопроекта ссылаются на опыт ряда стран (Германия, Чехия, Словакия), в которых системы строительных сбережений позволили привлечь значительные объемы кредитов для приобретения гражданами жилья.

Необходимо отметить, что в последнее время в России созданы благоприятные условия и резко увеличился объем ипотечного жилищного кредитования и без системы строительных сбережений. Кроме того, система строительных сбережений не решает проблему для граждан, чей уровень дохода делает для них приобретение жилья в собственность недоступным. Граждане, чьи доходы позволяют им делать накопления с целью последующего привлечения кредита для приобретения (строительства) жилья, имеют возможность накапливать средства с использованием уже существующих механизмов, в том числе на депозитных счетах в любом банке, входящем в систему страхования вкладов. Система строительных сбережений, в которой проценты по вкладам будут ниже рыночных (иначе невозможно выдавать кредиты с более низкой процентной ставкой, чем на рынке), будет непривлекательна для таких граждан, если не будет поддерживаться искусственно — за счет премий из бюджета.

Самым существенным недостатком системы стройсбережений в российских условиях является ее полная зависимость от бюджетных премий. При текущей инфляции порядка 5% ставки по вкладам сегодня отрицательные (ниже инфляции). В рамках системы стройсбережений ставки по сберегательным вкладам должны быть еще ниже, чтобы обеспечить возможность снижения ставок по кредитам по сравнению с обычными рыночными условиями. В этом случае средства на сберегательных вкладах будут постоянно обесцениваться. Единственным вариантом противодействия такому обесценению является субсидирование за счет бюджетов ставок по вкладам, что влечет за собой большие расходы бюджетов.

При этом такие бюджетные расходы не будут являться адресными, то есть будут предоставляться не именно нуждающимся гражданам, а всем вкладчикам вне зависимости от их доходов. На наш взгляд, бюджетные средства должны расходоваться для развития сектора доступного арендного жилья именно для граждан с невысокими доходами.

Исходя из указанного, мы не поддерживаем саму идею создания системы строительных сбережений.

    

 

2. Законопроект по аналогии с международной практикой предлагает определить, что ССК является специализированным банком с ограниченным перечнем видов деятельности, которую ССК могут осуществлять. Таким образом, строительная сберегательная касса является закрытой системой, для которой финансовая устойчивость является одним из ключевых факторов ее функционирования.

К деятельности строительных сберегательных касс, например, в Германии, применяются многочисленные и жесткие требования, установленные законом и регулятором¹. Так, установлено требование к формированию централизованного резервного фонда, отчисления в который происходят в конце каждого финансового года; величина резервного фонда должна составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов участников системы сберегательных депозитов. Строительно-сберегательная касса вправе осуществлять кредитование своих вкладчиков, только если она располагает капиталом в размере не менее 20 млн евро. Вклад отдельного участника системы может включаться в фонд распределения только после достижения определенного уровня накоплений.

Строительно-сберегательные кассы в обязательном порядке должны осуществлять имитационное моделирование для оценки обеспеченности коллективной ликвидности (способности строительно-сберегательной кассы обеспечить начисление процентов по сберегательным депозитам, выдачу сберегательных кредитов и обеспечить погашение иных обязательств). Период имитационного моделирования должен составлять не менее 20 лет. С целью контроля качества имитационной модели каждая строительно-сберегательная касса обязана не реже 1 раза в год проводить бэк-тестинг (анализ и проверка плановых и фактических показателей деятельности строительно-сберегательной кассы). Специальный отчет по итогам данной проверки направляется в надзорный орган.

В отличие от практики других стран предлагаемым законопроектом устанавливается единственное требование, связанное с финансовой устойчивостью ССК — формирование страхового фонда, величина которого должна составлять не более 1,5% от совокупной величины вкладов (для ССК в Германии резервный фонд должен составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов). Таким образом, величина резервного фонда в предлагаемом законопроекте в два раза меньше, чем у зарубежного аналога.

В отношении других требований к финансовой устойчивости ССК законопроектом только предусмотрено право Банка России устанавливать для ССК дополнительные нормативы финансовой устойчивости кроме тех, что определены применяемых для кредитных организаций.

Предлагаемый законопроект также предполагает, что ССК должна самостоятельно организовать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и масштабам проводимых операций и сделок. Правила деятельности, которые каждый ССК должен самостоятельно разработать, должны включать больший перечень порядков и методик, а также критериев оценки платежеспособности и недобросовестности вкладчиков. В практике других стран требования к деятельности ССК устанавливаются регулятором. Учитывая отсутствие опыта функционирования такого финансового института как ССК в России, считаем, что в случае принятия законопроекта необходима разработка единых правил деятельности ССК и обязательных требований, в частности в отношении имитационного моделирования и других мероприятий, обеспечивающих финансовую устойчивость ССК. 

Таким образом, вопросы деятельности ССК, включая наиболее важный вопрос — о финансовой устойчивости деятельности ССК, законопроектом регулируется совершено недостаточно даже по сравнению, например, с регулированием финансовой устойчивости жилищных накопительных кооперативов, которые с финансовой точки зрения являются неким аналогом системы стройсбережений².

    

Фото: www.bfmufa.ru

    

3. Законопроектом предлагается использование системы ССК для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт МКД) с последующим предоставлением ССК кредита на проведение капитального ремонта. Это предложение совершенно не корреспондируется с уже существующей системой накоплений на капитальный ремонт МКД, регулируемой Жилищным кодексом Российской Федерации.

В существующей системе внесение взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД является обязательным в силу закона, соответственно, отсутствует необходимость стимулирования накоплений за счет премий из бюджета. При этом обязательные взносы на капитальный ремонт вносятся или на специальный счет, или на счет регионального оператора.

В данном случае речь может идти только в отношении специальных счетов, которые будут открываться в СКК в связи с тем, что средства, формируемые у регионального оператора, должны расходоваться на капитальный ремонт других домов, а не сберегаться (с финансовой точки зрения «общий котел» у регионального оператора аналогичен концепции СКК). Но при формировании средств на капремонт на специальном счете нет необходимости разделять накопления на два счета в разных кредитных организациях (специальный счет и накопительный счет), тем более что существует возможность длительных накоплений на специальном депозитном счете. 

При этом следует отметить, что предлагаемый размер ежегодного прироста накоплений на капитальный ремонт МКД, поощряемый премией государства, в размере до 310 руб. в расчете на 1 кв. м площади МКД означает установление размера взноса до 25 руб./кв. м ежемесячно. Сегодня установлены обязательные взносы в размере от 10 до 20 руб./кв. м, поэтому для получения премий потребуется принятие собственниками помещений в МКД решения об установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт сверх установленного минимального размера взноса. Но, в связи с тем, что на дополнительные взносы на капитальный ремонт не распространяются меры социальной поддержки и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, принятие собственниками помещений решений об установлении дополнительных взносов хотя и возможно, но не будет массовой практикой. Предлагаемые законопроектом поощрительные премии за счет бюджетных средств значительно эффективнее предоставлять в виде субсидий на проведение капитального ремонта или на компенсацию части процентной ставки по банковским кредитам на капитальный ремонт.

Еще одно не учитываемое законопроектом обстоятельство — это то, что средства от взносов на капитальный ремонт, накапливаемые в настоящее время на специальном счете, согласно Жилищному кодексу, имеют статус общих средств собственников помещений в МКД, а не лица, открывшего специальный счет, которым может быть не только товариществом собственников жилья и жилищный кооператив, но и управляющая МКД организация либо региональный оператор. То есть у собственников помещений в МКД имеется возможность накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете при любом способе управления многоквартирным домом. В законопроекте накопительный счет в ССК может открыть только «некоммерческое жилищное объединение» — товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив, а такие организации существуют менее чем в 10% многоквартирных домов в стране. При этом в случае открытия таким лицом сберегательного счета в ССК принадлежность накапливаемых средств в явном виде не определена, значит, скорее всего, они буду считаться средствами товарищества или кооператива, а не общими средствами собственников.

   

Фото: www.1pnz.ru

    

4. Законопроект предлагает использовать средства ССК не только для кредитования физических лиц для улучшения жилищных условий, но и для кредитования ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта МКД. Необходимо заметить, что в этом случае за ограниченные ресурсы ССК будут конкурировать физические и юридические лица. Учитывая предлагаемую очередность предоставления кредитов на основе индивидуального накопительного показателя вкладчика ССК, вполне возможно, что у юридических лиц будут преимущества перед физическими лицами для получения кредита, что негативно отразится на достижении основной цели ССК — содействии в улучшении жилищных условий граждан.

Подчеркнем, что вопрос о кредитовании капитального ремонта под постоянный поток взносов собственников жилья является чрезвычайно важным и актуальным. Но проблема отсутствия практического механизма «привлечения кредитов собственниками помещений в многоквартирных домах», как это предложено Жилищным кодексом Российской Федерации³, не решается предложенным законопроектом.

Кроме уже отмеченного чрезвычайно ограниченного ресурса ССК, необходимо решить вопросы со статусом заемщика кредита и ответственностью за возврат кредита собственников помещений в многоквартирном доме. Такие вопросы целесообразно решать в рамках Жилищного кодекса, который регулирует новую систему организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Также заметим, что региональный оператор не может выдавать гарантии по кредиту ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта. Средства, которыми располагает региональный оператор, имеют целевое назначение — финансирование капитального ремонта, и не могут быть использованы для предоставления гарантий по обязательствам третьего лица. Также законопроектом ошибочно называется в качестве возможного гаранта по кредиту, предоставляемому ССК на цели капитального ремонта таким вкладчикам как ТСЖ или кооператив, «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление региональным фондом капитального ремонта по месту нахождения многоквартирного дома». В сложившейся в соответствии с Жилищным кодексом системе нет никакого регионального фонда капитального ремонта, которым управляет орган власти. Все фонды капитального ремонта находятся либо на специальных счетах отдельных МКД, либо на счете (счетах) регионального оператора.

Считаем, что кредиты на капитальный ремонт должна быть доступны в обычных банках. На конец 2020 года на специальных счетах в шести крупнейших российских банках уже размещалось более 150 млрд. руб. То есть банки уже располагают огромными ресурсами для кредитования капитального ремонта МКД. Поэтому нет необходимости в создании системы ССК ни для накопления средств, ни для кредитования капитального ремонта МКД.

5. В пояснительной записке явно поставленная цель законопроекта отсутствует, кроме цели развития жилищного кредитования и некорректных данных о слабом развитии ипотечного кредитования.

   

   

В частности, утверждается, что «доступность жилья в Российской Федерации остается крайне низкой. Доходы населения в сочетании со стоимостью жилья позволяют накопить на среднюю квартиру семье со средними доходами в течение 12 лет, для сравнения: в США — 3 года, в Германии — 8 лет». Данные утверждения не соответствуют действительности, о чем свидетельствуют данные международного сопоставления. Напротив, доступность жилья в России по оценкам, основанным на международной методологии, выше, чем в других странах.

При этом в России успешно развивается ипотечное кредитование (по оценкам Института экономики города, в 2004 году ипотечные кредиты были доступны 9% семей, а сегодня — чуть выше 50% семей).

6. Финансово-экономическое обоснование законопроекта весьма поверхностно. Отсутствует оценка различных сценариев общий бюджетных расходов не только в первый–третий год, но и в дальнейшем. Отсутствует оценка рисков, связанных с необходимостью увеличения бюджетных расходов в связи с возможным ростом инфляции. Отсутствует оценка рисков, связанных с обязательствами по предоставлению СКК кредитов в условиях снижения объема привлекаемых вкладов. Многие другие вопросы также не нашли отражения в финансово-экономическом обосновании.

Вывод: законопроект не поддерживается.

Надежда КОСАРЕВА (на фото слева), президент Фонда «Институт экономики города», руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России,

Ирина ГЕНЦЛЕР (на фото справа), директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к.т.н.

   

Фото: www.mguu.ru

   

¹ Закон Германии «О жилищно-строительных сбережениях»:  https://www.bausparkassen.de/index.php?id=113 
Постановление регулятора к закону «О жилищно-строительных сбережениях»: https://www.bausparkassen.de/index.php?id=114
² Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов определено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».
³ См., например, часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Строительные сберкассы — новый для России механизм финансирования жилищного строительства

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Число банков, работающих с застройщиками по эскроу счетам, сократилось

Банк России: продолжающийся рост цен на жилье может нивелировать выгоды от дешевой ипотеки 

ЦБ: объем кредитования в рамках проектного финансирования за год вырос более чем в три раза

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в феврале достиг 3,70 млн руб. (график)

Ставка ипотеки для долевого строительства в феврале составила 5,92% (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов выросла с 7,1% до 8,9% (графики)

ЦБ готовит меры по ужесточению выдачи ипотеки

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку на новостройки можно продлить на 9 месяцев. Но с рядом оговорок

ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых (график)

Необоснованных отказов в предоставлении ипотечных каникул станет меньше

Марат Хуснуллин: Решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ

Эксперты: продление льготной ипотеки на новостройки не стоит ограничивать регионами с низким платежеспособным спросом на жилье

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство