Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подготовили обзор критериев отнесения жилых домов к проектам КРТ жилой застройки, которые утвердили у себя 77 исследуемых регионов.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

  

Комплексное развитие территории (КРТ) представляет собой относительно новый подход к преобразованию застроенных пространств, отмечают специалисты бюро. Ранее уже использовались такие методы, как расселение аварийного жилья, капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) и московская реновация.

Однако в сравнении с КРТ у каждого вида редевелопмента были свои недостатки. Главный из них — отсутствие внебюджетного финансирования. Из-за этого уровень успешности редевелопмента городов у региональных властей разный.

В 2019 году Генпрокуратурой России в Методических рекомендациях №71-16-2019 отмечалось, что региональные прокуратуры постоянно фиксируют бездействие и нарушения местных властей по вопросу расселения ветхого и аварийного жилья.

Очевидно, что у регионов изначально не было стремления реализовать программу капитального ремонта. В большинстве случаев МКД всех годов постройки были поставлены в очередь на капитальный ремонт на 40-е годы 21 века — то есть через 40 лет с момента начала данной реформы.

При этом в судах было вынесено множество решений о проведении капитального ремонта за счет бюджета в домах, построенных до 1970-х годов. Причины исков — отсутствие капитального ремонта в советские годы (до приватизации первой квартиры в таком доме) в нарушение нормативов. Однако даже такие судебные решения, как правило, не исполняются.

Наиболее успешной юристы агентства «Кучембаев и партнеры» считают программу реновации, которая была запущена в Москве в 2017 году. Особенность этой программы заключается в том, что в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» и соответствующими постановлениями город взял на себя обязательства по обеспечению расселяемых жителей новым жильем.

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Следует отметить, что, согласно общему правилу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и сложившейся судебной практики, при расселении МКД жильцам гарантируется только денежное возмещение. И лишь ограниченный круг лиц имеет право требовать предоставления другого жилья на основании Определения Верховного Суда РФ №70-КГ24-3-К7 от 13.08.2024 и Постановления Конституционного Суда РФ №20-П от 25.04.2023.

Важно подчеркнуть, что в рамках программы реновации в Москве жители МКД могут отказаться от сноса и переселения, проведя соответствующее собрание. В то же время те, кто хочет участвовать в программе, могут также провести собрание и подать заявление в городские органы власти. Это предусмотрено постановлением правительства Москвы №245-ПП от 02.05.2017 «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Успех программы реновации в Москве, безусловно, способствовал реформе КРТ, которая была проведена в соответствии с Федеральным законом 494-ФЗ от 30.12.2020. Этот закон расширил применение механизма реновации на всю территорию России. Теперь регионы могут самостоятельно определять, какие именно дома войдут в программу КРТ. Кроме того, появилась возможность привлекать частный капитал для реализации проектов КРТ через заключение договоров.

В программу КРТ начали включать и аварийные МКД. При этом аварийные дома, согласно ЖК РФ, не могут быть исключены из программы КРТ, а вот «устаревшие» дома можно исключить из проекта КРТ, если соответствующее решение примет общее собрание (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).

   

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Теперь, согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы территории КРТ могут быть включены:

• аварийные МКД;

• МКД, не признанные аварийными, но отвечающие критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из следующих требований:

- физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом РФ значение;

- совокупная стоимость капитального ремонта МКД превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ;

- МКД построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

- МКД находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

- в МКД отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.

При этом, согласно ч. 3 ст. 65 ГрК РФ, именно МКД служат основанием для определения границ КРТ. Другие объекты могут быть включены в границы КРТ только при наличии соответствующих МКД.

Кроме того, ч. 8 ст. 65 ГрК РФ допускает возможность включения в проекты КРТ домов блокированной застройки, индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов, если они соответствуют критериям, установленным нормативными правовыми актами субъектов РФ. Эти критерии могут касаться высокого уровня износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствия систем инженерно-технического обеспечения.

  

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

 

Обзор региональных критериев включения жилых домов в проекты КРТ

В 2020 году Градостроительный кодекс РФ наделил субъекты РФ полномочиями устанавливать в своих нормативных правовых актах критерии включения МКД в территории КРТ. Однако не все жители поддерживали такие изменения, поскольку механизм выселения и сноса радикально ограничивает право частной собственности.

Например, в Санкт-Петербурге установленные законом критерии МКД вызвали судебный спор, в котором обращалось внимание на несоответствующие ГрК РФ критерии для включения МКД в границы КРТ — дома были указаны как «хрущевки». В Красноярске жители оспаривают снос их домов по программе КРТ, в том числе возражая против критериев включения данных МКД в программу.

Минстрой России неоднократно высказывался по поводу пределов полномочий регионов РФ по определению критериев отнесения МКД к проектам КРТ:

- в п. 59 ответов на вопросы от 16.07.2021 указывалось, что перечень критериев, позволяющих относить здания к проектам КРТ, ограничен ГрК РФ и регионы не вправе устанавливать дополнительные критерии;

- письмом №10392-ОГ/12 от 12.04.2023 в свете оценки критерия «хрущевки» в Санкт-Петербурге указывалось, что критерии включения неаварийных МКД в программы КРТ должны определяться субъектами РФ исходя из принципа правовой определенности (они должны быть однозначными и использовать установленную терминологию) и ограничений ГрК РФ;

- письмом №67094-МС/12 от 12.11.2024 в свете рассмотрения критериев в Ульяновской области указывалось, что критерии не могут выходить за пределы, установленные ГрК РФ.

Юридическим агентством «Кучембаев и партнеры» было проведено исследование региональных критериев на базе позиции Минстроя России в отношении как МКД, так и ИЖС.

Как сообщал в июле 2024 года заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, география реализации проектов КРТ затрагивает 77 субъектов РФ. И в данную подборку вошли 77 субъектов РФ всех федеральных округов, большая часть которых указана на сайте Минстроя России.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Критерий описания типовой застройки МКД для включения в территорию КРТ

Юридическая техника требует некоей обобщенной характеристики домов. В том числе поэтому законом дана возможность описать дома, подлежащие включению в территорию КРТ, через описание типовых проектов и использование типовых материалов.

Однако 7 из исследуемых 77 субъектов РФ вообще не предусмотрели возможность включения в КРТ типовых МКД. Среди них, например, Республика Татарстан.

24 из 77 субъектов РФ предусмотрели возможность включения в КРТ не только типовых МКД, но и бараков, а также зданий с определенными типами перекрытий, то есть вышли за пределы критерия, установленного пп. в) п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.

По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», описание типовых МКД как «бараки», «хрущевки», «сталинки» и т. д. представляется нарушением юридической техники. При этом «бараки» на практике часто имеют достаточно высокую степень износа, что позволяет их легко ввести в проекты КРТ через другой критерий — степень износа.

   

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Основная масса регионов воспользовалась прямой цитатой из ГрК РФ и дополнила ее годом постройки. Формального нарушения тут, на первый взгляд, нет, но нет и определенности для жителей домов, позволяющей прогнозировать, включат их дом в территорию КРТ или нет.

В отдельных регионах допущены грубые ошибки. Так, в Ульяновской области в результате опечатки позволено включать в КРТ любые МКД, построенные до 1990 года. В Удмуртской Республике допустимо включать в КРТ любые МКД, построенные до 1975 года, высотой не более трех этажей. В Кировской области законодательно разрешено включать в КРТ любые МКД со сроком эксплуатации более 50 лет.

 

Показатель предельного года типовой застройки, позволяющего включать МКД в КРТ

В исследованных регионах средний предельный год постройки МКД, при котором его можно включить в программу КРТ, — 1976-й. Однако есть примеры, когда в КРТ можно включить МКД, построенные как в 1994 году (Республика Северная Осетия — Алания), так и в 1960 году (Хабаровский край). А Кировской области вместо года постройки указан общий срок службы здания.

В регионах редко устанавливают возможность включения многоквартирных домов в программу комплексного развития территорий, если они были построены после 1975 года. Видимо, эта дата была выбрана потому, что в середине 1970-х годов прекратилось строительство домов первых типовых серий индустриального домостроения, так называемых «хрущевок». После этого началась активная застройка «брежневками», строительство которых велось с середины 60-х годов XX века.

 

Фото: © Игорь Долгов / Фотобанк Лори

 

Явно из общего тренда выбиваются Республика Северная Осетия — Алания, Ямало-Ненецкий автономный округ и Ульяновская область с постройками 1990-х годов. В связи с этим возникает вопрос о целесообразности применения критерия по году постройки. По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», называть «морально устаревшими» панельные дома, построенные в 1980-х и 1990-х годах, которые не соответствуют современным стандартам жилья, было бы преждевременно.

 

Критерий минимального процента износа МКД для включения в территорию КРТ

В 3 из 77 субъектов РФ не предусмотрена возможность включения в КРТ МКД с определенным уровнем износа.

Средний показатель износа МКД, позволяющего включать его в проект КРТ — 61%, но есть примеры и с 40% (Оренбургская область, Республика Северная Осетия — Алания), и с 80% (Сахалинская область).

 

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Поскольку механизм КРТ четко разделяет аварийные и неаварийные многоквартирные дома, подлежащие включению в проекты редевелопмента, уровень износа в 60% — 65%, которого в среднем придерживаются регионы, представляется обоснованным.

В некоторых регионах, например в Сахалинской области, уровень износа зданий достигает более 65%. Это вызывает сомнения в правомерности столь высокого показателя. По всем признакам такие дома уже можно считать аварийными. Существует риск того, что за расселение домов с высокой степенью износа, включенных в территории КРТ, застройщики не будут получать субсидии из бюджета.

Вызывает вопросы и другой подход, когда регионы устанавливают низкий процент износа зданий (например, 40%, как в Оренбургской области). Ведь при таком уровне износа здание не представляет угрозы ни для его жильцов, ни для окружающих.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Как уже отмечалось, согласно ч. 6 ст. 67 ГрК РФ, жители домов могут защитить себя от включения их домов в проект КРТ путем проведения общего собрания. Однако сложность процедуры, требующей получения 2/3 голосов собственников, делает этот способ защиты труднодоступным.

 

Критерий подключения МКД к сетям для включения в территорию КРТ

В четырех из 77 субъектов РФ не допускается включение МКД, не подключенных к централизованным инженерным системам, в территории КРТ.

В то же время в 62 из 77 регионов такая возможность есть: в КРТ могут быть включены МКД, где отсутствует хотя бы одна централизованная инженерная система.

  

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

В пп. «д» п. 2 части 2 ст. 65 ГрК РФ говорится, что одним из критериев включения неаварийного многоквартирного дома в категорию КРТ может быть отсутствие нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Это означает, что каждый регион должен сам устанавливать, какие именно системы должны отсутствовать в МКД.

Такое решение можно объяснить тем, что отсутствие центрального теплоснабжения при наличии газа не является критически важным для функционирования здания.

Однако есть и такие системы, которые могут оказаться критически важными. Например, если во всем многоквартирном доме отсутствует центральное водоснабжение или канализация, то при определенных условиях он может стать практически непригодным для проживания.

 

Фото: © FotograFF / Фотобанк Лори

 

Критерии включения в границы КРТ индивидуальных жилых домов

В 42 из 77 субъектов Российской Федерации есть возможность включать индивидуальные жилые дома со средним износом 57% в программы КРТ. Однако есть пример Сахалинской области, где эта цифра достигает 80%.

В 38 из 77 субъектов РФ предусмотрена возможность включения в территории КРТ индивидуальных жилых домов, в которых отсутствует хотя бы одна централизованная инженерная система.

Стоит отметить, что в большинстве индивидуальных жилых домов отсутствует как минимум одна централизованная система. В пригороде, например, нечасто можно встретить центральное отопление и канализацию. Однако у таких домов нет возможности исключить себя из КРТ, как это могут сделать неаварийные МКД.

    

Сравнительная таблица критериев 77 регионов включения в границы КРТ жилых домов

Регион	Критерии типовой застройки (без учета года постройки)	Предель-ный год типовой застройки	Критерий минималь-ного процента износа	Критерий подключения МКД к сетям	Критерии минималь-ного износа в ИЖС	Критерий подключе-ния к сетям (ИЖС)
Алтайский край	Процитирован  ГрК РФ	1980	70	Более одной сети
Амурская область	Нет критерия	Нет критерия	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Архангельская область	Бараки, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети
Астраханская область	Процитирован  ГрК РФ	1969	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Белгородская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Брянская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети	70	Отсутствие одной сети
Волгоградская область	Нет критерия	Нет критерия	50	Отсутствие одной сети
Вологодская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Воронежская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	65	Отсутствие одной сети	65	Нет критерия
Еврейская АО	Процитирован  ГрК РФ	1975	61	Отсутствие одной сети
Забайкальский край	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Более одной сети
Ивановская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети
Кабардино-Балкарская Республика	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Калининградская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	65	Отсутствие одной сети
Камчатский край	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети
Карачаево-Черкесская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети
Кемеровская область	Деревянные перекрытия, кирпич	Нет критерия	50	Нет критерия	50	Отсутствие одной сети
Кировская область	Срок эксплуатации МКД  превышает 50 лет	Нет критерия	70	Более одной сети
Костромская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Краснодарский край	Процитирован  ГрК РФ	1980	60	Более одной сети
Красноярский край	Процитирован  ГрК РФ	1975	60	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Курская область	Процитирован  ГрК РФ	1965	70	Отсутствие одной сети
Ленинградская область	Деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады)	1975	70	Отсутствие одной сети
Липецкая область	Нет критерия	Нет критерия	60	Более одной сети	60	Отсутствие одной сети
Магаданская область	Каркасно-засыпные, рубленые из бревен, блочные, деревянные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями	1975	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Московская область	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети
Мурманская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети
Ненецкий АО	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Нет критерия
Нижегородская область	Бараки, кирпич	1977	Нет критерия	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Новгородская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	65	Отсутствие одной сети
Новосибирская область	Каркасно-засыпные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями	1975	70	Отсутствие одной сети
Омская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Оренбургская область	Бараки, деревянные перекрытия	1980	40	Более одной сети	50	Отсутствие одной сети
Орловская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	47	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Пензенская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Пермский край	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Приморский край	ПП ПК от 12.10.2021 № 666-ПП фактически предоставляет возможность устанавливать границы как для ИЖС, так и для МКД	1980	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Псковская область	Нет критерия	Нет критерия	70	Отсутствие одной сети
Республика Адыгея	Нет критерия	Нет критерия	70	Нет критерия
Республика Алтай	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Республика Башкортостан	Блокированные дома, ИЖС, деревянные перекрытия, кирпич	1991	50	Отсутствие одной сети
Республика Бурятия	Деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Республика Дагестан	Бараки, деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости	1975	61	Более одной сети	61	Отсутствие одной сети
Республика Ингушетия	Бараки, блокированные дома	1975	70	Отсутствие одной сети
Республика Калмыкия	Процитирован  ГрК РФ	1975	61	Отсутствие одной сети
Республика Карелия	Нет критерия	Нет критерия	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Коми	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети
Республика Крым	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Марий Эл	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1970	61	Отсутствие одной сети
Республика Мордовия	Процитирован  ГрК РФ	1970	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Саха (Якутия)	Процитирован  ГрК РФ	1985	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Республика Северная Осетия — Алания	Процитирован  ГрК РФ	1994	40	Отсутствие одной сети
Республика Татарстан	Нет критерия	Нет критерия	Нет критерия	Нет критерия
Республика Тыва	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Хакасия	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети
Рязанская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	60	Отсутствие одной сети
Самарская область	Бараки, деревянные перекрытия	1975	70	Отсутствие одной сети
Санкт-Петербург	«Хрущевки»	1970	Нет критерия	Нет критерия
Сахалинская область	Бараки, деревянные перекрытия	1975	80	Более одной сети	80	Более одной сети
Свердловская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	50	Отсутствие одной сети
Севастополь	Бараки, кирпич	1980	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Смоленская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети
Ставропольский край	Кирпичные дома с деревянными перекрытиями, панельные дома	1980	70	Отсутствие одной сети
Тамбовская область	Процитирован  ГрК РФ	1960	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Тверская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Томская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети
Тульская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Тюменская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Удмуртская Республика	Любые МКД до 3 этажей	1975	41	Отсутствие одной сети
Ульяновская область	Любые типы МКД	1990	70	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Хабаровский край	Процитирован  ГрК РФ	1960	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Челябинская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Чеченская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	70	Нет критерия
Чувашская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1980	70	Отсутствие одной сети	65	Отсутствие одной сети
Чукотский АО	Процитирован  ГрК РФ	1975	60	Отсутствие одной сети
Ямало-Ненецкий АО	Процитирован  ГрК РФ	1990	70	Более одной сети	50	Отсутствие одной сети
Ярославская область	Процитирован  ГрК РФ	1971	60	Отсутствие одной сети		Отсутствие одной сети

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

Портфель сделок по финансированию проектов КРТ в Банке ДОМ.РФ с начала года вырос на 44%

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика 

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить 

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктовОбъявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ 

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены