Столичные планы по комплексному развитию территорий применительно к нежилой застройке анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

 

Фото: www.ria.ru

 

На ПМЭФ-2021 теме КРТ была посвящена отдельная сессия с участием представителей Министерства строительства РФ, ДОМ.РФ, Росреестра, Правительства Москвы, губернаторов регионов, ВЭБ, ВТБ, застройщиков.

Глава госкорпорации Виталий Мутко сообщил, что в рамках исполнения поручений Пр-753, п.2 г), Пр-753, п.4 е) по реализации послания Президента Федеральному собранию государство в лице ДОМ.РФ и Минстроя предлагает регионам «инфраструктурное меню».

Имеется в виду 500 млрд руб. инфраструктурных кредитов (бюджетных займов) и 150 млрд руб. займов через инфраструктурные облигации (долгосрочные займы застройщикам для строительства инфраструктуры от ДОМ.РФ под 3—4% годовых).

 

Фото: www.fingram39.ru

 

Сформирован портфель 54 проектов из 20 регионов на строительство 15 млн кв. м недвижимости. В ближайшее время получат финансирование проекты в Тульской, Сахалинской и Челябинской областях.

На сессии заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото) сообщил о намерении воспользоваться «инфраструктурным меню», в частности для строительства инфраструктуры в рамках проекта «Индустриальные кварталы» по вовлечению в оборот 2 тыс. га бывших промышленных зон Москвы с потенциалом строительства 40 млн кв. м.

В кулуарах мероприятия вице-мэр дополнительно проинформировал о планах Москвы создать специальную городскую компанию, которая будет оператором проекта «Индустриальные кварталы».

 

 

Фото: www.cdn.bfm.ru

 

Функционал компании — разработка документации по планировке территории, изъятие недвижимости, привлечение инвесторов. Заявленные сроки подготовки площадки — 1 год.

По словам Владимира Ефимова, на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 2020—2021 приняты проекты решений о КРТ 75 территорий, активная работа ведется по 35 площадкам, правообладателям направлены уведомления. Однако на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики опубликованы проекты решений только по 10 территориям.

Согласно п. 8 постановления Правительства Москвы от 23.03.2021 №331-ПП, в случае принятия городом решения о самостоятельной реализации проекта КРТ нежилой застройки она будет осуществляться КП «Управление гражданского строительства» в качестве застройщика, если иное не предусмотрено решением о КРТ нежилой застройки.

 

Фото: www.storage.inovaco.ru

 

По поводу заявленных планов можно сказать следующее.

1. Сроки подготовки площадки в 1 год вызывают вопросы.

В случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке они увеличатся в 2—3 раза. Ведь для вовлечения площадки необходимо проведение инженерных изысканий, сбор исходно-разрешительной документации, получение предварительных технических условий на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций и вынос сетей из пятна застройки.

Кроме того бывшие промышленные территории, как правило, находятся в местах с неудовлетворительной транспортной доступностью, участки требуют рекультивации, подземное пространство насыщенно магистральными инженерными коммуникациями. Требуются дорогостоящие мероприятия за счет средств Адресной инвестиционной программы Москвы по комплексному транспортному обслуживанию и инженерному обеспечению таких территорий.

 

2. Источники финансирования специального городской компании.

На ближайший трехлетний период Москва имеет устойчивый дефицит бюджета (порядка 0,5 трлн руб. в 2021 году). Идет реализация дорогостоящих транспортных проектов, в рамках программы реновации жилого фонда заключены контракты на несколько триллионов рублей.

Из бюджета Москвы осуществляется трансферт в пользу федерального бюджета на реализацию проекта «Московские центральные диаметры». В настоящий момент бюджетом Москвы не предусмотрено финансирование мероприятий по программе «Индустриальные кварталы», включая создание SPV.

На сессии ПМЭФ 2021 Владимир Ефимов сообщил о планах Москвы обратиться за финансирование инфраструктуры в ДОМ.РФ. В условиях дефицита бюджета Москва осуществляет финансирование инфраструктурных проектов через размещение трехлетних облигаций по ставке 6,73%.

 

Фото: www.kvalto.ru

3. Москва как партнер.

Город имеет практику создания SPV и привлечения инвесторов в данные компании. Из таких проектов наиболее известны «ЗиЛ-Север» и «ЗиЛ-Юг», а также ТПУ. Вместе с тем реализация некоторых из этих проектов сопровождалась различными судебными разбирательствами между партнерами.

В рамках сложившейся практики застройщики редко идут на партнерство и предпочитают самостоятельно реализовывать проекты.

4. Коммерческая привлекательность проектов КРТ нежилой застройки.

В границах бывших промышленных территорий планируются в том числе проекты создания мест приложения труда (МПТ). В отличие от проектов жилой застройки, привлекательность таких проектов вызывает существенные вопросы из-за низкого спроса на офисную и промышленную недвижимость. Доходность проектов по созданию МПТ существенно отличается от доходности в сфере девелопмента жилья.

 

Фото: www.stroy-ek.ru

 

Предпринимаемые городом экономические меры стимулирования застройщиков (постановление Правительства Москвы) от 31.12.2019 №1874-ПП) через льготы по оплате за изменение ВРИ сложно оценить в силу ограниченного периода времени их применения.

5. Правовая история.

В соответствии с законодательством проекты решений о КРТ подлежат обязательной публикации. Москвой опубликованы 10 проектов решений о КРТ, при этом высшие должностные лица заявляют, что по 35 территориям направлены правообладателям уведомления (предложение о заключении договора КРТ). В случае нарушения норм ст. 66 ГрК РФ изначально создается неоднозначная правовая ситуация с перспективами судебных процессов от правообладателей в границах КРТ по отмене самих решений.

 

 

Выводы.

Уже реализованные проекты жилой застройки территорий промышленных зон («ЗиЛ», «Серп и Молот») демонстрируют длительные сроки подготовки и реализации (более 10 лет), дорогостоящие мероприятия за счет средств бюджета по транспортном и инженерному обеспечению, судебные разбирательства с Москвой.

Экономика подобных проектов и их фактическая бюджетная эффективность так и не была опубликована — ни застройщиками, ни городом.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Нюансы изъятия недвижимости для целей КРТ

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Девелопер запустил ЛК брокера. Теперь брокерам достаточно пары кликов, чтобы записаться на мероприятие или получить все нужные материалы. Вместо звонков и бумажной работы — автоматизация, которая экономит время и упрощает жизнь и менеджерам STONE, и брокерам.

     

   

STONE — девелопер жилой и коммерческой недвижимости классов «бизнес» и «премиум» в Москве. За 18 лет компания вывела на рынок 28 объектов.

Сегодня в портфеле STONE — 2 млн кв. м построенных, строящихся и проектируемых объектов, в том числе более 500 тыс. кв. м находятся на стадии строительства. С 2022 года девелопер занимает лидирующую позицию на офисном рынке (рейтинг РБК). У компании самый масштабный проектный портфель офисной недвижимости класса А на московском рынке (данные NF Group), также STONE возглавляет ТОП-6 устойчивых девелоперов (исследование FResearch — Forbes).

STONE делает ставку на живое общение и доверие: девелопер активно развивает работу с агентствами недвижимости и частными брокерами, формируя сообщества. Для профессионального роста есть STONE Community, а для совместных спортивных тренировок и неформального общения — STONE Athletic.

Немаловажным инструментом вовлечения и удержания агентов недвижимости являются мероприятия и вебинары. Но по мере их увеличения координация становилась все сложнее. Менеджеры записывали брокеров вручную, уточняли участие по телефону и обзванивали тех, кто был в листе ожидания.

Потребность в автоматизации стала очевидной. Нужна была система для ускорения записи, снижения нагрузки на менеджеров и предоставления брокерам доступа ко всем необходимым материалам для продуктивной работы с их потенциальными покупателями.

Чтобы разработать такую систему, STONE обратилась к IT-компании KTS.

   

Цель: создать цифровой сервис, соответствующий уровню бренда

KTS и STONE совместно поставили цель — создать эффективный инструмент для работы брокеров, соответствующий уровню компании. Задача заключалась в том, чтобы упростить запись на мероприятия и собрать всю необходимую информацию для агентов недвижимости в одном месте. Важно было реализовать проект до нового года, то есть всего за два месяца. При этом качество продукта должно было оставаться на высшем уровне.

В первую очередь было принято решение автоматизировать работу с комьюнити, поскольку STONE уделяет большое внимание развитию отношений с агентами недвижимости.

Процесс создания личного кабинета начался с проектирования дизайна, затем команда приступила к разработке.

«Команда KTS быстро поняла задачи проекта и предложила грамотные решения, — отметила Елена Николаева, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости STONE, добавив: — Каждый этап мы проходили совместно, оперативно адаптируя функционал под текущие запросы. Особенно порадовала гибкость и внимание к деталям».

   

Запуск первого релиза: ключевой функционал за два месяца

В рамках первого этапа в кабинете брокера были реализованы следующие функции.

  

Главная страница с удобной навигацией

Сейчас на главной странице все нужные материалы собраны в разделы: условия сотрудничества, материалы для рекламы, список проектов, календарь мероприятий и многое другое.

   

   

Индивидуальные страницы проектов

У каждого проекта есть своя страница с подробным описанием и ссылками на материалы с рендерами, презентациями, аналитическим обзором и программой приобретения.

     

   

Система хранения прайс-листов, рендеров и презентаций

Необходимые файлы доступны внутри ЛК: для каждой группы материалов есть своя страница со всеми данными.

  

   

Автоматическое обновление документов

Прайс-листы, рендеры и презентации централизованно хранятся в личном кабинете. Автоматическая система обновляет PDF-файлы раз в сутки, заменяя устаревшие версии.

   

   

Календарь событий с встроенным ботом для записи

Для STONE была организована удобная система записи на мероприятия через Telegram. Ранее, чтобы попасть на событие, брокерам приходилось звонить в компанию и согласовывать участие с менеджером. Если мероприятие было уже полностью укомплектовано, агентов вносили в лист ожидания. В случае освобождения места менеджеры перезванивали участникам вручную.

Изначально планировалось создать простое расписание событий для брокеров, но после анализа возможностей платформы Smartbot было принято решение значительно расширить функциональность. В результате появилась система, которая позволяет записываться на мероприятия — такие как тренировки, брокер-туры, обучающие встречи — прямо в Telegram, без перехода на сторонние платформы. Весь процесс занимает всего несколько секунд.

Благодаря гибкости Smartbot удалось реализовать и автоматическую систему листа ожидания. Теперь, если мероприятие уже заполнено, брокеры могут встать в очередь и получать уведомления, когда появляется свободное место.

Особое внимание уделялось тому, чтобы сохранить общение с брокерами в привычной для них среде — в Telegram. У девелопера уже было активное сообщество: около 3,5 тыс. участников в STONE Community и порядка 2 тыс. в STONE Athletic. Именно поэтому отказ от дополнительных платформ и внедрение функционального чат-бота внутри мессенджера стали оптимальным решением: агенты остаются в комфортной среде, а STONE продолжает поддерживать с ними связь напрямую.

    

 

Лендинги сообществ

STONE активно взаимодействует с брокерами и регулярно организует для них различные мероприятия. У девелопера есть два крупных сообщества: STONE Athletic — для тех, кто интересуется спортом и активным отдыхом, и STONE Community — платформа для образовательных встреч и профессионального общения.

Чтобы сделать информацию о сообществах более доступной, а процесс вступления — максимально простым, были разработаны два лендинга. На каждой странице подробно представлены цели, формат и активности конкретного сообщества, а также размещена удобная кнопка для моментального перехода в нужный чат.

   

   

Публикация промоматериалов

Брокеры, как правило, хранят множество контактов потенциальных клиентов в мессенджерах и социальных сетях. Чтобы оперативно делиться новостями о проектах и продвижении компании, они регулярно публикуют сторис с промоматериалами.

Для этого STONE заранее формирует полноценный пакет материалов для партнеров: готовые карточки, видеоролики и тексты по каждому проекту. Брокерам это позволяет легко и качественно наполнять свои соцсети, поддерживать интерес аудитории и повышать вовлеченность потенциальных покупателей.

   

 

PWA-версия личного кабинета

Личный кабинет был реализован как PWA (progressive web app), что позволило пользователям устанавливать его на главный экран смартфона без необходимости скачивания отдельного приложения. Иконка STONE всегда остается на виду рядом с другими приложениями, что положительно влияет на возвращаемость пользователей. В дальнейшем в PWA планируется добавить возможность получать push-уведомления о новых событиях и обновлениях.

  

Как личный кабинет повлиял на работу брокеров и менеджеров

Запуск личного кабинета брокера упростил работу всех участников процесса. Брокеры записываются на мероприятия быстрее, а у менеджеров снизился объем ручной работы. Например, с помощью новой системы удалось:

1. снизить загруженность менеджеров. Благодаря автоматизации и интеграции с ботом нагрузка на департамент значительно сократилась. Раньше менеджеры тратили 40 минут в день на обновление прайс-листов, сейчас — 0. До внедрения бота в среднем на организацию мероприятий — брокер-туров, тренировок и бизнес-завтраков — уходило от 2 часов в неделю. Теперь этот процесс занимает всего 15 минут.

2. упростить процесс для агентов. Брокеры записываются на мероприятия быстрее и без лишних шагов — буквально за пару кликов в Telegram-боте. И нет никакой нужды переходить в другие сервисы или звонить менеджеру STONE.

 

Анна Граненкова, частный брокер:

— Кабинет брокера сильно упростил мне работу. Раньше приходилось тратить время на поиск информации, документов, ссылок и записи на мероприятия. Теперь все собрано в одном месте. Это реально ускоряет рабочие процессы и избавляет от лишней рутины.

 

Елена Князева, директор по развитию ассоциации агентств элитной недвижимости AREA:

— Благодаря кабинету брокера вся информация всегда под рукой и прямо в моем смартфоне. Я захожу в ЛК, скачиваю в один клик все нужные файлы для клиентов, записываюсь на тренировку — никаких лишних движений, звонков и заметок.

 

Дальше — больше: планы на будущее

Проект уже запущен и работает. В ближайшее время планируется запуск авторизованной части платформы, где брокер сможет записываться на встречи и видеть информацию по всем своим сделкам с клиентами.

   

Реклама. ООО «Студия КТС». ИНН: 7733257480

  

   

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Гонка за клиентом: анализ региональных предпочтений и перспективы планов продаж

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Крупнейший офисный девелопер России объявляет о ребрендинге и выходе в жилой сегмент

Сделка.РФ и Брусника проведут мастер-класс по работе личного кабинета брокера