Данный вопрос для портала ЕРЗ комментирует технический директор ООО «Центрэкспертиза», директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ.

    

Фото: www.admpos-vanino.ru

     

Вступившая в силу с 4 августа 2018 года ч. 3⁴ ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК), в редакции 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018, ограничила участие негосударственных экспертных организаций в проведении оценки соответствия проектной документации объектов капитального строительства (ОКС), строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

В последнее время, в том числе в средствах массовой информации, обострилась дискуссия по вопросу допустимости проведения экспертизы проектной документации ОКС, предполагаемых к размещению в границах ЗОУИТ, организациями негосударственной экспертизы.

При этом аргументы сторон сводятся к двум вариантам: ссылок на переписанные Минстроем России в различных вариантах положения обсуждаемой статьи ГрК, и положения в стилистике поэта В. Маяковского: «Я говорю ЗОУИТ, подразумеваю — госэкспертиза».

Поэтому налицо необходимость проанализировать данную норму исходя из того, что в ней непосредственно написано, и законодательства о градостроительной деятельности в целом.

В соответствии с положениями новой редакции ГрК для данного ограничения проведения негосударственной экспертизы критерием обязательного направления документации на государственную экспертизу является установленный режим ЗОУИТ. Он дословно предусматривает «ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства».

Обратившись к положениям с. 106 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 136-ФЗ (далее — ЗК), в редакции того же 342-ФЗ от 03.08.2018, мы узнаем, что представляют собой ограничения использования земельных участков в границах ЗОУИТ или подзоны в границах ЗОУИТ (территорий в границах ЗОУИТ, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны — в дальнейшем эту конкретизацию о выделении подзон далее будем опускать, имея ее в виду):

• исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения);

• требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны;

• требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, в соответствии с положениями ЗК ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства устанавливается Правительством РФ не в виде перечня видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения), и (или) требований к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны, а в виде требований к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации.

     

Фото: www.expert-stroypro.ru

    

Следовательно, ГрК зафиксирован простой двухступенчатый критерий:

а) ЗОУИТ в которой предполагается размещение ОКС, должна быть установлена в целях охраны объекта, территории, факт наличия которых служит основанием установления ЗОУИТ;

б) перечень ограничений использования земельных участков ЗОУИТ должен содержать требования к ОКС, допускаемых к размещению в ее границах, исходя из оценки влияния ОКС на объект, территорию, либо допускать размещение ОКС в ее границах, исходя из оценки влияния объекта, территории на предполагаемый к размещению ОКС.

То есть, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности исключительно государственной экспертизе подлежит проектная документация ОКС, если ЗОУИТ установлена в целях охраны объекта, территории, факт наличия которых служит основанием установления ЗОУИТ (подзоны), и положением о ЗОУИТ, утвержденным Правительством РФ, установлены требования к зданиям или сооружениям, указанные в последнем перечислении выше.

Если ЗОУИТ установлена в целях, отличных от охраны объекта, территории, наличие которых послужило основанием для установления ЗОУИТ, или размещение зданий, сооружений определенного вида (назначения) в ЗОУИТ допускается, или допускается при условии соблюдения установленных законодательством параметров, то в этом случае оценка соответствия требованиям технических регламентов в виде негосударственной экспертизы не противоречит действующему законодательству.

   

Фото: www.fs.4geo.ru

    

На этом «техническая» часть обзора заканчивается, приступаем к анализу формально-юридического аспекта. Для понимания сути придется процитировать 342-ФЗ от 03.08.2018, а именно ч. 11 ст. 26 с отметками на ключевых для нас моментах:

«11. Если положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, правила определения размера указанной зоны (подзоны), перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанной зоны (подзоны), отличные от установленных на дату установления зоны с особыми условиями использования территории, до 1 января 2022 года указанные в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых установлены зоны с особыми условиями использования территорий, обязаны обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об изменении зоны с особыми условиями использования территории (в случае изменения границ зоны с особыми условиями использования территории с приложением сведений о границах указанной зоны). Если положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, которые меньше, чем размер ранее установленной зоны, или не предусмотрены ограничения использования земельных участков, которые были ранее установлены в границах зоны, с заявлением об изменении зоны с особыми условиями использования территории (в случае изменения границ зоны с особыми условиями использования территории с приложением сведений о границах указанной зоны) в органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, вправе обратиться иные заинтересованные граждане, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления. Органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в срок не более чем один месяц со дня поступления данных заявлений либо при отсутствии указанных в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладателей зданий, сооружений или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением таких зданий, сооружений, до 1 января 2022 года должны быть внесены изменения в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории или принято новое решение об установлении указанной зоны в соответствии с предельными размерами зоны с особыми условиями использования территории, правилами определения размера указанной зоны (подзоны), перечнем ограничений использования земельных участков, предусмотренными положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).»

Учитывая, что перечни ограничений использования земельных участков, содержащие требования к ОКС, «размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации», будут установлены Правительством РФ при утверждении положения о ЗОУИТ в соответствии со ст. 106 ЗК, то правовое основание на проведение обязательной государственной экспертизы проектной документации объектов, предполагаемых к размещению в границах ЗОУИТ, по основанию, предусмотренному частью 3⁴ ст. 49 ГрК в редакции 342-ФЗ от 03.08.2018 должно наступить для каждой ЗОУИТ после вступления в силу положений о соответствующих ЗОУИТ и принятия (или изменения) решения об установлении такой зоны, а в целом до 1 января 2022 года.

   

Фото: www.esyakutia.ru

    

По результатам проведенного анализа хочется обратиться в уполномоченные органы для правовой оценки действий органов власти субъектов РФ, выражающихся в угрозах (в том числе на официальных сайтах органов власти и подведомственных им учреждений и средствах массовой информации) застройщикам в отказе предоставления государственных услуг (выдаче разрешения на строительство, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию) в случае, если при обращении за разрешением на строительство любого ОКС, предполагаемого к строительству в любой ЗОУИТ, будет предоставлено заключение, выданное организацией негосударственной экспертизы.

В частности, хочется получить оценку таких действий от:

а) ФАС России — по основанию нарушения антимонопольного законодательства в части устранения конкуренции органами государственной власти субъектов РФ или иными органами и организациями, осуществляющими функции указанных органов;

б) Минстроя России — как федерального органа власти, на который возложена обязанность осуществления контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов РФ законодательства о градостроительной деятельности;

г) Прокуратуры РФ — как федеральной централизованной системы органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на территории РФ.

Учитывая, что попытки осуществлять регулирование вне полномочий органов власти субъектов РФ в сфере градостроительства предпринимались и ранее (например, установление требований к составу проектной документации — притом, что ГрК эти требования могут устанавливаться исключительно Правительством РФ, установление правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной документации, которые в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008 устанавливаются Минстроем России, в нарушение положений ГрК установление требования о размещении заключений экспертизы и проектной документации в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности до обращения за выдачей разрешения на строительство, и т. п.), непонятно отсутствие реакции со стороны Президента РФ.

 

 

Поскольку критически важным здесь является еще и тот факт, что вопросы безопасности ОКС, в том числе экспертизы, базируются на конституционных правах каждого человека на благоприятную окружающую среду, декларируемых ст. 42 Конституции России, регулирование которых ст. 71 Конституции России отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации, и применение различных требований в разных субъектах РФ к объектам оценки соответствия в сфере технического регулирования в градостроительной деятельности, а также передача (а тем более самовольное присвоение) полномочий по установлению таких требований субъектам РФ нарушает принцип федеративного устройства Российской Федерации, установленный Конституцией России, в том числе положения ч. 2 ст. 78, предполагающие возможность передачи Российской Федерацией осуществление части своих полномочий, если это не противоречит Конституции России и федеральным законам.

Технический директор ООО «Центрэкспертиза», директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ

    

  

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

ФАС возбудила дела против Мосгосэкспертизы и Мособлэкспертизы: комментарий эксперта

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Стройнадзор получит право обжаловать положительное заключение экспертизы

Экспертизу проектной документации и проверку достоверности сметной стоимости объединят в одну процедуру

Изменены требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения экспертизы

Большинство подъездов в российских многоэтажках — это заурядные типовые пространства, находящиеся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Функционалом они наполняются либо по инициативе жильцов, либо в соответствии с решением управляющей компании. Стандартный набор: фикусы в кадках, почтовые ящики, информационные стенды, лифты, мусоропроводы и помещения для хранения колясок и инвентаря — если повезло и жилой комплекс «элитный». В старострое эту картину переписать уже сложно, а вот современные застройщики делают все, чтобы управляющие компании могли импровизировать и в качестве конкурентного преимущества предоставлять своим жильцам не просто «предбанник» между улицей и квартирой, а полноценное «представительство» нужд жильцов, расширяющее их возможности. О том, что именно делается сейчас в России в этой сфере для повышения качества и уровня жизни, рассказал основатель компании LockerBox Алексей ВИНОГРАДОВ.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

   

СПРАВКА

Компания LockerBox занимается производством двух продуктов: автоматизированных систем хранения на основе ячеек и электронных ключниц. В отличие от конкурентов, LockerBox — это полностью российское производство, зарегистрированное в Минцифре и имеющее сертификат Минпромторга.

Компания сотрудничает с РЖД, российскими аэропортами, банками, застройщиками и участвует в крупнейших выставках девелоперов по всей России, в частности на форуме в октябре 2024 года представит новый консьерж-сервис.

 

Огрехи по вехам: как мы докатились до типовых подъездов

Вообще говоря, первым полноценным подъездом исторически считается «парадная лестница» во дворце Александра Меншикова в Санкт-Петербурге, который был построен в 1714 году.

Учитывая, что в так называемом подъезде был целый «загон» для встречающего гостей оркестра, можно со всей ответственностью предположить, что начиналось все с роскоши. Единственной задачей парадных подъездов было показать благосостояние владельца дворца, позже — доходного дома, еще позже — обычных постоялых домов, где для жильцов организовывались гостиные для чая и обсуждения новостей.

С приходом большевиков началось уплотнение, пережитки буржуазного образа жизни ушли в историю, а подъезды стали социально-бытовыми пространствами для собраний и дополнительных организаций. В бывших доходных домах размещали детсады, кухни, прачечные, поликлиники, располагали мини-фабрики, классы, и в угоду тогдашнему времени семимильными шагами уплотнялись до коммуналок.

Сталинский ампир стал последним всплеском гигантомании: в те времена подъезды также были внушительными, лестницы и помещения — просторными, а в интерьерах еще звучал последний аккорд ушедшего шика.

Все окончательно изменилось, когда в ноябре 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Так мы получили убогие голые «хрущевки», которые до сих пор вызывают оторопь и гуглятся в первую очередь по запросу «Подъезд Россия».

 

Новый ветер, который заметен: как цифра меняет тренды

С новым историческим витком, открывшим застройщикам дивный мир здоровой конкуренции, мы вернулись к «меншиковским временам»: не с таким размахом и шиком, но подъезды снова начали тяготеть к «парадным», расширяясь, обрастая дизайном и приобретая пусть кастрированный, но какой-никакой функционал.

Шлагбаумы, домофоны, охранник в будке, консьерж в «аквариуме», почтовые ящики, лифты и мусоропроводы — это минимальный набор застройщика. Использование хороших материалов в отделке и дизайн — максимальный набор, переводящий недвижимость в статус «элитной» или «премиум-класса», как больше нравится.

Но цифровизация продолжала шагать по миру и влиять на продукты для комфорта и жизни. Человек извлекался как лишняя составляющая из огромного перечня привычных вещей. И действительно, в мире, где роботы «Яндекса» уже возят посылки по Москве для заказчика, где беспилотными такси в «Убере» уже мало кого удивишь, довольно странно делать ставку на лишние итерации, которые воруют время и деньги.

 

        

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Представьте себе мир, в котором:

- к вам не звонят газовщики с просьбой открыть дверь подъезда;

- вам не нужно быть дома, чтобы запустить в квартиру клининг-сервис или ремонтников;

- не требуется лично встречать жильцов, если вы сдаете квартиру посуточно;

- и в перспективе нет необходимости встречать кучу курьеров различных маркетплейсов, Почты России, СДЭК и прочих.

Эти задачи решает цифра: все отправления и доставки — в одной ячейке, установленной в вашем подъезде, ключи для посетителей — там же, а все манипуляции с открытием и закрытием происходят через мобильное приложение. Открыли-закрыли, поменяли код, предоставили доступ уборщице или прорабу. Или тому же консьержу, который вместо вас примет вашу доставку и положит ее в соответствующую ячейку хранения.

 

Как это работает и как может работать

Сегодня у жителей любого жилого комплекса есть единственная опция для получения любых отправлений — оставить посылку у охраны или консьержа.

Компания LockerBox трансформирует этот рынок и нормализует возможность получения посылок и почты в режиме 24/7 без препятствий и посредников, «контролирующих органов» и ограничений. И если у жильца дома есть необходимость забрать что-то ночью, выйдя в подъезд в халате и домашних тапочках, никто и ничто не должно ему помешать.

Миссией компании является восстановление статуса подъезда как функциональной территории, которая обеспечивает нужды жильцов, решает их задачи, упрощает условия и при этом не устанавливает искусственные преграды, словно подъезд — это не часть собственности жильцов, а некий контрольно-пропускной пункт в режимное заведение.

Чтобы обеспечить жильцам должный комфорт в получении любых посылок (и не только), управляющая компания устанавливает в подъезде «шкаф», который может быть вписан в любой дизайн и выполнен из высококачественных отделочных материалов, и у жильцов появляется возможность пользоваться через него услугой приема и отправки посылок.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Жилец дома проходит легкую регистрацию по номеру телефона, устанавливает понятное мобильное приложение, которое не сложнее приложений с заказом такси или еды через интернет, и может в любой момент бронировать и открывать с его помощью ячейки с посылками.

Если он ожидает посылку — можно забронировать ячейку и передать код для ее открытия любому курьеру, даже находясь вне дома: на работе, за городом или в магазине. Больше не требуется личное присутствие — все операции совершаются удаленно, ячейка хранит ваши посылки до тех пор, пока вы лично не заберете их из подъезда.

 

Что нужно, чтобы подхватить новый тренд

За подобной услугой все чаще обращаются жилые комплексы, которые обеспокоены тем, что у консьержа оставляют десятки посылок. По нашему опыту, в многоквартирных домах за день может накапливаться до 60 коробок с посылками, которые негде хранить, непросто искать в общей куче для передачи конечному адресату, а еще сложнее — учитывать и нести ответственность за их сохранность.

Управляющим компаниям необходимо держать МОПы «в чистоте», особенно если речь идет о классах «бизнес» и «премиум». Тем более что подобная модернизация не накладывает на компанию никаких специфических обязательств, согласований или мотивационной работы с жильцами, как это было в период первых домофонов в стране. Договор на постановку «шкафа»-постамата совершенно стандартный; если требуется прописать нормативные дополнения — их прописывают, предусматривают и согласовывают в штатном порядке.

Для получения постамата в свои подъезды управляющая компания размещает заказ и получает готовый продукт «под себя» уже через месяц-полтора с момента обращения.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Для работы такого постамата требуется всего одна розетка 220 В, само оборудование имеет все необходимые сертификаты + внутри установлен модем для интернет-соединения, а также источник бесперебойного питания на случай отключения электричества, что как раз и позволяет сервису работать 24/7.

LockerBox — это одновременно и разработчик, и производитель, то есть у продукции компании есть сертификаты СТ1, она входит в реестр Минпромторга, а само программное обеспечение зарегистрировано в Минцифре и имеет статус российского ПО.

 

Почему это выгодная неизбежность

Так или иначе, но цифровизация шагает по стране. Сервисы, которые раньше описывались лишь в фантастических романах, стали реальностью и продолжают захватывать все сферы жизни. Появляются «умные дома», «умные доставки», и повсеместное оснащение жилых зон «умными подъездами» и «умным консьерж-сервисом» — это вопрос недалекого будущего.

Запрыгнуть в этот быстро несущийся поезд сейчас — это не только предусмотрительно, но и выгодно. Судите сами: стоимость всего оборудования для подъезда из 100 квартир сопоставима с 3—4-месячной зарплатой охранника. То есть окупается максимум за четыре месяца.

Фактически управляющая компания, которая сегодня обращается за усовершенствованием своих придомовых территорий, не только инвестирует в свое конкурентное преимущество при продаже квартир, но и оптимизирует свои расходы на ФОТ, то есть внедряет рабочее бизнес-решение.

   

Реклама. ООО «АКХ».  ИНН: 7721829679

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: оны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Денис Филиппов (ДОМ.РФ): Для жизни нужны не только стены, но и инфраструктура

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше