Об идентификации зданий и сооружений и классификации многоквартирных домов и других объектов капитального строительства по признаку их приспособленности к использованию в условиях совместного домовладения

2 декабря 2020 19:05

Об идентификации зданий и сооружений и классификации многоквартирных домов и других объектов капитального строительства по признаку их приспособленности к использованию в условиях совместного домовладения

В течение последних 30 лет в структуре продукции строительного комплекса всё большая доля приходится на многоквартирные дома и другие объекты капитального строительства, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, и, прежде всего, гражданам, которые в основном являются их потребителями.

Фото предоставлено компанией Брусника

Современные многоквартирные дома (МКД) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, стали сложными техническими устройствами и превратились в социотехнические системы, в которых ответственность за эксплуатацию этих помещений возложена на их потребителей.

На создателей строительной продукции, представленной такими домами и другими объектами капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями в них, возложена ответственность о недопущении введения в заблуждение потребителей этой продукции.

Фото: www.mechta-ekb.com

Значимым отличительным признаком этой продукции являются отношения собственности в МКД и других объектах капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, а также в жилых и других имущественных комплексах, в которые могут входить эти дома и объекты. При разделении МКД на обособленные жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности многих субъектов, в них возникают отношения совместного домовладения. Эти отношения являются важной особенностью соответствующих домов, объектов и комплексов, которая должна учитываться на стадиях их создания и эксплуатации.

Приспособленность (адаптированность) строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения является комплексным потребительским свойством. Требования к строительной продукции, которые раскрывают суть этого свойства, до настоящего времени формально и чётко не регламентированы.

Приспособленность в отношении многоквартирных домов направлена на то, чтобы в доме обеспечивались:

Фото предоставлено компанией Брусника

• баланс прав собственников и пользователей обособленных помещений,

• не допускалась их чрезмерное ограничение (обременение);

• возможность дифференцированного пользования общим имуществом и распределения бремени расходов, связанных с его содержанием;

• возможность автономного потребления коммунальных и энергетических ресурсов, и использования обособленных помещений в автономном режиме и др.

Реализация отмеченных возможностей позволяет собственникам и пользователям обособленных помещений в доме пользоваться общим имуществом, а также коммунальными и энергетическими ресурсами, не ущемляя прав, свобод и законных интересов соседей, владельцев смежных помещений, партнёров по собственности в доме и комплексе.

Фото: www.gge.ru

Здания и сооружения, в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, должны быть идентифицированы (статья 4 «Идентификация зданий и сооружений» ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по признаку их приспособленности к использованию в условиях совместного домовладения: на приспособленные и не приспособленные для совместного домовладения.

При классификации объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (приказ Минстроя от 10.07.2020 №374/пр), в частности и для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ), необходимо предусмотреть классификацию МКД и других объектов капитального строительства (многофункциональные комплексы, бизнес-центры, автостоянки и т. п.), в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, по признаку их приспособленности к передаче в собственность многим субъектам.

Фото предоставлено компанией Брусника

Идентификация и классификация МКД и других объектов капитального строительства по признаку их приспособленности к совместному домовладению приведёт к формированию обязательных требований к этой строительной продукции. Она позволит изменить представление о ценности современных многоквартирных домов, о выгодах и преимуществах владения и пользования в них обособленными жилыми и нежилыми помещениями.

Производство современной строительной продукции, изначально, еще при создании «генетически» приспособленной к использованию в условиях совместного домовладения, приведёт к переформатированию рынка жилья. Он станет более прозрачным и цивилизованным, глубоким и ликвидным. На таком рынке проще и с меньшими издержками обеспечивается защита прав и интересов добросовестных потребителей и производителей строительной продукции.

Фото предоставлено компанией Брусника

Дифференциация строительной продукции на адаптированную и неприспособленную к совместному домовладению, а также по уровню её адаптации, будет содействовать формированию справедливой цены на такую продукцию. Это в свою очередь приведёт к развитию рынка жилья и большему вовлечению в него объектов недвижимого имущества жилищного фонда, находящегося, в частности, в эксплуатации, посредством его капитального ремонта, реконструкции и реновации.

Дифференциация и массовое создание современных многоквартирных домов, адаптированных к совместному домовладению, будет содействовать формированию в жилищной сфере просвещённых собственников и пользователей недвижимого имущества, рационального и эффективного использования жилищного фонда, повышения его сохранности.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», sidorencko.aleks@yandex.ru

Фото: www.irso.ru

Другие публикации:

Как обновится классификатор объектов капстроительства

Приспособленность многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями к использованию в условиях совместного домовладения и их ценность для потребителей

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Печать

Эксплуатация Эксплуатационная документация Законодательство

12 декабря 2022 15:36

Минстрой, СБЕР и MACRO обсудили итоги строительной отрасли 2022 года

9 декабря 2022 года состоялась масштабная онлайн-конференция для застройщиков «Время изменений: итоги года и новые вызовы в отрасли», организатором которой выступил Сбербанк. Итоги года обсудили Минстрой, Банк России, MACRO, Сбербанк и ведущие игроки строительного рынка.

В планах Минстроя — ежегодный ввод жилья в объеме до 120 млн кв. м. На фоне падающей покупательской способности населения, представители банковского сообщества и застройщиков активно обсуждали будущее ставок ипотечных кредитов, поскольку программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года, и пока решения о ее продлении на 2023 год не принято.

В этих непростых условиях задача девелоперов — повысить эффективность собственного бизнеса за счет применения цифровых решений.

Государство, финансовые институты, девелоперы и потребители оценивают российский рынок недвижимости как один из ключевых драйверов национальной экономики. Однако в вопросе цифровизации, строительство по-прежнему остается одной из самых консервативных отраслей.

Слева направо: замдиректора Департамента банковского регулирования и
аналитики Банка России Руслан Булатов, основатель и председатель совета директоров
Legenda Василий Селиванов, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин,
вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов

В первом полугодии 2022 года многие участники рынка недвижимости столкнулись с серьезными вызовами. Пришлось создавать с нуля некоторые технологические процессы, пересматривать цепочки поставок стройматериалов и оборудования, а также формировать востребованный в текущих реалиях продукт.

Девелоперы пришли к осознанию, что процесс цифровизации нельзя ставить на паузу. Чтобы оставаться на плаву, следует оптимизировать бизнес-процессы, усилить контроль, повысить качество и уровень взаимодействия с клиентами.

Большой интерес среди игроков рынка недвижимости вызвала панельная дискуссия «Цифровые решения в девелопменте — миф или реальность?», в которой принял участие директор по корпоративному развитию MACRO Павел Булатов. Он рассказал о подходах компании MACRO к решению проблем цифровизации строительных компаний.

Также ведущие эксперты-разработчики IT-решений представили застройщикам России результаты исследований и прогнозы развития цифровизации в отрасли.

Выступивший в роли модератора дискуссии старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Владимир Ситников (на фото) подчеркнул, что на данный момент СБЕР Про имеет около 500 клиентов, которые уже проходят процесс цифровой трансформации. Более 100 партнеров регулярно проводят консультации для застройщиков. Общие инвестиции клиентов в вопросы цифровизации превысили сумму в 2 млрд руб.

Несмотря на общий тренд в среде застройщиков на сокращение бюджетов, идет настоящая борьба за клиентов. Поэтому в фокусе — автоматизация процессов продаж и маркетинга. Крупнейшие застройщики страны чаще всего предпочитают инвестировать в разработку собственных цифровых инструментов. Но компании, которые не готовы организовывать собственные дорогостоящие IT-подразделения, смотрят в сторону и готовых решений.

«Чаще всего девелопер хочет в онлайн увидеть цифровую копию тех процессов, которые происходят внутри компании, особенно это касается финансового блока, — рассказывает директор по корпоративному развитию MACRO Павел Булатов (на фото ниже). — У MACRO больше 220 клиентов-застройщиков, которые внедряют разные инструменты, однако в совокупности, все цифровые решения могут быть интегрированы в единую систему», — добавил он.

Директор по корпоративному развитию MACRO Павел Булатов (слева) и управляющий партнер
ГК Самолет Андрей Иваненко, бизнес-юнит «Москва»

Особый интерес участников вызывало использование таких технологий, как управление строительством с помощью искусственного интеллекта или технологии блокчейн.

«Несмотря на хайп, который создан вокруг технологии блокчейн, связано это, преимущественно, с высокой турбулентностью криптовалютного рынка, сама технология достаточно перспективна», – считает Павел Булатов.

По его мнению, технология блокчейн позволит вывести на новый уровень коммуникацию застройщика с клиентом, а токены можно будет использовать как цифровой актив клиента.