12 октября в рамках семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», совместно организованного НОЗА и НИУ ВШЭ, руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим ФЕДОРЧЕНКО выступил с докладом «Особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года». С разрешения автора портал ЕРЗ публикует ключевые тезисы этого выступления.

    

     

«Понятие «расчетный счет застройщика» введено 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», включившим данное понятие в ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214, — напомнил Максим Федорченко. — Так, согласно ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №218) застройщик, его технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов, при этом установлено, что застройщик вправе иметь только один расчетный счет — расчетный счет застройщика.

  

  

С 01.07.2018 вступил в силу ФЗ РФ №175 «О внесении изменений в ФЗ РФ №214 и отдельные законодательные акты РФ», который предусмотрел случаи возможности осуществления застройщиком деятельности по нескольким разрешениям на строительство (РнС). С учетом этого ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 была дополнена условием о том, что застройщик, осуществляющий деятельность в пределах нескольких разрешений на строительство, должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, а в договор банковского счета включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком контролирующему органу и Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» информации, предусмотренной ФЗ РФ №214.

Рассмотрим особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Такие особенности установлены ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, согласно которой:

• указанные застройщики до 01.09.2018 обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

• по расчетному счету такого застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается ч. 3 ст.18 ФЗ РФ №214, за исключением исполнения обязательств, которые возникли до 01.07.2018.

    

    

Какие операции запрещены ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214?

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством;

• предоставление ссуд, займов;

• покупка ценных бумаг;

• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает у застройщиков с 01.10.2018 (ч. 16 ст. 8 ФЗ РФ №175).

При этом размещению в ЕИСЖС подлежат сведения и об открытии расчетного счета застройщика (с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов — ОГРН, ИНН) не позднее одного рабочего дня со дня открытия расчетного счета застройщика (ч.2.3—1 ст. 8 ФЗ РФ №214, п. 14 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ РФ №214).

Таким образом, открыв расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018, застройщик обязан разместить соответствующую информацию в ЕИСЖС не позднее 1 октября 2018 года.

За невыполнение указанного требования переходными нормами 175-ФЗ предусмотрены суровые санкции, а именно ч. 12 ст. 8 175-ФЗ:

Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в орган регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта отсутствия у застройщика счета в уполномоченном банке.

После чего в соответствии с ч. 13 указанной статьи приостанавливается осуществление государственной регистрации прав до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или Фонда о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214.

В Новосибирской области, в частности, практически все застройщики, работающие по ДДУ, открыли такие счета: 176 застройщиками открыто 267 специальных расчетных счетов.

  

  

В целом вышеизложенные нормы и составляют практически всю нормативную базу для функционирования специальных счетов застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Очевидно, что этого недостаточно для нормальной работы, особенно с учетом большого количества таких РнС.

Минстрой России в письме №34785-ВЛ/07 от 15.08.2018 выразил свою позицию по особенностям применения с 01.07.2018 норм ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, в том числе указав на следующее:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года ФЗ РФ №214 не ограничена возможность открытия расчетных счетов в разных уполномоченных банках.

То есть существует возможность открыть расчетные счета в разных банках на каждое РнС.

Обязанность открытия в одном уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 01.07.2018, действующей редакцией ФЗ РФ № 214 не предусмотрена.

То есть нет обязанности открывать специальные р/с для генподрядчиков, технических заказчиков и тем более для отдельных подрядчиков.

ФЗ РФ №214 не ограничивает застройщика в праве использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке ранее 01.07.2018, для осуществления операций с учетом особенностей, предусмотренных ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, если сведения о таком счете указаны в проектной декларации.

Многие новосибирские компании, кстати, такой возможностью с удовольствием воспользовались, просто преобразовав свои счета в специальные.

Установленная ФЗ РФ №175 обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.

Очевидно, отсутствует и запрет на открытие такими застройщиками новых р/с, для целей не связанных с долевыми строительством, например, отдельный спецсчет может потребоваться в случае заключения госконтракта.

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 18 ФЗ РФ №214 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных ФЗ РФ №218 и ФЗ РФ №175, с одновременным распространением на указанных застройщиков положений ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) по обязательствам, возникшим после 01.07.2018.

Это разъяснение важно в том числе при взаимодействии с органом надзора, поскольку целевой характер расходования средств проверяет именно он и, соответственно, должен по-прежнему руководствоваться старой редакцией ст.18.

  

   

Положения ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика» следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в части п. 1 ч. 3 указанной статьи (уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214).

Минстрой России выразив мнение, что положения ст.18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в ч. п. 1 ч. 3 указанной статьи, в некотором противоречии с этой позицией описал следующий порядок совершения операций по расчетному счету такого застройщика:

«Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операций по расчетному счету застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. При этом уполномоченный банк вправе приостановить исполнение распоряжения или отказать в его исполнении в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

• если указанные в графе «назначение платежа» распоряжения сведения не позволяют очевидным образом установить, что данная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018 года;

• при наличии фактов, очевидных признаков, свидетельствующих о нарушении застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

При приостановлении исполнения распоряжения уполномоченный банк вправе потребовать от застройщика предоставления документов, являющихся основанием для составления распоряжения и подтверждающих соблюдение застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет распоряжение, либо в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом Контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету».

   

  

Цель, направления такого уведомления не вполне ясна, поскольку никаких санкции за таким уведомлением не следует. Понятно ведь, что если платеж не прошел, то и нецелевого использования средств не случилось, и застройщик по факту ничего не нарушил. Однако получение таких уведомлений могло бы служить сигналом для органа надзора о повышенном риске деятельности данного застройщика и, соответственно, о необходимости проведения его проверок. Однако в проекте Постановления Правительства РФ о государственном надзоре в области долевого строительства, который сейчас выложен на портале regulation.gov, такие уведомления не рассматриваются даже как фактор риска.  

Также важно отметить следующее. С учетом того, что для «старых» застройщиков применяется старая редакция ст. 18 214-ФЗ, для них сохраняется возможность возмещения затрат, понесенных на строительство объекта. Согласно нашим предварительным беседам, большинство банков согласны с тем, что возможна такая операция по специальному счету, как перечисление средств со специального счета застройщика на обычный расчетный счет с подтверждением того, что эта операция является возмещением ранее понесенных затрат на объект долевого строительства.  При этом застройщик должен подтвердить факт таких затрат копиями документов.

Важность получения возмещения определяется тем обстоятельством, что если застройщик не сможет вернуть ранее вложенные средства, то будет лишен и возможности инвестировать эти средства для выполнения дальнейших этапов проекта или для начала новых проектов до конца строительства. К сожалению, процедура четко не прописана и хотелось бы как минимум здесь получить конкретную позицию Минстроя РФ.

Кроме того, поскольку на застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018, с учетом позиции Минстроя России, не распространяются положения ч. 1 ст. 18.2 ФЗ РФ №214, то к таким застройщикам не могут применяться требования по представлению документов в соответствии с составом, установленным Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 №897 (согласно ч. 1 ст. 18.2 ФЗ-214 им утвержден состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика). Таким образом, требования к составу и порядку обмена документами устанавливаются только по соглашению банка и застройщика (договором банковского счета).

При этом и в самом Постановлении Правительства РФ №897 от 01.08.2018 предусмотрена возможность для застройщика и уполномоченного банка определять состав предоставляемых застройщиком документов, отличный от состава, утвержденного данным Постановлением. Согласно п. 2 Постановления, «с учетом конкретных обстоятельств допускается предоставление застройщиком в уполномоченный банк документов, не предусмотренных составом документов, которые по соглашению между застройщиком и уполномоченным банком могут использоваться для подтверждения соответствия назначения и размера платежа застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214…, форма и порядок предоставления застройщиком уполномоченному банку документов определяются договором банковского счета, заключенным между застройщиком и уполномоченным банком, а также обязательными для исполнения сторонами указанного договора банковскими правилами».

В действительности практика именно так и складывается: если некоторые банки требуют большой объем документов, то другим для проведения платежей достаточно внятных формулировок о назначении платежа.

      

     

Еще одна интересная норма касается порядка раскрытия специальных счетов, отметил автор доклада Максим Федорченко (на фото). Новая редакция ст. 18 ФЗ РФ №214 предусматривает такую возможность сразу после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Однако, опять же, для застройщиков с РнС, полученным до 01.07.2018, эта норма не действует!

Остается исходить только из совокупности норм и логики законодателя, согласно которым стоит предполагать, что счет раскрывается по таким же правилам.  А значит, в договоре банковского счета следует предусмотреть порядок раскрытия счета путем направления соответствующего уведомления застройщиком со ссылкой на ЕИСЖС, в которой вся эта информация как раз должна легко проверяться (обязанность по размещению в ЕИСЖС сведений о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме установлена для органа регистрации прав (п. 6 ч. 6 ст. 23.3 ФЗ РФ №214), а по размещению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — для органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 4 ч. 6.3 ст. 23.3 ФЗ РФ №214).

Ну, и единственная, по сути, норма 214-ФЗ, которая впрямую действует для «старых» застройщиков, — это право застройщика на расторжение договора банковского счета с уполномоченным банком и условия такого расторжения (ч. 2.3.1 ст. 3 ФЗ РФ №214).

Порядок реализации этого права четко прописан в законе, поэтому не буду на нем подробно останавливаться. Отмечу только, что сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства с указанием всех реквизитов не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика», — заключил Максим Федорченко.

    

Фото: www.digest.wizardsoft.ru

   

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

«Самолет ЛО» открыл специальные счета в банке «Санкт-Петербург»

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Минстрой разъяснил новые правила финансирования долевого строительства

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

  

  

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования носит субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое «потребительским экстремизмом». Эту проблему неоднократно поднимали региональные застройщики.

 

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства.

Проблему признавал Минстрой России, намереваясь подготовить изменения законодательства о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также путём введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья. 

 

Фото: www.openfile.ru

 

В действующей редакции ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

В частности, законом предусмотрено, что при наличии недостатков застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно их устранить, либо возместить расходы участника долевого строительства на их устранение или уменьшить цену договора участия в долевом строительстве.

Проблема «потребительского экстремизма» могла быть решена путем ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению.

 

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

 

Законопроект №1134552-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 23 марта 2021 года, предусматривал изменение ч. 5 ст. 8 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры.

Однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками: законопроект №1134552-7, в целом направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, принят Госдумой 16 июня 2021 года в третьем чтении без поправки, направленной на борьбу с «потребительским экстремизмом». 1 июля 2021 года федеральный закон 273-ФЗ был подписан Президентом России и опубликован.

 

 

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства только возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает всё большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивает подрядная организация и её субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приёмке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. Поэтому застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество.

 

 

Направление подрядчику претензий по качеству работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что участники долевого строительства при приемке квартир обращают особое внимание на окна и двери; потолок и стяжку пола; межкомнатные перегородки и стены; электрику; системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения; места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, т.е. все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, т.е. «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка отдельно каждой квартиры.

 

Фото: www.инвесттендер.москва

 

Поскольку в конечном итоге ответственным за качество перед жителями является подрядная организация, то важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимы изменения действующего законодательства о долевом строительстве.

В настоящее время качество объектов долевого строительства обеспечивается самостоятельными элементами, к числу которых относятся государственный строительный надзор; строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования; строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор); авторский надзор проектировщика и архитектора.

 

Фото: www.fs.4geo.ru

 

Среди всех форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства, в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками, и риски проявления «потребительского экстремизма» по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

 

Фото: www.i-diplomys.com

 

Программа-минимум борьбы за качество — это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 (далее Постановление №468). Этим документом определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением №468.

Программа-максимум борьбы за качество может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий. Это, во-первых, разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительно-монтажных работ. И, во-вторых, встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

 

 

В любом из этих вариантов выполнение Постановления №468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства. 

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества ISO, ограничиваясь формальным наличием сертификатов. Между тем, важным является не наличие сертификата ИСО 9000 и ИСО 9001, а реально работающая система управления качеством строительства, включая документальное оформление результатов контроля.          

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением №468, фиксируются путем составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженерно-технических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства. Такой паспорт может содержать следующие три раздела.

 

Фото: www.superarch.ru

 

В первом разделе паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. Результаты проверки в таком случае отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например, ИТР подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта, а о выявленных недостатках незамедлительно информировать подрядчика путем направления ему претензии по качеству.

 

Фото: www.edsro.center

 

В проверке качества квартиры может также принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в МКД.

В третьем разделе паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий по качеству в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

 

 

Предвижу возражения: составление паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт