Свои аргументы на этот счет приводит вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н. Владимир МАЛАХОВ. 

  

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Новые законодательные акты о развитии долевого финансирования девелоперских проектов с использованием счетов гарантированного «возврата средств» дольщиков или эскроу-счетов критикуются.

Высказываются мнения, что это законодательство лишено здравого смысла (кроме желания не генерировать обманутых дольщиков), оставляет желать лучшего. При этом уточняющие инициативы, например типа «давайте вскроем коробку с деньгами дольщиков при таких-то условиях», ставят крест и на этой минимальной защите дольщиков. Ведь дольщики теперь могут потерять деньги уже по самовольному решению банка.

    

Фото: www.irbiscompany.ru

     

В чем состоят ключевые причины правовых коллизий? Давайте рассмотрим только две из них.

1. Договоры «под ключ». До сих пор большинство участников рынка предполагают, что договор «под ключ» — это договор, в котором Подрядчик делает все, а Заказчик — только принимает и радуется. Отчасти это правильное утверждение, но с одной поправкой. Подрядчик делает ВСЁ, в т.ч. находит деньги на строительство и строит за свой счет.

Причина появления договоров «под ключ» проста! Непрофессиональный Заказчик имеет возможность купить объект недвижимости и заплатить деньги по договору за готовый объект, или построить объект под руководством опытного инженера-консультанта и платить по мере исполнения работ (см. рисунок, отражающий две крайности непрофессионального Заказчика, где LSTK — это Lump Sum TurnKey или «Контракт "под ключ" с фиксированной ценой»).

   

   

В первом случае Заказчик вынужден покупать то, что есть на рынке, что не очень его устраивает, во втором — он может строить полностью кастомизированный объект, но здесь приходится рисковать своими деньгами по мере оплаты (а вдруг построят плохо?).

Решением этой коллизии и стали договоры «под ключ», в которых реализуются оба преимущества названных выше контрактов для Заказчика: с одной стороны он платит ПОСЛЕ завершения работ, с другой — получает такой объект, который хотел.

Разумеется, на цивилизованном рынке Заказчик не является абсолютным бенефициаром проекта, как это часто происходит в России. Там подрядчик, работающий «под ключ», т.е. и привлекающий средства под свои риски, тоже хочет их минимизировать, и просит доказать, что у Заказчика эти деньги есть и что он в состоянии их заплатить по договору.

Отсюда появляются обязательные условия о депонировании средств Заказчика на время реализации проекта. Делается это или через аккредитивы, или через эскроу-счета с отложенным условием «деньги против документов». Если Подрядчик все сделал качественно и в срок, он может принести в банк подписанные акты ввода в эксплуатацию и принятия объекта Заказчиком — и получит доступ к деньгам уже без влияния Заказчика. Если он этого в срок не сделал, Заказчик имеет право через какое-то время вернуть себе свои средства и расторгнуть договор.

  

Фото: www.promdevelop.ru

    

Теперь посмотрите, какие изменения в законодательстве произошли с договорами долевого участия? Они сделали как раз те самые (только коллективные) договора «под ключ»! То есть Заказчики могут вернуть средства, если объект не сдан, а Девелопер может получить деньги с эскроу-счетов, если вовремя сдал объект в эксплуатацию и передал квартиры. ЭТО ПРАКТИЧЕСКИ ОДНО И ТО ЖЕ!

Грубейшее нарушение правовой логики начинается именно с главного условия договоров «под ключ» — ОТСУТСТВИЯ ПОЛНОЙ СУММЫ ДЛЯ ОПЛАТЫ ДОГОВОРА У ЗАКАЗЧИКА. В нашем случае у коллективного Заказчика нет полной суммы, пока все квартиры (или объем покрывающий себестоимость) не проданы. А значит, и НАЧИНАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО БЕЗ НАЛИЧИЯ ВСЕХ ПОКУПАТЕЛЕЙ категорически запрещено.

Второе — это привязка кредитования Исполнителя к эскроу-счетам. Исполнитель может вообще не кредитоваться, может использовать собственный оборотный капитал, капитал собственников и т.п. НИКТО ЕГО НЕ ЗАСТАВЛЯЕТ обращать внимание на эскроу-счета — это просто гарантия оплаты его работы. Кредитоваться он может ГДЕ и КАК угодно. Привязка кредитных прав к эскроу-счетам, их наличию или сумме собранных дольщиками средств — абсолютно неприемлемая и ненужная фабула нашего законодательства.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

2. Проектное финансирование. Это самый загадочный термин, который «приплели» к эскроу-счетам, притом, что в нем нет никакой надобности. Повторю, проектное финансирование — это способ финансирования инвестиционных проектов, в котором источником погашения и обслуживания долговых обязательств являются потоки, генерируемые САМИМ проектом, чаще всего ПОСЛЕ его пуска в эксплуатацию, а обеспечением проекта служат активы и имущество, ВОВЛЕЧЕННЫЕ В ПРОЕКТ, а не вообще имущество участников.

То, что финансирование девелоперских проектов через эскроу-счета стали называть ПРОЕКТНЫМ ФИНАНСИРОВАНИЕМ, — полный нонсенс, ибо никто из участников инвестиций не несет ответственности за проект вообще. А банк, который держит эти счета, вообще никак не участвует в проекте.

Между тем практика проектного финансирования говорит, что БАНК, инвестирующий в такие проекты (или консорциум банков), создает не только специальные условия возврата процентов по проектному финансированию (сначала налоги, затем — проценты банков, тело банковского кредита, проценты инвесторов, доход прочих участников, в т.ч. ПОДРЯДЧИКОВ), но и учитывает дополнительные затраты по банковскому сопровождению проекта (вводится специальный инженер-консультант — BANK ENGINEER), что автоматически увеличивает стоимость самого проекта.

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Таким образом, видно, что наш способ финансирования девелопмента не имеет НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ к ПРОЕКТНОМУ финансированию. Девелопер может или взять кредит под залог своих собственных активов (в т.ч. активов учредителей) и построить дом, а потом спокойно продать квартиры как объекты недвижимости. А может взять в партнеры банк, который финансирует его под личный риск и, прежде всего, интерес.

И в том и в другом случае эскроу-счета остаются зоной безопасности будущих собственников или Заказчиков, и в кредитный оборот ВОВЛЕКАТЬСЯ НЕ МОГУТ ПРИНЦИПИАЛЬНО!

Потому надо бороться не за вскрытие «консервной эскроу-банки», а за профессиональную корректировку законов.

   

 

  

Владимир МАЛАХОВ (на фото), вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н.

   

  

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Первый башкирский застройщик договорился с банком о финансировании строительства с применением счетов эскроу

Алексей Репик («Деловая Россия»): При переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится господдержка

Кто и как поручится за девелопера перед банком, определят сами банки

В Татарстане заключена первая сделка с использованием счетов эскроу

ПИК начал продажи в первом жилом комплексе с использованием счетов эскроу

Первая сделка по проектному финансированию заключена в Ульяновской области

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Проектное финансирование пришло на Средний Урал

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Актуальную тему анализирует специалист, который первым привез и внедрил в России североамериканскую технологию модульного малоэтажного домостроения SIP, член комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-Промышленной Палаты РФ Владимир УДОВЕНКО.

  

Фото: www.fasad-montazh.ru

  

Спрос на экономичное и быстро возводимое малоэтажное жилье во всем мире очень велик и продолжает быстро расти. В развивающихся странах Азии, Африки и Латинской Америки в настоящее время требуются миллионы компактных и дешевых домов. В ряде этих стран острая потребность населения в подобном жилье приобретает и сильный политический оттенок.

Российские компании вполне успешно могут начать освоение этого огромного рынка, используя эффективные методы организации домостроения, широко применяемые в развитых странах, и прежде всего в США и Канаде. 

Этому нам способствуют и нынешние мировые тренды малоэтажного строительства. Гарантия успеха российских компаний в жесткой конкурентной борьбе с компаниями других стран на мировом рынке малоэтажного жилья заключается в простой формуле: дать на местный строительный рынок продукт (дом), который соответствует всем нормативам качества принятым в развитых странах, но по более низкой цене, чем могут предложить конкуренты. 

  

Фото: www.domstrousam.ru

 

Определяющим для нас фактором в выборе региона деловой активности является объем спроса на местных рынках жилья эконом класса и возможности наиболее эффективного его удовлетворения. В 2017—2018 годах под эгидой Всемирного банка было подготовлено несколько докладов о перспективах использования новых технологий для строительства дешевого и комфортабельного жилья в разных регионах мира.

Среди этих материалов выделяется доклад Structural Insulated Panels Market — Segmented by Product, Application and Regions — Global Trends and Forecast 2022—2029 (Рынок структурных теплоизоляционных панелей, распределенный по товару, использованию и географии — рост, тенденции и прогноз на 2022—2029 гг. — В. У.).

В докладах отмечается, что существующие в строительстве жилья тенденции свидетельствуют о том, что модульное малоэтажное домостроение с использованием американской SIP технологии имеет в мире приоритет и резко возрастающий спрос. Этот прогрессивный метод изготовления и монтажа домов признан лучшим для реализации проектов массового строительства экономичного и быстровозводимого жилья.

  

Фото: www.rstart-shop.ru

  

Основные преимущества данной технологии перед всеми другими заключается в том, что она позволяет значительно сократить энергозатраты на строительство и эксплуатацию жилья, существенно снизить его стоимость, сократить отходы и улучшить экологию. Одновременно уменьшаются расходы на рабочую силу и используемые материалы. При этом в отличие от всех других строительных технологий SIP признается самым универсальным способом возведения полного теплового контура здания (пол, стены, перекрытия, крыша из одного материала).

Пенополистирол как наиболее эффективный и экологически чистый утеплитель, используемый при изготовлении структурных теплоизоляционных панелей, играет все более важную роль на мировом рынке утеплителей. Значение коэффициента сопротивления теплоотдаче R становится сейчас решающим в оценке целесообразности строительства любого здания, в том числе жилого. Особенно наглядно преимущества SIP технологии выглядят при возведении жилых зданий в сложных климатических и сейсмических условиях.

В последнее время многие страны разработали новые обязательные к исполнению нормативы энергоэффективности при возведении зданий. Они заставляют компании активнее использовать структурные теплоизоляционные панели как основной материал в жилищном строительстве, поскольку эти панели уменьшают энергозатраты в среднем на 50% по сравнению с другими строительными материалами и в 15 раз сокращают инфильтрацию наружного воздуха (холодного и горячего) в тепловой контур здания.

  

Фото: www.sipdomrf.ru

  

Данная технология позволяет в несколько раз сократить время строительства здания, выпуская на заводе домокомплекты в максимальной степени готовности для монтажа на строительной площадке.  Стремление мирового сообщества сократить парниковый эффект на земном шаре является дополнительным стимулирующим фактором широкого использования SIP технологии. Особенно эта тенденция усилилась после Парижского соглашения по климату, подписанного ведущими странами в 2016 году.

Согласно прогнозам экспертов, главными рынками использования SIP технологии в строительстве жилья будут:

• в Северной Америке — США и Канада (примерно 35% всего рынка SIP);

• в Европе — Германия, Франция, Польша, Великобритания, Италия, Испания, Украина, Голландия, Турция;

• в Азиатско-Тихоокеанском регионе — Китай, Япония, Индия, Индонезия, Южная Корея, Таиланд, Малайзия, Австралия;

• в Латинской Америке — Бразилия, Мексика, Аргентина.

Кроме этих стран активное строительство по данной технологии ожидается в ЮАР, ОАЭ, Саудовской Аравии, Кувейте, Иране и Египте.

В ближайшее время самыми быстрорастущими макрорегионами использования SIP в строительстве экономичного жилья будут Азия, Ближний Восток и Африка.  Предполагается, что строительный рынок по данной технологии в мире вырастет с нынешних $8,5 млрд $ до 13,4 млрд в 2029 году.

  

Фото: www.st25.stpulscen.ru

 

Потенциально российские компании могут работать во всех перечисленных странах и регионах, хотя, разумеется, условия нашей деятельности там будут сильно различаться. Стоит упомянуть также возможность строительства быстровозводимого недорогого жилья для украинских беженцев как в России, так и за рубежом. Например, такие страны, как Польша и Ирландия, уже имеют финансово обеспеченные программы по этой тематике, где предполагается строить десятки тысяч единиц дешевого жилья. 

Используя американское оборудование, ноу-хау, проектные разработки, а также строительные нормативы и лицензии, признаваемые во всем мире, мы вполне успешно и при небольших затратах можем выйти не только на рынки многих развивающихся стран, но даже на европейский рынок строительства жилья эконом класса. Создав производство комплектов домов по SIP технологии в одной из дешевых для ведения бизнеса европейских стран (например, в свободной экономической зоне Болгарии в порту Бургас с большими льготами) и обеспечив данное предприятие недорогим и качественным российским и болгарским сырьем, мы можем поставлять готовые домокомплекты в европейские страны, Северную Африку и Ближний Восток.

Зарегистрировав там совместные предприятия с местными фирмами, хорошо знающими условия и бизнес-специфику на местах, либо оформив компанию как болгарское юридическое лицо, можно вполне успешно осваивать строительные рынки этих стран, где потребность в дешевом, энергоэффективном жилье остается высокой, особенно в странах Юго-Восточной Европы.

  

Фото: www.pro-dachnikov.com

  

Строительство с использованием SIP технологии очень активно набирает обороты и в таких развитых странах, как США, Канада, Великобритания. Местные компании вовлечены в освоение прежде всего своих строительных рынков, и поэтому пока за рубеж активно не выходят. Такая ситуация именно сейчас позволит нам успешно начать работу в Европе и других макрорегионах мира, поскольку там пока нет для нас сложных конкурентов — сильных строительных компаний из развитых стран.

Здесь мы можем предложить продукт того же качества, как например американские строительные компании, только в гораздо более дешевом варианте, с американскими сертификатами и лицензиями, признаваемыми в большинстве стран мира, в отличие от наших ГОСТов, которые за пределами СНГ не имеют юридической силы.

Однако такая ситуация не может быть долгой, и через несколько лет на эти рынки обязательно придут мощные западные компании, с которыми нам соревноваться будет очень трудно, если до этого мы не сумеем обеспечить и укрепить там наше присутствие.

Для заинтересованных российских компаний сейчас существует уникальная возможность выйти на масштабные проекты строительства экономичного малоэтажного жилья в разных регионах мира. В организационной форме это может с течением времени реализоваться в создании крупного международного холдинга, ориентированного на индустриальное строительство жилья эконом класса.

 

Фото: www.pro-dachnikov.com

 

Проектов такого масштаба для наших компаний пока не было, несмотря на то что европейские, американские и китайские компании осваивают мировой рынок строительства малоэтажного экономичного жилья очень активно. Но за счет дешевизны нашей продукции ее высокого качества и хорошей организации бизнеса мы можем занять на мировом рынке строительных услуг вполне достойное место.

Но, пожалуй, самое главное в этом проекте — рост международного имиджа России, компании которой будут строить в развивающихся странах жилье для широких слоев местного небогатого населения, решая тем самым важную социальную проблему этих стран. Тем более что санкции не помешают нам это сделать.

Владимир УДОВЕНКО, член комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ
vudovenko@mail.ru
(499) 726-84-18

 

 

СПРАВКА

УДОВЕНКО Владимир Витальевич окончил факультет экономической кибернетики Академии народного хозяйства им. Г. В. Плеханова, курс повышения квалификации в Министерстве внешних экономических связей России. Успешно прошел квалификационный отбор в системе ООН на должность эксперта для работы в развивающихся странах.

1970—1979: Институт мировой экономики и международных отношений АН СССР, старший научный сотрудник. Обязанности — прогнозирование экономических и социально-политических процессов в развивающихся странах.

1979—1994: Государственный комитет СССР по внешним экономическим связям, затем Министерство внешних экономических связей России. Начальник отдела по работе с российскими регионами, советник министра внешних экономических связей. Обязанности — разработка экономических обоснований реализации строительных проектов в развивающихся странах. Решение задач развития территорий слаборазвитых стран в рамках программы содействия ООН этим странам. Подготовка программ внешнеэкономической деятельности и комплексного развития для российских регионов.

1994—1995: Пребывание в Канаде. Изучение системы организации малоэтажного домостроения в Канаде с использованием деревянно-каркасной технологии. Знакомство с технологическим процессом и организацией бизнеса в канадских строительных компаниях.

1996—1998: Канадские строительные компании Nascor Inc. и Igloo Building Group Ltd. Обязанности — продвижение канадской деревянно-каркасной домостроительной технологии в России.

1998—1999: ЗАО «Центракадемстрой». Обязанности — подготовка совместного проекта деревянно-каркасного домостроения с концерном Moelven (Норвегия).

1999—2000: Банк Церих. Обязанности — разработка инвестиционных проектов.

2001—2002: Продолжение работы в канадской строительной компании Nascor Inc. 

2002—2003: Канадская компания Ecopan. Обязанности — продвижение на российский рынок передовой североамериканской технологии SIP и оборудования для строительства быстровозводимого и доступного жилья с использованием структурных теплоизоляционных панелей. Был первым, кто привез и внедрил в России и СНГ эффективную модульную домостроительную технологию SIP, считает это одним из главных своих достижений.  

2004—н/вр: Американская группа компаний Midwest Automation, канадские компании Nascor International Ltd. и Energy Saving Systems Inc. Представитель в России Американской ассоциации малоэтажного домостроения (SIPA). Обязанности — организация в России производства и строительства быстровозводимого, доступного жилья по передовой североамериканской технологии модульного малоэтажного домостроения SIP, структурные теплоизоляционные панели.

Владимир Удовенко кандидат экономических наук.

Владеет английским и португальским языками.

 

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Из США в Россию: какие тренды малоэтажного строительства девелоперы «привозят» из-за рубежа

Эксперты: более половины жителей городов (20 млн семей) хотели бы переехать в индивидуальный дом

ДОМ.РФ и Госдума предлагают предоставить льготное кредитование участникам рынка малоэтажного строительства

В России запустят серийное производство малоэтажных домов

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ