Проблемы рефинансирования целевых кредитов
Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.
Фото: www.provtb24.ru
Перевод отрасли жилищного строительства на новую модель финансирования в 2019 году вызвал снижение активности девелоперов, сокращение количества новых проектов и рост цен. За год новостройки в России подорожали в среднем на 8,7% — до 59,3 тыс. руб. за «квадрат». Реформа долевого строительства отразилась и на столичном рынке жилищного строительства. Предложение массовых новостроек в Москве достигло минимума с начала года, цены на квартиры выросли и, по прогнозам, будут продолжать расти.
Одна из основных причин происходящего в отрасли — замена бесплатного долевого финансирования жилищного строительства дорогостоящим банковским кредитованием. В связи с этим на первый план выходит одна из главных задач, которую должны решить застройщики, — оптимизация финансовых моделей реализуемых ими инвестиционных проектов.
Сегодня банки предлагают застройщикам услугу, которая позволяет снизить расходы по обслуживанию кредитов, полученных ими для реализации инвестиционно-строительных проектов. Банковская услуга, дающая заемщику возможность оформить новый кредит, чтобы погасить предыдущий, называется рефинансированием или перекредитованием. Рефинансирование — это операция, которая заключается в погашении кредита, полученного в одном банке, кредитом, взятым в другом банке, предоставившем заемщику более низкую ставку по кредиту.
На первый взгляд, такое предложение может показаться очевидно выгодным: ведь оформляется новый, более дешевый кредит, позволяющий решить вопрос с полученным ранее, более дорогим в обслуживании целевым кредитом. Результат устраивает заемщика, который снижает кредитную нагрузку. И банк, предоставивший рефинансирование, который получает клиента, успешно реализующего инвестиционно-строительный проект. Однако в новых условиях проектного финансирования с применением счетов эскроу ответ на вопрос о возможности и целесообразности перекредитования оказывается не таким простым.
Фото:www.ktostroit.ru
Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ), целевой кредит — это кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученного целевого кредита.
Таким образом, закон допускает перекредитование. Предусмотренная 214-ФЗ возможность рефинансирования призвана обеспечить конкуренцию на рынке кредитования, при которой должны быть исключены возможности банков в одностороннем порядке воздействовать на общие условия кредитования на рынке проектного финансирования.
Однако в целях препятствования перекредитованию сегодня банки могут применять к застройщику меры экономического воздействия. В частности, кредитным договором может быть установлена санкция за досрочный возврат задолженности. Признавая за застройщиком право осуществить досрочный возврат задолженности по кредитному договору, банк может потребовать в качестве платы за досрочное погашение кредита сумму, составляющую несколько процентов от суммы лимита по кредитному договору. Это — помимо того, что средства, поступившие от заемщика для осуществления досрочного возврата задолженности по договору, направляются не только на погашение основной суммы кредита, но и покрывают капитализированные и начисленные проценты; комиссии; при наличии оснований — штрафы, пени, неустойки; прочие платежи по договору, если таковые им предусмотрены.
Фото: www.siapress.ru
Согласно ч. 1.2. ст. 15.4 214-ФЗ, при заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования ранее полученного целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенным после дня заключения застройщиком нового кредитного договора, вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования целевого кредита.
Но здесь возникает вопрос о судьбе счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства для оплаты ранее заключенных ДДУ. Закон не устанавливает обязанности участников долевого строительства перевести эти счета в банк, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования целевого кредита. А это означает, что часть средств участников долевого строительства будет находиться на счетах эскроу, открытых в банке, предоставившем первоначальный целевой кредит, а другая часть — на счетах эскроу в банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования.
Фото: www.floridagreenhomebroker.com
Ситуация очевидно складывается не в пользу застройщика, т.к. это отрицательно скажется на размере ставки по новому кредиту и может проявиться в задержках при раскрытии счетов эскроу в «старом» банке, который уже не будет заинтересован в погашении целевого кредита, полученного застройщиком в другом банке для перекредитования.
Есть ли выход из этой ситуации? Думается, он вполне возможен. Но для этого нужно, чтобы законом было предусмотрено, что перекредитование является основанием для перевода средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой без применения штрафных санкций. Такое же решение должно быть по вопросу о переходе застройщика из одного уполномоченного банка в другой на расчетно-кассовое обслуживание.
Порядок перевода денежных средств с расчетного счета застройщика в уполномоченном банке на расчетный счет в другом уполномоченном банке застройщика определен ч 2.3-1 ст. 3 214-ФЗ. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком: в этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новый банковский счет. Не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета застройщик уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет.
Фото: www.itd3.mycdn.me
После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.
Порядок возврата депонированных на счетах эскроу денежных средств и перевод их на счета эскроу в новом банке-кредиторе застройщика в рассматриваемой ситуации законом не урегулирован. Вместе с тем, такой перевод средств на счета эскроу в новый уполномоченный банк законом не запрещен, поэтому отношения могли бы быть отдельно урегулированы договором счета эсроу, что маловероятно, учитывая интересы банка, выдавшего первоначальный кредит.
Фото: www.static.tildacdn.com
Здесь можно отметить, что аналогичная ситуация может возникнуть в случае утраты банком, в котором открыт счет эскроу, статуса уполномоченного банка. Как и в рассматриваемом случае рефинансирования 214-ФЗ не содержит ответа на возникающие при этом вопросы. Отсутствие специального правого регулирования в этих случаях может стать основанием для подготовки соответствующих поправок 214-ФЗ.
Итак, возможность рефинансирования целевых кредитов законом предусмотрена, но отсутствие специального правового регулирования его механизма затрудняет, если не сказать делает невозможным, практическое применение этого способа повышения экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для девелоперов, инвестиционных проектов. Кроме того, отсутствие в 214-ФЗ ответов на рассмотренные нами вопросы если не прямо, то косвенно приводит к ограничению конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.
Как мы могли убедиться, проблемы рефинансирования целевых кредитов обусловлены тем, что соответствующие нормы 214-ФЗ оказались такими же «недопрописанными», как и ряд других.
Закон в действующей редакции содержит такие положения о рефинансировании, которые служат поводом вспомнить старый анекдот:
Фото: www.6422570.ru
«Имею ли я право? — Да! — Могу ли я воспользоваться этим правом? — Нет!»
Вот уже два года обсуждается предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Дискуссия по этому поводу продолжается с учетом требования о необходимости защиты прав участников долевого строительства и в последнее время вышла на новый уровень.
Заместитель председателя Правительства России Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья. Возможность получать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения застройщиками определенных этапов строительства могут проработать уже в 2020 году.
Если решение о поэтапном раскрытии счетов эскроу будет, в конце концов, принято, то могут появиться новые вопросы, связанные с проблемой перекредитования целевых кредитов.
Необходимость доработки 214-ФЗ в части урегулирования механизма рефинансирования целевых кредитов не вызывает сомнений. Это позволит застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов и обеспечит реальную конкуренцию уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.
Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.
Другие публикации автора:
Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства
Жизнь в апартаментах: быть или не быть?
К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ
Перспективы развития законодательства о долевом строительстве
Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии