Специалисты ГК «Атлант» выделили пять основных событий и тенденций на рынке первичного жилья массового сегмента. По мнению экспертов, 2019 год стал для рынка новостроек одним из лучших с докризисного периода.

       

 

Фото: www.rbk.ru

   

Основные итоги

Главный итог 2019 года — первичный рынок жилья не просто не рухнул от глобальных изменений, но и пошел в рост.

К концу года цены показывали небольшой, но устойчивый «плюс», спрос оставался стабильно активным, а ставки по ипотеке достигли исторического минимума.

Все страхи, опасения, негативные прогнозы, касающиеся последствий введения новой схемы продажи новостроек, не оправдались.

    

   

«Еще одним важным итогом 2019 года я бы назвал окончательное прохождение рынком «дна» после кризиса и поворот к росту, — говорит генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов (на фото). — Уже к концу 2018 года стало ясно, что на первичном рынке жилья падение спроса остановилось, и, как следствие, остановилось снижение цен. А начало 2019 года превратило это мнение экспертов в неоспоримый факт».

     

Фото: www.sb.by

    

Январь-июнь. Активный рост цен

Рост цен на новостройки начался еще в самом конце 2018 года, а с начала 2019 года это стало стабильной тенденцией на несколько месяцев. При этом никаких особенных экономических предпосылок не было. Подорожание носило, скорее, психологический характер.

Ряд экспертов предрекал более высокие цены на новостройки после введения «продажи с эксроу-счетами». Это привело к тому, что многие люди, планировавшие покупку квартиры, решили поторопиться и совершить ее «пока не подорожало». Как следствие — вырос спрос.

   

  

 

Рост спроса, в свою очередь, продавцам дал возможность повысить цены. Это повлекло за собой новую волну спроса и т.д. В итоге стоимость квадратного метра в первой половине 2019 года выросла на 10—15%.

«Стоит заметить, что ожидания подорожания недвижимости – это лишь одна причина роста цен в этот период, — уверен Роман Лябихов. — К 2019 году стало ясно, что дальнейшего снижения цен на новостройки не будет. Поэтому на рынок вышел отложенный спрос в лице тех, кто откладывал покупку в ожидании лучшей цены», — пояснил топ-менеджер.

    

Фото: www.tsargrad.tv

    

Июнь. Рекордное количество сделок

Июнь ознаменовался рекордным количеством сделок на рынке новостроек. «Большинство этих сделок были «техническими»: застройщики старались переоформить объекты на инвесторов, чтобы получить возможность и дальше реализовывать проекты по «старым» правилам, — поясняет Роман Лябихов. — Однако параллельно увеличилось и количество реальных сделок».

   

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

Многие покупатели «на всякий случай» хотели успеть до 1 июля. Этот процесс дополнительно стимулировался рекламной компанией ряда девелоперов, которые активно объявляли о повышении цен с 1 июля. В итоге только в июне 2019 года рост цен составил 5%.

   

Фото: www.blog.b2b-export.co

    

Июль-август. Затишье

В июле и августе к традиционному летнему затишью периода отпусков добавилось затишье после бурного мая и июня. При этом каких-либо ярко выраженных тенденций на рынке не наблюдалось.

«После отмены долевого каждый проект «идет своим путем» в зависимости от схемы привлечения средств дольщиков, востребованности и успешности проекта, получения разрешения продавать квартиры без эскроу-счетов и условий предоставления банками проектного финансирования, — считает Роман Лябихов. — Вследствие всех этих факторов в аналогичных объектах можно наблюдать разнонаправленные тенденции: кто-то повышал цены, кто-то предлагал акции и скидки».

После 1 июля 2019 года основной спрос сосредоточился в двух сегментах: проекты с высокой степенью и новые проекты, реализуемые по эскроу-счетам.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Сентябрь-ноябрь. Снижение ипотечных ставок

Неоднократное снижение ставки рефинансирования стало катализатором и снижения ипотечных ставок.

Само по себе смягчение условий по кредиту началось еще летом. Однако в активную стадию процесс вошел в октябре-ноябре. В итоге к концу года ипотечный рынок не только компенсировал предыдущий рост ставок, но и обновил исторический минимум.

В частности, в ноябре Сбербанк заявил о снижении ставок при покупке новостроек до 6,5%. Также было заявлено о запуске инструмента по снижению ставок до 1%.

Вслед за банками и застройщики стали массово выводить на рынок партнерские предложения, где ставки составляли 4—5%.

    

Фото: www.mymsk.online

     

Ноябрь-декабрь. МЦД разогрел спрос в Подмосковье

Реализация первой очереди масштабного проекта наземного метро в Московской области, привела к увеличению спроса на новостройки в городах, через которые проходят ветки МЦД.

При этом рост интереса к этим городам можно было наблюдать уже на фоне активной информационной компании о скором открытии «центральных диаметров».

«Например, в нашем микрорайоне «Лобня Сити» за последнее время количество обращений от потенциальных покупателей выросло на 10%, причем почти каждый второй интересуется сроками запуска и близостью новостройки к МЦД», — рассказал Роман Лябихов.

    

     

Прогноз на 2020 год

Следующий год, по мнению экспертов ГК «Атлант», при сохранении текущей ситуации в экономике будет стабильным и пройдет в спокойном «рабочем» режиме.

Девелоперы будут постепенно достраивать начатые объекты и выводить на рынок новые по эскроу-счетам, спрос будет стабильным, а средняя цена с учетом всех проектов вырастет за год примерно на 10%.

    

Фото: www.realto.ru

   

    

     

    

   

Другие публикации по теме:

Столичные новостройки: предложение снижается, цены растут

В ноябре объем предложения на столичном рынке новостроек массового сегмента сократился на 6,2%

Ведущие ипотечные банки снизили базовые ставки по кредитам на новостройки до уровня менее 9%

Банк России: снижение средней ставки ИЖК до уровня 7—8% вполне реально

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

Эксперты: в преддверии 1 июля застройщики ускорили темпы строительства

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Роман Лябихов (ГК Атлант): Многие из успешных девелоперов уже научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка