Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

       

Фото: www.saomos.news

    

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

    

Фото: www.holdis.ru

    

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

• недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров ‎и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

  

Фото: www.zhek.biz

  

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

     

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

          

Фото: www.irso.ru

    

      

   

   

 

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга