Портал ЕРЗ.РФ неоднократно освещал нюансы Trade-in в жилищном строительстве. Сегодня особенности применения Trade-in в долевом строительстве анализирует Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.1gbn.ru

    

За прошедший год спрос на новостройки в Москве упал более чем на треть. В ноябре 2019 года продажи по договорам участия в долевом строительстве в столице уменьшились на четверть. Спрос на первичном рынке жилья в Москве снизился из-за небывалого роста цен. Статистика свидетельствует о сдержанном спросе не только на столичные новостройки. Так, в Московской области по итогам 11 месяцев 2019 года зафиксирована отрицательная динамика как ежемесячно, так и в годовом выражении.

Эксперты портала ЕРЗ констатируют появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких площадей и отмечают, что во многих регионах наметились проблемы с достройкой и вводом эксплуатацию новостроек: застройщики этих объектов не смогли перейти на проектное финансирование, поэтому часть строек остановилась.

В такой ситуации застройщикам приходится искать новые формы для привлечения участников долевого строительства, создания для них более комфортных условий совершения сделок и, соответственно, увеличения количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве.  На рынке долевого строительства, в частности, появились новые предложения — Trade-in от застройщика и Trade-in с ипотекой.

Услуга Tradе-in в варианте, уже ставшем классическим, хорошо известна на автомобильном рынке, ее предоставляют салоны автодилеров. Она заключается в том, что продавец принимает автомобиль с пробегом в счет покупки нового, цена которого уменьшается на величину стоимости старого, принимаемого в зачет.

В публикациях по этой теме, на сайтах и в рекламных объявлениях застройщиков об услуге Trade-in, как правило, отсутствует подробная информация о технико-юридических особенностях оказания этой услуги при долевом строительстве. В связи с этим застройщикам необходимо найти ответы на ряд вопросов прежде чем принять решение о применения классической услуги Trade-in при заключении и исполнении ими договоров участия в долевом строительстве.

Основные вопросы, возникающие при принятии застройщиками решения об оказании услуги Tradе-in, относятся к необходимости:

• соблюдения ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика.

• обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика.

• обеспечения защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Рассмотрим каждый из этих вопросов более подробно.

   

Фото:www.ktostroit.ru

   

1. Ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика

Применение Tradе-in в классическом варианте предполагает заключение договора купли-продажи с участником долевого строительства, регистрацию права собственности застройщика на ранее принадлежавшую участнику долевого строительства квартиру, а затем заключение договора купли-продажи с покупателем этой квартиры. Такая деятельность специализированного застройщика Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) не предусмотрена. Поэтому возникает вопрос о ее допустимости.

Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в ч. 7.1 ст. 18 214-ФЗ (ч. 6 ст. 18 214-ФЗ).

Согласно ч. 7.1 ст. 18 214-Ф после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких объектов застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения ДДУ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 7.1. ст. 18 214-ФЗ, требования, предусмотренные ч.ч. 1.2 и 4 ст. 3, ст. 15.4 214-ФЗ, не применяются.

  

Фото: www.siapress.ru

  

Возможно, законодателем допущена техническая ошибка в ч. 6 ст.18 214-ФЗ, ссылающейся на ч. 7.1. Дело в том, что это было актуально, когда ч. 7.1. действовала в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 №175-ФЗ.

В ней, в частности, говорилось: «Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги». В результате изменения ч. 7.1 статьи 18 214-ФЗ (см. выше) остался без однозначного ответа вопрос о возможности продажи и аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест после получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. А это важно, если застройщик начинает или продолжает создание других объектов с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства. 

Согласно ч. 7 ст. 18 214-ФЗ застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

     

Фото: www.sip-rost.ru

    

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения ст. 18 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных 218-ФЗ и 175-ФЗ (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ), т.е. в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» от 01.07.2017 №141-ФЗ, в которой чч. 6, 7, 7.1 отсутствовали.

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части осуществления иной деятельности, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 ФЗ 214-ФЗ). Такие ограничения могут быть установлены в кредитном договоре банком, выдавшем целевой кредит застройщику.

Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). И в этом случае ограничения также могут быть установлены в кредитном договоре, банком, выдавшем кредит застройщику.

Таким образом, запрет на иную деятельность по закону действует в случае, когда разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года при работе без счетов эскроу. Вместе с тем ограничение на приобретение и отчуждение имущества, а также на иную деятельность может быть установлено конкретным кредитным договором.

  

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

2. Необходимость обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика

Согласно ст. 18 214-ФЗ по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в связи с приобретением земельных участков, осуществлением деятельности по проектированию и строительству, а также по обеспечению нормальной хозяйственной деятельности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства.  Расходование денежных средств на приобретение квартир на вторичном рынке и получение денежных средств от их последующей продажи ст. 18 218-ФЗ не предусмотрены.

Застройщик вправе иметь целевой кредит, т.е. кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования этого кредита (ст. 2 214-ФЗ).

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части целевого использования, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 214-ФЗ). При буквальном толковании несложно заметить, что это противоречит приведенному выше определению целевого кредита, в котором содержится указание на целевое использование в соответствии со ст. 18 214-ФЗ. При проектном финансировании с применением счетов эскроу целевое использование кредитных средств устанавливается не ст. 18 214-ФЗ, а кредитным договором, заключенным застройщиком с уполномоченным банком.

     

Фото: www.pbs.twimg

    

3. Необходимость защиты прав граждан — участников долевого строительства

Классическая модель Tradе-in предполагает применение частичного зачета встречных однородных требований по договору купли-продажи и договору участия в долевом строительстве. В связи с этим возникает вопрос о возможности применения такого способа прекращения обязательств. Анализ норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики приводит к следующим выводам:

1) Прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачётом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица.

2) При заключении ДДУ и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина — участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов: взносом в компенсационный фонд или денежными средства на счете эскроу.

При использовании счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве с гражданами полная цена ДДУ должна быть оплачена на счет эскроу.  

    

  

Фото: www.gazeta.ru

    

Анализ правовых аспектов рассмотренных трех основных вопросов приводит к следующим трем главным выводам о возможности оказания застройщиками услуги Tradе-in:

1. Долевое строительство с привлечением на расчетный счет застройщика денежных средств граждан связано с ограничениями, в том числе:

а) целевым использованием денежных средств с расчетного счета застройщика;

б) невозможностью заниматься иными видами деятельности.

В случае работы с привлечением денежных средств граждан на расчетный счет застройщика оказание услуги Tradе-in в классическом виде влечет риск нарушения законодательства о долевом строительстве.

2. При долевом строительстве с привлечением денежных средств граждан на счета эскроу необходимо обеспечить защиту прав граждан денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Оказание застройщиком классической услуги Tradе-in при проектном финансировании связано с риском нарушения законодательства о долевом строительстве.

3. Без риска нарушения 214-ФЗ при долевом строительстве с привлечением средств граждан возможно оказание услуги квази-Tradе-in (от лат. quasi — как бы), при которой для продажи квартиры участника долевого строительства на вторичном рынке или ее выкупа привлекается третье лицо. Обязательным условием при этом является последующая оплата всей цены ДДУ на расчетный счет застройщика или на счет эскроу участника долевого строительства, открытые в уполномоченном банке, в зависимости от применяемой застройщиком модели финансирования строительства.

Ранее мы уже отмечали, что формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан в размере свыше 3 млн руб. — и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика.

В связи с выводами о существенных рисках при оказания услуги Tradе-in в классическом варианте напомним, что статья 200.3 УК РФ содержит формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием, а в число необходимых признаков для привлечения к ответственности по этой статье не включены причинно-следственная связь и негативные последствия для участников долевого строительства.

   

  

Таким образом, до настоящего времени не решена проблема определения границы между преступным (подлежащим уголовному преследованию) и непреступным деянием (влекущим административную ответственность) при нарушениях застройщиками законодательства о долевом строительстве (сегодня такой границей является только сумма привлеченных средств — 3 млн. руб.). Это служит еще одним аргументом в пользу принятия решения об оказании услуг в описанном выше варианте квази-Tradе-in.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

     

 

    

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Trade-in с ипотекой от Банка ДОМ.РФ

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Trade-in от застройщика, или Обмен старой квартиры на новостройку

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Девелопер запустил ЛК брокера. Теперь брокерам достаточно пары кликов, чтобы записаться на мероприятие или получить все нужные материалы. Вместо звонков и бумажной работы — автоматизация, которая экономит время и упрощает жизнь и менеджерам STONE, и брокерам.

     

   

STONE — девелопер жилой и коммерческой недвижимости классов «бизнес» и «премиум» в Москве. За 18 лет компания вывела на рынок 28 объектов.

Сегодня в портфеле STONE — 2 млн кв. м построенных, строящихся и проектируемых объектов, в том числе более 500 тыс. кв. м находятся на стадии строительства. С 2022 года девелопер занимает лидирующую позицию на офисном рынке (рейтинг РБК). У компании самый масштабный проектный портфель офисной недвижимости класса А на московском рынке (данные NF Group), также STONE возглавляет ТОП-6 устойчивых девелоперов (исследование FResearch — Forbes).

STONE делает ставку на живое общение и доверие: девелопер активно развивает работу с агентствами недвижимости и частными брокерами, формируя сообщества. Для профессионального роста есть STONE Community, а для совместных спортивных тренировок и неформального общения — STONE Athletic.

Немаловажным инструментом вовлечения и удержания агентов недвижимости являются мероприятия и вебинары. Но по мере их увеличения координация становилась все сложнее. Менеджеры записывали брокеров вручную, уточняли участие по телефону и обзванивали тех, кто был в листе ожидания.

Потребность в автоматизации стала очевидной. Нужна была система для ускорения записи, снижения нагрузки на менеджеров и предоставления брокерам доступа ко всем необходимым материалам для продуктивной работы с их потенциальными покупателями.

Чтобы разработать такую систему, STONE обратилась к IT-компании KTS.

   

Цель: создать цифровой сервис, соответствующий уровню бренда

KTS и STONE совместно поставили цель — создать эффективный инструмент для работы брокеров, соответствующий уровню компании. Задача заключалась в том, чтобы упростить запись на мероприятия и собрать всю необходимую информацию для агентов недвижимости в одном месте. Важно было реализовать проект до нового года, то есть всего за два месяца. При этом качество продукта должно было оставаться на высшем уровне.

В первую очередь было принято решение автоматизировать работу с комьюнити, поскольку STONE уделяет большое внимание развитию отношений с агентами недвижимости.

Процесс создания личного кабинета начался с проектирования дизайна, затем команда приступила к разработке.

«Команда KTS быстро поняла задачи проекта и предложила грамотные решения, — отметила Елена Николаева, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости STONE, добавив: — Каждый этап мы проходили совместно, оперативно адаптируя функционал под текущие запросы. Особенно порадовала гибкость и внимание к деталям».

   

Запуск первого релиза: ключевой функционал за два месяца

В рамках первого этапа в кабинете брокера были реализованы следующие функции.

  

Главная страница с удобной навигацией

Сейчас на главной странице все нужные материалы собраны в разделы: условия сотрудничества, материалы для рекламы, список проектов, календарь мероприятий и многое другое.

   

   

Индивидуальные страницы проектов

У каждого проекта есть своя страница с подробным описанием и ссылками на материалы с рендерами, презентациями, аналитическим обзором и программой приобретения.

     

   

Система хранения прайс-листов, рендеров и презентаций

Необходимые файлы доступны внутри ЛК: для каждой группы материалов есть своя страница со всеми данными.

  

   

Автоматическое обновление документов

Прайс-листы, рендеры и презентации централизованно хранятся в личном кабинете. Автоматическая система обновляет PDF-файлы раз в сутки, заменяя устаревшие версии.

   

   

Календарь событий с встроенным ботом для записи

Для STONE была организована удобная система записи на мероприятия через Telegram. Ранее, чтобы попасть на событие, брокерам приходилось звонить в компанию и согласовывать участие с менеджером. Если мероприятие было уже полностью укомплектовано, агентов вносили в лист ожидания. В случае освобождения места менеджеры перезванивали участникам вручную.

Изначально планировалось создать простое расписание событий для брокеров, но после анализа возможностей платформы Smartbot было принято решение значительно расширить функциональность. В результате появилась система, которая позволяет записываться на мероприятия — такие как тренировки, брокер-туры, обучающие встречи — прямо в Telegram, без перехода на сторонние платформы. Весь процесс занимает всего несколько секунд.

Благодаря гибкости Smartbot удалось реализовать и автоматическую систему листа ожидания. Теперь, если мероприятие уже заполнено, брокеры могут встать в очередь и получать уведомления, когда появляется свободное место.

Особое внимание уделялось тому, чтобы сохранить общение с брокерами в привычной для них среде — в Telegram. У девелопера уже было активное сообщество: около 3,5 тыс. участников в STONE Community и порядка 2 тыс. в STONE Athletic. Именно поэтому отказ от дополнительных платформ и внедрение функционального чат-бота внутри мессенджера стали оптимальным решением: агенты остаются в комфортной среде, а STONE продолжает поддерживать с ними связь напрямую.

    

 

Лендинги сообществ

STONE активно взаимодействует с брокерами и регулярно организует для них различные мероприятия. У девелопера есть два крупных сообщества: STONE Athletic — для тех, кто интересуется спортом и активным отдыхом, и STONE Community — платформа для образовательных встреч и профессионального общения.

Чтобы сделать информацию о сообществах более доступной, а процесс вступления — максимально простым, были разработаны два лендинга. На каждой странице подробно представлены цели, формат и активности конкретного сообщества, а также размещена удобная кнопка для моментального перехода в нужный чат.

   

   

Публикация промоматериалов

Брокеры, как правило, хранят множество контактов потенциальных клиентов в мессенджерах и социальных сетях. Чтобы оперативно делиться новостями о проектах и продвижении компании, они регулярно публикуют сторис с промоматериалами.

Для этого STONE заранее формирует полноценный пакет материалов для партнеров: готовые карточки, видеоролики и тексты по каждому проекту. Брокерам это позволяет легко и качественно наполнять свои соцсети, поддерживать интерес аудитории и повышать вовлеченность потенциальных покупателей.

   

 

PWA-версия личного кабинета

Личный кабинет был реализован как PWA (progressive web app), что позволило пользователям устанавливать его на главный экран смартфона без необходимости скачивания отдельного приложения. Иконка STONE всегда остается на виду рядом с другими приложениями, что положительно влияет на возвращаемость пользователей. В дальнейшем в PWA планируется добавить возможность получать push-уведомления о новых событиях и обновлениях.

  

Как личный кабинет повлиял на работу брокеров и менеджеров

Запуск личного кабинета брокера упростил работу всех участников процесса. Брокеры записываются на мероприятия быстрее, а у менеджеров снизился объем ручной работы. Например, с помощью новой системы удалось:

1. снизить загруженность менеджеров. Благодаря автоматизации и интеграции с ботом нагрузка на департамент значительно сократилась. Раньше менеджеры тратили 40 минут в день на обновление прайс-листов, сейчас — 0. До внедрения бота в среднем на организацию мероприятий — брокер-туров, тренировок и бизнес-завтраков — уходило от 2 часов в неделю. Теперь этот процесс занимает всего 15 минут.

2. упростить процесс для агентов. Брокеры записываются на мероприятия быстрее и без лишних шагов — буквально за пару кликов в Telegram-боте. И нет никакой нужды переходить в другие сервисы или звонить менеджеру STONE.

 

Анна Граненкова, частный брокер:

— Кабинет брокера сильно упростил мне работу. Раньше приходилось тратить время на поиск информации, документов, ссылок и записи на мероприятия. Теперь все собрано в одном месте. Это реально ускоряет рабочие процессы и избавляет от лишней рутины.

 

Елена Князева, директор по развитию ассоциации агентств элитной недвижимости AREA:

— Благодаря кабинету брокера вся информация всегда под рукой и прямо в моем смартфоне. Я захожу в ЛК, скачиваю в один клик все нужные файлы для клиентов, записываюсь на тренировку — никаких лишних движений, звонков и заметок.

 

Дальше — больше: планы на будущее

Проект уже запущен и работает. В ближайшее время планируется запуск авторизованной части платформы, где брокер сможет записываться на встречи и видеть информацию по всем своим сделкам с клиентами.

   

Реклама. ООО «Студия КТС». ИНН: 7733257480

  

   

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Гонка за клиентом: анализ региональных предпочтений и перспективы планов продаж

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Крупнейший офисный девелопер России объявляет о ребрендинге и выходе в жилой сегмент

Сделка.РФ и Брусника проведут мастер-класс по работе личного кабинета брокера