Актуальную тему КРТ анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.stroy-ek.ru

     

Нет ни одной практически трудной, а тем более неразрешимой задачи, источник которой не уходил бы в теорию. И чем труднее дело, тем глубже в теории находится его решение.

К. И. Скловский

   

Федеральным законом от 30.12.2020 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», направленным на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, предусматривается реализация различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

В настоящее время заинтересованные лица, в том числе застройщики, изучают обновленный Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) с целью его практического применения. В профессиональной среде есть понятный интерес к различным видам комплексного развития территорий (далее КРТ).  

Какие виды можно выделить среди инвестиционно-строительных проектов КРТ и в чем особенности каждого из них?

На первый взгляд, ответ на этот вопрос дать просто: в ст. 65 ГрК РФ содержится закрытый перечень видов КРТ:

1. КРТ территорий жилой застройки;

2. КРТ территорий нежилой застройки;

3. КРТ незастроенных территорий;

4. КРТ по инициативе правообладателей.

      

Фото: www.chelindustry.ru

     

Однако, практические вопросы, возникающие при рассмотрении конкретных инвестиционно-строительных проектов, заставляют по-другому взглянуть на указанный в ст. 65 ГрК РФ перечень видов КРТ и, соответственно, на структуру гл. 10 ГрК РФ, полностью посвященную правовому регулированию КРТ.

Во-первых, выделение отдельных видов КРТ должно было бы обусловить структуру гл. 10 ГрК РФ, ведь каждый из видов КРТ заслуживает как минимум отдельной статьи в этой главе. Но лишь одна ст. 70 отдельно посвящена указанному в ст. 65 виду — КРТ по инициативе правообладателей. Особенности правового регулирования трех других указанных в ст. 65 видов КРТ «растворены» в статьях 65, 66, 67, 68, 70 ГрК РФ.  

Во-вторых, можно ли назвать приведенный в ст. 65 ГрК РФ перечень видов КРТ классификацией? Очевидно, что нет, так как классификация — это деление объёма понятия по одному существенному признаку (основанию или критерию), а определить такой признак в отношении четырех указанных видов КРТ невозможно. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, а четвертый — по признаку наличия инициативы правообладателей. В результате перечень видов КРТ в ст. 65 ГрК РФ приводится по разным признакам, отображая таким образом классификацию признаков, а не КРТ как явления.

    

Фото: www.edsro.center

     

Чтобы «разложить всё по полочкам», воспользуемся классификацией (типологией) как инструментом, позволяющим разделить всю совокупность проектов КРТ на группы и выделить отдельные их виды в соответствии с наиболее существенными признаками.

Для проектов КРТ эти признаки таковы:

1. Наличие или отсутствие объектов капитального строительства.

2. Принадлежность объектов капитального строительства.

3. Кто является инициатором реализации проекта КРТ.

4. Привлечение третьих лиц.

5. Необходимость принятия решения о КРТ.

6. Орган, принимающий решение о КРТ.

7. Количество собственников объектов недвижимости.

8. Необходимость проведения торгов на право заключения договора о КРТ.

9. Необходимость заключения договора о КРТ.

10. Возможность аренды и субаренды земельных участков без торгов.

Классификация по этим признакам приблизит нас к понимаю особенностей правового регулирования КРТ в зависимости от того, к какой группе относится тот или иной конкретный проект КРТ.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

I. Классификация проектов КРТ в зависимости от наличия или отсутствия на территории объектов капитального строительства

По этому признаку можно выделить два основных вида КРТ: 1) КРТ на застроенных территориях; 2) КРТ на незастроенных территориях. При этом КРТ на застроенных территориях включает два подвида: 1) КРТ на территориях жилой застройки, 2) КРТ на территориях нежилой застройки. Очевидно, что КРТ на территориях жилой застройки представляет собой самый сложный вид КРТ.

Для правового регулирования этого вида КРТ потребовалось внесение изменений не только в ГрК РФ, но и в Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), а также в федеральные законы от 21.07.2007 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и от 24.07.2008 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».  

  

II. Классификация проектов КРТ в зависимости от принадлежности объектов капитального строительства

Объекты капитального строительства на территории комплексного развития могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. По этому критерию можно выделить следующие основные виды КРТ: 1) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в государственной собственности;  2) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности; 3) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в частной собственности, 4) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся как в публичной, так и в частной собственности.

Наиболее простыми  в реализации будут проекты КРТ в случаях, когда земельные участки (далее ЗУ) и объекты капитального строительства, расположенные на них, принадлежат одному собственнику, а наиболее сложными — когда объекты недвижимости имеют разные формы собственности.

Отметим интересную особенность правового регулирования КРТ в случаях, когда объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности и при этом объекты капитального строительства, находящиеся на ЗУ, не обременены правами третьих лиц. В таких случаях проекты реализуются по правилам КРТ незастроенной территории (п. 3 ч. 1 ст. 65 ГрК РФ).

    

Фото: www.legal.report

     

III.    Классификация проектов КРТ в зависимости от того, кто является инициатором реализации проекта КРТ

Проекты КРТ могут быть реализованы по инициативе: 1) Правительства РФ; 2) высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ; 3) главы местной администрации; 4) правообладателей ЗУ и/или объектов капитального строительства, расположенных в границах КРТ. 

В первых трех случаях соответствующий публичный инициатор принимает решение о КРТ и при этом может быть заключен договор о КРТ в зависимости от того, являются ли обязательными торги на право его заключения. В случае реализации проекта КРТ по частной инициативе правообладателей принятие таких решений не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение в соответствии с требованиями закона, включаются в договор о КРТ (ч. 4 ст. 70 ГрК РФ). 

  

IV. Классификация проектов КРТ в зависимости от привлечения третьих лиц

Для реализации проектов публичный инициатор проекта может: 1) привлекать третьих лиц; 2) самостоятельно реализовывать проект КРТ.

Важно отметить, что привлечение третьих лиц возможно как при условии проведения торгов, так и без проведения торгов.

Торги не проводятся и, соответственно, договор о КРТ не заключается, в случаях: 1) самостоятельной реализации проекта КРТ Российской Федерацией; 2) самостоятельной реализации проекта КРТ субъектом РФ; 3) самостоятельной реализации проекта КРТ муниципальным образованием; 4) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным Российской Федерацией; 5) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным субъектом РФ (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

При этом возникает следующий вопрос: должны ли в таких ситуациях существенные условия договора о КТР, предусматривающие распределение обязанностей между публичным инициатором и лицом, заключающим с ним договор, включаться в решение о КРТ?  Такой вопрос и его возможное решение возникают по аналогии с ситуацией, когда реализация проекта КРТ осуществляется по частной инициативе правообладателей, принятие таких решений не требуется, и тогда сведения, подлежащие включению в решение, включаются в договор о КРТ. 

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

V. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости принятия решения о КРТ

В зависимости от того, кто является инициатором КРТ, соответствующий проект может быть реализован: 1) на основании решения публичного инициатора о КРТ; 2) без решения публичного органа на основании заключенного с частным инициатором договора о КРТ.

Содержание решения о КРТ для каждого из указанных в ст. 65 ГрК РФ трех видов КРТ определено ст. 66 ГрК РФ.   

  

VI. Классификация проектов КРТ в зависимости от уровня органа, принимающего решение о КРТ

По этому признаку проекты КРТ можно разделить на следующие виды: 1) КРТ по решению Правительства РФ; 2) КРТ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ; 3) КРТ по решению главы местной администрации.

Отметим здесь важную деталь: в случае принятия Правительством РФ или высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ решений о реализации проектов КРТ жилой застройки эти проекты могут реализовывать без торгов юридические лица, определенные Российской Федерацией или, соответственно, субъектом РФ. При реализации муниципального проекта КРТ такой возможности законом не предусмотрено (п. 5. ч. 6 ст. 66 ГрК РФ). 

  

VII.   Классификация проектов КРТ в зависимости от количества собственников объектов недвижимости

Проекты КРТ могут реализовываться: 1) одним собственником объектов недвижимости; 2) несколькими собственниками объектов недвижимости.

В случае, когда КРТ по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, они должны заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению соответствующих мероприятий в рамках проекта КРТ (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ), в том числе определить порядок и условия распределения между правообладателями расходов на строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур (ч. 7 ст. 70 ГрК РФ).       

В проектах КРТ нежилой застройки такое соглашение является обязательным приложением к договору о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ).   

   

Фото предоставлено компанией Брусника

     

VIII. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Проекты КРТ могут реализовываться: 1) победителями торгов на право заключения договора о КРТ; 2) лицами, участвующими в проектах КРТ без торгов.

По общему правилу договор о КРТ заключается по результатам торгов. Право заключать договоры о КРТ без торгов имеют правообладатели ЗУ или объектов недвижимости, расположенных в границах КРТ, в том числе правообладатели объектов недвижимости на территории нежилой застройки (п. 1 ст. 69 ГрК РФ).

    

IX. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости заключения договора о КРТ

По этому признаку проекты КРТ можно условно разделить на два вида: 1) «административные», для реализации которых  требуется только решение публичного инициатора и не предусмотрено заключение договора о КРТ; 2) «договорные», для реализации которых предусмотрено заключение договоров о КРТ.

К числу «административных» проектов относятся реализуемые самостоятельно Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием, а также юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или юридическим лицом, определенным субъектом РФ.

«Административные» проекты имеют существенное преимущество для их участников — такие проекты можно реализовывать без торгов.

«Договорные» проекты, в том числе реализуемые по результатам торгов на право заключения договора о КРТ, имеют другие преимущества. Лицо, заключившее договор о КРТ: 1) получает в аренду ЗУ без торгов (п. 10 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ); 2) вправе привлечь к исполнению договора иное лицо с возложением на него обязанности по выполнению отдельных работ либо по финансированию затрат, связанных с выполнением договора о КРТ (ч. 11 ст. 68 ГрК РФ); 3) вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ). 

    

   

X. Классификация проектов КРТ в зависимости от возможности аренды земельных участков без торгов

Этот критерий важен для застройщиков, поскольку современное жилищное строительство осуществляется преимущественно с привлечением долевого или проектного финансирования. В обоих случаях наличие у застройщика прав на ЗУ является обязательным.

Проекты КРТ могут реализоваться: 1) с предоставлением ЗУ в аренду без торгов; 2) без предоставления ЗУ в аренду.

В случае, когда проект реализуется на основании договора о КРТ, лицо, заключившее этот договор, получает в аренду ЗУ без торгов (п. 10 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ) и вправе передать предоставленный ему для целей КРТ ЗУ или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 11 ст. 68 ГрК РФ). Соответствующее изменение внесено также в Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ) — без торгов земельный участок предоставляется: 1) лицу, заключившему договор о КРТ; 2) юридическому лицу, созданному Российский Федерацией и обеспечивающему реализацию решения о КРТ; 3) юридическому лицу, созданному субъектом РФ и обеспечивающему реализацию решения о КРТ (п.п. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 66 ГрК РФ КРТ может осуществляться юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом РФ. 

Здесь надо обратить внимание на то, что для получения ЗУ в аренду без торгов юридическое лицо должно быть не только определено, но и создано Российской Федерацией или субъектом РФ.     

В связи с этим следует иметь в виду ещё одно ограничение. На государственные компании и хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации или субъекта РФ в совокупности превышает 50% процентов, распространяются требования федерального закона от 18.07.2011 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». 

Таким образом, для «договорного» вида и части «административных» видов КРТ предусмотрено специальное правовое регулирование земельных отношений.

   

 

  

«Административные» варианты реализации проектов КРТ самостоятельно Российской Федерацией или субъектами РФ не имеют специального правового регулирования земельных отношений по поводу возможности передачи в аренду ЗУ без торгов, так как самостоятельная реализация не предполагает привлечение третьих лиц и передачу им земельных участков в аренду. Поэтому при возникновении такой необходимости, очевидно, необходимо руководствоваться общими правилами, установленными земельным законодательством РФ и законодательством РФ о закупках для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Проведенные классификации КРТ по их наиболее существенным признакам имеют разный «вес» при оценке условий реализации конкретных проектов КРТ. В связи с этим среди приведенных выше классификаций следует выделить основные и вспомогательные. В качестве основных можно назвать классификации проектов КРТ в зависимости: 1) от наличия или отсутствия на территории объектов капитального строительства; 2) от того, кто является инициатором реализации проекта КРТ; 3) от возможности аренды земельных участков без торгов. Классификации КРТ по другим признакам являются вспомогательными.  

Классификации КРТ по десяти наиболее существенным признакам, отображающим закономерности развития КРТ, помогают разобраться в ключевых положениях законодательства, вскрыть связи между различными видами КРТ и упорядочить знания о КРТ. Эти классификации помогут ориентироваться в самых сложных ситуациях и могут стать основой для оценок, выводов и прогнозов при рассмотрении конкретных инвестиционно-строительных проектов комплексного развития территорий. 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

    

 

    

   

   

    

   

Другие публикации по теме:

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

  

  

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования носит субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое «потребительским экстремизмом». Эту проблему неоднократно поднимали региональные застройщики.

 

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства.

Проблему признавал Минстрой России, намереваясь подготовить изменения законодательства о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также путём введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья. 

 

Фото: www.openfile.ru

 

В действующей редакции ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

В частности, законом предусмотрено, что при наличии недостатков застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно их устранить, либо возместить расходы участника долевого строительства на их устранение или уменьшить цену договора участия в долевом строительстве.

Проблема «потребительского экстремизма» могла быть решена путем ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению.

 

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

 

Законопроект №1134552-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 23 марта 2021 года, предусматривал изменение ч. 5 ст. 8 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры.

Однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками: законопроект №1134552-7, в целом направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, принят Госдумой 16 июня 2021 года в третьем чтении без поправки, направленной на борьбу с «потребительским экстремизмом». 1 июля 2021 года федеральный закон 273-ФЗ был подписан Президентом России и опубликован.

 

 

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства только возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает всё большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивает подрядная организация и её субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приёмке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. Поэтому застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество.

 

 

Направление подрядчику претензий по качеству работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что участники долевого строительства при приемке квартир обращают особое внимание на окна и двери; потолок и стяжку пола; межкомнатные перегородки и стены; электрику; системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения; места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, т.е. все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, т.е. «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка отдельно каждой квартиры.

 

Фото: www.инвесттендер.москва

 

Поскольку в конечном итоге ответственным за качество перед жителями является подрядная организация, то важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимы изменения действующего законодательства о долевом строительстве.

В настоящее время качество объектов долевого строительства обеспечивается самостоятельными элементами, к числу которых относятся государственный строительный надзор; строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования; строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор); авторский надзор проектировщика и архитектора.

 

Фото: www.fs.4geo.ru

 

Среди всех форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства, в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками, и риски проявления «потребительского экстремизма» по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

 

Фото: www.i-diplomys.com

 

Программа-минимум борьбы за качество — это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 (далее Постановление №468). Этим документом определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением №468.

Программа-максимум борьбы за качество может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий. Это, во-первых, разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительно-монтажных работ. И, во-вторых, встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

 

 

В любом из этих вариантов выполнение Постановления №468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства. 

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества ISO, ограничиваясь формальным наличием сертификатов. Между тем, важным является не наличие сертификата ИСО 9000 и ИСО 9001, а реально работающая система управления качеством строительства, включая документальное оформление результатов контроля.          

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением №468, фиксируются путем составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженерно-технических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства. Такой паспорт может содержать следующие три раздела.

 

Фото: www.superarch.ru

 

В первом разделе паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. Результаты проверки в таком случае отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например, ИТР подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта, а о выявленных недостатках незамедлительно информировать подрядчика путем направления ему претензии по качеству.

 

Фото: www.edsro.center

 

В проверке качества квартиры может также принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в МКД.

В третьем разделе паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий по качеству в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

 

 

Предвижу возражения: составление паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт