Свой взгляд на новую веху в истории ипотеки, связанную с цифровизацией всего процесса оформления сделки, представила на страницах портала ЕРЗ.РФ ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения  Радмила КУДЮШЕВА (ООО «ТехноКад», разработчик профильных программных решений).

 

Фото: www.tengrinews.kz

 

Перевод рынка ипотеки в электронный формат относится к числу основных стратегических задач жилищной политики государства. Согласно федеральному проекту «Ипотека», реализуемому в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», такая мера направлена на создание условий и возможностей для приобретения либо строительства гражданами доступного жилья.

Новый формат позволит, с одной стороны, снизить риски в ипотечном кредитовании для граждан, с другой — сократить издержки на выдачу кредитов для банков.

В истории цифровизации ипотечных сделок с недвижимостью прослеживается поэтапный переход от относительно тривиальных регистрируемых сделок к более интегрированным с использованием дистанционных, в том числе «облачных», IT-сервисов.

Первые зарегистрированные электронные сделки, отправленные финансово-кредитными организациями (нашими клиентами), характеризовались минимальным количеством участников, поэтому не требовали создания дополнительных форм заявлений. К примеру, для «Погашения регистрационной записи об ипотеке», которое по сути не относится к регистрационным действиям, в отдельных случаях достаточно подать заявление от банка (залогодержателя) и подписать такое заявление электронной подписью представителя данного банка (залогодержателя).

В последующем с широким развитием и адаптацией технических решений объем ипотечных операций увеличивается как за счет проведения электронных сделок с недвижимостью с участием несколько сторон, так и за счет активного перехода банковского сектора на экосистемный подход к обслуживанию клиентов.

Однако до относительно недавних времен основным барьером для полного перехода рынка ипотечного кредитования в электронный формат оставалось наличие документарной (бумажной) формы закладной.

Отсутствие нормативно-правовой основы, регламентирующей порядок использования и требования к электронной закладной, которая необходима для реализации оборота новой формы закладной, принуждало заявителя лично обращаться в МФЦ, несмотря на то, что заявления на государственную регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронном виде.

 

 

Понятие об электронной закладной и возможность ее оформления введены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 01.07.2018.

Однако только в августе 2018 года впервые были опубликованы приказы (приказ Минэкономразвития России от 25.04.2018 № 226, приказ Минэкономразвития России от 26.04.2018 № 231), позволяющие реализовать оборот бездокументарной формы закладной.

После внесения поправок в нормативные акты банки все еще не торопились воспользоваться возможностью оформления электронной версии закладной. Причиной тому является сложность в новой принципиально отличающейся технологии электронного документооборота закладной.

Относительно установленного порядка оформления электронной закладной необходимо выделить следующее. Электронная закладная составляется залогодателем (должником) и залогодержателем на едином портале государственных услуг или на официальном сайте органа регистрации прав либо с применением других информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в виде XML-документа с использованием XML-схем и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя.

Настоящая форма электронной закладной и требования к ее заполнению утверждены Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203.

Далее составленный электронный документ направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной (Приказ Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Данное заявление направляется в орган регистрации прав также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя при регистрации ипотеки на основании договора, а в случае регистрации ипотеки в силу закона -  в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

 

 

В практической действительности процедура регистрации электронной закладной осуществляется следующим образом. Составленный и подписанный согласно установленным требованиям «макет» закладной вместе с приложениями направляется по отдельному специальному каналу взаимодействия в орган регистрации прав.

После успешной проверки указанных сведений Росреестр выгружает Протокол проверки целостности пакета с подготовленной электронной закладной и полный архив файлов по направленному пакету документов. Далее проверенная электронная закладная и архив документов вместе с заявлением о выдаче электронной закладной снова направляются в Росреестр.

Электронная закладная, подписанная электронной подписью государственного регистратора, передается на хранение с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в указанный в закладной депозитарий.

По итогу проведенная государственная регистрация электронной закладной удостоверяется посредством проставления специальной регистрационной надписи (штампа) на документе и подписывается электронной подписью регистратора. Для удобства идентификации подтверждения проведенной сделки в наших программных продуктах обеспечена визуализация такого штампа на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

Ранее долгое отсутствие описания XML-схем в публичном доступе было основным препятствием для начала реализации электронного оборота.

Сегодня сложность массового оборота закладной, прежде всего как ценной бездокументарной бумаги, состоит в том, что пока сам процесс взаимодействия между всеми участниками «Заемщик – Банк – Росреестр – Депозитарий» еще полностью не отлажен. Необходимы одновременно как настройка собственных IT-систем, так и наличие доступа к системам и каналам взаимодействия Росреестра.

Дополнительно требуются совершенствование системы депозитарного учета электронных закладных, а также оптимизация работ каналов междепозитарного взаимодействия, поскольку хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывается документ во внешнем депозитарии.

Также еще не апробирован механизм внесения изменений в электронную закладную, в том числе ввиду отсутствия правоприменительной практики.

Несмотря на существующие особенности внедрения сложного технологического процесса электронного оборота закладной и на незначительные риски ее эксплуатации, абсолютная цифровизация ипотечных сделок несомненно обладает массой преимуществ. 

 

 

Очевидно, что с появлением возможности электронной регистрации закладной срок оформления документов существенно сократился. Клиентам нет необходимости лично посещать офисы МФЦ. При погашении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а Росреестр, в свою очередь, направляет в депозитарий, где хранится электронная закладная, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной.

Немаловажным преимуществом электронной формы закладной является и то, что такую закладную невозможно потерять, она не требует физической транспортировки и передвижений.

Также можно добавить, что при использовании информационных технологий взаимодействия финансово-кредитной организации с органом регистрации прав заявители освобождаются от необходимости уведомления Росреестра о проведении сделки на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в случае перехода права собственности на объект недвижимости. При этом раскрытие аккредитива после проведения государственной регистрации сделки осуществляется автоматически.

Правильный выбор программного обеспечения, необходимого для оптимизации бизнес-процессов банка – ключевая задача, которая позволит финансовой организации существенно повысить эффективность работы. Грамотная цифровизация бизнес-процессов банка способствует не только сокращению операционных расходов, уменьшению трудозатрат, но и повышению конкурентоспособности банка особенно в условиях пандемии.

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

 

В частности, при выборе программного продукта либо цифровой платформы для онлайн-взаимодействия банка с органом регистрации прав предлагаем обратить внимание на следующие основные критерии.

Соответствие конкретной задаче – взаимодействие с Росреестром для совершения сделок с недвижимостью в электронном виде. Первоочередно важно выбирать не «модный» продукт, а программное решение для поставленной задачи (проблемы).

Опыт разработчика (поставщика продукта). Следует обратить внимание на то, есть ли в числе клиентов поставщика финансово-кредитные организации, которые уже работают с заинтересовавшим программным продуктом. Наличие опыта запуска собственных цифровых продуктов согласно потребностям банка.

Безопасность продукта. Предлагаемая поставщиками программа должна обеспечивать безопасность данных, а также возможность настройки доступов.

Возможность интеграции системы. Эффективная интеграция систем позволяет повысить производительность труда и конкурентное преимущество компании.

Простота. Интуитивно понятный пользовательский интерфейс программы значительно сокращает время операционных процессов.

Сервис. Качественная техническая поддержка и оперативное послепродажное обслуживание (сопровождение) программного обеспечения является, пожалуй, показательным критерием профессионального уровня компании поставщика.

В условиях активного перехода на экосистемную модель работы банков особую актуальность приобретает возможность реально увеличить свой доход путем предоставления современных альтернативных услуг за счет IT-сервисов. Грамотно подобранное и качественно настроенное программное решение должно обязательно давать положительный экономический эффект в финансово-кредитной деятельности организаций.

 

 

Радмила КУДЮШЕВА (на фото), ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения ООО «ТехноКад»

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Депозитарий Банка ДОМ.РФ принял первую электронную закладную в рамках правительственного эксперимента по цифровизации ипотеки

Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных

В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными

Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок

ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных

Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года

Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

Наступила эра цифровых технологий, и все больше компаний осознают, что для успешного развития им нужны квалифицированные разработчики. IT-компании играют ключевую роль в цифровизации бизнес-процессов, создании новых продуктов и услуг, адаптации к изменяющимся трендам. Цифровизация компании требует много времени. Важно не ошибиться с выбором подрядчиков или же самим приняться за разработку программного обеспечения. Однако зачастую гораздо выгоднее приобрести уже готовые решения. Сколько времени и средств требуется потратить девелоперу на цифровизацию и как правильнее пройти по этому пути? На эти вопросы отвечает основатель и директор IT-компании «Философт» Иван ВЛАСОВ (на фото). 

  

 

— Цифровизация — тренд или необходимость? Почему она важна и как меняет процессы работы и финансовые результаты компании?

— Цифровизация — это необходимость. В условиях высокой конкуренции и стремительного технологического прогресса компании, которые не принимают цифровые технологии, рискуют оказаться на обочине. Цифровизация позволяет оптимизировать бизнес-процессы, сокращая время на выполнение задач и снижая затраты.

Например, автоматизация процессов управления проектами может сократить время на их реализацию на 20% — 30%, что напрямую влияет на финансовые результаты компании. Кроме того, цифровизация открывает новые источники дохода, такие как онлайн-продажа недвижимости или услуги по управлению объектами через цифровые платформы. Это не только увеличивает доходы, но и улучшает клиентский опыт, что в свою очередь повышает лояльность клиентов.

 

— Как совершить продуманный переход к цифровизации, чтобы это не ударило по компании, а, наоборот, усилило ее? 

— Все начинается с аналитики. Переход к цифровизации требует тщательного планирования и анализа. Первый шаг — провести анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз текущего состояния бизнеса. Это поможет выявить области, требующие улучшения.

Далее необходимо определить краткосрочные и долгосрочные цели цифровизации. Важно вовлечь ключевых сотрудников на всех уровнях, от IT-отдела до топ-менеджмента, для создания команды, которая будет отвечать за внедрение изменений.

Также следует рассмотреть возможность проведения обучающих семинаров для сотрудников, чтобы они понимали важность изменений и были готовы к новым процессам. Важно помнить, что цифровизация — это не одноразовый проект, а постоянный процесс, требующий регулярного мониторинга и адаптации.

 

— С чего начать и сколько вкладывать? Что учесть на начальном этапе?

— Начинать следует, конечно, с определения бюджета. Однако на начальном этапе важно учитывать не только финансовые затраты, но и временные ресурсы. Требуется определить, какие проекты могут быть реализованы в краткосрочной перспективе и с минимальными вложениями. Нужно оценить эффективность каждого внедрения, сопоставить с затрачиваемым временем и бюджетом, после чего уже выбрать наиболее подходящий стартовый проект. 

Также необходимо установить четкие KPI для оценки эффективности внедряемых решений и, что особенно важно, с самого старта вовлечь в процесс топ-менеджеров компании — ведь именно руководство сможет определить эти показатели. 

Топ-менеджеры хорошо понимают стратегию развития компании. Их участие помогает определить приоритетные направления цифровизации, которые соответствуют общим бизнес-целям. К тому же цифровизация зачастую требует изменения корпоративной культуры и подходов к работе. Топ-менеджеры могут стать движущей силой этих изменений, демонстрируя свою поддержку и вовлеченность, что поспособствует более гладкому переходу. И, конечно, участие руководства позволяет обеспечить необходимые ресурсы — как финансовые, так и человеческие. 

 

— Готовые решения или разработка собственных: что выгоднее, в чем плюсы и минусы того и другого?

— Сегодня существует множество готовых решений на рынке. Скорость их внедрения значительно выше, чем разработка собственных решений, поэтому на данный момент я рекомендовал бы сначала посмотреть на готовые решения.

Такие решения часто имеют уже проверенные функциональные возможности и обеспечены технической поддержкой со стороны разработчиков. Однако такие решения могут не всегда полностью соответствовать специфике бизнеса, отсюда появляется многообразие решений от застройщиков, а успешность продуктов на рынке зависит от возможности адаптировать продукт под самые разные нужды. К тому же, как показывает практика, это не всегда обеспечено необходимыми ресурсами.

Мы же стараемся делать так, чтобы все наши продукты были адаптивными под любой запрос. Но, конечно, выбор между готовыми решениями и собственными разработками зависит от конкретных потребностей бизнеса и его стратегических целей.

 

Иван Власов во время приемки самого умного дома в России — ЖК Дом бутик-класса Булычев

   

— Приведите примеры неудачной попытки цифровизации девелоперской компании. Расскажите, в чем были ошибки и как их избежать?

— Среди примеров неудачной цифровизации можно выделить случаи, когда компании пытались внедрять новые технологии без должной подготовки и анализа потребностей бизнеса. Например, недостаточная вовлеченность в процесс управленческого состава часто приводит к тому, что проекты не получают необходимой поддержки и ресурсов, что чревато пустыми финансовыми затратами и потерей эффективности.

Также распространенной ошибкой является попытка провести цифровизацию теми же ресурсами, что были в компании раньше. Это существенно увеличит срок внедрения новых инструментов, а также перегрузит команду, что отразится не только на качестве работы, но и на сроках самой цифровизации.

Ограничение бюджетов проектов до окончания стадии внедрения также может стать серьезной ошибкой, поскольку «остановки» на пути к цифровизации пагубно отразятся на рабочих процессах.

Чтобы избежать этих проблем, важно создать четкий план внедрения с выделением необходимых ресурсов и вовлечением всех заинтересованных сторон.

 

— Какие этапы работы девелопера могут быть «закрыты» с помощью продуктов компании «Философт»?

— Наша команда создает цифровые продукты, которые помогают девелоперам повышать маржинальность своего бизнеса. Поэтому при разработке мы делаем упор на то, чтобы продукт помогал закрывать задачи на каждой стадии девелоперского проекта:

• «Учебный портал» (стадия планирования) — платформа, благодаря которой можно создавать индивидуальные планы обучения для каждого сотрудника, контролировать их успехи и прокачивать точечно именно те области знаний, где могут быть замечены недочеты;

• «Цифровая модель рынка недвижимости» (стадия планирования и реализации площадей) станет отличным инструментом для поиска земельного участка и аналитики ценообразования на рынке;

• ERP-система (стадия строительства) — отличное решение для полного ведения затрат проекта, его графиков. Поможет полностью контролировать все процессы строительства и своевременно отмечать, где именно и на каком этапе могут возникнуть трудности. Является прекрасным инструментом для региональной экспансии;

 

 

• «Мажордом» (стадия эксплуатации) — система умного дома, которая помогает сделать готовое жилье более привлекательным для будущих жильцов и реализовать его с высокой маржинальностью. Это обусловлено тем, что функции умного дома и умной квартиры становятся все более востребованными и популярными.

Кроме того, цифровой дворецкий упрощает взаимодействие между застройщиком, управляющей компанией и жителем. Приемка-передача квартир, подача заявок в УК, маркетплейс — весь этот функционал доступен в приложении «Мажордом», что повышает доверие и лояльность и к УК, и к самому застройщику.

Эти решения позволяют значительно повысить эффективность работы компании на каждом этапе жизненного цикла. Продукты от «Философт» способны «закрыть» потребности в цифровизации как среднего, так и крупного девелопера, в том числе и обладающего сетью филиалов по всей стране.

 

— Какие инвестиции в цифровизацию компании считаются оптимальными в год и насколько это окупится в перспективе?

— Это полностью индивидуальная информация, здесь все зависит от того, на каком этапе находится компания и какие продукты уже внедрены или требуют изменений. Окупаемость таких инвестиций также может варьироваться: некоторые решения могут начать приносить прибыль уже через год-два после внедрения за счет сокращения затрат или увеличения доходов, тогда как другие проекты могут требовать больше времени для достижения полного эффекта. Важно проводить регулярный анализ эффективности внедренных технологий, чтобы понимать, в какую сторону и с какой скоростью стоит двигаться. 

Ответить в цифрах здесь не представляется возможным: многие пишут, что на цифровизацию необходимо выделять от пяти до десяти процентов годового бюджета компании, я же считаю, что такой разброс не может быть корректным. Здесь актуальны исключительно индивидуальные расчеты с опорой на текущий уровень цифровизации компании и стратегические планы в этом направлении.

 

— Как IT-технологии, которые использует девелопер, отражаются на жизни клиента компании? 

— Технологии позволяют существенно улучшать качество продукта, открывать новые возможности онлайн-приобретений и делать любые коммуникации с клиентом более комфортными и оперативными. Все это создает удобный и прозрачный опыт для клиентов, что в свою очередь повышает их удовлетворенность и лояльность к компании.

В заключение можно сказать, что цифровизация — это ключевой фактор успеха для девелоперских компаний в современном мире. Правильный подход к внедрению IT-технологий может значительно улучшить как внутренние процессы компании, так и обогатить опыт клиентов.

  

Реклама. ООО «ФилоСофт». ИНН: 4345517767

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Все функции умного ЖК в одном приложении: кейс Мангазеи и KTS

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир

Кейс внедрения экосистемы Profitbase для умного города

Плюс 20% к выручке: как автоматизация повлияла на управление ценой. Кейс «DNS Девелопмент»

Plus Development запустили продажи ЖК с нуля за два месяца: кейс Profitbase

Динамическое ценообразование: тренд или инструмент, помогающий заработать?