Решение о дальнейшей судьбе программы льготной ипотеки примут по итогам первого полугодия, но уже сегодня ведутся дискуссии о необходимости её продления. Заинтересованные стороны, ЦБ и Минстрой, занимают разные позиции по этому вопросу. Девелоперы на стороне министерства и их мнение солидарно: программу нужно однозначно продлевать. Аргументы в пользу пролонгации господдержки приводит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

    

Фото: www.andominanta.ru

    

Сегодня в центре обсуждения — необходимость продления программы льготной ипотеки. Вовлеченные в этот процесс ведомства разделились на два лагеря. С одной стороны — Центробанк, который выступает против, подкрепляя свою позицию следующими доводами:

• Программа льготной ипотеки в существующем виде не может продлеваться бесконечно, поскольку субсидирование дорого обходится бюджету.

• Изначально программа должна была повысить доступность жилья, а на деле привела к небывалому росту цен. Так, в Москве за год цены на новостройки выросли на 20%.

• Продление программы может привести к избыточным рискам — увеличению просроченной задолженности и возникновению «ипотечного пузыря».

• Господдержка теряет свой социально направленный характер, способствуя росту инвестиционного спроса и спекуляциям на рынке новостроек.

• Стимулируя низкими ипотечными ставками строительство жилья в Москве и других крупных городах, государство увеличивает концентрацию населения в мегаполисах, в то время как в поддержке нуждаются менее развитые регионы.

    

Фото: www.rus.kiziltan.ru

    

На это свои контраргументы приводит Минстрой. Программа льготной ипотеки помогла привлечь в экономику страны 865 млрд руб., дополнительно около 100 млрд руб. поступит в бюджет в виде налогов, напоминают в строительном ведомстве. Эти цифры означают, что затраты на субсидирование, которые составили 140 млрд руб., полностью окупятся.

Что касается роста цен на новостройки, то в первую очередь он вызван дефицитом предложения на фоне уменьшения девелоперской активности после перехода на проектное финансирование.

Кроме того, цены выросли из-за дополнительных расходов на обслуживание банковских кредитов при переходе на счета эскроу. Раньше, когда проектов с эскроу-счетами было немного на рынке, рост цен ощущался не так сильно. Но в декабре объем жилья, строящегося по новым правилам, превысил объем новостроек, реализация которых ведется по старой схеме, и ценовое давление усилилось. Также на рост цен повлияли скачки курсов валют, которые отразились на стоимости импортных строительных материалов и комплектующих. 

Динамика просроченной задолженности действительно существует, но она отрицательная. Портфель «плохих» кредитов, который рос ежемесячно, начиная с апреля 2020 года, к январю 2021 года снизился на 1,07 млрд руб., до 74,1 млрд руб. Цифры большие, если только не перевести их в проценты. Так, на конец прошлого года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам составила менее 1,4% (против 8,5% по другим кредитам). И эта цифра отражает, в том числе, просроченные долги по ипотеке на вторичном рынке.

    

Фото: www.in-news.ru

    

Низкие процентные ставки отчасти подогрели инвестиционный спрос на новостройки в Москве. Но в большей степени этому способствовали девальвация рубля и желание населения сохранить накопленное. Поэтому люди, у которых хватало сбережений на первоначальный взнос, вкладывались в недвижимость. Чтобы решить эту проблему, в случае пролонгации программы на весь 2021 год, можно скорректировать её условия: выдавать ипотеку только семьям, которые нуждаются в увеличении жилплощади, либо тем, у кого вовсе нет собственного жилья. 

Теперь о миграции населения в столицу и другие крупные города. Очевидно, что между этим процессом и низкими ипотечными ставками нет никакой связи. Люди покидают неразвитые регионы в поисках работы и более высокого уровня жизни. На новом месте чаще всего они сначала снимают квартиру. Ограничение программы по географическому принципу не остановит этот процесс. Поэтому предложение отменить льготную ипотеку для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области не самое правильное. Наибольшая доля выдач ипотеки с пониженным процентом приходится как раз на эти регионы, и если изменить географию, экономический эффект от программы не будет столь значительным.

При каких условиях можно отказаться от поддержки государства без ущерба для строительной отрасли и покупателей жилья? Свернуть программу в середине года можно, если продолжится снижение ключевой ставки ЦБ, а вместе с ним — и снижение ипотечных ставок. Но пока что это вряд ли возможно.

При годовой инфляции 4,9% Центробанк зафиксировал ключевую ставку на уровне 4,25%. То есть реальная процентная ставка ушла в минус и составила -0,65%. Аналитики не исключают дополнительного снижения ключевой ставки в первой половине 2021 года, но не более чем на 0,25 п.п. Такое незначительное изменение вряд ли способно простимулировать спрос на рынке ипотечного кредитования и в сегменте новостроек. Долгосрочные прогнозы финансовых экспертов еще хуже: во второй половине года регулятор начнет повышать ключевую ставку.

   

 

  

Последствия текущего кризиса получится преодолеть в лучшем случае к 2022 году. До этого срока целесообразно проводить более активную экономическую политику и поддерживать отрасли, обладающие потенциалом роста. Понимание этого уже есть: так, государство продлило программу льготного автокредитования до 2023 года (изначально она действовала до 2020 года). Эту программу можно сравнить с льготной ипотекой: она позволяет ряду категорий населения взять автокредит и получить существенную скидку за счет бюджета. Но, в отличие от собственного жилья, для многих семей автомобиль не считается необходимостью. Да и с экономической точки зрения строительная отрасль является более важной, поскольку именно она «генерит» формирование большого количества рабочих мест в смежных отраслях.    

Разумеется, у девелоперов есть понимание того, что рано или поздно придется выходить из программы и что в идеале рынок должен сам регулировать ставки. Но в существующей экономической ситуации, когда доходы населения снижаются, а цены на новостройки продолжают расти, возврат к рыночным механизмам может обрушить рынок.

Такой пессимистичный прогноз стоит учесть, принимая взвешенное решение о дальнейшей судьбе льготной ипотеки.  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

     

 

     

 

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: продление льготной ипотеки обернется дефицитом жилья

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Застройщики верят в продление льготной ипотеки и ускорение раскрытия счетов эскроу в 2021 году

Виталий Мутко: Объем льготной ипотеки на новостройки в России достиг по итогам 2020 года примерно 1 трлн руб.

Эксперты: выгоды льготной ипотеки нивелировал рост цен на новостройки

Вслед за главой ЦБ Герман Греф также выступил против продления госпрограммы льготной ипотеки

Эксперты: программу льготной ипотеки могут свернуть раньше намеченного срока, а альтернативы не предложат

Эльвира Набиуллина заявила о необходимости свернуть госпрограмму льготной ипотеки

Главы Совета Федерации и ЦБ выступили за расширение механизмов ипотеки и альтернативных ей способов решения жилищного вопроса

ЦБ считает маловероятным риск перегрева на рынке жилья

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Правительство продлевает срок действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

Архитектор городских пространств и руководитель бюро SPACES Валерия САВИНЫХ назвала ключевые факторы, которые влияют на стоимость оборудования и материалов и позволяют управлять бюджетом. 

  

Пример готового комплекта оборудования для одного из проектов. Источник: бюро SPACES 

 

Застройщик — лицо, далекое от тонкостей городского благоустройства. Ни один руководитель на стройке не может (и не должен) разбираться в этапах укладки асфальта, качестве купленных саженцев, особенностях подрезки плитки и других нюансах. Однако именно из них складывается конечная стоимость проекта по благоустройству территории. Как минимум потому, что при допущении ошибки исправлять будет дороже, чем изначально сделать хорошо.

Сегодня команда архитекторов может найти материалы на любой вкус, и каждый выбор повлияет на внешний вид объекта, а также его стоимость: 

  

Сравнение материалов для мощения. Самые разные цены, внешний вид, цвета и производители. Источник: бюро SPACES 

 

Как выбрать из обилия стройматериалов именно то, что максимально соответствует вашим целям

Во-первых, постоянно мониторить рынок, общаться напрямую со специалистами и читать тематические блоги для повышения экспертизы и насмотренности:

- каналы конкретных девелоперов;

- соцсети архитектурных агентств и бюро;

- личные блоги архитекторов, ландшафтных дизайнеров, инженеровпроектировщиков и других специалистов.

Во-вторых, разобраться в том, как появляется разница между дорогим и дешевым оборудованием, а также понять, какие факторы влияют на стоимость материалов. По мнению Валерии Савиных (на фото ниже), первоочередное значение имеют два фактора:

1. качество материалов (как их изготавливают, складируют, эксплуатируют);

2. особенности производства (вопрос не в размере, а в отношении к продукту и гарантийных обязательствах).

  

Фото: SPACES

 

Скамейки бывают разные, или Как выбрать идеального поставщика

Почему одна лавка стоит очень дешево, а другая — в 10—15 раз дороже? На материалы, из которых изготавливаются лавки, сложно дать гарантию: это связано со свойствами древесины. В наших широтах, где влажность, жара и холод регулярно чередуются, она может вести себя очень по-разному. И ключевые маркеры, по которым можно отсеять недобросовестных поставщиков, — гарантийные обязательства, спектр услуг, коммуникация.

Как именно поставщик предлагает ухаживать за своим оборудованием? Есть ли у него конкретные сценарии эксплуатации? Предлагает ли он гарантию? Готов ли самостоятельно заниматься починкой изделий?

Другой фактор, влияющий на стоимость, — качество самого изделия. 

Например, самые дешевые и популярные скамейки у нас делают из сосны — мягкого влаговпитывающего материала. Бюджетно, просто, удобно. Сложности начинаются, когда проходит время с момента установки этих скамеек: мягкая древесина подвержена изменению температуры и влажности, механическому воздействию.

И тут выясняется, что такие сосновые лавки нужно обрабатывать. А самым дешевым и популярным вариантом защиты считается краска. Краска в нашем климате не лежит больше года — потом она трескается, остается на штанах у всех сидящих, а сама лавка выглядит ободранно и некрасиво. Но ведь это +Х рублей к обслуживанию территории ежегодно! Да, выбор скамеек из сосны будет дешевым в момент покупки, но окажется затратным в период эксплуатации и дорогим — в плане имиджа застройщика.

Можно пойти другим путем и заменить краску на бесцветные покрытия, которые впитываются древесиной. В этом случае пропитка уже не обдирается и не трескается, а лавка выглядит приятнее. Но точно так же через год ее необходимо будет зашкурить и обработать заново. Эстетически это решение отличается тем, что пропитывающее покрытие не трескается и не облупливается, а вытирается локально. 

Более дорогостоящий вариант обработки древесины — термообработка. Это процесс нагрева древесины до температуры 180—240 °С в замкнутом бескислородном пространстве с использованием водяного пара, азота или углекислого газа под минимальным избыточным давлением. Пар применяется в качестве защитной среды и не допускает возгорания древесины. 

Преимущества термообработанного материала:

1. запах настоящего дерева без посторонних примесей;

2. малый процент усыхания;

3. высокое качество поверхности;

4. равномерный оттенок по всему сечению материала. 

Главный недостаток термообработанной древесины в глазах потребителя (с чем большинство архитекторов не согласны) — изменение цвета от коричневого к коричнево-серому или серому оттенку, что происходит в результате воздействия ультрафиолетовых лучей. Однако это дело вкуса. 

 

Варианты цвета и текстуры скамеек в зависимости от выбора материала. Источник: бюро SPACES 

 

Важно понять, про что вы и ваш бренд. Что важнее: дешевая закупка или длительная эксплуатация? Бюджетность или качество? Или вы будете каждый год шкурить и пропитывать лавки, или один раз купите оборудование из хорошего долговечного материала. 

  

Кейс по стандартизации решений для заказчика. Скамейка за условные 37 тыс. руб. превращается в скамейку за 28 тыс. руб.
Источник: бюро SPACES

 

Общий принцип: чем дороже покупка — тем дешевле эксплуатация. Выгоднее вложить чуть больше денег на старте, чем каждый год тратиться на ремонт и обработку.

 

Что входит в стоимость благоустройства

Это очень абстрактный вопрос, потому что деньги можно расходовать по-разному.

  

Реальные варианты распределения бюджета внутри проекта. 4 схемы отражают 4 ЖК комфорт-класса.
Источник: бюро SPACES

 

Как видно на диаграммах, самые большие суммы «зарыты» в плитке и оборудовании, объектах малых архитектурных форм (МАФ). Чтобы сократить стоимость благоустройства, важно посмотреть на эти статьи расходов, а не отказываться от кустарников и растений.

В первом варианте (ЖК с кодовым названием «Асфальтовый») насыпали лишний метр песка — отсюда +19% к стоимости всего проекта. В «Творческом» ЖК львиную долю бюджета съели дороги и мелкое оборудование (шезлонги, качели, лавочки и др.). Соответственно, результат будет выглядеть совершенно по-разному, хотя бюджет и одинаковый. 

Отсюда вывод: отталкивайтесь от своей цели и ценностей бренда. Одни и те же деньги можно распределить очень по-разному, все зависит от ваших приоритетов и задач объекта. Нужна зрелищная картинка — добавляем зелени. Нужны практичность и удобство — вкладываем деньги в качественные МАФы.

 

Как сократить расходы на благоустройство

Есть несколько вариантов оптимизации бюджета. Самый действенный и трудоемкий — построчно рассматривать статьи расходов и сортировать на необходимые, рекомендуемые и дополнительные. А затем найти более дешевые альтернативы или отказаться от части расходов.

 

Как это выглядит на практике: серым обозначили расходы, которые не рекомендуем урезать, зеленым — то, что можно сократить.
Внизу посчитали итоговую выгоду: бюджет сократили на 19%.
Источник: бюро SPACES

 

Еще один лайфхак — смотреть не на единичные товары, а считать весь комплекс оборудования у конкретного производителя. В этом случае разница в цене будет более заметна. 

 

Пример комплексного сравнения цен на оборудование и материалы у разных поставщиков.
Источник: бюро SPACES

 

Наконец, отдельная статья расходов — услуги архитектурного или ландшафтного бюро. Здесь важно заранее сравнить цены по рынку и выбрать ту команду, которая специализируется на ваших задачах.

    

Реклама ИП Савиных Валерия Анатольевна.  ИНН: 771770532539

 

   

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Как строительные материалы помогают в продвижении ЖК: примеры и советы девелоперам

Озеленение дворов и ландшафтный дизайн — главный тренд девелоперского продукта в Республике Татарстан

Качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%

Хороший плохой рендер

Двор, из которого не хочется уходить: что сегодня есть на рынке малых архитектурных форм

Проекты Брусники получили престижные премии по ландшафтной архитектуре

При оценке новостроек будут учитываться ландшафтный дизайн и архитектурная подсветка

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше