Год назад Совет Госдумы снял с рассмотрения нижней палаты законопроект №488847-7, регулирующий правовой статус многофункциональных домов и жилых апартаментов. Юридическо-правовые нюансы и «подводные камни» этой темы для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

    

Фото: www.gospress.ru 

  

В октябре прошлого года Совет Государственной Думы снял с рассмотрения законопроект №488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» в связи с его отзывом субъектом права законодательной инициативы.

Законопроект был разработан в целях совершенствования правового регулирования отношений по использованию гражданами для постоянного проживания нежилых помещений, называемых апартаментами, и направлен на решение важных для дальнейшего развития рынка жилья задач, в том числе:

   

   

 

• защиту жилищных прав собственников и иных правообладателей апартаментов;

• обеспечение публичных интересов городов, включая повышение контроля строительства и использования апартаментов;

• ликвидацию разрыва между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

В последние годы апартаменты получили широкое распространение в российских мегаполисах, и это порождает некоторые проблемы как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях и пр.), так и для городов (необеспеченность проживающих в апартаментах граждан объектами социальной инфраструктуры и пр.). При этом спрос на апартаменты сохраняется, и в настоящее время они продолжают конкурировать по ценам с квартирами в многоквартирных домах.

В связи с этим остаются вопросы, так и не нашедшие своего решения в связи со снятием с рассмотрения Госдумой законопроекта №488847-7.

Ключевое место среди этих вопросов занимает проблема регистрации граждан по месту жительства в апартаментах, что является отражением проблемы права выбора места жительства.

    

Фото: dom-i-zakon.ru

   

Конституция РФ установила, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27).

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» №5242-1 от 25.06.1993 со ссылкой на Конституцию РФ и международные акты о правах человека также содержит указание на то, что каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. При этом ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона (ст. 1).

Упоминание о международных актах в этом законе не случайно. Согласно ч. 4. Ст.  15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации.

Протоколом №4 от 16.09.1963 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод установлено, что каждый, кто на законных основаниях находится на территории какого-либо государства, имеет в пределах этой территории право на свободу передвижения и свободу выбора местожительства.

Пользование этими правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности или для защиты прав и свобод других лиц (ст. 2. Свобода передвижения).

   

Фото: www.voicesevas.ru

   

Международным Пактом от 16.12.1966 «О гражданских и политических правах» также установлено, что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства, при этом эти права не могут быть объектом никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, необходимы для охраны государственной безопасности, общественного порядка, здоровья или нравственности населения или прав и свобод других (ст. 12).

Необходимость соблюдения основных принципов международного права в части обеспечения свободы выбора места проживания подтверждает и международная судебная практика. Например, Постановление Европейского суда по правам человека от 20.06. 2006 года по делу «Бабилонова против Словакии» [Babylonova v. Slovakia] (жалоба №69146/01) отмечает, что никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания (курсив мной — А. К.).

Подтверждением следования России общепризнанным принципам и нормам международного права является позиция Конституционного Суда РФ, который в Постановлении №9-П от 04.04.1996 отметил, что свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства является существенным элементом свободы личности, условием профессионального и духовного развития человека. Российская Федерация, как социальное государство, должна проводить политику, обеспечивающую такое развитие. Нормативное содержание названного конституционного права включает:

   

Фото: www.autoassa.ru

     

1) свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;

2) свободу выбора места пребывания;

3) свободу выбора места жительства.

Еще одним примером позиции Конституционного Суда РФ по вопросу регистрации по месту жительства является Постановление от 30.06.2011 №13-П. Тогда был рассмотрен вопрос о регистрационном учете по месту жительства на дачах. При этом Конституционный Суд Российской Федерации обратил внимание на особенности постоянного проживания на дачах:

• Выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

• Вместе с тем, собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина.

   

Фото: www.slavutalis.com.ua

  

Надо ли говорить, что невозможность регистрации граждан по месту их постоянного проживания в апартаментах нарушает не только общепризнанные принципы и нормы международного права, но и закрепленное в Конституции РФ право на выбор места жительства?

Между тем граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995. 

Согласно ст. 3 закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрационный учет граждан РФ осуществляется по месту пребывания или по месту жительства.

  

Фото: www.kkoop.ru

   

Регистрация по месту пребывания — это постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту пребывания, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте пребывания гражданина РФ о его нахождении в данном месте пребывания.

Регистрация по месту жительства — постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина РФ и о его нахождении в данном месте жительства.

Очевидно, что если гражданин постоянно проживает в апартаментах, то он должен иметь право встать на регистрационный учет по этому месту жительства.

Эту проблему можно было бы решить без внесения изменений в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ, которая определяет виды жилых помещений.

          

Фото: www.st.novostroy.su

  

Для этого достаточно дополнить апартаментами перечень объектов, указанных в п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995.

В действующей редакции этот пункт определяет, что местом жительства может являться жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Апартаментами можно было бы признавать структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании и состоящее из одной или нескольких комнат, в том вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Так же, как и в рассмотренном выше случае постоянного проживания и регистрации по месту жительства на дачах, постоянное проживание в апартаментах имеет свои особенности. Участники долевого строительства иногда даже упрекают застройщиков в том, что они не предоставляют им информацию об особенностях владения и пользования апартаментами. Эти особенности заключаются, в основном, в следующем:

  

Фото: www.vedomosti.ru

   

• рассмотренная выше проблема регистрации по месту жительства;

• налогообложение, отличное от налогообложения жилых помещений;

• жилищно-коммунальные услуги, которые могут отличаться по цене от предоставляемых в жилом секторе;

• невозможность применения налоговых вычетов, предоставляемых гражданам при приобретении жилых помещений.

В связи с этим можно было бы предложить следующее. В соответствии со ст. 10 закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. При этом по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя могут устанавливаться Правительством РФ.

На основании этого положения можно было бы Постановлением Правительства РФ установить перечень и способы доведения до сведения участников долевого строительства информации об особенностях владения, пользования и распоряжения апартаментами.

   

  

 

Сегодня следует признать наличие имеющихся в правовом регулировании гражданского оборота апартаментов проблем, которые надо сначала обсуждать, а затем и решать, чему явно не способствовало внесение и последующее снятие с рассмотрения вышеуказанных законопроектов. 

А что касается вопроса, вынесенного в заголовок статьи, то сама жизнь ответила на него: ЖИЗНИ В АПАРТАМЕНТАХ — БЫТЬ!

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

   

 

    

    

   

   

  

Другие публикации по теме:

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

В Северной столице не регистрируют ДДУ на апартаменты без эскроу

Минэкономики: нужно запретить продавать апартаменты банкротов и определиться с понятием роскошного жилья

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

Госдума отказалась приравнять апартаменты к жилью

МЭР: перевод помещений из нежилых в жилые — прерогатива Федерального центра

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Многофункциональным домам нужен особый правовой режим

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Ипотека с государственной поддержкой теперь недоступна, а ключевая ставка ЦБ достигла 19%. По данным аналитиков, снижение спроса на новостройки в некоторых регионах достигло 40%. В таких условиях застройщики сталкиваются с ожидаемыми трудностями и ищут решения для поддержания продаж. В этой статье рассмотрим методы, которые помогут оптимизировать маркетинговые стратегии на падающем рынке.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Leadway

 

Необходимость маркетинга

В новых условиях продажа квартир без эффективного маркетинга невозможна. Субсидированные ипотечные программы ранее позволяли покупателям приобретать жилье с минимальными затратами, но сейчас ставки значительно возросли, и покупатели больше не могут рассчитывать на выгодные условия.

Вот лишь несколько примеров расчетов, которые подтверждают этот тезис:

• В Москве за квартиру стоимостью 18,55 млн руб. под 20% годовых ежемесячный платеж составит 249 000 руб.

• В Санкт-Петербурге за жилье стоимостью 12 млн руб. ежемесячный платеж составит 160 800 руб.

• В Казани за квартиру стоимостью 9,76 млн руб. придется ежемесячно платить 131 000 руб.

Какие шаги можно предпринять, чтобы успешно продавать квартиры в таких сложных условиях? Агентство интернет-маркетинга Leadway предлагает несколько стратегий.

 

Увеличить внимание к ретаргетингу

Покупка квартиры — обдуманное и важное решение. По данным исследования, в 2022 году средний срок поиска жилья составлял около трех месяцев. С ростом ставок и увеличением первоначального взноса цикл принятия решения становится еще дольше. В этих условиях потенциальные покупатели действуют еще более осознанно, взвешивая риски и оценивая возможность долгосрочных ипотечных выплат.

В такой ситуации для застройщиков критически важно сопровождать клиента на всех этапах принятия решения, постоянно информируя его о жилых комплексах, ценностях компании и предлагаемых условиях. Особое внимание стоит уделить ретаргетингу, который позволяет оставаться в поле зрения клиента и создавать доверие к бренду.

Когда потенциальный покупатель впервые ищет в интернете жилье, он неизбежно попадает в воронку ретаргетинга, где его внимание привлекают предложения конкурентов. Важно предложить ему персонализированные условия, рекламные баннеры с актуальными вариантами квартир и уникальные предложения, отличающие ваш жилой комплекс от остальных.

В дальнейшем, по мере того как клиент продолжает искать недвижимость, алгоритмы ретаргетинга можно настроить еще более точно, предлагая дополнительные ценности: например, чек-листы по выбору квартиры, видеоролики с обзорами или приглашения на экскурсии по жилым комплексам. При этом прямые продажи должны быть сбалансированы с нативными касаниями в такой пропорции: 40% коммуникации с потенциальным клиентом должны составлять рекламные действия, а 60% — поддержание интереса.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Заложить расходы на маркетинг в стоимость квадратного метра на этапе определения стоимости

У многих региональных застройщиков маркетинговый бюджет часто финансируется по остаточному принципу. Мы провели опрос среди 400 региональных девелоперов из списка портала ЕРЗ.РФ. Опрос показал, что более 30% компаний не имеют в штате маркетологов, а у 43% маркетинговый бюджет формируется исходя из остаточных средств.

Однако, если заранее выстроить работу с маркетинговым агентством и включить расходы на маркетинг в стоимость жилой площади, в перспективе это приведет к снижению доли затрат на рекламу: жилые комплексы и коммуникация точнее соответствуют запросам покупателей, старты продаж проходят успешнее, банки охотнее выделяют финансирование, доля рекламных расходов снижается.

 

Инвестировать именно в онлайн-рекламу

Многие застройщики продолжают вкладывать значительные средства в офлайн-рекламу, что не всегда оправданно. По данным исследования, в 2023 году расходы застройщиков на продвижение с помощью телевидения, радио и прессы составили 12 млрд руб. Из этой суммы 75% приходится на региональных девелоперов. При этом на интернет-маркетинг тратится лишь 6,4 млрд руб.

В чем преимущество онлайн-коммуникаций? Они позволяют эффективно управлять рекламными кампаниями и отслеживать их результативность в режиме реального времени. В отличие от телевидения и радио, интернет предоставляет возможность мгновенно корректировать маркетинговые действия, повышая эффективность.

По данным ВЦИОМ, за последние годы традиционные медиа теряют популярность: с 2018 по 2023 год количество людей, не смотрящих телевизор, увеличилось с 13% до 31%. Интернет, напротив, охватывает 103 млн человек. В условиях цифровизации важно перераспределить рекламный бюджет в пользу онлайн-продвижения и 65% — 75% бюджета направить именно на интернет-рекламу.

 

Увеличивать эффективность отдела продаж

Ошибки в работе отдела продаж часто приводят к потере клиентов. Например, менеджеры не всегда предлагают клиентам все доступные варианты, что снижает вероятность заключения сделки, недостаточно быстро обрабатывают заявки, слабо вовлечены в работу с сомневающимися клиентами.

Менеджер по продажам не должен быть просто оператором телефонной линии. Чтобы не упустить покупателя, рекомендуется ежемесячно проводить проверки качества работы сотрудников с помощью тайных покупателей.

 

Управлять репутацией компании

На выбор покупателя значительное влияние оказывает репутация застройщика. В 2023 году мы провели опрос, чтобы узнать, как репутация застройщика влияет на решение клиентов о покупке квартиры. По результатам опроса, 71,9% покупателей выберут другого застройщика, если обнаружат негативные отзывы. Более 80% клиентов изучают репутацию застройщика в интернете, поэтому важно оперативно реагировать на комментарии и формировать положительное информационное поле.

Регулярная работа с информационным полем, создание позитивных инфоповодов и отслеживание отзывов помогут укрепить доверие к бренду.

В новых условиях грамотная маркетинговая стратегия и внимание к репутации компании станут ключевыми факторами успешных продаж на рынке недвижимости.

     

Реклама. ООО «Европейские информационные технологии».   ИНН:  9201004026

   

   

    

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Как завершение льготной ипотеки повлияло на рекламу рынка жилья

Эксперты: как инфляция и рост издержек влияют на стоимость жилья

Эксперты объяснили, почему в Москве перестали расти скидки при продаже готового жилья

В ФАС ответили на просьбу руководства РСПП разъяснить вопросы квалификации рекламы застройщиков

ФАС разъяснила новые требования к рекламе ипотечных кредитов