Проблемы законодательства в отношении зон санитарной охраны (ЗСО) анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.strojdvor.ru

     

Год назад я уже обращался к данной теме. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (далее ЗСО) являются одним из видов зон с особыми условиями использования территории. Их регулирование находится на стыке водного, земельного, рыбного законодательства и законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Часть нормативных актов относится к советскому периоду времени (например, Постановление СНК РСФСР от 23.05.1941 №355), и до сих по не отменены на федеральном уровне.

     

Фото: www.minstroyrf.ru

   

Несмотря на ограничения оборотоспособности участков и по застройке во втором поясе ЗСО, в границах Москвы и Московской области осуществляется жилая застройка, а также хозяйственный оборот участков в частной собственности.

Между тем, согласно ст. 27 Земельного кодекса (ЗК РФ), участки во 2-м поясе не могут находиться в частной собственности.

    

Источник: www.cf.ppt-online.org

     

То есть в отношении участков во 2-м поясе ЗСО и видов осуществляемой на них деятельности текущее регулирование, — осуществляемое отдельными органами, проводимое в рамках межведомственного взаимодействия, а также органами надзора, — неэффективно.

    

Фото: www.hsto.org

    

По сведениям Росреестра за период с 1980 по 2020 годы в границах 2-го пояса ЗСО Московского водопровода построены около 7,5 тыс. объектов капитального строительства, из них более 5 тыс. индивидуальных жилых домов, свыше 2 тыс. объектов нежилого назначения. В пойме р. Москва в границах 2-го пояса ЗСО в ближайшее время планируется масштабная многоквартирная жилая застройка на участках в частной собственности.

   

Фото: www.evannscollectionlaw.com

   

Имеют место суды по оспариванию прав частной собственности на участки во втором поясе ЗСО, а также отказы уполномоченных органов власти в выдаче разрешений на строительство и в регистрации прав на объекты недвижимости. Правда, данная практика не носит массового характера.

  

  

Усугубляет ситуацию противоречивое регулирование. На текущий момент Правительством РФ не утверждено положение в отношении ЗСО (ст.106 ЗК РФ). До сих пор не утвержден и проект ЗСО Московского водопровода.

Совместным постановлением правительств Москвы и Московской области нормативные акты советского периода признаны недействующими (ППМ и ППМО от 17.12.2019 №1705-ПП/970/44).

Текущее регулирование осуществляется с учетом положений СанПиН 2.1.4.1110-02, СП 2.1.4.2625-10 и совместного решения Исполкома Московского городского и Московского областного совета народных депутатов №500-1143 от 17.04.1980.

   

Фото: www.region.center

   

Проблематика ЗСО Московского водопровода неоднократно обсуждалась на уроне Президента РФ. До 1 августа 2021 должны быть подготовлены предложения по установлению новых ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Москвы и Московской области.

Неожиданно инициативу проявил орган государственной регистрации. Росреестр подготовил законопроект, опубликованный на федеральном портале проектов НПА. Согласно этому документу, предлагается вывести из ограничения участки во 2-м поясе (ст. 27 ЗК РФ) и разрешить их предоставление в частную собственность.

    

    

Фактически предлагается очередная амнистия земельных участков, а также видов хозяйственной деятельности во 2-м поясе ЗСО — притом что значительная часть участков во 2-м поясе уже пребывают в частной собственности, а участки крупных землепользователей еще находятся в ипотеке у банков.

В отсутствие утвержденного проекта ЗСО Московского водопровода, неоднозначных границ ЗСО, противоречивых ограничений использования территории, затянувшихся действий органов власти, продолжающейся застройки данные поправки, с точки зрения Росреестра, «положительно скажутся на развитии региональных экономик и пополнении местных бюджетов».

    

    

Однако данное решение может упросить дальнейшую масштабную застройку пойменных территорий р. Москва.

Поэтому оно требует оценки с точки зрения других критериев, в частности санитарно-эпидемиологической безопасности.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений 

    

 

    

    

  

   

  

Другие публикации по теме:

Запрет на предоставление в собственность земельных участков во втором поясе ЗСО снимут

Как изменятся правила установления санитарно-защитных зон

В зонах санитарной охраны московского водопровода запретят строить: комментарий эксперта

Дата прекращения действия санитарно-защитных зон перенесена с 1.01.2020 на 1.01.2022

Целый ряд жилых проектов рискует оказаться внутри санитарно-защитных зон, где не допускается размещение жилья и соцобъектов

Проблемы правоприменения в отношении санитарно-защитных зон будут решены

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Нюансами решения актуальной проблемы упрощенной системы налогообложения (УСН) с читателями портала ЕРЗ.РФ поделился генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT Алексей АВЕРЬЯНОВ.

     

  

Фото: priumnojay.ru

   

Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект.

     

Фото: www.vesfin.ru

    

Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13—15% от разницы.

И вот что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.

    

Фото: www.3-ndflka.ru

     

Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:

• 154,8 млн руб. — чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% — для УСН «Доходы минус расходы»);

• 206,4 млн руб. — чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);

    

Фото: www.vopros.norma.uz

 ⠀ 

Если общегодовой доход превысит 206,4 млн руб., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит — возникнут НДС и налог на прибыль.

Но и с барьером в 154,8 млн руб., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как здесь у налоговой нередко наблюдается «разрыв логики».

      

Фото: www.posobie-yurist.ru

     

Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн руб., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%.

Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн руб., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн руб. А не (154,86% + 0,28%), как было бы логично.

⠀     

Фото: www.facebook.com

      

Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн руб., то платежи лучше разбить на два квартала: тем самым вы сэкономите 3 млн руб.

Александр АВЕРЬЯНОВ, генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT

    

  

  

   

 

  

Другие публикации по теме:

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость