С анализом реализации нацпроекта вице-президент НОСТРОЙ выступил на круглом столе «Реформа жилищного строительства, переход на проектное финансирование и механизм эскроу-счетов. Практика применения новых поправок», который состоялся в минувшую пятницу в Москве.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз (на фото) представил аудитории показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», которые в текущем году достигнуты не были.

В их числе:

• высокая ипотечная ставка, не соответствующая заявленному в проекте показателю 8,9%; в настоящее время в среднем по России она составляет 10,24 %, в ЦФО — 10,23%, в Москве — 10,28%, в Московской области — 10,13% (самая низкая в стране);

• снижающееся количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, которое, по данным ЦБ, в июле 2019 года составило 19 408 единиц, что на 36,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

• падение объема строительства МКД, профинансированных за счет ипотечного кредитования;

Фото: www.nostroy.ru

• рост средневзвешенной цены 1 кв. м жилья на первичном рынке, которая за год в стране выросла на 15%, в Москве на 4,8%, в Московской области — на 10,7%;

• сокращение количества действующих договоров долевого участия. По данным Росреестра по эскроу-счетам за первое полугодие 2019 года было заключено всего 2 886 ДДУ, что составляет всего 8,5% годового показателя национального проекта (34 тыс. открытых эскроу-счетов);

• недостаточное для выполнения заложенного в нацпроекте показателя (88 млн. кв. м) увеличение объема жилищного строительства. Ввод объектов в эксплуатацию хоть и вырос по сравнению с прошлым годом и составил 6,2 млн кв. м., но все равно, даже с сохранением такого темпа, к концу года будет введено не более 77 млн. кв. м. жилья.

Фото: www.itd2.mycdn.me

При этом вице-президент НОСТРОЙ напомнил, что Москва и Московская область являются лидерами по жилищному строительству. При этом в столице объемы ввода жилья за первое полугодие 2019 года увеличились на 274,4%, а вот в Московской области они сократились на 9%.

Помимо этого отрицательную динамику ввода показывает Санкт-Петербург и Ленинградская область, Красноярский край, Свердловская, Новосибирская, Тюменская, Челябинская, Самарская, Тульская области.

Поскольку в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет, то в настоящее время, в том числе по предложению НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей нацпроекта на 2019—2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год, заключил вице-президент нацобъединения.

Фото: www.sip-rost.ru

Уделил Антон Мороз внимание и тому факту, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растет количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка.

Одной из причин сложившейся ситуации, по его словам, является рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков.

Фото: www.fotki.yandex.ru

«Также требует рассмотрения вопрос ценообразования при выполнении госконтрактов, — подчеркнул Антон Мороз. — В настоящее время оно не обеспечивает адекватное возмещение затрат подрядных организаций, а длительный перерыв в исполнении функций по мониторингу фактических цен на строительную продукцию, привел к тому, что сегодня по отдельным позициям подрядчик строит «себе в убыток»», — резюмировал он.

Отдельную обеспокоенность он выразил низким возмещением затрат на оплату труда в расценках по отдельным видам работ.

«Невозможно найти рабочего, который будет трудиться на стройке за среднемесячную зарплату 15—20 тыс. руб. Так мы понуждаем строителей искать механизмы оптимизации, часто в ущерб качеству. НОСТРОЙ готов предоставить возможность органам, отвечающим за ценообразование, провести в хронометрах реальных затрат труда по операциям непосредственно на строительных площадках. Сейчас очень важно восстановить механизм мониторинга цен и своевременной индексации сметных нормативов».

Фото: www.club.ru

Ну и второй важнейшей причиной ухода застройщиков с рынка спикер назвал увеличение кредитной нагрузки и недоступность проектного финансирования.

Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.

«Вызывает озабоченность довольно высокий процент такого способа финансирования, как «иное», — отметил Антон Мороз, пояснив: — 9% застройщиков будут искать какой-то иной способ финансирования и есть опасения, что это «иное» — отказ от реализации проекта» — заключил он.

Говоря о показателях ЦФО, вице-президент НОСТРОЙ проинформировал, что в целом ряде регионов этого округа успешных примеров проектного финансирования вообще нет или они единичные и не попали в статистику. А в Москве и Московской области доля девелоперов, получивших проектное финансирование, по его данным, составила 10% и 11% соответственно.

«Нужно понимать, что даже если мы сможем закрыть все объемы текущего строительства, и большинство проектов будет достраиваться по старой схеме, или получат проектное финансирование, или будут достраиваться с помощью государства, то низкие показатели объема этого финансирования не позволят застройщикам браться за новые проекты».

Фото: www.szaopressa.ru

Поэтому сейчас наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования для застройщиков. Для этого нужно принять ряд таких мер, как развитие конкуренции банков в регионах, регламентирование количества и размера дополнительных банковских плат и комиссий при проектном финансировании, урегулирование отношений банков и застройщиков, возможность субсидирования для застройщиков ставки проектного финансирования на начальной стадии строительства, а также отмена избыточных требований к застройщикам.

Отдельное внимание, по мнению вице-президента НОСТРОЙ, следует уделить мерам по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, который позволяет региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование.

В завершение Антон Мороз еще раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Среди них:

• повышение доступности ипотечного кредитования за счет установления «ипотечных каникул» для лиц, открывших эскроу-счета;

• развитие рынка ипотечных ценных бумаг и жилищно-накопительной системы;

• субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотеке, а также расширение льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам;

• увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования;

• развитие рынка арендного жилья;

• защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере;

• развитие индустриального ИЖС, которое, в свою очередь, невозможно без развития индустрии местных строительных материалов и должно обеспечиваться инженерной инфраструктурой;

• вовлечение в жилищное строительство земельных ресурсов, обеспеченных необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой;

• снижение расходов, связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, для чего РСО следует предоставить льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.

Другие публикации по теме:

До конца года на счета эскроу могут перевести до половины возводимого в России жилья

По вводу жилья в 2019 году Минстрой нацелен повторить итоги прошлого года — около 75 млн кв. м

Росреестр: в августе спрос на ипотеку в Москве упал на 15% — впервые с 2015 года

Депутаты запросят ЦБ на предмет введения единых условий предоставления кредитов при проектном финансировании

Скорректированная статистика по ипотеке: количество ИЖК под залог ДДУ теперь только на 9,2% меньше прошлогодних показателей (графики)

Правительство намерено пересмотреть в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» показатели ввода жилья и зафиксировать ипотечную ставку на уровне 10,1%

Ипотечных кредитов для долевого строительства в первом полугодии выдано на 17,5% меньше, чем в прошлом году (графики)

Антон Глушков (НОСТРОЙ): Необходимо разрешить достраивать по старым правилам не 14,5 млн, а 60 млн кв. м жилья

В Подмосковье ввод жилья в 2019 году может снизиться на 16% — до 7,2 млн кв. м

Антон Мороз: Чтобы реализовать на местах нацпроект «Жилье и городская среда», нужно полностью изменить в стране систему территориального планирования

Депутаты выступают за амнистию строительных СРО. Минстрой и НОСТРОЙ — против

Президент крупнейшего Нацобъединения саморегулируемых организаций в сфере строительства считает, что для застройщиков после завершения льготной ипотеки наступили очень непростые времена. На сайте НОСТРОЙ представлен детальный анализ того, что, по мнению Антона Глушкова, теперь следует строить, из чего, на какие деньги и чьими руками.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что строить

Главным драйвером стройки в последние годы было жилье, и оно останется основой экономики отрасли на ближайшие пять лет.

В этом Антон Глушков (на фото ниже) нисколько не сомневается.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Роль основного инструмента сохранят программы комплексного развития территорий (КРТ). Сегодня они действуют в 77 регионах и насчитывают 1 328 проектов.

Фото: goverment.ru

Однако для дальнейшего развития этого механизма НОСТРОЙ предлагает принять ряд принципиальных решений:

• перенести сроки исполнения договоров по социальным объектам на один-два года;

• предоставить субсидии субъектам с низкой бюджетной обеспеченностью;

• сократить инвестиционно-строительный цикл до 350 процедур и 1000 дней, что при нынешних ставках проектного финансирования приведет к существенной экономии средств.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что еще? В ближайшие годы, убежден Антон Глушков, объемы многоквартирного строительства будут объективно снижаться, но при этом есть все предпосылки для роста ИЖС. И все бы хорошо, если бы на этом пути не было серьезных проблем.

Во-первых, массовое ипотечное кредитование, даже с использованием счетов эскроу, здесь до сих пор затруднено из-за сомнительного статуса земли под ИЖС как залога для кредитных организаций.

Поэтому необходимо создать банк таких участков с соответствующей градостроительной подготовкой, убежден Антон Глушков.

Во-вторых, должны появиться программы газификации поселков, чего пока нет у более чем половины из них.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

В-третьих, стандартизация проектов для ИЖС фактически отсутствует, каждый застройщик строит в меру своей фантазии и финансовых возможностей. Следовательно, нужны каталоги стандартных частных домов.

В-четвертых, требуется развитие префаб-производств, модульного домостроения — конвейерный продукт всегда дешевле индивидуального. Сегодня индустриальным способом строится лишь 6% — 7% объектов ИЖС.

Ну и как мечта — маркет-плейсы по заказу домокомплектов, где по каталогу можно подобрать не только дом, но и всю инженерию, мебель и прочее, оформить договор со строителями, а затем просто въехать в готовое жилье.

Фото: imnhub.ru

На какие деньги

Для того чтобы средства граждан шли в жилищный сектор, нужно любыми доступными методами поддерживать спрос, не снижая предложения. Льготная ипотека лишь частично решает эту проблему.

При этом спрос граждан на жилье далек от удовлетворения. Выход — разработка новых схем покупки жилья, в том числе подзабытые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и стройсберкассы.

Что касается госзакупок, то стоить признать, что строительные компании выходят на торги крайне неохотно. Самая большая беда — формирование начальной максимальной цены контракта (НМЦК).

Проведенный НОСТРОЙ анализ показал, что за 2023—2024 годы из-за высокой инфляции, повышения себестоимости строительства и некорректного формирования НМЦК объем недофинансирования госконтрактов составил 198 млрд руб.

В конечном итоге это влечет за собой банкротство компаний, уголовные дела и в 80% случаев — перенос сроков строительства.

И как в такой ситуации выполнять показатели нового национального проекта «Инфраструктура для жизни»?

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Выход есть. Например, в качестве одного из инструментов НОСТРОЙ разработал платформу «Цифровое строительство», где заказчик, подрядчик, представители СРО, органов власти и строительного контроля могут быстро взаимодействовать и решать все вопросы в ходе выполнения контракта.

Из чего строить

Третий весьма важный компонент любой стройки — это материалы.

По оценкам экспертов, доля фальсификата на рынке составляет 15% — 45%. То есть даже хороший проект, построенный квалифицированными строителями, может стать аварийным из-за сомнительных поставщиков.

Фото пресс-службы НОСТРОЙ

Антон Глушков полагает, что бороться с этим можно с помощью цифровой маркировки «Знак качества НОСТРОЙ» и формирования Национального реестра добросовестных производителей.

Сложная проблема — импортозамещение как в строительной индустрии, так и в отрасли в целом. В РФ сегодня, к сожалению, недостаточно заводов для производства необходимого оборудования и строительной техники.

Фото: shantui-sit.ru

За последние пять лет российский рынок скорее развернулся на Восток, нежели сумел наладить собственное производство, и как решать эту проблему, пока неясно.

Где взять кадры

Дефицит строительных кадров не сокращается, а только растет, хотя чиновники и начинают аккуратно говорить, что из-за падения объемов строительства в компаниях вот-вот начнутся массовые увольнения.

Пока такого не произошло, НОСТРОЙ предлагает, помимо привлечения на стройки выпускников строительных колледжей и вузов, более системно подойти к вопросам трудовой миграции.

Сегодня численность традиционных для России работников из Узбекистана и Таджикистана сокращается. Они возвращаются к себе домой, где много своих новых строек.

Поэтому, по мнению специалистов, стоит присмотреться к Индии, Египту и другим странам Азии и Африки.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Кроме того, Антон Глушков надеется, что на фоне дефицита и дороговизны рабочей силы работодатели начнут более активно заниматься механизацией и перестройкой производственных процессов, повышая тем самым производительность труда.

«Как видим, в ближайшие пять лет потребуются серьезные структурные реформы и нетривиальные решения, но в любом случае строители должны прежде всего надеяться на себя», — резюмировал президент НОСТРОЙ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты признали строительство самой «кадровоуязвимой» отраслью в России

Эксперт: рабочую силу лучше искать не в Средней Азии, а в Индии, Иране или Северной Корее

НОСТРОЙ: перед застройщиками стоит новая задача — снизить себестоимость строительства

Эксперты: какие альтернативы льготной ипотеке могут появиться на рынке после ее завершения

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Пути решения вопросов, стоящих перед застройщиками жилья, обсудили на площадке РСПП и НОСТРОЙ

Светлана Разворотнева (Госдума): Нужно убрать ограничения по жилищно-строительным кооперативам

Антон Глушков (НОСТРОЙ): российским предприятиям под силу обеспечить потребность рынка в лифтах

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

В России стартовал проект по цифровой маркировке стройматериалов и изделий на базе Реестра добросовестных производителей и поставщиков