Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

    

Фото: www.tass.ru

      

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

    

  

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

    

Фото: www.bn.ru

     

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

     

Фото: www.twitter.com

    

• поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

    

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена. 

    

Фото: www.cherlock.ru

     

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

    

Фото: www.barnaul-altai.ru

    

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

    

Фото: www.club.ru

     

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

 Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

    

Фото: www.o-trubah.ru

    

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

    

Фото: www.kazan.kp.ru

   

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.   

   

Фото: www.msk.mosreg.ru

    

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

• при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

     

Фото: www.ki-news.ru

    

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».

   

Фото: www.dreamstime.com

    

Полностью с текстом доклада Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова можно ознакомиться здесь.

    

Фото: www.bagra.ru

    

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Возможно, нацпроект «Жилье и городская среда» придется корректировать

ЦБ: В апреле объем проектного финансирования вырос на 17% — почти до 318 млрд руб. на счетах эскроу

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Сергей Лукин: Предлагаю конкретные меры по обеспечению участков для жилищного строительства инженерной инфраструктурой

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

За I квартал 2025 года объем предложения строящегося жилья массового сегмента столицы сократился на 16,4%. При этом 1 кв. м за первые три месяца года подорожал на 5,1%, до 341 040 руб., подсчитали аналитики Метриум.

 

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

В целом, по данным Метриум, в январе — марте текущего года экспозиция новостроек массового сегмента включала 17 тыс. лотов (-16,4% за квартал, -16,8% за год) в 94 проектах.

Из них 15,5 тыс. — это квартиры (-17,0%, -15,4%), а 1,6 тыс. — апартаменты (-9,5%, -28,1%).

В уже существующих проектах начато строительство всего 5 новых корпусов, новых же стартов не было вообще.

 

Динамика объема предложения на рынке новостроек массового сегмента
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Объем предложения сократился во всех округах, больше всего — в ЮВАО (2,9 тыс. лотов, -28,8% за квартал). Цена 1 кв. м наиболее существенно увеличилась в СЗАО (376 тыс. руб./кв. м, +12,3% за квартал).

По стадии строительной готовности выросла доля предложения на этапе монтажа этажей (52,8%, +4,6 п. п. за квартал) и в сданных корпусах (9,5%, +2,5 п. п. за квартал). Уменьшились доли на стадии котлована (21,4%, -2,5 п. п. за квартал) и отделки (16,3%, -4,6 п. п. за квартал). 

  

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Что касается типологии, то эксперты отметили увеличение за квартал предложения студий (22,7%, +0,4 п. п.), а также двух- (31,0%, +0,2 п. п.) и трехкомнатных (9,1%, +0,2 п. п.) квартир и апартаментов.

А вот «однушки» за месяц потеряли 0,7 п. п., их доля составила 36,8% — и это минимальное значение со второго квартала 2022-го.

 

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

 

По типу отделки статистика следующая: за первый квартал выросла доля лотов без отделки (34,1%, +3,2 п. п.) и с предчистовой отделкой (18,5%, +2,8 п. п.). Предложение с чистовой отделкой сократилось на 5,9 п. п., до 47,4%. Аналитики зафиксировали максимальную долю предложения без отделки (34,1%) с III квартала 2020 года (когда было 35,1%).

Основатель компании SIS Development (девелопер ЖК Первый Рязанский) Ярослав Гутнов изменения в структуре предложения объяснил спросом: благодаря программам рассрочек от девелоперов клиенты активно приобретали варианты с чистовой отделкой.

 

Структура предложения по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам I квартала 2025 года достигла 341 040 руб. (+5,1% за квартал, +4,5% за год).

В квартирах СВЦ выше — 348 690 руб. (+5,7% за квартал, +5% за год), в апартаментах ниже — 261 380 руб. (+0,2% за квартал, -2,2% за год).

  

Средневзвешенная цена предложения в массовом сегменте по кварталам,
руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

  

Наиболее доступные апартаменты в I квартале 2025 года зафиксированы в ЖК Wellbe (19,4 кв. м, 4,8 млн руб.); ЖК CitiMix Новокосино (22,5 кв. м, 5,5 млн руб.); ЖК Citimix (22,8 кв. м, 5,5 млн руб.).

Недорогие квартиры можно было купить в ЖК Зеленый парк (18,6 кв. м, 5,4 млн руб.); ЖК Молжаниново (22,3 кв. м, 6,1 млн руб.); ЖК Никольские луга (19,1 кв. м, 6,1 млн руб.).

 

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

По результатам I квартала 2025 года в массовом сегменте новостроек зарегистрировано 7,3 тыс. ДДУ (-7,6% за квартал, +17,5% за год).

Учитывались сделки физлиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

  

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента по кварталам в зависимости
от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

 

С привлечением ипотечного кредитования доля сделок за этот период составила 64% (+6 п. п. за квартал, -8% за год) при увеличении средней рыночной ставки за квартал на 2,3 п. п. (до 28,9%).

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже), комментируя результаты исследования, подчеркнул рекордно низкое число стартов корпусов в массовом сегменте за всю историю столичного рынка.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Причина все та же: высокая ключевая ставка ЦБ и сворачивание льготной ипотеки особенно серьезно ударили по сегменту доступного жилья.

«Однако ситуация на рынке постепенно стабилизируется, — заверил эксперт и пояснил: — "Ключ" вышел на плато, сокращены комиссии по семейной ипотеке, становится больше беспроцентных рассрочек».

По его словам, это уже привело к коррекции цен вверх после спада в прошлом году.

«Полагаю, что во II квартале увеличится и число стартов, так как спрос начал расти, хоть и не достигает пиковых значений», — резюмировал Сырцов.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Банки снижают требования к доходам москвичей при выдаче ипотеки, но большинству желающих ее не одобрят

Какие частные дома и где предпочитают строить москвичи

Сколько лет нужно копить на первоначальный взнос для покупки «однушки» в мегаполисе

После февральского роста продажи новостроек в Московском регионе вернулись в марте к показателям января

В Москве увеличивается спрос на готовое жилье, но цены практически не меняются

Как девелоперам избежать затоваривания, не снижая цен: мнения экспертов

Новостройки в крупных городах России в первом квартале подорожали на 3,5%

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

Эксперты: динамика рынка новостроек в России скорее положительная

ДОМ.РФ: риск затоваривания новостройками выявлен в 29 российских регионах

Новостройки в Москве становятся выше, площадь квартир меньше, а шума в них — больше