Компания Метриум подвела итоги III квартала на первичном рынке Московской области. Согласно исследованию, в июле — сентябре в реализации здесь находилось 217 проектов, где предлагалось 42,9 тыс. лотов, из которых 41,7 тыс. — это квартиры и 1,2 тыс. — апартаменты.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Объем предложения, по данным аналитиков, за три месяца практически не изменился (-0,6%)

 На витрине появилось семь новых проектов — пять ЖК и два апарт-комплекса.

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Наибольшее место в экспозиции занимали лоты на этапе монтажа этажей (47,9%, -1,3 п. п. за квартал).

Выросло предложение в сданных корпусах (14,7%, +2,9 п. п.), но уменьшилось на начальной стадии строительства (20,2%, -1 п. п.) и на стадии отделки (17,3%, -0,5 п. п.).

Структура предложения квартир и апартаментов Московской
области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

За три месяца в экспозиции сократились доли однокомнатных (-0,3 п. п.), двухкомнатных (-1,1 п. п.), трехкомнатных (-0,7 п. п.), четырехкомнатных (-0,3 п. п.) лотов.

В то же время доля студий увеличилась (20,4%, +2,4 п. п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Основное место в экспозиции занимали объекты без отделки (49,6%, +3 п. п.).

Доля квартир и апартаментов с чистовой отделкой уменьшилась до 37,1% (-4 п. п.), а с white box — увеличилась до 13,3% (+1 п. п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и
бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Если в апреле — июне в диапазоне цен до 5 млн руб. было 8% предложений, то в июле — сентябре — уже 10%.

Также за квартал выросла доля лотов стоимостью от 5 млн до 10 млн руб. (до 62%, +2 п. п.).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

По расчетам аналитиков, средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Подмосковья снизилась до 188 970 руб. (-1,7% за три месяца). Стоимость «квадрата» в квартирах эксперты оценили в 188 930 руб. (-0,8%), в апартаментах — в 190 820 руб. (-6,4%).

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2024 года:

• ЖК Дом+ (Воскресенск), апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн руб.;

• ЖК Гармония Парк (Лыткарино), квартира площадью 17 кв. м за 3,2 млн руб.;

• ЖК Радость (Солнечногорск), квартира площадью 23,6 кв. м за 3,2 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по месяцам

Источник: Метриум

В III квартале было заключено 9,1 тыс. сделок по ДДУ (-41,8%).

Однако в сентябре отмечен рост их числа до 3,2 тыс., что на 22,9% больше, чем в августе.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источники: Метриум, ДОМ.РФ

Доля сделок с ипотекой в рассматриваемый период сократилась на 7 п. п., до 79%.

Средняя ставка по рыночной программе составила 20,5%, а к концу сентября она достигла 22%.

Округа с наибольшей долей сделок по ДДУ в III квартале 2024
года на первичном рынке жилой недвижимости Московской области

Источник: Метриум

Максимальное число сделок в июле — сентябре было отмечено в Ленинском округе (22% в общем объеме продаж, +4 п. п. за квартал), в Красногорске (12%, -4 п. п.) и Одинцовском округе (10%, без изменений).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Положительная динамика спроса в сентябре, прежде всего, обусловлена скидками и различными программами от застройщиков», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Во-вторых, начался деловой сезон, когда покупатели приступают к решению отложенные жилищных проблем. И третья причина заключается в ажиотаже вокруг заканчивающихся бюджетных лимитов на «Семейную ипотеку», пояснил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили доступные и перспективные районы Москвы и Подмосковья

Эксперты: квартиры и апартаменты без отделки вновь популярны на рынке столичных новостроек

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: студии в августе лучше всего продавались в «старой» Москве, четырехкомнатные квартиры — в Подмосковье

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год