Такой вывод сделала «Строительная газета» по итогам круглого стола «20 лет Жилищному кодексу Российской Федерации: взгляд в будущее». Мероприятие прошло по инициативе комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП РФ) по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Тон обсуждению в своем приветственном слове по ВКС задала зампредседателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Она признала, что созданный 20 лет назад Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) со всеми внесенными в него за это время многочисленными изменениями стал неработающим документом.

В нем содержится масса архаичных норм, в частности касающихся института социального найма. По словам депутата, раздел кодекса «Наемные дома» практически не реализуется, потому что невозможно построить несколько домов для людей с разными доходами, для тех, кто переселяется из аварийного жилья, отдельно для детей-сирот и т. д.

Фото: web.telegram.org/k/#@srazvorotneva

«Жилищная политика, как она отражена в ЖК РФ, полностью себя дискредитировала, результатом стал 25-летний срок ожидания в очередях», — констатировала Светлана Разворотнева (на фото).

Еще хуже обстоят дела в сфере управления многоквартирными домами (МКД). Заложенная в кодекс идеалистическая модель, согласно которой собственники жилья должны собираться, договариваться и контролировать деятельность УК, по оценке политика, не работает на 90%.

В огромном доме среди людей с различиями в менталитете, доходах и представлениях о жизни практически невозможно выработать единый план действий при отсутствии четких критериев и стандартов.

Фото: pazhga-r11.gosweb.gosuslugi.ru

К тому же у собственников отсутствует ответственность за непринятие решений. И наконец, процедуры проведения собрания, голосования с каждым годом становятся все более сложными, а иногда и вовсе бессмысленными.

«Мне сфера ЖКХ начинает все больше напоминать карточный домик, который стоит косо, криво, но, если оттуда начать выдергивать карты, вся конструкция рухнет и получится еще хуже», — резюмировала Светлана Разворотнева.

Фото: privlaw-ural.ru

С тем, что обновленный вариант ЖК РФ необходимо написать с нуля, согласен директор уральского филиала Исследовательского центра частного права (ИЦЧП) им. С. С. Алексеева, д. ю. н., профессор Бронислав Гонгало (на фото).

Чтобы появился новый кодекс, считает он, необходима концепция, на базе которой потом можно будет определять правовые нормы.

Примером тому может служить реформирование гражданского законодательства, которое началось в 2008 году. Вначале были собраны рабочие группы, создана концепция, на ее основе был написан законопроект, который в итоге и был внесен в Госдуму.

Что касается жилищного законодательства, то оно, по выражению Бронислава Гонгало, «разрабатывалось с бухты-барахты».

Фото из архива А. Широкова

Именно отсутствие научного сопровождения, по мнению модератора заседания, председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, д. э. н. Андрея Широкова (на фото), и стало причиной постоянного «латания» жилищного законодательства.

Поэтому сегодня должно появиться новое научное учреждение, которое будет сопровождать жилищно-коммунальную реформу.

Нынешний ЖК РФ не учитывает то, что в России устоялась частная собственность: в стране приватизировано 95% квартир, отметила профессор РАНХиГС, д. ю. н. Ирина Емелькина (на фото ниже).

Фото: institute-legalmanagement.ru

Общее имущество в МКД также стало частным, управлять им должны сами жильцы, но их менталитет в этом отношении пока не перестроился.

Кроме того, за 20 лет существования ЖК РФ изменилось отношение россиян к жилью: теперь они хотят жить комфортно. Появились дома блокированной застройки, которые в ЖК РФ вообще не упоминаются.

Много вопросов, по словам юриста, накопилось не только к таунхаусам, но и к растущим как грибы после дождя коттеджным поселкам, которым жилищное законодательство фактически не уделяет никакого внимания.

Фото: https://t.me/kirakosyan_susana

Ирина Емелькина напомнила и о том, что жилые помещения в МКД, особенно на первых этажах, стали активно использоваться не только как жилье, но и для организации бизнеса. Весьма непросто определить, какую деятельность можно вести в таком помещении, а какую нет.

Например, ЖК РФ запрещает в жилых домах оказание гостиничных услуг. А как быть с краткосрочным наймом? Конституционный Суд РФ пытался дать разъяснение, но все точки над i здесь пока не расставлены.

И таких юридических разногласий между трактовками ЖК РФ и реалиями достаточно много, подчеркнула профессор.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые требования к протоколу общего собрания собственников МКД

Как с марта изменятся правила проведения общих собраний собственников МКД

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Требования к уведомлениям о переводе жилого помещения в нежилое

Наемные дома можно будет строить за счет инфраструктурных облигаций

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

ДОМ.РФ и Брусника возведут первый за Уралом арендный дом

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

Минстрой России допускает изменение Жилищного кодекса РФ в 2020 году

Понятие ветхого жилья будет прописано в Жилищном кодексе

За I квартал 2025 года объем предложения строящегося жилья массового сегмента столицы сократился на 16,4%. При этом 1 кв. м за первые три месяца года подорожал на 5,1%, до 341 040 руб., подсчитали аналитики Метриум.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

В целом, по данным Метриум, в январе — марте текущего года экспозиция новостроек массового сегмента включала 17 тыс. лотов (-16,4% за квартал, -16,8% за год) в 94 проектах.

Из них 15,5 тыс. — это квартиры (-17,0%, -15,4%), а 1,6 тыс. — апартаменты (-9,5%, -28,1%).

В уже существующих проектах начато строительство всего 5 новых корпусов, новых же стартов не было вообще.

Динамика объема предложения на рынке новостроек массового сегмента
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Объем предложения сократился во всех округах, больше всего — в ЮВАО (2,9 тыс. лотов, -28,8% за квартал). Цена 1 кв. м наиболее существенно увеличилась в СЗАО (376 тыс. руб./кв. м, +12,3% за квартал).

По стадии строительной готовности выросла доля предложения на этапе монтажа этажей (52,8%, +4,6 п. п. за квартал) и в сданных корпусах (9,5%, +2,5 п. п. за квартал). Уменьшились доли на стадии котлована (21,4%, -2,5 п. п. за квартал) и отделки (16,3%, -4,6 п. п. за квартал). 

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

Что касается типологии, то эксперты отметили увеличение за квартал предложения студий (22,7%, +0,4 п. п.), а также двух- (31,0%, +0,2 п. п.) и трехкомнатных (9,1%, +0,2 п. п.) квартир и апартаментов.

А вот «однушки» за месяц потеряли 0,7 п. п., их доля составила 36,8% — и это минимальное значение со второго квартала 2022-го.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

По типу отделки статистика следующая: за первый квартал выросла доля лотов без отделки (34,1%, +3,2 п. п.) и с предчистовой отделкой (18,5%, +2,8 п. п.). Предложение с чистовой отделкой сократилось на 5,9 п. п., до 47,4%. Аналитики зафиксировали максимальную долю предложения без отделки (34,1%) с III квартала 2020 года (когда было 35,1%).

Основатель компании SIS Development (девелопер ЖК Первый Рязанский) Ярослав Гутнов изменения в структуре предложения объяснил спросом: благодаря программам рассрочек от девелоперов клиенты активно приобретали варианты с чистовой отделкой.

Структура предложения по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам I квартала 2025 года достигла 341 040 руб. (+5,1% за квартал, +4,5% за год).

В квартирах СВЦ выше — 348 690 руб. (+5,7% за квартал, +5% за год), в апартаментах ниже — 261 380 руб. (+0,2% за квартал, -2,2% за год).

Средневзвешенная цена предложения в массовом сегменте по кварталам,
руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Наиболее доступные апартаменты в I квартале 2025 года зафиксированы в ЖК Wellbe (19,4 кв. м, 4,8 млн руб.); ЖК CitiMix Новокосино (22,5 кв. м, 5,5 млн руб.); ЖК Citimix (22,8 кв. м, 5,5 млн руб.).

Недорогие квартиры можно было купить в ЖК Зеленый парк (18,6 кв. м, 5,4 млн руб.); ЖК Молжаниново (22,3 кв. м, 6,1 млн руб.); ЖК Никольские луга (19,1 кв. м, 6,1 млн руб.).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента
по кварталам, шт.

Источник: Метриум

По результатам I квартала 2025 года в массовом сегменте новостроек зарегистрировано 7,3 тыс. ДДУ (-7,6% за квартал, +17,5% за год).

Учитывались сделки физлиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек массового сегмента по кварталам в зависимости
от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

С привлечением ипотечного кредитования доля сделок за этот период составила 64% (+6 п. п. за квартал, -8% за год) при увеличении средней рыночной ставки за квартал на 2,3 п. п. (до 28,9%).

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже), комментируя результаты исследования, подчеркнул рекордно низкое число стартов корпусов в массовом сегменте за всю историю столичного рынка.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Причина все та же: высокая ключевая ставка ЦБ и сворачивание льготной ипотеки особенно серьезно ударили по сегменту доступного жилья.

«Однако ситуация на рынке постепенно стабилизируется, — заверил эксперт и пояснил: — "Ключ" вышел на плато, сокращены комиссии по семейной ипотеке, становится больше беспроцентных рассрочек».

По его словам, это уже привело к коррекции цен вверх после спада в прошлом году.

«Полагаю, что во II квартале увеличится и число стартов, так как спрос начал расти, хоть и не достигает пиковых значений», — резюмировал Сырцов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Банки снижают требования к доходам москвичей при выдаче ипотеки, но большинству желающих ее не одобрят

Какие частные дома и где предпочитают строить москвичи

Сколько лет нужно копить на первоначальный взнос для покупки «однушки» в мегаполисе

После февральского роста продажи новостроек в Московском регионе вернулись в марте к показателям января

В Москве увеличивается спрос на готовое жилье, но цены практически не меняются

Как девелоперам избежать затоваривания, не снижая цен: мнения экспертов

Новостройки в крупных городах России в первом квартале подорожали на 3,5%

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

Эксперты: динамика рынка новостроек в России скорее положительная

ДОМ.РФ: риск затоваривания новостройками выявлен в 29 российских регионах

Новостройки в Москве становятся выше, площадь квартир меньше, а шума в них — больше