Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

Фото: www.infokanal55.ru

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение №18-КГ24-279-К4 от 25.02.2025 по делу о сносе самовольной постройки, признании действий по производству строительных и иных работ незаконными и возложении обязанности прекратить строительно-монтажные работы.

Фото: vk.ru

Согласно материалам дела, администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с иском к Лидер Л. Е., указав, что на принадлежащем последней земельном участке (ЗУ) осуществляются строительно-монтажные работы (СМР) по возведению здания (либо работы по реконструкции), предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости (квартиры) или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан.

Данное здание возводилось с нарушением допустимых норм отступов, без необходимой разрешительной документации, в связи с чем администрация сочла, что оно является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Лидер Л. Е. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации муниципального образования г. Новороссийска о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, о внесении изменений в сведения ЕГРН, указав, что ею без получения разрешения произведена реконструкция жилого дома. Полагая, что имеются основания для сохранения объекта с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии, Лидер Л. Е. просила суд признать за ней право собственности на такой объект.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22.08.2023 в удовлетворении иска администрации городского муниципального образования было отказано, а встречный иск Лидер Л. Е. частично удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.12.2023, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2024, решение суда первой инстанции было отменено, иск администрации муниципального образования г. Новороссийска к Лидер Л. Е. удовлетворен, а действия Лидер Л. Е. по производству СМР без соответствующей разрешительной документации признаны незаконными.

На Лидер Л. Е. возложена обязанность прекратить СМР по возведению объекта капитального строительства (ОКС) на данном ЗУ до приведения возводимых объектов в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Возводимый трехэтажный дом, расположенный на ЗУ, признан самовольной постройкой. При этом на Лидер Л. Е. возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного ОКС, определена судебная неустойка в случае неисполнения ответчиком судебного акта, приняты меры по обеспечению иска.

В удовлетворении встречных исковых требований Лидер Л. Е. к администрации муниципального образования г. Новороссийска о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и внесении изменений в сведения ЕГРН отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия Верховного суда РФ нашла основания для отмены состоявшихся по делу апелляционного определения и постановления суда кассационной инстанции.

В частности, судами было установлено, что на принадлежащем Лидер Л. Е. ЗУ произведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 кв. м до 607 кв. м, а этажность здания увеличилась с одного до трех этажей, отмечается в Определении ВС РФ.

В ходе мониторинга общедоступных сведений, внесенных в публичную кадастровую карту и размещенных в сети Интернет, администрацией муниципального образования г. Новороссийск выявлено, что на ЗУ осуществляются СМР по возведению здания (либо работы по реконструкции), предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости (квартиры) или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан.

Кроме того, здание возводится с нарушением допустимых норм отступов, в отсутствие разрешительной документации. 22.02.2022 городской администрацией в адрес Лидер Л. Е. направлено письмо с рекомендацией принять меры к сносу самовольно возводимого объекта либо к приведению указанного объекта в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Рекомендации, изложенные в письме, Лидер Л. Е. исполнены не были.

Проведенной судебно-технической экспертизой установлено, что объект незавершенного строительства находится в стадии реконструкции, в связи с чем определить его целевое назначение не представляется возможным. Возводимый ОКС не противоречит целевому назначению, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, при этом угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект после реконструкции соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также исходил из того, что Лидер Л. Е. предпринимались надлежащие меры к легализации реконструированного объекта недвижимости.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Лидер Л. Е. осуществлена реконструкция (строительство) трехэтажного ОКС в отсутствие разрешительной документации, что указывает на его самовольность. Как отмечено судом апелляционной инстанции, согласно заключению судебной экспертизы, спорный объект расположен не в правомерных границах ЗУ, что свидетельствует о нарушении минимально допустимых отступов, предусмотренных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Кроме того, экспертами выявлено, что спорный объект также возводится с нарушением ПЗЗ в части превышения максимального процента застройки участка на 31,9%, поскольку на момент осмотра процент застройки ЗУ составлял 71,9%, при допустимом уровне застройки 40%.

Судебная коллегия ВС РФ указала, что с 04.08.2018 для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется получение разрешения на строительство (РС). Вывод суда о необходимости получения ответчиком РС сделан без учета приведенных норм права.

Одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенное ответчиком строение с учетом категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ возведение (создание) ИЖС. Возведение ИЖС производится без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности осуществляется на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем ЗУ, и правоустанавливающего документа на ЗУ. Между тем данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд оставил без установления и правовой оценки.

Как указано в заключении судебной экспертизы, несмотря на то что объект расположен за границами ЗУ, с учетом дополнительно представленных согласий собственников смежных земельных участков на реконструкцию жилого дома, требования нормативных документов РФ не нарушаются.

В нарушение положений ГПК РФ суд апелляционной инстанции мотивов несогласия с заключением эксперта не привел, а выводы экспертизы, принятые во внимание судом первой инстанции, не опроверг.

Требования собственниками смежных ЗУ предъявлены не были, при этом указанные обстоятельства подлежат учету при рассмотрении требований о признании права собственности на объект.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Учитывая конкретные обстоятельства дела, допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ ЗУ или максимального процента застройки в границах ЗУ), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Делая вывод о несоблюдении при строительстве спорного объекта недвижимости требованиям градостроительных и строительных норм и правил, суд апелляционной инстанции не указал, в чем заключается существенность такого нарушения, мотивов указанного вывода в апелляционном определении не привел, а также не проверил возможность устранения данного нарушения.

Также судом апелляционной инстанции приняты во внимание представленные в материалы дела сведения о том, что спорный объект возводится Лидер Л. Е. в водоохранной зоне Черного моря, на расстоянии менее 200 м от воды. Однако при этом в апелляционном определении отсутствуют выводы относительно того, что спорный объект возводится в водоохранной зоне Черного моря и данные обстоятельства являются юридически значимыми по делу, и не указано, как они повлияли на выводы суда относительно обоснованности первоначальных и встречных исковых требований.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила определения апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд разъяснил законодательные нюансы при рассмотрении дел о деприватизации земель

Создан реестр недобросовестных покупателей и арендаторов земли

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика