Эксперты ДОМ.РФ, Циан, bnMAP.pro и представители крупных девелоперов обсудили итоги I квартала 2025 года на рынке недвижимости в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды». По их оценке, после сильного январского провала сектор многоквартирного строительства стабилизировался: продажи восстановились до уровня 2 млн кв. м в месяц.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Эксперты отметили ряд тревожных тенденций: снижение запусков новых проектов на 25%, резкое увеличение доли рассрочек и рост ставки проектного финансирования выше 10%.

По словам участников дискуссии, застройщики начали оптимизировать свои проекты, убирая дорогостоящие элементы благоустройства.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— I квартал 2025 года стал неоднозначным для рынка недвижимости. После сильного провала в январе по всем показателям, включая выдачу ипотеки и продажи жилья (до уровня 1,5 млн кв. м), к концу февраля ситуация стабилизировалась. Выдача ипотеки зафиксировалась на уровне 8—9 тыс. кредитов в месяц. Продажи восстановились до уровня 2 млн кв. м, что соответствует показателям второго полугодия 2024 года.

Среди важных тенденций можно выделить резкое увеличение доли рассрочек и продаж за счет собственных средств покупателей, которая сегодня оценивается примерно в 40%. Это привело к снижению притока средств на счетах эскроу и росту ставки проектного финансирования, которая впервые превысила 10% (в начале 2024 года было 6,4%).

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Что касается цен, то за три месяца строящееся жилье подорожало на 2,5%, примерно в соответствии с уровнем инфляции (2,7% с начала года). На ведущих рынках, например в Москве, цены выросли значительнее — на 5,5%.

Мы фиксируем снижение запусков новых проектов до 8 млн кв. м, что примерно на 25% меньше, чем в прошлом году. Если такая тенденция продолжится, то уровень запусков составит 35 млн кв. м — 37 млн кв. м, что за два года приведет к снижению объема строящегося жилья до уровня 100 млн кв. м.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель аналитического центра Циан:

— Ключевые драйверы спроса — скидки, рассрочки и покупатели с наличными деньгами. Последние — это получатели крупных годовых премий в декабре, чьи средства осели на рынке недвижимости. Также работает фактор закрытия коротких депозитов.

Доля сделок с рассрочками значительна (35% — 40%), но отношение к ним стало осторожнее: девелоперы осознают связанные риски. Что касается скидок, то речь идет о выводе новых объектов по ценам заметно ниже рыночных.

В Московском регионе есть множество примеров, когда привлекательное ценообразование по отдельным корпусам моментально увеличивало продажи по проектам, влияя на общую выручку компаний.

Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro

Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ (на фото), директор bnMAP.pro:

— Московская область из трех больших агломераций региона самая уязвимая: здесь сконцентрирован массовый сегмент, критически зависящий от ипотеки. А вот применительно к Новой и «старой» Москве пока нет оснований говорить о кризисе нереализации остатков. Мы наблюдаем заметный рост предложения, которое, однако, не трансформируется в сделки. В этих локациях скорее фиксируем плато, чем какую-либо выраженную динамику.

Фото: РГУД

Михаил ХОРЬКОВ (на фото), партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, глава комитета по аналитике Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (РГУД):

— В стадии строительства в Екатеринбурге сейчас около 4,8 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Однако по значительному числу проектов на рынке отсутствует строительная активность — они продаются, но не строятся. Таких объектов примерно 360 тыс. кв. м.

Некоторые застройщики открывают продажи и в течение 3—6 месяцев наполняют счета эскроу, не используя проектное финансирование, чтобы снизить ставку. Это особенность текущего момента, которой раньше не наблюдалось.

Фото из архива К. Плешковой

Ксения ПЛЕШКОВА (на фото), коммерческий директор ГК Практика:

— Сейчас доля рассрочек в нашей компании составляет 36%, и она растет. Но важно отметить, что около 80% этих рассрочек приходится на клиентов, планирующих обменять свою вторичную недвижимость посредством выкупа либо последующей продажи в ближайшие три месяца.

Потребительские предпочтения за последний год существенно изменились. Намерение приобрести недвижимость в 2025—2026 годах снизилось на 22% по сравнению с 2024 годом. Значительно упали цели инвестиции в недвижимость — с 17% до 7%.

Фото из архива А. Михайлова

Александр МИХАЙЛОВ (на фото), руководитель по продажам ГК ТОЧНО:

— В комиссионных вознаграждениях банкам заложены внушительные суммы — порядка 16%. Многие конкуренты сейчас увеличивают бонусы для агентств недвижимости, стремясь привлечь клиентов. К этому добавляются и такие инструменты, как ипотека без первоначального взноса.

В ГК ТОЧНО доля рассрочек составляет всего 26%. Мы не питаем иллюзий по поводу рассрочки — понимаем, что это высокорисковый инструмент продаж.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Следующий выпуск «Аренда с правом выкупа — инструмент продажи готовых квартир» состоится 24 апреля в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.

Другие публикации по теме:

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Владимир Путин: Чтобы запуск новых проектов у застройщиков не снижался, процентная ставка по проектному финансированию будет субсидирована

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

ЕРЗ-тренды: помогут ли предпринимаемые властями меры поднять продажи новостроек после январского спада

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

Эксперты: какие каналы лидогенерации наиболее эффективны для застройщиков

Эксперты выяснили, какие интернет-каналы лидогенерации эффективны для застройщиков и откуда идут самые дешевые лиды

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

По данным Росстата, которые приводят «Новые Известия», чистая прибыль предприятий, занятых в строительной отрасли, за 2024 год увеличилась на 23,1% и достигла 865 млрд руб. Доля прибыльных организаций поднялась на 1,4 п. п. — до 75,2%.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

Казалось бы, у строителей нет никаких проблем. Но, как заявил недавно замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), отрасли давно не было так тяжело, как в нынешних экономических условиях.

«Иногда слышишь от людей, что застройщики жируют, что рентабельность "в космосе", — сказал чиновник и уточнил: — Я точно знаю, что если бы у них была возможность получения сверхприбыли, на рынке произошла бы коррекция цен».

Фото: russiacongress.ru

В последнее время, по его словам, вырос налог на прибыль, подорожали бридж-кредиты на покупку земли, обслуживание проектного финансирования, рабочая сила и стройматериалы. Плюс на застройщиков давит огромный объем «социалки», который они вытягивают за счет собственных средств.

Как обстоят дела на самом деле, «НИ» попытались выяснить у экспертов.

В прошлом году до отмены массовой льготной ипотеки новое жилье в России продавалось хорошо, и девелоперы не испытывали особых проблем, напомнил управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов (на фото ниже).

Фото: 2bdgroup.com

Однако затем все изменились, и объем продаж новостроек в денежном выражении по итогам 2025 года может уменьшиться на 20% — 30%.

Самое большое давление на финансы строительных компаний, по мнению эксперта, оказывает политика ЦБ. Из-за высокой ключевой ставки заемное финансирование стало дороже, и в ближайшей перспективе ситуация вряд ли изменится.

Богоутдинов убежден, что все это приведет к банкротствам застройщиков, и в регионах данный процесс уже идет.

ЕРЗ.РФ сообщал о том, что ряд строительных компаний действительно подошли к этой грани, а некоторые даже перешагнули ее. В их числе «Стройпроект Групп» — бывший генподрядчик ПИК (Екатеринбург), ООО СТЭК, СК Донстрой (Ростовская область), ООО «Регионстрой» (Чувашская Республика) и Капитал-Строй (Владимирская область).

Фото: guu.ru

Старший преподаватель кафедры экономики и управления в строительстве Государственного университета управления (ГУУ) Анаит Лагзян (на фото) отметила, что данные статистики следует анализировать. И здесь многое зависит от того, как взглянуть на финансы застройщиков.

«Стоит учитывать, что показатель чистой прибыли, опубликованный Росстатом, агрегирует результаты по всем видам деятельности компаний, а это не только непосредственное строительство», — пояснила она.

Например, девелоперские инвестиции, аренда коммерческой недвижимости, продажа земельных участков, услуги управления и пр. Таким образом, высокая совокупная прибыль не означает, что именно основной строительный бизнес остается устойчивым.

Анаит Лагзян также согласна с тем, что в отрасли сложилась рискованная ситуация. Причем прежде всего для малых и средних компаний, работающих в условиях высокой конкуренции в Москве и Санкт-Петербурге.

Фото из архива О. Хартманна

В экспертной среде есть и иное мнение по поводу расхождения официальной статистики и заявлений чиновников. Международный инвестор Оскар Хартманн (на фото) склонен считать, что такие утверждения — часть игры большого бизнеса.

«Пессимизм официальных лиц может быть элементом переговорной тактики для получения дополнительных преференций или отражать локальные проблемы отдельных сегментов рынка», — заметил он.

Показатели чистой прибыли, расходы на стройматериалы и проектное финансирование — это все «средняя температура по больнице». В каждом регионе ситуация индивидуальная.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Эксперт убежден, что благодаря счетам эскроу катастрофы не произойдет, хотя и приятного мало. Дольщики либо получат свои деньги обратно (только проценты по ипотеке никто не вернет, да и квартиры подорожали), либо завершение строительства затянется.

Не исключает он и риск банкротств, в первую очередь в регионах. Небольшие компании с ограниченными финансовыми резервами наиболее уязвимы при резком росте затрат и недостаточном спросе, заключил Оскар Хартманн.

Фото: rwl.ru

«Темпы инфляции не замедляются, и затраты на производство, логистику растут. Увеличилась почти в два раза и кредитная нагрузка на организации — частично ее переложат на потребителя», — добавил директор по продажам компании «Роквул» Роман Карташев (на фото).

Завкафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева обратила внимание на то, что уменьшается объем предложений по земельным участкам для застройки и сокращается объем предложений по новым проектам.

В среднесрочной перспективе данные факторы, по ее прогнозу, приведут не к снижению, а к увеличению цен примерно на 35% к 2027 году.

Фото из архива О. Астафьевой

«Возможно, кому-то где-то и повезет урвать квартиру по приемлемой цене. Но в целом рассчитывать на то, что в будущем будет лучше, не стоит», — заявила Ольга Астафьева (на фото).

Поскольку девелоперы строят на кредитные деньги и наблюдается рост себестоимости «стройки», девелоперы предпочтут снижению цен уменьшение предложения и увеличение сроков сдачи квартир, которое еще возможно до 30 июня 2025-го в силу действия моратория на неустойку.

Получается, беднеют строительные компании или богатеют, в конечном итоге для потребителя это не так важно, как тот факт, что квартиры в России в этом году все равно будут дорожать, резюмировала экономист.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: 2025 год пройдет для застройщиков «нормально», но в любом случае они нуждаются в поддержке

Никита Стасишин: Мы пытаемся делать все, чтобы исключить даже предпосылки для банкротств застройщиков

Какие меры принимает ЦБ, чтобы у банков и ипотечных заемщиков было меньше проблем

Эксперты: выстоять в нынешних условиях девелоперам поможет продуманная стратегия продаж и строительства

Эксперт: рынок новостроек достаточно стабилен, а покупатель хорошо защищен

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году

Банки и проектное финансирование будут оберегать застройщиков от банкротства до последнего

Эксперты: сбудутся ли в этом году апокалиптические прогнозы о перспективах рынка недвижимости