На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ…». Как было обещано, портал ЕРЗ анализирует этот документ, вступающий в силу 1 мая 2019 года.

 

Фото: www.postupi.online

 

Напомним, что 25 декабря 2018 года вступили в силу поправки 214-ФЗ определяющие, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности.

Критериями высокой степени готовности установлены следующие показатели:

• степень готовности объекта;
• количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Конкретные показатели указанных критериев должно было установить Правительство РФ отдельным Постановлением. Неудивительно, что выхода этого документа так ждало большинство российских застройщиков.

Данным актом Правительства РФ утверждены:

1) Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ;

2) Методика определения соответствия МКД установленным критериям;

3) Перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия МКД критериям, устанавливающим степень его готовности.

 

 

I. Критерии

Для реализации проектов строительства по старым правилам застройщик должен подтвердить количество заключенных ДДУ в размере не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест от всех объектов долевого участия, указанных в проектной декларации, и степень готовности проекта в размере 30%. Данные критерии должны быть выполнены в совокупности.

При этом документом предусмотрены и понижающие коэффициенты определения допустимой степени готовности отдельных проектов, в зависимости от масштабности проекта или системной значимости застройщика.

Не менее 15% готовности устанавливается, если реализация проекта осуществляется в рамках:

1) РЗТ, КОТ, КРТ;

2) иных договоров, заключенных с органом власти, с обязательством застройщика по передаче социальных объектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья;

3) ГПЗУ или ДПТ, которыми предусмотрено строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

Не менее 6% готовности, если реализация проекта осуществляется:

1) Системообразующим застройщиком; дочерним обществом системообразующей организации; застройщиком, подконтрольным системообразующей организации.

При условии, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств в строительство объектов на территории не менее чем в 4-х регионах с совокупным строительным объемом не менее 4 млн кв. м. Соответствие таких застройщиков установленным требованиям определяется межведомственной комиссией.

2) Застройщиком, завершающим строительство объекта за застройщика-банкрота.

3) На земельном участке в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов.

 

Фото: www.buh-spravka.ru

II. Методика

Методика устанавливает порядок расчета степени готовности проекта и определения количества заключенных ДДУ. В документе приведен ряд формул расчета степени готовности.

В расчет включаются такие показатели, как:

Размер фактически понесенных затрат — фактически понесенные застройщиком расходы, связанные со строительством объектов недвижимости. Такие расходы подтверждаются данными бухгалтерского учета застройщика; а также договорами и актами сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг; актами приема-передачи товара, товарно-транспортными накладными, счетами, счетами-фактурами; иными документами, подтверждающими исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Планируемая стоимость строительства — стоимость, указанная в проектной декларации.

Готовность конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство. Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется перечень данных элементов (приведен в постановлении).

По общему правилу расчет степени готовности конструктивных элементов осуществляется кадастровым инженером. На региональном уровне может быть принят акт, устанавливающий дополнительные требования подтверждения расчета (если такой расчет готовит застройщик) органом стройнадзора. Если региональный акт будет принят позже 30 дней со дня вступления в силу вышеуказанного Постановления Правительства РФ №480, то расчет указанной степени готовится по выбору застройщика кадастровым инженером или самим застройщиком.

Оценка количества ДДУ будет осуществляться контролирующим органом на основании данных Росреестра с сопоставлением данных, указанных в проектной декларации.

Для подтверждения соответствия установленным критериям застройщик должен направить заявление в контролирующий орган с указанием расчета степени готовности и приложением документов, подтверждающих такой расчет. Направить заявление и документы можно будет в бумажной или в электронной форме через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС.

Подготовка заключения осуществляется в течение 15 рабочих дней. Указанным актом Правительства РФ контролирующему органу представлено право запрашивать у застройщика дополнительные документы, в этом случае срок подготовки заключения может быть еще продлен на срок до 5 рабочих дней.

 

 Фото: www.dpo-ilm.ru

 

 

 

Другие публикации по теме:

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Владимир Путин: Критерии достройки по старым правилам и стандарты проектного финансирования должны быть готовы к 15 апреля

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на следующей неделе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Законодательные проблемы самовольного строительства анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

Фото: www.ki-news.ru

    

«Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения», — сказал в свое время Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин. Что ж, это высказывание классика по-прежнему актуально.

На днях в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства, на котором обсуждались проблемы, связанные с возведением самовольных построек. По итогам заседания будут подготовлены законодательные инициативы.

В частности, Росреестр предлагает легализовать построенные до 1998 года жилые самострои — в случае, если постройка соответствует требованиям безопасности.

    

Фото: www.i-diplomys.com

    

Правда, сам механизм верификации самостроев требованиям безопасности не указан. Будет ли это сделано в судебном или административном порядке? Кто должен проверять на соответствие самостроев требованиям безопасности и готовить заключение: орган государственного строительного надзора, земельная инспекция, кадастровые инженеры или строительные эксперты?

Напомним, что в стране уже действует «дачная» и «лесная» амнистии, принят закон о «гаражной» амнистии.

Мало того, федеральным законом от 03.08.2018 339-ФЗ предусмотрено сохранение самовольной постройки через ее приведение в соответствии с параметрами, установленными ПЗЗ, ДТП или обязательными требованиями к параметрам постройки. Что, собственно, также является скрытой легализацией.

Однако размер проблемы таков, что действующих инструментов недостаточно. Причем проблема заключается не только в низкой правовой культуре и неудовлетворительном качестве документации, но и в злоупотреблениях — со стороны как граждан, так и бизнеса.

     

Фото: www.krasnodarmedia.su

     

Достаточно вспомнить неоднозначную практику Ростехинвентаризации по оформлению реконструкции без согласований с увеличением площади объектов. Или самозахваты гражданами смежных земельных участков к своим индивидуальным домам.

Ну и само государство, как водится, тоже отличилось. Как информирует Счетная палата РФ, из-за различных проблем с документацией не могут быть зарегистрированы права на объекты, построенные с использованием средств бюджетной системы на сумму 1,2 трлн руб.

Судебная система также имеет яркие специфические примеры признания прав собственности на самовольные постройки. Помнится, столичный мэр Сергей Семенович Собянин по итогам ночи «длинных ковшей» назвал такие акты и решения «бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

    

 

Как решить эту проблему, пока не очень понятно. Государство колеблется между ужесточением и либерализацией. До 2015 года действовал упрощенный порядок регистрации, который сменился ужесточением, но с отдельными правовыми режимами, предусматривающими особое регулирование.

По-прежнему остается загадкой, ждать ли участникам рынка всеобщей легализации самостроев. Плюсы такого решения — это верификация объектов на требования безопасности, введение их в хозяйственный оборот, сбор дополнительных имущественных налогов. Москва уже идет подобным путем легализации самостроев через оплату штрафов по заключаемым договорам аренды участков.

Будем наблюдать за развитием ситуации.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений

     

   

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Для предотвращения самостроев в Сочи изменили ПЗЗ

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта