Об управлении маржинальностью проекта порталу ЕРЗ.РФ рассказывает консультант по построению системного бизнеса в недвижимости Анна МОРОЗОВА.

 

Фото: www.blog.bmbuilder.ru

 

Традиционно девелоперы привязывают цены к готовности объекта. Но последние несколько лет активно развивается тема динамического ценообразования. Появились специальные программные продукты и модули в CRM системах, позволяющие управлять динамической ценовой моделью. Если Вы еще не разбирались глубоко в этом вопросе, то эта информация для Вас.

 

Фото:www.sz-saratov.ru

 

Итак, основная суть динамического ценообразования заключается в том, что цена на квартиры меняется в зависимости от уровня спроса. Как понять эту зависимость, как ее настроить и как ею управлять?

Для начала стоит разработать ценовую стратегию, которая состоит из ценовой модели вашего объекта — принципов ценообразования стоимости квартиры.

Далее разрабатываются правила того, как может меняться цена, на основании каких критериев, с какой частотой и шагом. В последнюю очередь просчитываются преференции для отдельных групп целевой аудитории или акции, а также действия в случае резкого сокращения спроса.

 

Фото: www.repa-pr.ru

 

Первичную расценку в ценовой модели можно настроить очень гибко, буквально на каждую квартиру в объекте. Но традиционно учитывают несколько критериев: этаж, количество комнат и, например, особенность планировки. Так, 1 кв. м однокомнатной квартиры на среднем этаже с эркером и видом будет стоить дороже трехкомнатной на первом этаже.

Базовую цену, на которую будут применяться коэффициенты повышения и понижения, выявляют простым конкурентным анализом. Далее происходит расценка «шахматки» [таблица на бумажном или электронном носителе, предназначенная для учета продаж квартир застройщиком — Ред.].

Здесь много нюансов, которые касаются старта продаж разных очередей, снятия с продаж максимально ликвидных объектов для управления продажами портфеля.

 

Фото: www.besumno.ru

 

Следующим этапом можно считать проверку гипотезы. Вы можете сделать это в режиме «закрытого» пресейла, например, предложив объект покупателям ваших прежних объектов, партнерам, всем тем, кто точно придет к вам за скидкой.

В рамках ограниченного количества времени сможете увидеть, насколько угадали с ценами, какие конкретно планировки пользуются наибольшим спросом, реализовать на первом этапе не самые ликвидные объекты. Или можете открыть продажи сразу на весь рынок, определив, что на проверку гипотезы отдаете первые 10—20 квартир. Как только этот объем забронирован, Вы пересматриваете цены.

 

Фото: www.kracnodar.insyte.ru

 

На следующем этапе необходимо определить, с какой частотой будете пересматривать цены на объекты: каждые 10, 20 бронирований или выберете частоту в процентном отношении, а также ту величину, на какую будете изменять цену.

Вопрос «шага» — размера изменения цены — деликатный и требует внимательного мониторинга рынка, потребительской способности и вымывания вашего портфеля.

«Шаг» может быть разным для квартир разной категории: выше для малометражных, ниже для квартир с неудачным видом. Вопрос управления ценой и скоростью выбытия требует внимания, но в результате Вы можете получить до 30% роста маржинальности на проекте. 

 

Фото: www.a-morozova.ru/book

 

Еще больше способов выстроить максимально эффективный отдел продаж Вы найдете в моей книге «Девелопер. Отдел продаж под ключ», размещенной здесь. Для всех посетителей портала действует скидка 5% по промокоду MAG2022.

 

 

Анна МОРОЗОВА (на фото), консультант по построению системного бизнеса в недвижимости

 

Фото: www.alterainvest.ru

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: Как эффективнее продавать новостройки

Риэлторы — враги или друзья?

Оптимизация системы продаж в девелопменте

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании

Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте