По мнению гендиректора общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николая МАЛЫШЕВА, разработанный Ростехнадзором проект нового Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного строительного надзора и общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора в Российской Федерации» не позволит устранить пробелы в правовом регулировании. А это в свою очередь может обернуться сложностями для застройщиков и снизить безопасность строительства, полагает эксперт.

    

Фото: www.inkotelniki.ru

     

Последние реформы

В июле этого года вступает в силу 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который распространяется на государственный строительный надзор (как федеральный, так и региональный). В связи с этим необходимо вносить изменения в ст. 54 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), которая в настоящее время устанавливает особенности организации и проведения проверок органов госстройнадзора применительно к действующему 294-ФЗ от 26.12.2008. После этого требуется откорректировать основной подзаконный акт — Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 №54, которым утверждено Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации.

На этом история не заканчивается: до 1 января 2022 года в каждом субъекте РФ высшему исполнительному органу государственной власти предстоит утвердить Положение об осуществлении регионального государственного строительного надзора. Такие положения региональные власти должны утверждать с учетом общих требований к организации и осуществлению регионального госстройнадзора, которые могут быть установлены Правительством РФ.

Причем федеральный госстройнадзор начнет работать по новым требованиям с 1 июля 2021 года, а в регионах до 1 января 2022 года могут осуществлять организацию и проведение проверок на основании своих положений, принятых с учетом требований 294-ФЗ.

Данный факт позволяет предположить, что после 1 июля 2021 года с большой долей вероятности возникнет ситуация, когда порядок осуществления государственного строительного надзора может отличаться в зависимости от региона, в котором застройщик планирует возводить объект. Следует отметить, что подобная тенденция впервые проявилась весной 2020 года, еще до принятия федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 №107 был отменен базовый руководящий документ по вопросам проведения проверок и выдачи заключений о соответствии органами госстройнадзора (РД-11-04-2006). Вроде бы, все по делу и в рамках «регуляторной гильотины». При совершенствовании законодательства о контроле (надзоре) уже давно возобладал довольно примитивный принцип: «Чем меньше обязательных требований, тем лучше». Проблема только в том, что после отмены всего лишь одного РД-11-04-2006 многие важные аспекты осуществления госстройнадзора оказались не урегулированы на федеральном уровне (ни на уровне закона, ни на уровне подзаконного акта Правительства РФ).

     

Фото: www.chelindustry.ru

      

Отсутствие процедуры проведения итоговой проверки

С 24 апреля 2020 года в федеральном законодательстве не осталось требований, которые бы устанавливали единую для всех органов госстройнадзора процедуру проведения итоговой проверки в отношении законченного строительством объекта (обязательный этап для получения ЗОС). При этом установленную законом обязанность застройщиков получать ЗОС в органе госстройнадзора никто не отменил.

Можно предположить, что после этого в каких-то регионах или на уровне федеральных органов госстройнадзора внесли изменения в свои административные регламенты и установили собственные правила проведения итоговых проверок. Никто не мешал, например, увеличить срок для назначения такой проверки с 7 до 30 рабочих дней, если какой-то орган госстройнадзора перегружен работой. Очевидно, что итоговая проверка и последующее получение ЗОС — наиболее важные аспекты взаимодействия застройщиков и органов госстройнадзора.

Чтобы продемонстрировать значение отмененных положений РД-11-04-2006 о проведении итоговых проверок, достаточно привести один пример. Приказом Ростехнадзора от 14.07.2015 №273 были внесены, казалось бы, незначительные изменения по тексту указанного РД: термин «итоговая проверка» заменили словосочетанием «проверка законченного строительством объекта». При этом в пункте 27 РД появилось дополнение, согласно которому акт указанной проверки является основанием для выдачи застройщику ЗОС только при отсутствии в этом акте замечаний со стороны госстройнадзора.

При такой схеме застройщик лишен возможности подать заявление о выдаче ЗОС, приложив к нему собственные доказательства устранения выявленных нарушений. Нужно проводить очередную проверку (итоговую) законченного строительством объекта, продолжительность которой может составлять 20 рабочих дней. Становится понятно, почему исключили термин «итоговая проверка» (чтобы исключить споры о многократности проверки законченного строительством объекта).

Вопрос о четкой регламентации на федеральном уровне проведения итоговой проверки и выдачи ЗОС не потерял своей актуальности в настоящее время. После отмены РД-11-04-2006 регулирование этой сферы переведено на уровень административных регламентов 85 региональных и нескольких федеральных органов госстройнадзора.

       

    

Срок выдачи ЗОС

Открытым остался вопрос про период времени, который объективно необходим органу госстройнадзора для выдачи ЗОС, если проверка (итоговая) законченного строительством объекта может проводится неоднократно (до победного конца в виде отсутствия замечаний). Почему срок на выдачу ЗОС столь велик — 10 рабочих дней? Такой срок являлся логичным в старой процедуре, когда застройщик мог подать заявление о выдаче ЗОС, имея акт итоговой проверки с замечаниями. Орган госстройназора за 10 рабочих дней должен был не просто оформить ЗОС, но и предварительно проверить устранение нарушений, которые выявили на итоговой проверке.

Сохранение 10-дневного срока выдачи ЗОС при отсутствии замечаний выглядит довольно странным с учетом того, что Правительство РФ активно добивается сокращения сроков иных процедур. Например, совсем недавно Председатель Правительства РФ уделял особое внимание сокращению на 2 рабочих дня срока выдачи разрешений на строительство и разрешений ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

  

Что предлагает Ростехнадзор

С учетом приведенных примеров особый интерес представляет подготовленный Ростехнадзором проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного строительного надзора и общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора в Российской Федерации». Указанный нормативный акт после его принятия может устранить пробелы в правовом регулировании и способствовать восстановлению единого порядка проведения государственного строительного надзора в Российской Федерации.

В тоже время существует риск того, что в указанном документе требования к осуществлению регионального государственного строительного надзора не получится прописать исчерпывающим образом (многие технические нормы, понятные специалистам, не так просто прописать и согласовать в подзаконном акте правительственного уровня). В этом случае у региональных чиновников может появиться большое поле для творчества, а застройщики и другие участники строительства рискуют вернуться в период действия ГрК РФ от 07.05.1998 (73-ФЗ). В это время региональные власти могли, например, абсолютно легально устанавливать собственные требования к разрешительным строительным процедурам на своих территориях.

К позитивным моментам нового Положения о государственном строительном надзоре можно отнести тот факт, что в документе требования к осуществлению регионального государственного строительного надзора фактически являются копией требований к осуществлению федерального госстройнадзора. Кроме того, в тексте встречаются целые абзацы, которые перенесены из ранее отмененного РД-11-04-2006 и должны регулировать важные процедуры (включая вопросы проведения итоговой проверки и выдачи ЗОС). Правда, вместо привычных терминов «итоговая проверка», «проверка законченного строительством объекта» встречается с трудом воспроизводимое словосочетание «контрольное (надзорное) мероприятие в целях оценки выполненных работ и принятия решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения».

    

Фото: www.polotsk-portal.ru

    

Неопределенный срок начала итоговой проверки

К недостаткам документа можно отнести следующее. В нем устанавливается срок в 7 рабочих дней для назначения итоговой проверки, но дата начала проверки никак не ограничена (как и в РД-11-04-2006). В течение 7 рабочих дней нужно лишь издать приказ (распоряжение) о проведении проверки, а дату ее начала можно указать любою, чем некоторые органы госстройнадзора пользуются.

Имеет смысл на уровне нормативных требований разумно ограничить срок начала итоговой проверки, например, 20 рабочими днями после обращения. Этот срок должен учитывать наличие удаленных и труднодоступных объектов, а также реальные возможности органов госстройнадзора по организации таких проверок (количество поднадзорных объектов в расчете на 1 инспектора в регионах может отличаться в 10 раз).

   

Сохраняются пробелы регламентации процедуры итоговой проверки

В новом Положении о государственном строительном надзоре необходимо подробно прописать порядок проведения итоговой проверки и порядок выдачи ЗОС. Подготовленный Ростехнадзором проект документа не дает ответа на важные вопросы, например, такие:

• какое количество итоговых проверок можно проводить в отношении законченного строительством объекта?

• в каком порядке застройщик может подтвердить факт устранения нарушений, которые были выявлены на итоговой проверке?

• вправе ли застройщик обратится за выдачей ЗОС, не имея на руках подтверждения органа госстройнадзора об устранении нарушений, которые были выявлены на итоговой проверке?

     

  

Итоговая проверка: одна или несколько

Пункт 28 проекта документа, который подготовлен Ростехнадзором, предусматривает, что отказать в выдаче ЗОС можно, если выявленные нарушения не были устранены до даты утверждения ЗОС. А значит, возможность подачи застройщиком заявления о выдаче ЗОС при наличии нарушений в акте итоговой проверки косвенно предусматривается. При этом пункт 29 устанавливает другое правило, по которому отказать в выдаче ЗОС можно, если выявленные нарушения не были устранены до даты обращения застройщика за выдачей ЗОС.

Без ответа на поставленные вопросы невозможно оценить оправданность срока в 10 рабочих дней (установлен в пункте 30) для выдачи органом госстройнадзора ЗОС.

   

Отсутствует регламентация случая изменения поднадзорности объекта

Кроме того, в новом Положении о государственном строительном надзоре необходимо установить понятную застройщикам процедуру передачи объектов от федеральных органов госстройнадзора к региональным в случае изменения поднадзорности. На практике встречалось достаточно случаев, когда на завершающей стадии строительства происходили изменения в законодательстве, и конкретный объект капитального строительства переходил из федерального в региональный надзор. При этом выдавать ЗОС отказывался как федеральный орган, проводивший госстройнадзор в ходе строительства, так и региональный орган, которому объект передавался (нет желания брать на себя ответственность за чужой объект).

Логичным представляется подход, когда ЗОС выдает тот орган госстройнадзора, который фактически контролировал основные стадии возведения объекта.

    

Исключение из сферы госстройнадзора рабочей документации

Зачем исключать из предмета госстройнадзора контроль за соблюдением требований рабочей документации, по которой на практике производят строительно-монтажные работы? Если указание на расположение арматуры в монолитных железобетонных конструкциях содержится только в рабочей документации, то нарушение соответствующих требований орган госстройнадзора должен игнорировать? Подобная практика может подтолкнуть участников строительства к еще меньшей детализации требований в проектной документации и переносу всей конкретики в рабочую документацию. Если кто-то питает иллюзии насчет экспертизы, которая такое не пропустит, то очень отрезвляюще действуют данные о доле отрицательных заключений в негосударственной экспертизе (в районе 0,2%).

      

  

Фото: www.gazeta.ru

    

Исключение из сферы госстройнадзора контроля соблюдения требований технических регламентов лицом, осуществляющим строительство, в процессе производства работ

С какой целью предлагается исключить из предмета госстройнадзора контроль соблюдения требований технических регламентов лицом, осуществляющим строительство, в процессе производства работ (включая проверку соответствия применяемых строительных материалов, изделий и конструкций)?

Согласно официальному отчету Ростехнадзора в 2019 году им было выявлено на объектах нового строительства и реконструкции 6 335 нарушений требований технических регламентов (более 10% от общего количества выявленных нарушений). Сделано это было после того, как летом 2018 года ответственность органа госстройнадзора при выдаче ЗОС ограничили исключительно проверкой соответствия возведенного объекта положениям проектной документации (неважно, какого качества оказался проект). 

Существует весьма распространенное мнение о том, что в процессе строительства достаточно лишь контролировать соответствие возводимого объекта утвержденным разделам проектной документации. Но практика показывает, что в проектной документации очень часто не содержатся (даже в виде ссылок на СНиП 3 части) исчерпывающие требования к производству и приемке строительно-монтажных работ. Экспертиза проверяет соответствие проектных решений нормам проектирования (включая обязательные требования СНиП 2 части), а контроль за соблюдением требований к производству и приемке СМР (включая обязательные требования СНиП 3 части) всегда относился к компетенции госстройнадзора.

Для иллюстрации можно сослаться на обязательный пункт СП 70.13330.2012 (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»). Пункт 5.11.10 устанавливает ряд ограничений на работы по устройству монолитных железобетонных конструкций:

• при электродном прогреве бетона запрещается использовать в качестве электродов арматуру бетонируемой конструкции;

• электродный прогрев следует производить до приобретения бетоном не более 50% расчетной прочности;

• электродный прогрев конструкций из напрягающего бетона не допускается.

Теоретически экспертиза может сослаться на нарушение этого пункта и выдать замечания, если в проектной документации на конкретный объект будет указано, что электродный обогрев можно производить до приобретения бетоном 70% проектной прочности. Но чаще всего в проектной документации просто не будет содержаться никаких требований на этот счет.

      

Фото: www.edsro.center

       

В настоящее время органы госстройнадзора имеют возможность выявлять и пресекать нарушение таких требований при производстве работ, ссылаясь на нарушение технических регламентов (в том числе обязательных пунктов СНиП). Если из предмета госстройнадзора окончательно исключить контроль соблюдения технических регламентов (в процессе производства работ), то как на уровне надзора со стороны государства пресекать подобные нарушения?

Какая государственная структура вместо органов госстройнадзора будет уполномочена вести надзор соблюдения требований Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» (384-ФЗ)?

Будет ли безопасным объект капитального строительства, который формально соответствует проектной документации, но при его возведении требования к качеству работ не соблюдались?

В принципе, можно представить себе полный отказ от контроля производства строительно-монтажных работ, контроля применяемых строительными материалами, изделий и конструкций (в части их соответствия техническим регламентам, другим требованиям безопасности). Только в этом случае для гарантии механической безопасности возведенного здания или сооружения могут потребоваться продолжительные или дорогостоящие испытания 100% несущих конструкций объекта. Для подтверждения экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности объекта нужно будет в каждом помещении провести соответствующие исследования. Известную истину про огромные затраты на устранение строительных дефектов, которые не были пресечены при производстве работ, в связи с этим можно даже не вспоминать.

     

Нереализуемость нормы о контроле соблюдения участниками строительства порядка осуществления строительного контроля

В рамках предмета госстройнадзора вполне обоснованно предлагается сохранить контроль соблюдени участниками строительства порядка осуществления строительного контроля, установленного ГрК РФ и иными нормативными правовыми актами. Однако непонятно, как эта функция будет реализовываться на практике в условиях изменившегося законодательства.

Ст. 15 федерального закона от 31.07.2020 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» с 1 января 2021 года при осуществлении государственного контроля (надзора) не допускает оценку соблюдения обязательных требований, содержащихся в нормативных правовых актах Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти, правовых актах исполнительных и распорядительных органов государственной власти РСФСР и Союза ССР, если они вступили в силу до 1 января 2020 года.

Исключение сделано для ограниченного перечня нормативных правовых актов: в сфере энергетики, по проектам государственно-частного партнерства, а также других актов, которые попали в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 №2467. В раздел указанного перечня, посвященный государственному строительному надзору, не попал основной подзаконный акт, который регулирует порядок осуществления строительного контроля (Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 №468). При этом требования к проведению строительного контроля, содержащиеся в различных редакциях СНиП «Организация строительства» (в настоящее время действует СП 48.13330.2019), не являются обязательными с 1 июля 2015 года.

  

Нарушение каких требований к порядку осуществления строительного контроля в таких условиях может зафиксировать орган госстройнадзора?

    

Фото: www.ppt-online.org

     

Исключение из сферы госстройнадзора контроля соблюдения требований к составу и порядку ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов работ

Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ к числу обязательных правовых актов, которые могут применятся для оценки в ходе государственного строительного надзора, не отнесены руководящие документы Ростехнадзора (зарегистрированы в качестве нормативных правовых актов Минюстом России), устанавливающие требования к составу и порядку ведения исполнительной документации (РД-11-02-2006), а также требования к ведению общего и специальных журналов работ (РД-11-05-2007).

При этом в проекте нового Положения о государственном строительном надзоре по непонятной причине исключили важную норму, которая содержится в пп. "б" п. 13 действующего Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. №54. Эта норма в явном виде указывает, что в предмет госстройнадзора должна входить проверка соблюдения порядка ведения общего и (или) специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей.

Весьма примечательным является факт утверждения Ростехнадзором 16.12.2020 приказа №539, который относил Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 №468, РД-11-02-2006, РД-11-05-2007 к числу нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, контролируемые Ростехнадзором. Через несколько месяцев указанный приказ был отменен, а вместо него приказом Ростехнадзора от 02.03.2021 №81 был утвержден новый перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка которых может проводиться Ростехнадзором в рамках федерального государственного строительного надзора. В новый перечень не попали РД-11-02-2006, РД-11-05-2007 и Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468, что подтверждает вывод о невозможности ссылаться на нарушение требований указанных документов в ходе осуществления госстройнадзора. Справедливо возникает вопрос о том, как после 1 января 2021 года государство планирует контролировать наличие, комплектность и правильность оформления исполнительной документации объектов капитального строительства.

    

Николай Малышев

     

Госстройнадзор перестает быть органом, гарантирующим безопасность объекта капитального строительства

В заключение отмечу, что продолжение вектора на уменьшение объема обязательных требований, необдуманное ограничение предмета государственного строительного надзора может привести к печальной ситуации, когда качество строительства (напрямую влияющее на безопасность возведенных зданий и сооружений) по факту не контролируется государством, ЗОС выдается «под честное слово» участников строительства и на основании проведения визуального осмотра законченного строительством объекта, в итоге коррупционные риски только возрастают.

При этом региональные органы госстройнадзора вместо контроля объектов индустриального строительства продолжат значительную часть своих ресурсов отвлекать на проверки объектов, высота которых не превышает 3 этажей (включая индивидуальное жилищное строительство). Малоэффективную процедуру выявления самовольных построек с участием госстройнадзора, который не имеет реальных рычагов воздействия на физических лиц, «регуляторная гильотина» почему-то обошла стороной.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

     

   

   

   

    

   

Другие публикации по теме:

Руководителей региональных стройнадзоров будут назначать по-новому

Новый порядок контроля соблюдения законодательства о градостроительной деятельности

Новый перечень НПА, обязательных для госнадзора

Утверждены обязательные требования для осуществления государственного строительного надзора

Надзорных органов, участвующих в эксперименте по досудебному обжалованию решений, стало больше

Застройщики смогут взаимодействовать с Госстройнадзором через портал госуслуг

Как изменится государственный строительный надзор

Чем вызвана реорганизация госстройнадзора в Крыму

Назначение и увольнение руководителей органа контроля за «долёвкой» теперь согласовывает Минстрой

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

  

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

   

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

 

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

  

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

  

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

  

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

 

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

•  В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

         

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

    

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте