У строительных компаний появился интерес к легальным способам уменьшить налоговую нагрузку: ведь с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость выросла на два процентных пункта. В данной статье, опубликованной в журнале «Главбух», рассмотрены строительные работы, с которых компаниям не нужно платить НДС.

     

Фото: www.pp.userapi.com

      

С каких операций строительной компании не нужно платить НДС

1. Безвозмездная передача в госсобственность жилых домов, детсадов и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения. В том числе дороги, электросети и водозаборные сооружения (подп. 2 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

2. Услуги по жилому строительству на основании договора долевого участия (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК).

3. Услуги и работы по реставрации объектов культурного наследия (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК).

4. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК).

5. Передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК).

6. Оказание услуг ЖКХ управляющей компании от застройщика дольщикам (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК).

7. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме в качестве управляющей организации многоквартирного дома (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК).

   

Безвозмездная передача обременений властям

Строительная компания вправе не платить НДС с недвижимости, которую передает властям (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Обычно, чтобы получить разрешение на строительство, застройщика просят возвести объект социальной значимости или инфраструктуры.

Не надо заявлять к вычету входной НДС по материалам, работам, услугам, которые использовали для строительства обременений. Если о передаче обременений заранее не было известно, а компания заявила НДС к вычету, то придется восстановить и уплатить налог в бюджет (абз. 1 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК).

Для расчета используйте ставки НДС, которые действовали на момент применения налоговых вычетов (письмо Минфина от 20.05.2008 №03-07-09/10). Это значит, по ставке 18%, если вычет был до 1 января 2019 года.

Раздельный учет надо вести, если застройщик за право получения разрешения на строительство получает обязанность возвести за свой счет объект инфраструктуры.

Застройщик с позволения властей может получать прибыль от эксплуатации обременений. В таком случае он должен начислить НДС с выручки и вправе заявить НДС к вычету. Те же правила действуют в рамках концессионного соглашения, когда стройкомпания использует в коммерческих целях мосты и путепроводы.

  

Фото: www.glavbuhufa.ru

     

Договоры с дольщиками

Освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве (письмо Минфина от 11.04.2019 №03-07-07/25553). Также не надо уплачивать НДС с продажи квартир и долей в них.

Не надо платить НДС с реализации машино-мест гражданам (письмо Минфина от 26.02.2013 №03-07-10/5454). Напротив, с продажи машино-мест организациям платить налог придется. Следовательно, принять входной НДС к вычету при реализации квартир или машино-мест гражданам застройщик не вправе.

Кроме того, уплата НДС зависит от того, какие функции выполняет застройщик (см. таблицу ниже). Также, если в проекте недвижимости часть помещений предназначена дольщикам, а часть перейдет в собственность застройщика, надо вести раздельный учет.

  

В каких случаях застройщик платит НДС, а когда нет

Застройщик	Жилые помещения	Нежилые помещения	Производственные помещения
Продавец	Нет	Да	Да
Посредник	Нет	Нет	Да
Подрядчик	Да	Да	Да

Источник: «Главбух»

    

Чтобы не было проблем с учетом входного НДС, застройщик вправе отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК). Для этого нужно представить заявление в налоговую инспекцию по месту своей регистрации до 1-го числа того периода, в котором компания планирует прекратить применять освобождение от НДС.

 

Реставрация объектов культурного наследия

С работ и услуг по сохранению объектов культурного наследия, а также работ по приспособлению таких объектов для современного использования не надо платить НДС (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК). Поэтому входной НДС со стоимости покупок, которые приобретались для таких работ, не следует принимать к вычету, а нужно учитывать в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК).

Подрядчики не обязаны выставлять счет-фактуру по таким работам и уплачивать НДС в бюджет. Чтобы избежать налоговых рисков, в договоре с субподрядчиками не нужно указывать НДС в стоимости работ. Это значит, что НДС также не должно быть в актах по форме №КС-2.

Если подрядчики и субподрячики выполняют не только льготные работы, то нужно вести раздельный учет.

Аналогичные требования действуют для застройщика. Выставлять счета-фактуры с НДС для инвестора не нужно. Исключение — документы на услуги застройщика-посредника. В налоговую базу по НДС включается сумма вознаграждения.

Если подрядчик ошибочно выставил счет-фактуру на работы и материалы с НДС и уплатил налог в бюджет, то застройщик вправе принять НДС к вычету (определение Верховного Суда от 27.11.2017 №307-КГ17-9857).

Право на льготу есть у тех компаний, которые выполняют работы из специального перечня (письмо Минфина от 21.05.2018 №03-07-07/34038, письма Минкультуры от 11.12.2017 №12564-12-04, от 14.02.2018 №1161-12-02). См. чек-лист ниже.

   

Фото: www. tvoeip.ru 

    

Чек-лист. Какие работы с памятниками освобождаются от НДС

• Разработка проектной документации по консервации, реставрации и воссозданию объектов культурного наследия.

• Разработка проектной документации по ремонту и приспособлению объектов культурного наследия.

• Ремонт и приспособление объектов культурного наследия.

• Реставрация, консервация и воссоздание оснований, фундаментов, кладок, ограждающих конструкций и распорных систем.

• Реставрация, консервация и воссоздание металлических и деревянных конструкций и деталей.

• Реставрация, консервация и воссоздание декоративно-художественных покрасок, штукатурной отделки и архитектурно-лепного декора.

• Реставрация, консервация и воссоздание конструкций и деталей из естественного и искусственного камня.

• Реставрация, консервация и воссоздание произведений скульптуры и декоративно-прикладного искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание исторического ландшафта и произведений садово-паркового искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание живописи.

Если договор подряда заключен на реставрационные работы, работники подрядчика должны соответствовать квалификации реставратора (выпуск 57, раздел «Реставрационные работы» Справочника работ и профессий, утв. приказом Минздравсоцразвития от 21.03.2008 №135).

Ремонт и реставрация — не одно и то же. Ремонт нужен для поддержания в эксплуатационном состоянии памятника. А реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта (ст. 42, 43 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Помимо работ по перечню без обязательных документов применять льготу также нельзя. Что нужно, см. ниже.

   

Какие документы нужны, чтобы подтвердить льготу по НДС со стоимости реставрационных работ

Требования по льготам одинаковые для всех исполнителей — застройщика, генподрядчика, подрядчика, субподрядчика (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК, ст. 45 Закона №73-ФЗ, письмо УФНС по Москве от 23.04.2010 №16–15/043550).

    

С каких объектов долевого строительства надо и не надо платить НДС

НДС не платим	НДС платим
Жилые и нежилые помещения	Торговые и деловые центры
Магазины на первых этажах жилого дома	Здания и сооружения производственного назначения
Машино-места для жильцов дома и других физлиц	Машино-места для организаций и ИП

Источник: «Главбух»

      

Журнал «Главбух», сентябрь 2019 года 

  

Фото: www.yt3.ggpht.com

    

   

  

   

   

Другие публикации по теме:

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Архитектор городских пространств и руководитель бюро SPACES Валерия САВИНЫХ назвала ключевые факторы, которые влияют на стоимость оборудования и материалов и позволяют управлять бюджетом. 

  

Пример готового комплекта оборудования для одного из проектов. Источник: бюро SPACES 

 

Застройщик — лицо, далекое от тонкостей городского благоустройства. Ни один руководитель на стройке не может (и не должен) разбираться в этапах укладки асфальта, качестве купленных саженцев, особенностях подрезки плитки и других нюансах. Однако именно из них складывается конечная стоимость проекта по благоустройству территории. Как минимум потому, что при допущении ошибки исправлять будет дороже, чем изначально сделать хорошо.

Сегодня команда архитекторов может найти материалы на любой вкус, и каждый выбор повлияет на внешний вид объекта, а также его стоимость: 

  

Сравнение материалов для мощения. Самые разные цены, внешний вид, цвета и производители. Источник: бюро SPACES 

 

Как выбрать из обилия стройматериалов именно то, что максимально соответствует вашим целям

Во-первых, постоянно мониторить рынок, общаться напрямую со специалистами и читать тематические блоги для повышения экспертизы и насмотренности:

- каналы конкретных девелоперов;

- соцсети архитектурных агентств и бюро;

- личные блоги архитекторов, ландшафтных дизайнеров, инженеровпроектировщиков и других специалистов.

Во-вторых, разобраться в том, как появляется разница между дорогим и дешевым оборудованием, а также понять, какие факторы влияют на стоимость материалов. По мнению Валерии Савиных (на фото ниже), первоочередное значение имеют два фактора:

1. качество материалов (как их изготавливают, складируют, эксплуатируют);

2. особенности производства (вопрос не в размере, а в отношении к продукту и гарантийных обязательствах).

  

Фото: SPACES

 

Скамейки бывают разные, или Как выбрать идеального поставщика

Почему одна лавка стоит очень дешево, а другая — в 10—15 раз дороже? На материалы, из которых изготавливаются лавки, сложно дать гарантию: это связано со свойствами древесины. В наших широтах, где влажность, жара и холод регулярно чередуются, она может вести себя очень по-разному. И ключевые маркеры, по которым можно отсеять недобросовестных поставщиков, — гарантийные обязательства, спектр услуг, коммуникация.

Как именно поставщик предлагает ухаживать за своим оборудованием? Есть ли у него конкретные сценарии эксплуатации? Предлагает ли он гарантию? Готов ли самостоятельно заниматься починкой изделий?

Другой фактор, влияющий на стоимость, — качество самого изделия. 

Например, самые дешевые и популярные скамейки у нас делают из сосны — мягкого влаговпитывающего материала. Бюджетно, просто, удобно. Сложности начинаются, когда проходит время с момента установки этих скамеек: мягкая древесина подвержена изменению температуры и влажности, механическому воздействию.

И тут выясняется, что такие сосновые лавки нужно обрабатывать. А самым дешевым и популярным вариантом защиты считается краска. Краска в нашем климате не лежит больше года — потом она трескается, остается на штанах у всех сидящих, а сама лавка выглядит ободранно и некрасиво. Но ведь это +Х рублей к обслуживанию территории ежегодно! Да, выбор скамеек из сосны будет дешевым в момент покупки, но окажется затратным в период эксплуатации и дорогим — в плане имиджа застройщика.

Можно пойти другим путем и заменить краску на бесцветные покрытия, которые впитываются древесиной. В этом случае пропитка уже не обдирается и не трескается, а лавка выглядит приятнее. Но точно так же через год ее необходимо будет зашкурить и обработать заново. Эстетически это решение отличается тем, что пропитывающее покрытие не трескается и не облупливается, а вытирается локально. 

Более дорогостоящий вариант обработки древесины — термообработка. Это процесс нагрева древесины до температуры 180—240 °С в замкнутом бескислородном пространстве с использованием водяного пара, азота или углекислого газа под минимальным избыточным давлением. Пар применяется в качестве защитной среды и не допускает возгорания древесины. 

Преимущества термообработанного материала:

1. запах настоящего дерева без посторонних примесей;

2. малый процент усыхания;

3. высокое качество поверхности;

4. равномерный оттенок по всему сечению материала. 

Главный недостаток термообработанной древесины в глазах потребителя (с чем большинство архитекторов не согласны) — изменение цвета от коричневого к коричнево-серому или серому оттенку, что происходит в результате воздействия ультрафиолетовых лучей. Однако это дело вкуса. 

 

Варианты цвета и текстуры скамеек в зависимости от выбора материала. Источник: бюро SPACES 

 

Важно понять, про что вы и ваш бренд. Что важнее: дешевая закупка или длительная эксплуатация? Бюджетность или качество? Или вы будете каждый год шкурить и пропитывать лавки, или один раз купите оборудование из хорошего долговечного материала. 

  

Кейс по стандартизации решений для заказчика. Скамейка за условные 37 тыс. руб. превращается в скамейку за 28 тыс. руб.
Источник: бюро SPACES

 

Общий принцип: чем дороже покупка — тем дешевле эксплуатация. Выгоднее вложить чуть больше денег на старте, чем каждый год тратиться на ремонт и обработку.

 

Что входит в стоимость благоустройства

Это очень абстрактный вопрос, потому что деньги можно расходовать по-разному.

  

Реальные варианты распределения бюджета внутри проекта. 4 схемы отражают 4 ЖК комфорт-класса.
Источник: бюро SPACES

 

Как видно на диаграммах, самые большие суммы «зарыты» в плитке и оборудовании, объектах малых архитектурных форм (МАФ). Чтобы сократить стоимость благоустройства, важно посмотреть на эти статьи расходов, а не отказываться от кустарников и растений.

В первом варианте (ЖК с кодовым названием «Асфальтовый») насыпали лишний метр песка — отсюда +19% к стоимости всего проекта. В «Творческом» ЖК львиную долю бюджета съели дороги и мелкое оборудование (шезлонги, качели, лавочки и др.). Соответственно, результат будет выглядеть совершенно по-разному, хотя бюджет и одинаковый. 

Отсюда вывод: отталкивайтесь от своей цели и ценностей бренда. Одни и те же деньги можно распределить очень по-разному, все зависит от ваших приоритетов и задач объекта. Нужна зрелищная картинка — добавляем зелени. Нужны практичность и удобство — вкладываем деньги в качественные МАФы.

 

Как сократить расходы на благоустройство

Есть несколько вариантов оптимизации бюджета. Самый действенный и трудоемкий — построчно рассматривать статьи расходов и сортировать на необходимые, рекомендуемые и дополнительные. А затем найти более дешевые альтернативы или отказаться от части расходов.

 

Как это выглядит на практике: серым обозначили расходы, которые не рекомендуем урезать, зеленым — то, что можно сократить.
Внизу посчитали итоговую выгоду: бюджет сократили на 19%.
Источник: бюро SPACES

 

Еще один лайфхак — смотреть не на единичные товары, а считать весь комплекс оборудования у конкретного производителя. В этом случае разница в цене будет более заметна. 

 

Пример комплексного сравнения цен на оборудование и материалы у разных поставщиков.
Источник: бюро SPACES

 

Наконец, отдельная статья расходов — услуги архитектурного или ландшафтного бюро. Здесь важно заранее сравнить цены по рынку и выбрать ту команду, которая специализируется на ваших задачах.

    

Реклама ИП Савиных Валерия Анатольевна.  ИНН: 771770532539

 

   

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Как строительные материалы помогают в продвижении ЖК: примеры и советы девелоперам

Озеленение дворов и ландшафтный дизайн — главный тренд девелоперского продукта в Республике Татарстан

Качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%

Хороший плохой рендер

Двор, из которого не хочется уходить: что сегодня есть на рынке малых архитектурных форм

Проекты Брусники получили престижные премии по ландшафтной архитектуре

При оценке новостроек будут учитываться ландшафтный дизайн и архитектурная подсветка

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше