С 8 по 13 апреля 2020 года произошли изменения в количестве регионов, в которых разрешено осуществление строительства. В 68 регионах стройка разрешена прямым указанием в нормативном акте (+7 к 8 апреля), в 15 разрешена по умолчанию, поскольку не запрещена (-9), в 2-х регионах (Москва и Московская область) запрещёна (+2).

   

Фото предоставлено компанией Брусника

   

К таким регионам, в частности, относятся Астраханская и Волгоградская области, Камчатский край, Магаданская и Омская области, республики Адыгея, Алтай, Ингушетия и Чеченская Республика.

При этом в двух регионах — Москве (указ мэра Москвы от 10.04.2020 №42-УМ) и Московской области (постановление губернатора Московской области от 10.04.2020 №176-ПГ) стройка, как информировал портал ЕРЗ.РФ, приостановлена на период с 13 апреля по 19 апреля 2020 года, а в 15 регионах РФ стройка по-прежнему не включена в список запрещенных или приостановленных видов деятельности.

 

Таблица по состоянию на 13.04.2020

№	Регион	Состояние дел	Акт
1	Алтайский край	Стройка разрешена	Постановление Правительства Алтайского края от 06.04.2020 №150
2	Амурская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Амурской области от 07.04.2020 №190
3	Архангельская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Архангельской области от 04.04.2020 №164-пп
4	Астраханская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Астраханской области от 04.04.2020 №148-п (в редакции постановления от 11.04.2020 №155-п)
5	Белгородская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Белгородской области от 06.04.2020 №127-пп
6	Брянская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Брянской области от 03.04.2020 №42-рп
7	Владимирская область	Стройка разрешена	Указ Губернатора Владимирской области от 05.04.2020 №77
8	Волгоградская область	Стройка разрешена	Постановление Администрации Волгоградской области от 09.04.2020 № 197-п
9	Вологодская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Вологодской области от 27.03.2020 №286 (в редакции постановления от 03.04.2020 №333)
10	Воронежская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Воронежской области от 03.04.2020 №297
11	Ивановская область	Стройка разрешена	Приказ Департамента строительства и архитектуры Ивановской области от 04.04.2020 №61 (в редакции Приказов от 06.04.2020 59/к)
12	Иркутская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Иркутской области от 04.04.2020 №220-пп
13	Кабардино-Балкарская Республика	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.04.2020 №167-рп
14	Калининградская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Калининградской области от 16.03.2020 №134 (в редакции постановления от 07.04.2020 №185)
15	Камчатский край	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Камчатского края от 08.04.2020 №106-РП
16	Кемеровская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Кемеровской области — Кузбасса от 03.04.2020 №170-р
17	Кировская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Кировской области от 25.03.2020 №122-П (в редакции постановления от 03.04.2020 №137-П)
18	Костромская область	Стройка разрешена	Распоряжение Администрации Костромской области от 04.04.2020 №55-ра
19	Красноярский край	Стройка разрешена	Указ Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 №71-уг (в редакции указа от 04.04.2020 №81-уг)
20	Курганская область	Стройка разрешена	Нормативно-правовой акт отсутствует. Вместе с тем на заседании Оперативного штаба Курганской области определен перечень хозяйствующих субъектов Курганской области, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239, рекомендациями Минтруда РФ и решениями Оперативного штаба Курганской области (http://search.it-college.site/).
21	Курская область	Стройка разрешена	Постановление Администрации Курской области от 06.04.2020 №345-пп
22	Ленинградская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Ленинградской области от 03.04.2020 №171
23	Магаданская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Магаданской области от 31.03.2020 №215-пп (в редакции постановления от 04.04.2020 №242-пп)
24	Мурманская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Мурманской области от 04.04.2020 №175-ПП
25	Нижегородская область	Стройка разрешена	Указ Губернатора Нижегородской области от 13.03.2020 №27 (в редакции указа от 03.04.2020 №50)
26	Новгородская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Новгородской области от 04.04.2020 №96-рг
27	Новосибирская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Новосибирской области от 03.04.2020 №102-п
28	Омская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Омской области от 10.04.2020 №47-рп
29	Оренбургская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Оренбургской области от 04.04.2020 №268-пп
30	Орловская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Орловской области от 04.04.2020 №206
31	Пермский край	Стройка разрешена	Указ Губернатора Пермского края от 29.03.2020 №23 (в редакции указа от 04.04.2020 №30)
32	Приморский край	Стройка разрешена	Постановление Правительства Приморского края от 03.04.2020 №289-пп
33	Псковская область	Стройка разрешена	Постановление Администрации Псковской области от 03.04.2020 №95
34	Республика Адыгея	Стройка разрешена	Указ Главы Республики Адыгея от 03.04.2020 № 41 (в редакции указа от 10.04.2020 № 45)
35	Республика Алтай	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Республики Алтай от 18.03.2020 №144-р (в редакции распоряжения от 09.04.2020 №205-р)
36	Республика Башкортостан	Стройка разрешена	Указ Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 №УГ-111 (в редакции указа от 06.04.2020 №УГ-134)
37	Республика Бурятия	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Республики Бурятия от 05.04.2020 №166-р
38	Республика Дагестан	Стройка разрешена	Распоряжение Главы Республики Дагестан от 08.04.2020 №27-рг
39	Республика Ингушетия	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Республики Ингушетия от 09.04.2020 №168-р
40	Республика Карелия	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Республики Карелия от 06.04.2020 №211р-П
41	Республика Крым	Стройка разрешена	Указ Главы Республики Крым от 17.03.2020 №63-У (в редакции указа от 05.04.2020 №94-У)
42	Республика Марий Эл	Стройка разрешена	Постановление Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 №126
43	Республика Мордовия	Стройка разрешена	Постановление Правительства Республики Мордовия от 03.04.2020 №201
44	Республика Северная Осетия — Алания	Стройка разрешена	Указ Главы Республики Северная Осетия — Алания от 27.03.2020 №105 (в редакции указа от 03.04.2020 №115)
45	Республика Татарстан	Стройка разрешена	Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 №208 (в редакции постановления от 03.04.2020 №252)
46	Республика Тыва	Стройка разрешена	Указ главы Республики Тыва от 16.03.2020 №53 (в редакции указа от 03.04.2020 №73)
47	Республика Хакасия	Стройка разрешена	Постановление Правительства Республики Хакасия от 13.03.2020 №102 (в редакции постановления от 04.04.2020 №164)
48	Рязанская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Рязанской области от 05.04.2020 №130-р
49	Самарская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Самарской области от 03.04.2020 №212
50	Санкт-Петербург	Стройка разрешена	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121 (в редакции постановления от 03.04.2020 №182)
51	Саратовская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Саратовской области от 26.03.2020 №208-П (в редакции постановления от 03.04.2020 №236-П)
52	Свердловская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Свердловской области от 05.04.2020 №125-РП
53	Севастополь	Стройка разрешена	Указ Губернатора Севастополя от 17.03.2020 №14-УГ (в редакции указа от 03.04.2020 №25-УГ)
54	Смоленская область	Стройка разрешена	Постановление Администрации Смоленской области от 03.04.2020 №174
55	Ставропольский край	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Ставропольского края от 06.04.2020 №148-рп
56	Тамбовская область	Стройка разрешена	Постановление Администрации Тамбовский области от 26.03.2020 №233 (в редакции постановления от 03.04.2020 №264)
57	Тверская область	Стройка разрешена	Постановление Губернатора Тверской области от 17.03.2020 №16-пг (в редакции постановления от 07.04.2020 №30-пг)
58	Тульская область	Стройка разрешена	Указ Губернатора Тульской области от 05.04.2020 № 23
59	Тюменская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Тюменской области от 06.04.2020 №23
60	Удмуртская республика	Стройка разрешена	Распоряжение главы Удмуртской Республики от 18.03.2020 №42-РГ (в редакции распоряжения от 06.04.2020 №61-РГ)
61	Ульяновская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Ульяновской области от 03.04.2020 № 151-П
62	Хабаровский край	Стройка разрешена	Постановление Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 №97-пр (в редакции постановления от 04.04.2020 №134-пр)
63	Ханты-Мансийский автономный округ — Югра	Стройка разрешена	Постановление Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 05.04.2020 №28. Распоряжение заместителя Губернатора от 01.04.2020 №188-р
64	Челябинская область	Стройка разрешена	Распоряжение Правительства Челябинской области от 06.04.2020 №191-рп
65	Чеченская Республика	Стройка разрешена	Указ Главы Чеченской Республики от 27.03.2020 №66 (в редакции Указа от 07.04.2020 №75)
66	Чувашская Республика	Стройка разрешена	Распоряжение Кабинета Министров Чувашской Республики от 04.04.2020 №291-р
67	Ямало-Ненецкий автономный округ	Стройка разрешена	Постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2020 №386-п
68	Ярославская область	Стройка разрешена	Постановление Правительства Ярославской области от 03.04.2020 №302-п

Источник: НОСТРОЙ, ИРСО

  

Данные собраны совместно ситуационным центром Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Институтом развития строительной отрасли (ИРСО).

Ранее портал ЕРЗ информировал:

• о делегировании вопроса о режиме работы на строительных площадках региональным властям;

• о рекомендованных Минстроем РФ противоэпидемиологических мерах по профилактики распространения COVID-19 на стройплощадках.

С перечнем нормативно-правовых актов и информационных материалов по реагированию на ситуацию COVID-19, а также подборкой документов по организации работы в условиях пандемии коронавируса, регулирующих функционирование строительной отрасли в условиях пандемии, можно ознакомиться здесь.

   

    

  

        

      

       

      

Другие публикации по теме:

Мониторинг разрешения деятельности по строительству в регионах на 8 апреля 2020 года

В Кузбассе решили, что стройки будут работать, несмотря на Указ Президента №239

Рекомендации Минстроя по профилактике распространения COVID-19 на стройплощадках

В отличие от Европы вопрос о продолжении или остановке строек в России будут решать регионы

Стройки и продажи жилья в столице на следующей неделе не замрут

Правительство РФ предпримет антикризисные меры для минимизации влияния пандемии коронавируса на строительную отрасль

Как жилищное строительство работает в условиях пандемии коронавируса: комментарии застройщиков

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

  

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

   

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

 

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

  

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

  

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

  

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

 

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

•  В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

         

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

    

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте