Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья Кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 году установит новые требования к градостроительному плану земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ утратит свою силу).

Существенное изменение заключается в том, что градостроительный план земельного участка с 1 июля 2017 года перестанет относится к документации по планировке территории, а станет своего рода информационном документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков. Градостроительный план земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию, перечень которой предусмотрен частью 3 статьи 57.3 Кодекса.

Главным новшеством законодательства является часть 10 статьи 57.3 Кодекса (вступает в силу с 1 июля 2017 года), которая предусматривает, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в указанных целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново и, вполне возможно, что требования к проектированию и строительству объекта поменяются, что будет отражено в новом градостроительном плане.

По факту ограничение срока действия требований (информации), содержащихся в градостроительном плане земельного участка, действует с 1 января 2017 года. В частях 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для получения разрешения на строительство требуется предоставить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения.

Кроме того, с 1 января 2017 года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации градостроительным требованиям (установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка), но и оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

По логике, градостроительный план земельного участка как информационный документ должен содержать максимально полные данные о допустимом использовании земельного участка, включая сведения об ограничениях его использования (п. 9 ч. 3 ст. 57.3 Кодекса).

Вместе с тем форма градостроительного плана (п. 73 Порядка заполнения формы градостроительного плана земельного участка), утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр, предусматривает указание в разделе 5 только информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К числу таких ограничений (обременений) земельного участка согласно приказу Минстроя могут относится: сервитут, санитарно-защитная зона, водоохранная зона.

Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка (например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов).

Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 Закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В судебной практике уже возникали споры, когда признавался самовольной постройкой объект капитального строительства, возведенный на недопустимой близости от объектов систем газоснабжения. При этом у застройщика имелось выданное органом местного самоуправления разрешение на строительство, но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома (см. Определение Верховного суда РФ от 27 сентября 2016 г. по делу № 309-ЭС16-5381).

Следует отметить, что утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр форма градостроительного плана земельного участка является уже четвертой по счету[1] (подлежит применению с 1 июля 2017 года). В отличие от приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 приказ Минстроя России № 741/пр предусматривает включение в градостроительный план информации о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

 

Николай Малышев

 

Но как показывает практика любые упущения в нормативном правовом акте, которым утверждается форма градостроительного плана земельного участка, могут приводить к необоснованным требованиям в адрес застройщиков со стороны органов власти.

Так, отдельные органы местного самоуправления, ссылаясь на форму градостроительного плана, утвержденную Минрегионом России, требовали наряду с заявлением о выдаче градостроительного плана и документами, подтверждающими личность заявителя (паспорт гражданина или учредительные документы юридического лица), представлять другие документы, в частности документы о его правах на земельный участок, схему и топографическую съемку земельного участка, тем самым возлагая на него обязанности, не предусмотренные законом.

В этой связи Верховный суд Российской Федерации в своем решении от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290 указал следующее: "Оспариваемая заявителем Форма, предусматривающая строки для заполнения оснований подготовки градостроительного плана в виде реквизитов заявления обратившегося физического или юридического лица и, соответственно, указание их фамилии, имени, отчества и наименования, отражает лишь факт поступления обращения и никаких предписаний о представлении каких-либо иных документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, материалов топографической съемки, не содержит, что полностью согласуется с положениями пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", запрещающего требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг".

Представляется, что изложенная правовая позиция Верховного суда Российской Федерации будет актуальной и при применении с 1 июля 2017 года нового приказа Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения".

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда "Центр Качества Строительства"

_____________________

 

[1] С 25.01.2006 по 13.07.2011 действовали требования Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".  С 14.07.2011 по 01.08.2016 действовали требования приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".  С 02.08.2016 по 30.06.2017 действуют требования приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2016 г. № 400/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".

На днях председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». «Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки», — напомнил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик и добавил: — Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов». Эта тема обсуждалась и на недавнем заседании Комиссии РСПП по жилищной политике. Сегодня на портале ЕРЗ.РФ свое мнение по этому поводу высказывает представитель сибирских застройщиков — исполнительный директор Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Вячеслав ШИРШОВ. 

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

— Чуть меньше года назад, в январе 2024-го, рынок строительства жилья вздрогнул. Банки объявили о введении комиссии с застройщиков за выдачу ипотеки по льготным федеральным программам. Честная схема по отъему денег у застройщиков выглядела так: за каждый выданный заемщику льготный кредит застройщик должен был одним платежом заплатить банку 7,5% от суммы выданного кредита. Абсурдность ситуации находилась за гранью понимания: чтобы обеспечить обещанный государством низкий процент по ипотеке, банки ничего лучшего не придумали, кроме как отобрать деньги у застройщиков.

Необходимо пояснить, что сама схема реализации льготных ипотечных программ подразумевает только двух участников: государство и банк. Схема реализуется в интересах граждан. Это четко прописано в законодательных актах. Государство разработало программу и компенсирует ставку банкам. Точка. Если банк недоволен компенсацией, он должен решать этот вопрос с государством, которое эту программу реализует. На каком основании банки запустили руки в карман застройщиков, было совершенно непонятно. Так или иначе, в дело активно вмешались Банк России и Федеральная антимонопольная служба, и уже к весне 2024 года банки поборы отменили.

Но прошло полгода, и в октябре 2024 года случился рецидив. Только теперь банки мелочиться не стали и просят с застройщиков сразу 15% от суммы выдаваемого льготного кредита. Если взять средние показатели по выдаваемой ипотеке, то за каждого заемщика по льготной программе застройщик должен заплатить банку около миллиона рублей. Такая вот незамысловатая реинкарнация рэкета 1990-х. 

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

ЦБ вновь начал суетиться, но на этот раз банки обратили его суету в свою пользу: они добились от регулятора снятия ограничений по ПСК (предельной стоимости кредита), взамен не отказавшись от взимания комиссии, но сделав ее формально необязательной. Банки предложили застройщику в качестве альтернативы еще пару вариантов честного отъема денег.

В результате комиссия лишь перешла из разряда обязательной в разряд единственно возможной, потому что альтернатива ей — поистине иезуитская: либо отказ застройщику в учете на счетах эскроу кредитов без субсидий для расчета ставки по проектному финансированию, либо первоначальный взнос от клиента в размере не менее 50%. Ситуация настолько некрасивая, что при желании в ней можно усмотреть практически все признаки вымогательства (есть такая статья в УК РФ). Здесь вновь требуется пояснение.

Вымогательство — это получение имущественной выгоды посредством принуждения. А в данном случае принуждение заключается в том, что банк ставит застройщика перед фактом: либо выплачиваешь субсидию, либо идешь по миру. И последний вариант случится от того простого факта, что если клиенты застройщика не могут получить ипотеку, то перестанут наполняться счета эскроу, а значит, вырастет стоимость кредитования застройщика по проектному финансированию (ПФ).

Сейчас своих денег у застройщиков практически нет — стройка идет в основном за счет средств банков, потому что у застройщиков отобрали право брать деньги у дольщиков, заменив их проектным банковским финансированием. Это финансирование осуществляется по коммерческим кредитным ставкам, они называются базовыми. Базовую ставку можно уменьшить, если продажи квартир идут хорошо и счета эскроу, на которые поступают деньги дольщиков, наполняются. Но если клиенты не смогут получить ипотеку или сданные ими на счета эскроу деньги вдруг перестают учитываться при расчете ставки по ПФ, то оно становится неподъемным для строителя.

Поэтому неучет в эскроу или первоначальный взнос 50% — это катастрофа, а не сколь-нибудь приемлемая альтернатива. И цель здесь — принудить застройщика отдать комиссию. 

 

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Следует также пояснить, почему банки хотят именно 15% от суммы выданного кредита. Они посчитали, что в среднем ипотеку люди погашают за 15 лет, а недополученные субсидии от государства составляют 1% годовых. Банкиры не моргнув глазом рассказывают эту историю, несмотря на то что сочинить ее можно только для случаев, когда вникать в расчеты никто не будет. Получается, что банк из последних сил ради одного единственного процента работал по льготной ипотеке. И теперь в силу неких причин, когда этого процента не стало, банк решил, что пришло время выкрутить руки застройщикам.

Ситуация некрасива вдвойне от того, что нынешние ставки по депозитам перевалили за 20%. А возникают эти ставки из той прибыли, что генерируют банки, которые, очевидно, зарабатывают на депозитах гораздо больше этих 20%. Вопрос: если банк направит полученную субсидию от застройщика в оборот, сколько он на этом еще заработает? Банк «заработает» субсидию от застройщика, он заработает процент на субсидии, на ипотеке, которую будет выплачивать клиент, на счетах эскроу, на субсидии от государства, на ПФ, на поборах с клиента при оформлении ипотеки, на страховке за ипотеку. Банк зарабатывает на стройке 8 раз!!!

Такие аппетиты банков, естественно, привели к росту цен на недвижимость, выросли суммы и сроки кредитов (что в свою очередь увеличивает прибыли банков), вся строительная отрасль теперь шагу ступить не может без банков. И при этом банки ничтоже сумняшеся борются за якобы недополученный 1%! За этот процент они готовы растоптать любого и забыть все свои посулы про партнерство, свои сладкие речи про выгоды ПФ, не говоря уже о людях, ради блага и безопасности которых вся эта история с проектным финансированием затевалась.

Неприглядность ситуации заключается еще и в том, что банки фактически открыто саботируют выполнение государственной программы по обеспечению жильем семей с детьми. Дело именно так и обстоит. Банки прямо и открыто заявляют: если застройщик не даст нам денег, программа выполняться не будет. И что здесь вызывает самое большое недоумение? То, что главными зачинщиками всей это вакханалии с субсидиями являются ведущие банки, главным собственником которых выступает государство. Поэтому хочется задать вопрос: а кто в доме хозяин?

 

Вячеслав Ширшов. Фото предоставлено Союзом строителей «Региональное
объединение работодателей Алтайского края»

 

Ситуация с поборами застройщиков накладывается на другие негативные тенденции на рынке строительства жилья. Во-первых, падение выдачи ипотеки. Согласно статистике ЦБ РФ, в сентябре 2024 года к сентябрю прошлого года количество выданных ипотечных кредитов в Алтайском крае уменьшилось на 58%, в Новосибирской области — на 66%. Стоит ли говорить, что количество выданных ипотек — это фактически количество сделок с недвижимостью? Уже только поэтому строительная отрасль испытывает шок. И шок этот обещает быть затяжным, поскольку, по прогнозам самого ЦБ, цикл высоких ставок продлится не менее двух лет.

При таком скудном ипотечном ручейке в зоне риска оказываются проекты на начальных стадиях строительства. Многие застройщики не потянут проектное финансирование по ставкам, близким к коммерческим, и, следовательно, массовое появление обманутых дольщиков — это лишь вопрос времени.

Другой вопрос, которым задаются сегодня все застройщики: начинать ли строительство вообще? Например, в Барнауле в 2023 году было начато строительство 50 многоквартирных домов, а в текущем году — только 28! Падение на 40% — это даже не обвал рынка (на финансовых рынках обвалом принято считать падение на более чем 20%), это крах. Между тем еще в первой половине 2024 года ситуация не представлялась строителям критичной: льготные ипотечные программы работали, а ключевая ставка ЦБ, хоть и была повышена до 16%, но до июля оставалась неизменной.

Ситуацию усугубляет то, что инфляция никуда не делась. Растут цены на стройматериалы и услуги, а закладывать это повышение некуда — все «съедают» банки. Платить субсидию банкам с прибыли — это значит отдать им последние собственные оборотные средства и окончательно впасть в зависимость от банков.

В этой ситуации поневоле вспоминаешь философские постулаты, гласящие, что все в мире развивается по спирали. И как же тут не разглядеть на горизонте самое настоящее рабство?

Не нравилась вам «долёвка»? В своем классическом виде она пережила не один кризис, а как пережить кризис в душных объятиях «надежных» партнеров-рецидивистов — узнаем уже довольно скоро.

   

  

   

   

  

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Герман Греф: комиссии для застройщиков — это временная мера

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка 

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки