О применении кадастровой стоимости для определения налоговой базы и размера арендной платы
Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.
Фото: www.expert17.ru
Как известно, по общему правилу использование земли является платным, а формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, которые напрямую зависят от их кадастровой стоимости.
Общие положения об определении кадастровой стоимости содержит Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — 135-ФЗ), в котором государственной кадастровой оценке посвящена отдельная глава — глава III.1. Государственная кадастровая оценка.
Под кадастровой стоимостью в этом законе понимается стоимость, установленная в результате:
• проведения государственной кадастровой оценки;
• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;
• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Фото: www.movp.ru
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 135-ФЗ).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания (ст. 24.20 135-ФЗ).
В Федеральном законе от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержится несколько иное определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью в этом законе понимают стоимость объекта недвижимости, определенную в результате:
• проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;
• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектах недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки;
• предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости);
• рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Фото: www.barcelonaimmo.com
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2. ст. 3 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением (п. 1. ст. 14 237-ФЗ).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде, если данные результаты затрагивают права или обязанности этих лиц (п. 1 ст. 22 237-ФЗ).
В случае изменения кадастровой стоимости в установленном порядке сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 4 ст. 18 237-ФЗ).
Для проведения государственной кадастровой оценки, пересмотра и оспаривания ее результатов был установлен переходный период применения 237-ФЗ с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с 237-ФЗ или 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ принималось высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, который был вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, чья государственная кадастровая оценка в переходный период проводится в соответствии с 237-ФЗ.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с 135-ФЗ, должна была быть завершена до 1 января 2020 года. Положения 237-ФЗ не применялись к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводились в соответствии с 135-ФЗ.
Фото: www.pbs.twimg.com
Теперь обратим внимание на то, как определяет момент применения измененной в результате оспаривания кадастровой стоимости налоговое законодательство. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).
По информации Федеральной налоговой службы, с 2019 года будет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости объекта. С 1 января вступили в силу нормы Федерального закона от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Если ранее налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применялись с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.
Фото: www.inovaco.ru
Права и обязанности юридических и физических лиц результаты определения кадастровой стоимости затрагивают не только при определении налоговой базы, но и при расчете арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Например, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы (п. 1. ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве»).
В настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в г. Москве, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. При этом ставки арендной платы за землю в постановлении Правительства Москвы от 25.04. 2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» указаны в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Поэтому справедливым будет предложение о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, должны применяться не только для целей, предусмотренных законодательством РФ, но для целей, предусмотренных нормативно-правовыми актами субъектов РФ.
На рассмотрении в Госдуме находится внесенный Правительством РФ законопроект №814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее — Законопроект).
Законопроект разработан в соответствии с п. 2 Перечня поручений от 16.03.2018 №Пр-436 по реализации Послания Президента России Федеральному Собранию от 01.03.2018, в соответствии с которым необходимо обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.
Фото: www.news.iltumen.ru
Как указано в пояснительной записке, Законопроектом устанавливается правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения.
Законопроект содержит следующие положения о ретроспективном применении кадастровой стоимости:
«Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:
• исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;
• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
• установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости».
Фото: www.nedexpert.ru
Что же касается применения измененной кадастровой стоимости при расчете арендной платы, то в Законопроекте это отражено следующим образом:
«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со ст. 20 (предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости — А. К.), ст. 21 (рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости — А. К.) и ст. 221 (установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — А. К.) Федерального закона от 03.06.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции Законопроекта — А. К.), не изменяется».
Очевидно, предложение не изменять размер арендной платы нарушает принцип единообразия по сравнению с рассмотренными выше условиями налогообложения и может привести к ухудшению финансового положения арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Фото: www.urtmag.ru
Учитывая, что такой инструмент, как оспаривание кадастровой стоимости, в необходимых случаях применяют застройщики, в результате нововведения может пострадать экономика реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов. В связи с этим можно предложить:
1) Исключить соответствующее положение Законопроекта об арендной плате или изложить его в следующей редакции:
«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со статьями 20, 21 и 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", изменяется начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».
2) Дополнить Законопроект следующим положением:
«В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются для целей, установленных законодательством Российской Федерации или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».
Эти предложения позволят распространить правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения независимо от формы платы за землю — будь то земельный налог или арендная плата.
Другие публикации по теме:
Особенности применения Trade-in в долевом строительстве
Проблемы рефинансирования целевых кредитов
Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства
Жизнь в апартаментах: быть или не быть?
К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ
Перспективы развития законодательства о долевом строительстве
Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии