Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

Фото: www.cdn.sibkray.ru

 

В условиях, когда еще полностью не завершился переход от долевого строительства к проектному финансированию, строительная отрасль оказалась вовлеченной в новые переходные процессы в связи с санкциями недружественных государств и международных организаций. Происходящие сегодня изменения характеризуются неопределенностью по продолжительности и глубине происходящих трансформаций на рынке строительных ресурсов, а также на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов всегда была связана с рисками. Впрочем, любая самостоятельная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, осуществляется предпринимателями на свой риск. Как известно, риск и неопределенность — это главная трудность и одновременно главный шанс бизнеса. Успешных бизнесменов отличает умение правильно оценить риски и способность к преодолению трудностей. В девелопменте к этому добавляется способность увидеть в ответе «нет» не самый удачный вариант ответа «да». Все, кто занимается девелопментом, хорошо знают, что девелоперская деятельность — это особый вид предпринимательской деятельности, в ее основе лежит исключение рисков, когда это возможно, и профессиональное управление теми рисками, которые невозможно исключить. 

Перед девелоперами на современном этапе с новой силой встают вопросы оценки рисков и выработки стратегий для компаний-застройщиков.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Сегодня можно выделить следующие основные риски в девелоперской деятельности:

1. Риски проектного финансирования;

2. Инфляционные риски (рост цен на строительные работы, материалы, оборудование, машины и механизмы);

3. Риски нарушения графиков строительства;

4. Риски снижения качества строительства;

5. Риски снижения плановой прибыли по проектам;

6. Административные риски (риски государственного управления);

7. Риски новой волны пандемии коронавируса.

Рассмотрим некоторые из этих рисков более подробно.

 

Риски проектного финансирования обусловлены тем, что по новым инвестиционно-строительным проектам необходимы пересмотр финансовых моделей и переоценка критериев устойчивости проектов, что увеличивает риски отказов в проектном финансировании и, как минимум, увеличивает сроки рассмотрения заявок застройщиков кредитными комитетами банков. По проектам, находящимся в стадии реализации, ситуация тоже не однозначная. На счетах эскроу участников долевого строительства в уполномоченных банках аккумулировано 3,2 млрд руб., из которых профинансировано 2,6 млрд. На счетах банков находятся еще 600 млрд. руб. «Банки абсолютно нагло не отдают деньги дольщиков застройщикам», — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев. Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал разобраться с «баловством» банков с эскроу-счетами, подчеркнув при этом, что «у банков тяжелая ситуация из-за санкций, и они из-за недостатка ликвидности просто правдами и неправдами не кредитуют».

 

Инфляционные риски сегодня оценивают по-разному. Например, по экспертным оценкам Банка России, по итогам 2022 года инфляция составит 18—23%, а возвращение к прежнему уровню можно ожидать не ранее 2024 года. Конечно, это не может не сказаться на стоимости строительно-монтажных работ и в целом на бюджетах инвестиционно-строительных проектов.   

 

   

Риски нарушения графиков строительства связаны с проблемами, возникшими с иностранной рабочей силой, нарушением сроков поставок и необходимостью замены материалов и оборудования, попавших под санкции.  В последнем случае застройщикам необходимо обеспечить своевременное внесение изменений в раздел 16.2 Проектной декларации «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме», если там указаны конкретные производители и марки.   

 

Риски снижения качества строительства могут найти отражение в виде увеличения случаев проявления потребительского экстремизма. Это требует от застройщиков не снижать уровень контроля качества СМР и, возможно, пересмотра сиcтем управления качеством в компаниях, занимающихся инвестиционными проектами.

 

Административные риски сегодня, прежде всего, связаны с переходом в строительной сфере от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов, насчитывающему 989 документов и материалов, который должен применяться с 1 марта 2022 года. Правительство России принимает решительные шаги в сторону сокращения инвестиционно-строительного цикла и снижения административных барьеров. Но как это будет работать на практике? Яркий пример проявления административных рисков — имеющее место игнорирование службой судебных приставов и банками моратория на списание денежных средств со счетов застройщиков по исполнительным документам. Самый большой административный риск — переход контролирующих и правоохранительных органов от привлечения застройщиков к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ к статье 200.3 УК РФ. Эта статья, напомню, содержит формальный состав, т.е. для привлечения застройщика к уголовной ответственности вовсе не требуется доказывать причинение убытков участнику долевого строительства — достаточно наличие факта нарушения законодательства о долевом строительстве.

 

Фото: www.semeykapital.ru

 

Нельзя игнорировать риски новой волны коронавирусной инфекции, о подготовке к которой недавно заявил глава Минздрава России Михаил Мурашко. Тотальный локдаун в Шанхае парализовал экономику Китая, что может сказаться на всей мировой экономике. В связи с этим продолжают оставаться актуальными рекомендации Роспотребнадзора по профилактике коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли. Соблюдение простых правил профилактики в офисах и на строительных площадках позволит минимизировать риски, с которыми застройщики столкнулись во время первого локдауна. 

 

Правильно оценить риски и выработать соответствующую стратегию застройщикам могут помочь различные аналитические инструменты и, в частности, SWOT-анализ.

Сущность SWOT-анализа заключается в том, что компания исследуется по влиянию на ее деятельность четырех основных групп факторов: двух внутренних (сильные и слабые стороны девелоперской компании), а также двух внешних (возможности и угрозы).

Сильные стороны характеризует все, что делает девелоперскую компанию успешной: квалифицированные кадры, наличие собственных финансовых ресурсов, востребованный на рынке продукт и т.п.

Слабыми сторонами могут быть завышенные цены на объекты долевого строительства, некомпетентный менеджмент, низкое качество строительства и т.п.

Возможности для девелоперских компаний открывают принятые государством меры поддержки строительной отрасли, появление импортозамещающих строительных ресурсов, возможности параллельного импорта и т.п.

Угрозы представляют собой увеличение себестоимости строительства (в отдельных регионах выше рыночной цены недвижимости), снижение платежеспособного спроса, проблемы с подрядчиками и поставщиками и т.п.

Детальное изучение и объективная оценка каждой из этих четырех групп факторов позволяет с использованием SWOT-матрицы выбрать стратегию, соответствующую сочетанию этих факторов для конкретной девелоперской компании.

 

 

В зависимости от выбранной стратегии разрабатывается план мероприятий (дорожная карта) по ее реализации.

Агрессивная стратегия предполагает мероприятия, направленные на то, как внешние возможности будут реализовываться для минимизации рисков с использованием конкурентных преимуществ компании.   

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой предусматривает мероприятия, направленные на то, как использовать сильные стороны для снижения рисков и преодоления угроз.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон также представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой, прежде всего, предполагает реализацию комплекса мер по ликвидации слабостей бизнеса.

Стратегия выживания предполагает завершение начатых инвестиционных проектов, замораживание новых проектов и концентрацию усилий на ликвидации слабостей компании.  

Любая из этих стратегий предполагает преодоление слабых сторон, выявленных по результатам SWOT-анализа, снижение рисков, а также и максимальное использование сильных сторон девелоперской компании и открывающихся возможностей.

Отдельное внимание необходимо уделить структуре девелоперской компании. Получившие распространение матричные структуры являются эффективным инструментом для развития новых инвестиционных проектов, обеспечивающим координацию деятельности функциональных подразделений девелоперской компании. Вместе с тем такие организационные конструкции уже могут не отвечать возросшим требованиям надежности и стабильности. Матричная структура требует соблюдения баланса полномочий между топ-менеджерами,  а отсутствие принципа единоначалия и персональной ответственности может вносить сумбур и даже привести к стрессам и конфликтам. Риски текучести кадров также не способствуют устойчивому положению девелоперской компании на рынке. В современных условиях особое значение приобретают навыки командной работы и снижение внутрикорпоративных административных барьеров.

 

Фото: www.hr-portal.ru

 

Проведение SWOT-анализа девелоперы могут поручить внешним консультантам или выполнить силами собственных сотрудников, имеющих склонность к аналитической работе. Привлечение внешних консультантов имеет много плюсов, но есть и один существенный минус — ориентация на ожидания руководителя компании и иногда плохо скрываемое желание угодить ему. При проведении SWOT-анализа силами аналитиков девелоперской компании важно не ограничиваться узким кругом топ-менеджеров, а вовлечь сотрудников всех структурных подразделений компании и даже участников долевого строительства, что позволит увидеть плюсы и минусы девелоперской компании с разных сторон

Опрос по четырем основным блокам вопросов (сильные стороны компании, слабые стороны компании, угрозы и возможности) можно провести на сайте компании или путем рассылки анкеты. При этом самые точные и правдивые ответы могут дать участники долевого строительства, как только что заключившие договор долевого участия, так и недавно получившие ключи от квартир во введенных в эксплуатацию жилых комплексах. 

В условиях внешнего санкционного давления риски увеличиваются, и поэтому Госдумой и Правительством РФ приняты несколько пакетов мер поддержки деятельности застройщиков. Региональные меры поддержки бизнеса принимают в субъектах РФ. Нет сомнения в том, что такая работа государственных органов, уже дающая первые результаты, продолжается и будет способствовать снижению рисков и расширению возможностей.

 

 

Экономический разрыв с Западом вследствие санкционной политики может сделать Китай нашим главным торгово-экономическим партнером, и с этим связаны определенные надежды и планы застройщиков на будущее. А сегодня не будет лишним вспомнить вариант прочтения слова «кризис» по-китайски: это два иероглифа, означающих «опасность» и «возможность».  

В основе деятельности успешных девелоперов лежит управление рисками, а не исключение рисков вообще. При этом самый большой из возможных рисков — это не делать ничего для адаптации девелоперской компании к новым экономическим условиям.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

ОТ РЕДАКЦИИ
Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков к разговору по вопросам, затронутым в данной статье, предлагает девелоперским компаниям поделиться опытом работы в условиях внешнего санкционного давления и просит вносить свои предложения по подготовке новых мер поддержки строительной отрасли.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков