Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

Фото: www.cdn.sibkray.ru

 

В условиях, когда еще полностью не завершился переход от долевого строительства к проектному финансированию, строительная отрасль оказалась вовлеченной в новые переходные процессы в связи с санкциями недружественных государств и международных организаций. Происходящие сегодня изменения характеризуются неопределенностью по продолжительности и глубине происходящих трансформаций на рынке строительных ресурсов, а также на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов всегда была связана с рисками. Впрочем, любая самостоятельная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, осуществляется предпринимателями на свой риск. Как известно, риск и неопределенность — это главная трудность и одновременно главный шанс бизнеса. Успешных бизнесменов отличает умение правильно оценить риски и способность к преодолению трудностей. В девелопменте к этому добавляется способность увидеть в ответе «нет» не самый удачный вариант ответа «да». Все, кто занимается девелопментом, хорошо знают, что девелоперская деятельность — это особый вид предпринимательской деятельности, в ее основе лежит исключение рисков, когда это возможно, и профессиональное управление теми рисками, которые невозможно исключить. 

Перед девелоперами на современном этапе с новой силой встают вопросы оценки рисков и выработки стратегий для компаний-застройщиков.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Сегодня можно выделить следующие основные риски в девелоперской деятельности:

1. Риски проектного финансирования;

2. Инфляционные риски (рост цен на строительные работы, материалы, оборудование, машины и механизмы);

3. Риски нарушения графиков строительства;

4. Риски снижения качества строительства;

5. Риски снижения плановой прибыли по проектам;

6. Административные риски (риски государственного управления);

7. Риски новой волны пандемии коронавируса.

Рассмотрим некоторые из этих рисков более подробно.

 

Риски проектного финансирования обусловлены тем, что по новым инвестиционно-строительным проектам необходимы пересмотр финансовых моделей и переоценка критериев устойчивости проектов, что увеличивает риски отказов в проектном финансировании и, как минимум, увеличивает сроки рассмотрения заявок застройщиков кредитными комитетами банков. По проектам, находящимся в стадии реализации, ситуация тоже не однозначная. На счетах эскроу участников долевого строительства в уполномоченных банках аккумулировано 3,2 млрд руб., из которых профинансировано 2,6 млрд. На счетах банков находятся еще 600 млрд. руб. «Банки абсолютно нагло не отдают деньги дольщиков застройщикам», — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев. Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал разобраться с «баловством» банков с эскроу-счетами, подчеркнув при этом, что «у банков тяжелая ситуация из-за санкций, и они из-за недостатка ликвидности просто правдами и неправдами не кредитуют».

 

Инфляционные риски сегодня оценивают по-разному. Например, по экспертным оценкам Банка России, по итогам 2022 года инфляция составит 18—23%, а возвращение к прежнему уровню можно ожидать не ранее 2024 года. Конечно, это не может не сказаться на стоимости строительно-монтажных работ и в целом на бюджетах инвестиционно-строительных проектов.   

 

   

Риски нарушения графиков строительства связаны с проблемами, возникшими с иностранной рабочей силой, нарушением сроков поставок и необходимостью замены материалов и оборудования, попавших под санкции.  В последнем случае застройщикам необходимо обеспечить своевременное внесение изменений в раздел 16.2 Проектной декларации «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме», если там указаны конкретные производители и марки.   

 

Риски снижения качества строительства могут найти отражение в виде увеличения случаев проявления потребительского экстремизма. Это требует от застройщиков не снижать уровень контроля качества СМР и, возможно, пересмотра сиcтем управления качеством в компаниях, занимающихся инвестиционными проектами.

 

Административные риски сегодня, прежде всего, связаны с переходом в строительной сфере от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов, насчитывающему 989 документов и материалов, который должен применяться с 1 марта 2022 года. Правительство России принимает решительные шаги в сторону сокращения инвестиционно-строительного цикла и снижения административных барьеров. Но как это будет работать на практике? Яркий пример проявления административных рисков — имеющее место игнорирование службой судебных приставов и банками моратория на списание денежных средств со счетов застройщиков по исполнительным документам. Самый большой административный риск — переход контролирующих и правоохранительных органов от привлечения застройщиков к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ к статье 200.3 УК РФ. Эта статья, напомню, содержит формальный состав, т.е. для привлечения застройщика к уголовной ответственности вовсе не требуется доказывать причинение убытков участнику долевого строительства — достаточно наличие факта нарушения законодательства о долевом строительстве.

 

Фото: www.semeykapital.ru

 

Нельзя игнорировать риски новой волны коронавирусной инфекции, о подготовке к которой недавно заявил глава Минздрава России Михаил Мурашко. Тотальный локдаун в Шанхае парализовал экономику Китая, что может сказаться на всей мировой экономике. В связи с этим продолжают оставаться актуальными рекомендации Роспотребнадзора по профилактике коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли. Соблюдение простых правил профилактики в офисах и на строительных площадках позволит минимизировать риски, с которыми застройщики столкнулись во время первого локдауна. 

 

Правильно оценить риски и выработать соответствующую стратегию застройщикам могут помочь различные аналитические инструменты и, в частности, SWOT-анализ.

Сущность SWOT-анализа заключается в том, что компания исследуется по влиянию на ее деятельность четырех основных групп факторов: двух внутренних (сильные и слабые стороны девелоперской компании), а также двух внешних (возможности и угрозы).

Сильные стороны характеризует все, что делает девелоперскую компанию успешной: квалифицированные кадры, наличие собственных финансовых ресурсов, востребованный на рынке продукт и т.п.

Слабыми сторонами могут быть завышенные цены на объекты долевого строительства, некомпетентный менеджмент, низкое качество строительства и т.п.

Возможности для девелоперских компаний открывают принятые государством меры поддержки строительной отрасли, появление импортозамещающих строительных ресурсов, возможности параллельного импорта и т.п.

Угрозы представляют собой увеличение себестоимости строительства (в отдельных регионах выше рыночной цены недвижимости), снижение платежеспособного спроса, проблемы с подрядчиками и поставщиками и т.п.

Детальное изучение и объективная оценка каждой из этих четырех групп факторов позволяет с использованием SWOT-матрицы выбрать стратегию, соответствующую сочетанию этих факторов для конкретной девелоперской компании.

 

 

В зависимости от выбранной стратегии разрабатывается план мероприятий (дорожная карта) по ее реализации.

Агрессивная стратегия предполагает мероприятия, направленные на то, как внешние возможности будут реализовываться для минимизации рисков с использованием конкурентных преимуществ компании.   

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой предусматривает мероприятия, направленные на то, как использовать сильные стороны для снижения рисков и преодоления угроз.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон также представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой, прежде всего, предполагает реализацию комплекса мер по ликвидации слабостей бизнеса.

Стратегия выживания предполагает завершение начатых инвестиционных проектов, замораживание новых проектов и концентрацию усилий на ликвидации слабостей компании.  

Любая из этих стратегий предполагает преодоление слабых сторон, выявленных по результатам SWOT-анализа, снижение рисков, а также и максимальное использование сильных сторон девелоперской компании и открывающихся возможностей.

Отдельное внимание необходимо уделить структуре девелоперской компании. Получившие распространение матричные структуры являются эффективным инструментом для развития новых инвестиционных проектов, обеспечивающим координацию деятельности функциональных подразделений девелоперской компании. Вместе с тем такие организационные конструкции уже могут не отвечать возросшим требованиям надежности и стабильности. Матричная структура требует соблюдения баланса полномочий между топ-менеджерами,  а отсутствие принципа единоначалия и персональной ответственности может вносить сумбур и даже привести к стрессам и конфликтам. Риски текучести кадров также не способствуют устойчивому положению девелоперской компании на рынке. В современных условиях особое значение приобретают навыки командной работы и снижение внутрикорпоративных административных барьеров.

 

Фото: www.hr-portal.ru

 

Проведение SWOT-анализа девелоперы могут поручить внешним консультантам или выполнить силами собственных сотрудников, имеющих склонность к аналитической работе. Привлечение внешних консультантов имеет много плюсов, но есть и один существенный минус — ориентация на ожидания руководителя компании и иногда плохо скрываемое желание угодить ему. При проведении SWOT-анализа силами аналитиков девелоперской компании важно не ограничиваться узким кругом топ-менеджеров, а вовлечь сотрудников всех структурных подразделений компании и даже участников долевого строительства, что позволит увидеть плюсы и минусы девелоперской компании с разных сторон

Опрос по четырем основным блокам вопросов (сильные стороны компании, слабые стороны компании, угрозы и возможности) можно провести на сайте компании или путем рассылки анкеты. При этом самые точные и правдивые ответы могут дать участники долевого строительства, как только что заключившие договор долевого участия, так и недавно получившие ключи от квартир во введенных в эксплуатацию жилых комплексах. 

В условиях внешнего санкционного давления риски увеличиваются, и поэтому Госдумой и Правительством РФ приняты несколько пакетов мер поддержки деятельности застройщиков. Региональные меры поддержки бизнеса принимают в субъектах РФ. Нет сомнения в том, что такая работа государственных органов, уже дающая первые результаты, продолжается и будет способствовать снижению рисков и расширению возможностей.

 

 

Экономический разрыв с Западом вследствие санкционной политики может сделать Китай нашим главным торгово-экономическим партнером, и с этим связаны определенные надежды и планы застройщиков на будущее. А сегодня не будет лишним вспомнить вариант прочтения слова «кризис» по-китайски: это два иероглифа, означающих «опасность» и «возможность».  

В основе деятельности успешных девелоперов лежит управление рисками, а не исключение рисков вообще. При этом самый большой из возможных рисков — это не делать ничего для адаптации девелоперской компании к новым экономическим условиям.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

ОТ РЕДАКЦИИ
Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков к разговору по вопросам, затронутым в данной статье, предлагает девелоперским компаниям поделиться опытом работы в условиях внешнего санкционного давления и просит вносить свои предложения по подготовке новых мер поддержки строительной отрасли.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Почему рекомендации чиновников приобретают силу закона и кардинально меняют требования к застройщикам и другим участникам строительства? Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ. 

       

Фото: www.edsro.center

     

Прошло больше трех лет с момента принятия печально известного Федерального закона от 03.06.2016 №372-ФЗ (далее — 372-ФЗ). Не хочется лишний раз перечислять все его недостатки. В то же время, один важный и в каком-то смысле побочный итог реформы СРО 2017 года, по мнению автора, недостаточно раскрыт до настоящего времени.

Даже беглый анализ судебной практики (см. постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 №08АП-2342/18, от 26.06.2018 №18АП-7900/18, от 28.08.2018 №08АП-8075/18, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 №03АП-5579/18, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 №07АП-9547/19) показывает, что правоприменение отдельных положений 372-ФЗ сложилось таким образом, что с 1 июля 2017 года специалистам строительного контроля как застройщика (заказчика), так и подрядчика для осуществления своих функций в большинстве случаев требуется членство в национальном реестре специалистов в области строительства (далее — НРС).

Этому немало поспособствовали многочисленные и зачастую противоречивые разъяснения чиновников, которые «не уполномочены давать разъяснения, но вместе с тем сообщают». В приведенных судебных актах можно встретить ссылки на официальные письма различных структур и даже цитаты из них, хотя содержащиеся в таких письмах разъяснения, вроде бы, не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Анализ разъяснений представителей Минстроя (см. письма от 08.06.2017 №20243-ТБ/02, от 05.09.2017 №31723-ТБ/02, от 18.09.2017 №33473-ТБ/02, от 19.09.2017 №33529-ТБ/02, от 04.09.2018 №37059-ТБ/02) позволяет сделать следующий вывод. Требование о подписании документов в процессе осуществления строительного контроля главным инженером проекта, сведения о котором включены в НРС (далее — ГИП из НРС), распространяется на все организации (включая привлеченные по договору), обязанные вести такой контроль (кроме случаев, когда членство в СРО не требуется, например, при стоимости строительства в пределах 3 млн руб.).

   

Фото: www.vedtver.ru

     

В результате анализа разъяснений представителей Ростехнадзора (см. письма от 27.12.2017 №09-02-05/15110, от 04.07.2018 №09-00-06/5991, а также разъяснения на официальном сайте) можно прийти к другому выводу. От имени юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые привлекаются застройщиком (заказчиком) для осуществления строительного контроля, документы в процессе осуществления такого контроля могут подписываться любыми уполномоченными представителями (НРС не требуется). А от имени застройщика (заказчика), лица, осуществляющего строительство, которые самостоятельно осуществляют такой контроль, соответствующие документы должны подписывать ГИПы из НРС (в том числе в случаях, когда членство в СРО не требуется).

При этом приказом Ростехнадзора от 09.11.2017 №470 в качестве приложений к РД-11-02-2006 утверждены рекомендуемые формы актов, оформляемых в процессе осуществления строительного контроля. В примечаниях к соответствующим формам актов (рекомендуемым образцам) отмечено, что их подписание представителем застройщика (заказчика) по вопросам строительного контроля, состоящим в НРС, не требуется в случае, если не предусмотрено обязательное членство в СРО соответствующей организации. В отношении аналогичного представителя лица, осуществляющего строительство (подрядчика), такое примечание почему-то отсутствует.

Логика таких разъяснений и рекомендаций не очень понятна. Почему со стороны застройщиков (заказчиков), которые в состоянии самостоятельно осуществлять строительный контроль, документы должны подписываться только ГИПами из НРС, а привлекаемые организации могут себе позволить подписывать акты «любыми уполномоченными представителями»?

Несмотря на противоречивые разъяснения со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора, государственные контролирующие структуры как федерального, так и регионального уровня с 1 июля 2017 года стали очень рьяно проверять наличие подписи ГИПа из НРС практически на всех документах, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля. Некоторые контролеры, судя по всему, решили, что качество строительно-монтажных работ им можно вообще не проверять, главное, чтобы на документах стояла подпись ГИПа. Доходит даже до выдачи предписаний, которые по форме запрещают проводить освидетельствование скрытых работ до регистрации специалистов строительного контроля в НРС, а по сути, запрещают продолжать строительство.

Применяемая на практике административная ответственность юридических лиц (как заказчиков, так и подрядчиков) за указанное нарушение (отсутствие подписи ГИПа на промежуточных актах по ходу осуществления строительного контроля) по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) существенно превышает ответственность по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП (от 40 тыс. до 50 тыс. руб.) за отсутствие у организации членства в СРО при осуществлении строительства.

У многих специалистов по этому поводу уже давно возникают справедливые вопросы.

Насколько требование об обязательном членстве в НРС специалистов строительного контроля соответствует логике реформы СРО и положениям 372-ФЗ?

Как на практике обеспечить включение в НРС всех специалистов, которые осуществляют строительный контроль, в масштабах деятельности средней или крупной организации?

На указанные вопросы можно попытаться ответить по существу и с формальной (юридической) точки зрения. 

По существу, требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС выглядит абсурдным, если чуть-чуть внимательнее присмотреться к требованиям законодательства.

    

Фото: www.economic-definition.com

  

Согласно положениям ст. 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в НРС включается информация о специалистах по организации строительства, работающих в должности главных инженеров проекта. К должностным обязанностям таких специалистов относится не только оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля с правом подписи соответствующих документов в ходе его осуществления, но подписание акта приемки объекта капитального строительства (других документов оформляемых на стадии ввода объекта в эксплуатацию).

Приказ Минстроя России от 06.04.2017 №688/пр, которым регламентируется порядок ведения НРС, в явном виде предусматривает, что должностные обязанности включаемого в НРС специалиста должны соответствовать требованиям ст. 55.5-1 ГрК РФ (зона ответственности национальных объединений). В дополнение ч. 2 ст. 55.6 ГрК РФ устанавливает обязательность предоставления в СРО (для рассмотрения вопроса о приеме в члены) не только документов, которые подтверждают наличие в организации по основному месту работы, необходимого количества специалистов, включенных в НРС, но и документов, подтверждающих наличие у таких специалистов должностных обязанностей, предусмотренных ст. 55.5-1 ГрК РФ.

         

Фото: www.lawr.ru

   

Несложно прийти к выводу, что требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС формально приведет к полному исчезновению рядовых специалистов строительного контроля, поскольку все они будут вынуждены стать ГИПами. Рядовой специалист строительного контроля, для включения в НРС (если соблюдать требования закона¹) должен являться ГИПом с должностной обязанностью по подписанию акта приемки объекта капитального строительства. Так и хочется сказать: «Кто же ему позволит эту должностную обязанность реализовать на практике!».

Теоретически возможен другой вариант. Членом НРС будет являться не каждый специалист, осуществляющий строительный контроль «на земле», а только «подписант — работник юридического лица или индивидуального предпринимателя» (терминология из письма Минстроя от 18.09.2017 №33473-ТБ/02). То есть подписывать промежуточные акты по результатам приемки (освидетельствования) скрытых работ, ответственных конструкций, участков инженерных систем и сетей и нести ответственность должен не тот, кто осуществлял соответствующее контрольное мероприятие, а несколько «подписантов», которые включены от организации в НРС.

При таком варианте весьма проблематично просто обеспечить своевременное подписание такими ГИПами тысяч актов, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля на различных объектах (в том числе линейных, где работы одновременно ведутся на огромной территории). Также несложно догадаться, что в масштабе деятельности средних и крупных организаций, возводящих в качестве застройщика (заказчика) или подрядчика большое число объектов капитального строительства (в том числе в разных субъектах РФ) такой «подписант» из НРС может превратится в «зицпредседателя», который, согласно И. Ильфу и Е. Петрову, «берет 120 рублей в месяц на свободе и 240 рублей — в тюрьме».

Собственно, так во многих случаях и происходит. Специалисты, которые до 1 июля 2017 года работали на объектах в качестве представителей строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика, не всегда имеют десятилетний стаж работы и подходящий диплом. Чтобы выйти из положения, специалист на объекте часто вынужден подписывать документы по результатам строительного контроля за себя (в графе «иные лица») и «за того парня» (в графе, где нужен НРС).

Очевидно, что разом заменить десятки и сотни специалистов строительного контроля в штате не может позволить себе ни одна организация. Да и зачем организациям отказываться от опытных и уже проверенных сотрудников (специалистов строительного контроля)? Ни одна «корочка суперГИПа» в глазах разумного работодателя не заменит опыта, знаний, навыков специалиста, которые подтверждены предыдущей совместной работой.

   

Фото: www.driv-corp.ru

    

А проблема массового подписания актов промежуточной приемки (освидетельствования) по результатам строительного контроля за других лиц очень скоро может стать неприятным сюрпризом для чиновников, которые продвигают оторванные от действительности требования, основанные на очень избирательном толковании норм законодательства.

Так и хочется спросить подписантов соответствующих разъяснений про «иных работников, которые не правомочны выполнять должностные обязанности специалиста по организации строительства» насчет недействительности выданных эксплуатирующими организациями за последние три года документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Если никто, кроме ГИПа из НРС, не вправе подписывать документы по результатам строительного контроля, поскольку подписание таких документов относится должностным обязанностям, предусмотренным ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, то и другие документы, предусмотренные ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, также вправе подписывать только специалисты из НРС. Получается, что документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям могут не признаваться для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если они не подписаны ГИПом из НРС? Это вполне укладывается в логику вышеприведенных разъяснений, согласно которым требование о подписании документов ГИПом из НРС распространяется также на случаи, когда членство в СРО не требуется.

Меня давно занимает вопрос, по какому принципу сформированы должностные обязанности специалиста по организации строительства в ст. 55.5-1 ГрК РФ. Каким образом работник подрядной строительной организации или застройщика (заказчика) может пописывать документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям, если выдача таких документов относится к компетенции организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения? А ведь уже почти три года ГИПы из НРС должны исполнять указанную должностную обязанность.

   

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

Само собой напрашивается предположение о том, что должностные обязанности специалиста по организации строительства (ГИП из НРС) «взяты с потолка». Очевидно, что перечень документов, которые должен подписывать ГИП из НРС, в п. 4 ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ скопирован из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (перечень документов, представляемых застройщиком вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). При этом (видимо, по ошибке) вместо п. 8 ч. 3 ст. 55 (схема, отображающая расположение объекта и инженерных сетей) скопировали п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (документы о соответствии объекта техническим условиям).

По факту в должностных обязанностях ГИПа из НРС мы имеем функционал специалистов строительного контроля (руководителя подразделения и рядовых специалистов), который дополнен полномочиями по подписанию двух актуальных² на данный момент документов: акта приемки объекта и документа о соответствии возведенного объекта проектной документации. В чем тогда заключаются функции ГИПа из НРС именно в части организации строительства?

Выскажу еще одно предположение. Скорее всего, авторы соответствующей новеллы (имеется в виду национальный реестр специалистов в области строительства) никогда не работали в строительных организациях, слабо представляют их структуру и распределение должностных обязанностей между работниками. Поэтому на строителей механически перенесли конструкцию ГИПа и ГАПа, которая является привычной для проектных организаций, заменив ГАПа на второго ГИПа и произвольно сформулировав должностные обязанности такого ГИПа (даже без разделения функций заказчика и подрядчика).

Но и такой недостаток не был бы фатальным, если бы разъяснение (уяснение) положений 372-ФЗ компетентными органами осуществлялось на основании системного анализа его положений и общей логики реформы СРО (насколько это возможно).

Продвигаемое в соответствующих разъяснениях (рекомендациях) представителей Минстроя и Ростехнадзора положение об обязательном подписании документов в процессе осуществления строительного контроля специалистами из НРС кардинально меняет основные положения реформы СРО, которые в явном виде зафиксированы в законодательстве.

В ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ в качестве минимальных требований к членству в СРО предусмотрено наличие в организации по основному месту работы только двух специалистов по организации строительства (в должности главного инженера проекта), включенных в НРС. Правительством РФ в Постановлении от 11.05.2017 №559 в качестве минимальных требований к организациям, которые осуществляют строительство объектов повышенного уровня ответственности, предусмотрено наличие двух или трех руководителей, состоящих в НРС (наряду с другими квалифицированными работниками, в НРС не состоящими). Указанные нормы правовых актов объединяет то, что членство в НРС предусмотрено для руководящего состава организаций, а не для рядовых специалистов.

Разъяснение отдельных положений ст. 55.5-1 ГрК РФ со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора фактически означает, что членство в НРС требуется не нескольким руководителям, а десяткам или даже сотням рядовых специалистов, которые осуществляют в организации функции по строительному контролю и подписывают документы по его результатам (вариант «зицпредседателя» мы сейчас не рассматриваем). Таким образом, принцип два или три ГИПа из НРС в расчете на одну организацию в реальности отменяется. Нормы ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 11.05.2017 №559 в этом случае являются бесполезными, поскольку скрытый смысл положений ст. 55.5-1 ГрК РФ предусматривает требования, которые выше на порядок (в части наличия специалистов, включенных в НРС).

     

Фото: www.ucc-msk.ru

             

В судебной практике для обоснования довода об обязательности НРС для всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика можно обнаружить ссылку на ч. 2 ст. 52 ГрК РФ. Соответствующая норма устанавливает, что выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по договорам строительного подряда обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

Сразу отмечу, эта норма при всем желании вряд ли применима к специалистам строительного контроля заказчика, поскольку по договору строительного подряда выполнение работ осуществляет подрядчик, но никак не заказчик, который принимает результат работ и уплачивает обусловленную цену.

Кроме того, фраза «обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)» вряд ли предполагает, что указанные ГИПы должны выполнять работы по строительству или осуществлять строительный контроль исключительно собственными силами. В противном случае им пришлось бы взять в руки лопаты и другие средства малой механизации, поскольку строительный контроль подрядчика по своей сути является производственным контролем (включая в себя операционный контроль), который должен осуществляться исполнителями работ.

Если 372-ФЗ предусматривалась обязательность НРС для специалистов строительного контроля, то почему об этом прямо не указано в ст. 53 ГрК РФ, которая посвящена строительному контролю?

Любопытно, что судебные инстанции практически не обращали внимания на внутренние документы соответствующих СРО, хотя именно эти документы должны рассматриваться при разрешении споров о количестве специалистов организации, которые должны состоять в НРС.

Положения ч. 6 и 8 ст. 55.5 ГрК РФ предусматривают, что требования к членам СРО устанавливаются во внутренних документах СРО, но не могут быть ниже, чем установлены ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ или Правительством РФ.  Требования к минимальной численности специалистов из НРС могут быть увеличены саморегулируемой организацией в зависимости от технической сложности и потенциальной опасности объекта капитального строительства, от стоимости одного договора подряда (ч. 7 ст. 55.5). Такие требования являются обязательными для всех членов СРО, их специалистов и иных работников (ч. 10 ст. 55.5). При этом ч. 12 ст. 55.5 ГрК РФ и ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ предусмотрен механизм контроля со стороны государства за соответствием требований внутренних документов СРО положениям законодательства.

Следует особо обратить внимание на тот факт, что согласно ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ во внесении сведений о внутренних документах СРО в государственный реестр саморегулируемых организаций может быть отказано, если документы СРО (изменения в такие документы), которые поступили в орган надзора за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Если скрытый смысл положений ст. 55.5-1 или ч. 2 ст. 52 ГрК РФ все-таки предполагает вступление в НРС всех специалистов строительного контроля соответствующих организаций, обязанных состоять в СРО, то почему Ростехнадзор внес в государственный реестр СРО сведения о внутренних документах большого числа СРО, которые устанавливают иные требования к членству? Вариант, когда в СРО можно вступить, имея одно количество ГИПов из НРС, а для осуществления строительства (ведения строительного контроля) их требуется на порядок больше, мы не рассматриваем. В этом случае пришлось бы признать, что членство в СРО не наделяет правом на осуществление практической деятельности, а дает лишь формальный статус.

С учетом проведенного анализа юридических норм напрашивается вывод, что установить повышенное требование об обязательном членстве в НРС всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика может только СРО в своем внутреннем документе. И если такие требования во вступившем в силу (после проверки Ростехнадзора) внутреннем документе СРО не установлены, то и не может быть обязанности члена такого СРО использовать в качестве специалистов строительного контроля только лиц, состоящих в НРС.

Отрадно, что удалось отыскать хоть одно судебное решение, где суд не пошел по формальному пути, не стал слепо ориентироваться на позицию надзорного органа или различные письма в духе «разъяснения мы давать не уполномочены, но вместе с тем сообщаем…». Следует уточнить, что речь идет о гражданско-правовом споре, а не об обжаловании решений административного органа (в таком споре у заявителя объективно мало шансов на положительный результат).

    

Фото: www.chastnik.ru

    

Так, в постановлении №20АП-2004/19 от 23.04. 2019 Двадцатый арбитражный апелляционный суд не согласился с доводами Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, который пошел на одностороннее расторжение договора на осуществление строительного контроля из-за назначения исполнителем «ответственными лицами за осуществление технического надзора и подписание документов, специалистов, не состоящих в национальном реестре специалистов в области строительства». Рассматривая указанный спор, суд среди прочего указал:

«С учетом изложенного, лицо (в данном случае — общество), которое соответствует требованиям статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации и имеет свидетельство саморегулируемой организации, в силу требований закона обладает необходимым количеством квалифицированного персонала для выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства

В договоре заказчиком установлено единственное требование к исполнителю — наличие квалифицированного персонала, т.е. соответствие его требованиям, установленным пунктом 1 части 6 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что назначенные приказом общества специалисты не обладают необходимой квалификацией, фондом не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что все инженеры строительного контроля истца, назначенные приказами ответственными по договору, имеют высшее образование соответствующего профиля и стаж работы по специальности не менее пяти лет, что подтверждается дипломами об окончании высшего специального учебного заведения и удостоверениями о повышении квалификации.

В связи с этим следует признать, что общество подтвердило наличие у него специалистов, соответствующих требованиям, указанным в пункте 1.7.5 договора.

…При этом сведения о таких специалистах, как физических лицах, включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций соответственно в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, в национальный реестр специалистов в области строительства на основании заявлений таких лиц при условии его соответствия следующим минимальным требованиям (часть 6 статьи 55.5-1).

Неподача такого заявления не означает отсутствие квалификации у сотрудников организации строительного контроля и не запрещает ведение такой организацией профессиональной деятельности через привлеченных в качестве штатных работников, поскольку данная организация является членом соответствующей СРО».

    

Фото: www.dm-st.ru

    

Такой подход представляется логичным и соответствующим действующему законодательству, поскольку наличие некоторого количества руководителей в НРС (наряду с наличием в штате иных работников с профильным образованием и опытом работы) — одно из основных условий для членства организации в СРО.

Рассматривать НРС как самостоятельный институт, не связанный с обязательным членством юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) в СРО, в настоящее время не представляется возможным, поскольку это противоречит общей логике реформы СРО 2017 года.

Напомню, что в ходе проведения указанной реформы не подвергался сомнению принцип, согласно которому регулируется доступ на рынок работ и услуг в области инженерных изысканий, проектирования и строительства юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), а не физических (должностных) лиц. НРС как самостоятельный институт, членство в котором конкретных категорий физических (должностных) лиц должно являться обязательным условием осуществления деятельности в области строительства, имеет право на существование.

Только для начала желательно разобраться с функционалом строительных организаций (заказчик, подрядчик, привлеченный технический надзор) и распределением полномочий внутри таких организаций (руководитель, главный инженер организации, начальники производственных подразделений, инженеры по строительному контролю, начальники участков, производители работ, мастера участков и др.). Тогда не будет никакой нужды выдумывать виртуальных ГИПов с непонятными должностными обязанностями и явно не соответствующими таким обязанностям квалификационными требованиями.

    

Николай Малышев

     

Автономность института НРС от системы саморегулирования также может поставить вопрос (если отталкиваться от опыта развитых стран) об избыточности одновременного регулирования деятельности как физических (должностных) лиц, так и юридических лиц в области инженерных изысканий, проектирования и строительства.

Едва ли в непростых экономических условиях организации строительной сферы будут готовы оплачивать (в дополнение к обязательным налогам и сборам) как вносы на содержание СРО, так и нести издержки³, связанные с пребыванием большого числа специалистов таких организаций в НРС.
Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

            

---

¹Включение в НРС сведений о специалистах, не имеющих необходимых должностных обязанностей (предусмотрены ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ), — вопрос, который заслуживает отдельного обсуждения.
²Декларация подрядчика о соответствии возведенного объекта техническим регламентам для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется с 4 августа 2018 года.
³Некоторые законодательные инициативы последнего времени наводят на мысли, что этап наполнения НРС работниками организаций практически завершен и на подходе этап легальной коммерциализации этого института.

     

     

    

 

   

Другие публикации по теме:  

Законопроект по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ усилит банковский контроль деятельности СРО

НОСТРОЙ: средства компенсационных фондов строительных СРО восстановлены до уровня 2016 года

Депутаты намерены использовать 86 млрд руб., собранных отраслевыми СРО, в интересах обманутых дольщиков

Виталий Мутко: Компенсационные фонды строительных СРО удалось практически полностью восстановить: сегодня они достигают 90 млрд руб.

Депутаты выступают за амнистию строительных СРО. Минстрой и НОСТРОЙ — против

Государство ужесточает контроль деятельности СРО