Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Общее положение

Ни для кого не секрет, что главными факторами, определяющими состояние девелоперского рынка, на сегодняшний день являются высокая ключевая ставка ЦБ (19% на момент написания статьи) и почти полная отмена программ льготной ипотеки. Согласно оперативным данным на 12 сентября, банки уже выбрали 91,8% от общего лимита на «Семейную ипотеку», который составляет 5,9 трлн руб.

Рынок отреагировал на эти два фактора резким сокращением спроса на квартиры (темпы уменьшились в ~2 раза). При этом падение продаж в нижнем ценовом сегменте оказалось перманентным, а классы «бизнес» и выше довольно быстро восстановили позиции по продажам. Связано это с тем, что нижний сегмент, что очевидно, всегда был более завязан на льготные ипотечные продукты, а также с тем, что люди, у которых денежная масса на руках есть, ввиду сложившейся геополитической ситуации вынуждены вкладывать их внутри страны. При этом квартира бизнес- либо премиум-класса в хорошей локации является доступным и понятным вложением средств. Также «припали» и цены: сегодня наблюдается снижение на 4% — 7% в зависимости от класса.

Основная масса инвесторов в настоящий момент занимает выжидательную позицию и держит денежные средства на депозитах, не торопясь инвестировать в новые проекты.

Кроме того (и это вполне логично), крупные индустриальные застройщики (а именно они в основном занимают нижний ценовой сегмент) в настоящее время активно сокращают штат (в среднем примерно на ¼).

Рынок ритейла первых этажей также переживает не лучшие времена. Продажи существенно сократились из-за больших ставок по депозитам, вторая причина — высокая цена квадратного метра, не коррелирующая с арендными ставками. Так, норма капитализации в данном сегменте составляет 8% — 10%, в то время как депозитная — 20%.

С учетом всего перечисленного можно говорить о том, что инвестиционный климат в России сегодня находится на историческом минимуме, и те игроки, которые сейчас «толкаются» на рынке, борются скорее не за прибыль девелоперского проекта, а за «место под солнцем» с планированием заработка в более долгой перспективе.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Экономика проектов

Общий срез экономики девелоперских проектов жилищного строительства показывает приблизительно 20-процентную рентабельность в среднем по всей территории РФ. Иными словами, чистая прибыль инвестора составляет 1/5 от всех затрат проекта.

Однако здесь есть ряд оговорок.

Во-первых, большое число площадок под реализацию проектов, особенно в Центральном регионе, приобреталось инвесторами с использованием бридж-кредитов. Сделки последнего периода, где ставки по таким займам приблизились к 20%, перекачивают большую часть маржинальности от девелопера к банку.

При этом отдельно стоит упомянуть ситуацию в Москве, где сложилась особая механика финансово-экономического наполнения проектов, т. к. львиную долю маржи съедают платежи по изменению вида разрешенного использования (ВРИ). Так, в проектах с платежами по ВРИ девелоперу остается уже в лучшем случае 7% — 13%, но если площадка приобретается с использованием бриджа, маржа девелопера переходит в пользу банка в полном объеме. Работает это таким образом: разогнанные проценты по бридж-кредиту за время «добегания» до этапа разрешения на строительство гасят экономику настолько, что проект «не может восстановиться» путем наполнения счетов эскроу и понижения динамической ставки по проектному финансированию.

Кроме того, начинает играть роль эффект взаимного влияния разогнанных процентов по бриджу и процентов по рассрочке по изменению ВРИ, что еще больше убивает экономику проекта. В итоге можно проработать 4—5 лет, построить ЖК — и получить ноль или убыток вместо прибыли инвестора.

С учетом вышесказанного, положительная экономика в московских проектах есть только там, где использован механизм МПТ (создание мест приложения труда в соответствии с 1874-ПП), позволяющий снизить бремя платежей по ВРИ. При этом банки готовы выдавать бридж-кредиты охотнее, чем раньше (идти на большие риски), ввиду того, что бизнес с текущим ключом выбирать кредитами денежную массу не торопится.

В хорошем положении находятся два типа игроков: компании, имеющие возможность и намерение покупать активы на собственные средства (таковых на рынке менее 10%), и компании, заведомо аффилированные с банками и зарабатывающие маржу в его пользу на процентах, согласные на нулевой заработок девелопера. Участь всех остальных — принимать серьезные антикризисные меры, чтобы хоть как-то оставаться на плаву.

 

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

Рынок оборота земли

Рынок продажи земельных участков под застройку находится в интересной фазе. Если до сих пор он от года к году разгонялся и медианная цена площадок в Москве приблизилась к 1 млрд/га, то сейчас ввиду вышеописанных факторов происходит несколько примечательных процессов:

• крупные застройщики выставляют большие пулы площадок на рынок;

• цена на землю начинает снижаться;

• из-за вышеописанной ситуации с экономикой проектов меняется портрет покупателя: это аффилированные с банками структуры, имеющие собственные средства регионалы, бывшие топ-менеджеры девелоперских холдингов, согласные на минимальную маржу на бриджах, но в своих проектах.

    

Тренды московского девелоперского рынка

Отдельно рассмотрим особенности текущей ситуации в Москве, поскольку данный рынок находится на передовой российского девелопмента, а также имеет ряд примечательных особенностей.

Среди основных трендов можно отметить следующие.

• Глобальная смена власти, перестановки во всех московских департаментах, связанных с градостроительной деятельностью.

• Поскольку система пришла в движение, запущен процесс «поиска баланса», характеризующийся массовыми кадровыми перестановками и ведением работы по новым правилам. В связи с этим ближайшие полгода Москва, по сути, будет находиться в состоянии глобальной неопределенности относительно сроков и содержания получаемых ТЭП. Особенно тяжело в данной ситуации приходится компаниям, купившим площадки за бридж: начисление процентов по таким проектам может составлять от 5 млн руб. до 20 млн руб. в день.

• Централизация и субъективизация системы принятия градостроительных решений.

• Усиление личного контроля мэра за архитектурными решениями в городе.

• Усложнение архитектуры, удорожание конструктива и, как следствие, увеличение себестоимости объектов.

• Существенное перекраивание системы принятия решений по изменению градостроительного регламента: новая комиссия при мэре по рассмотрению архитектурных решений, система поэтапного согласования низкополигональных и высокополигональных моделей со встраиванием их в специализированную цифровую среду для целей рассмотрения и согласования мэром.

• По косвенным признакам чувствуется некий градус недовольства в Москве экспансией региональных застройщиков и начало противостояния такой экспансии.

• Выраженный вектор на строительство социальных объектов (в противовес денежным компенсациям за социальную инфраструктуру), увеличение их суммарной емкости, увеличение удельной стоимости (фиксирующейся в соответствующих НПА г. Москвы). После завершения программы реконструкции 450 поликлиник в Москве планируется большая программа строительства школ.

• Изменение нормативов градостроительного проектирования. Например, расчет количества жителей для целей расчета емкости социальных объектов планируется вести от количества квартир с коэффициентом 2,1 вместо использовавшегося ранее порядка расчета от суммарной поэтажной площади объекта, что, по предварительной оценке, приведет приблизительно к полуторакратному увеличению социальной нагрузки на проекты.

• Вектор на сокращение плотности застройки (в противовес предыдущим годам с политикой максимального уплотнения). Планируется согласование плотностей в диапазоне от 20 тыс. кв. м/га до 35 тыс. кв. м/га обратно пропорционально площади участков.

• Истощение рынка крупных квартальных застроек. Основная часть оставшихся пятен — это площадки размером 1—2 га.

• Существенное повышение конкуренции в борьбе за площадки за последние годы (на торгах за «вкусный» объект встречаются два десятка игроков).

• Вектор на снижение уровня автомобилизации, увеличение финансовой нагрузки на людей, использующих личный автотранспорт.

• Поэтапный переход на электромобили. Не менее 5% парковок с соответствующими зарядными устройствами в новых проектах.

• Увеличение количества КРТ, решение с помощью данного инструмента вопросов реорганизации территорий с большим количеством землепользователей, решение городских вопросов по коммунальной инфраструктуре.

• Крупные транспортные программы: строительство большого количества ТПУ, продление веток МЦД.

• Высокий спрос и высокая ликвидность офисной недвижимости хорошего качества.

• Планы по воссозданию и расширению института ПТУ строительных специальностей ввиду значительной нехватки рабочей силы.

 

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

 

Глобальные тренды российского девелопмента.

Далее автор статьи Алексей Тугарев (на фото) предлагает вернуться на федеральный уровень и разобрать сформировавшиеся глобальные тенденции.

• Усиленный контроль федерального центра за обманутыми дольщиками, давление на регионы, включая города федерального значения, регулярная отчетность.

• Искусственное улучшение качества жилья: программы реновации, законодательное повышение минимально допустимого размера квартир (минимум в 28 кв. м уже установлен нормативно-правовыми актами в Москве и Московской области).

• Глобальная нехватка рабочей силы на всех уровнях: рабочие строительных специальностей, инженерный состав, управленческие специальности.

• Поиск решений по обходу обязательных требований и защите нетиповых решений, после отмены СТУ. Существующие варианты: НТС (научно-техническое сопровождение), утверждение стандартов организации.

• Обновление правил и стандартов, отказ от старых, упор на согласование индивидуальных решений (регуляторная гильотина).

• Смена вектора с экспансии в центр на региональную экспансию ИЗ центра ввиду усиления инвестиционного пресса в Москве и Московской области.

• Понижение спроса на ТЦ, увеличение развлекательной функции в составе ТРК. Повышение спроса на e-commerce, как следствие — масштабные программы по строительству больших складов площадью более 100 тыс. кв. м под запросы маркетплейсов.

• Повышение востребованности и инвестиционной привлекательности Light industrial: производства небольшого объема, совмещенного со складской и офисной функцией.

• Поддержка властью крупных застройщиков (проще налаживать отношения с одним индустриальным гигантом, чем со 100 маленькими игроками).

• Война с апартаментами (практически полная остановка выдачи разрешительной документации на строительство объектов с функционалом временного проживания в случае, если они имеют признаки постоянного проживания).

• Оживление рынка ИЖС. Большое количество очень разномастных и разномасштабных игроков. Попытки зарегулировать рынок со стороны государства (счета эскроу в ИЖС, типизация и унификация проектов, банковское финансирование и т. д.). Крупные индустриальные игроки активно ринулись в ИЖС, но на момент третьего квартала 2024 года, кажется, поостыли.

• Увеличение требований к технологичности с точки зрения качества бизнес-процессов: усложняются и систематизируются схемы взаимодействия с властью, с банками, падает маржа (высокие требования к бизнес-процессам анализа и управления себестоимостью), повышенные требования к продукту ввиду большой конкуренции.

• Принудительная цифровизация участников инвестиционно-строительного рынка со стороны государства: полигональные модели в Москве, постепенное распространение обязательств по подготовке BIM-материалов для прохождения экспертизы на все более широкий круг проектов.

• Возрождение тренда на вертикально-интегрированные холдинги, включающие производственные подразделения. Поддержка производственной функции со стороны государства посредством выделения земли под производства, программы льготного финансирования и т. д. Создание собственных генподрядных компаний все большим количеством игроков по причинам:

а) погоня за маржой генподрядчика ввиду уменьшения маржи застройщика;

б) повышенный контроль за материалами и себестоимостью, усиление роли тендерных процедур;

в) потребность в контроле за объемом и качеством рабочей силы ввиду ее глобального дефицита.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Выводы

Общую ситуацию можно охарактеризовать как наиболее сложный период для запуска новых проектов, особенно это касается столичного рынка.

Успешно функционировать сейчас могут только компании, имеющие высокий технологический ресурс, а также способные своевременно синхронизировать свою деятельность с текущей политикой государства и региона.

Дополнительными плюсами могут стать наличие собственных средств и внутренних технологичных производственных подразделений.

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте 

Опыт клиента. В мае 2024 года ДВИЖ совместно с Открытым Финансовым Маркетплейсом запустили ДВИЖ Маркетплейс — платформу, которая позволяет оформлять ипотеку за 25 минут. Мы пообщались с клиентом, который получил ипотеку с помощью ипотечного маркетплейса, и вот что она нам рассказала.

   

Фото: © Фотобанк freepik.com

   

История клиента

Не так давно я нашла квартиру своей мечты и стала изучать ипотечные предложения банков. Первые несколько дней провела в отчаянии, а потом за сутки оформила кредит, не выходя из дома. Так еще и в банке, о котором до этого даже не знала.

Если вы тоже думаете, что такое бывает только в сказках, то давайте вместе разберемся, как же оно все так вышло. Началось все с непонятного слова «ипотечный маркетплейс».

   

Что такое ипотечный маркетплейс

Про ипотечный маркетплейс мне рассказал менеджер застройщика. Он предложил мне принять участие в пилотном проекте компании и максимально быстро оформить ипотеку, «не выходя из дома». Дальше у нас был долгий разговор о том, что это вообще за зверь такой и с чем его едят. Для вас оставляю только самое важное.

Ипотечный маркетплейс — это как WB или Ozon, только вместо обычных товаров — предложения от банков. Сервис делает оформление кредита таким же простым и быстрым, как и онлайн-заказ. И никаких тебе визитов в офис и встреч с представителями банка.

Мы люди независимые, и узнав, что такое в принципе возможно, я пошла гуглить. Было интересно найти способ оформить все так же легко, но без участия застройщика. И… потерпела неудачу. Есть маркетплейсы вкладов, маркетплейсы обычных кредитов, а вот других, ипотечных, — я не нашла.

Зато узнала, что еще четыре года назад Госдума приняла несколько законов, которые разрешили проводить операции с финансовыми продуктами через специальные платформы. После этого все эти маркетплейсы и стали появляться.

Создатели таких решений должны получить лицензию от ЦБ и войти в реестр операторов финансовых платформ. Так что можно спокойно проверить, является ли работа какой-то платформы законной. Что я, конечно, и сделала.

Ипотечный маркетплейс, услугами которого мне предложили воспользоваться, назывался ДВИЖ Маркетплейс. Менеджер сказал, что он работает на базе ОФМ, в реестре такой оператор имеется. И хотя у меня все еще были сомнения, я решила попробовать. Любопытство штука такая, знаете ли…

   

Как это было

На мой выбор квартиры ипотечный маркетплейс никак не повлиял. В этом плане условие только одно: застройщик, у которого вы покупаете квартиру, должен быть подключен к сервису. Мне рассказали, что с маркетплейсом уже работают ГК Самолет, ГК А101, ГК ФСК и ГК Страна Девелопмент.

  

Выбор ипотеки

Самое интересное началось, когда квартира уже была выбрана. Я планировала брать «Семейную ипотеку», но переживала, что не успею. В тот момент как раз пошли новости о том, что у крупных банков заканчиваются лимиты.

И тут мне предложили оформить ипотеку через маркетплейс, чтобы сыграть на опережение. Я согласилась и выбрала самую выгодную «Семейную ипотеку» от банка, о котором раньше и не слышала. Думала, что так только хоккейная команда называется, а оно — вот как...

И спойлер: на следующий день, когда я уже получила кредит, вышла новость о том, что банк приостановил выдачу «Семейной ипотеки». В последний вагон, получается, заскочила.

  

Формирование заявки и одобрение

После выбора ипотеки нужно было заполнить анкету. Я была готова вводить кучу букв и цифр в поля формы, но программа предложила мне добавить данные из Госуслуг, чтобы сэкономить время.

Про работу интеграции с ЕСИА — той самой, которая передает компаниями наши данные из Госуслуг — я знаю давно, для меня это привычный процесс. Но у многих он вызывает вопросы, поэтому делюсь с вами своими выводами о том, почему это безопасно:

• настроить интеграцию с Госуслугами могут только компании, которые подали заявку на официальном сайте и прошли проверку: в открытом доступе протоколы не находятся;

• Госуслуги только передают информацию из профиля, не предоставляя сторонним системам доступ в кабинет, поэтому повторно заполучить наши актуальные данные без нашего ведома никто не сможет.

Ну и отдельное спасибо менеджеру, который на каждом этапе объяснял, почему это безопасно и как будет соблюдаться сохранность моих персональных данных. Такое всегда успокаивает.

В итоге я за несколько минут заполнила и отправила в банк на рассмотрение ипотечную заявку.

А дальше — одобрение. Я всегда думала, что ждать решения по ипотеке можно несколько часов или даже дней. Что было бы особенно «переживательно» на фоне новостей про «Семейную ипотеку». Но ипотечный маркетплейс работает с банками по API, так что заявка передалась напрямую в банковскую кредитную систему и сразу оказалась в работе.

Свое заветное одобрение я получила уже где-то через 20 минут.

   

Открытие счета и подписание документов

Тут самое время вспомнить, что вообще-то получить кредит без подтверждения личности нельзя. Поэтому, чтобы банк открыл счет, мне нужно было пройти идентификацию. Это можно было сделать только одним способом — через личную встречу с представителем маркетплейса.

Я живу в Москве, и агент приехал ко мне в течение часа. И этой одной встречи было достаточно для работы сразу со всеми банками, которые есть на маркетплейсе.

Кстати, уже сейчас прочитала, что у большинства других финансовых маркетплейсов можно пройти идентификацию с помощью ID Т-банка или Альфа-Банка. Наверное, и у ДВИЖ Маркетплейс такая опция будет, но я ее не застала.

После идентификации банк довольно быстро подготовил все документы. Договор появился в моем личном кабинете маркетплейса, и я подписала его с помощью кода из СМС. Дальше оставалось только скачать приложение банка, войти по номеру счета и воспользоваться средствами. Что я, собственно, и сделала.

   

Вывод клиента

Завершу свою историю плюсами и минусами ипотечного маркетплейса. Сначала о том, что мне не понравилось.

1. Мне не прислали никакой инструкции и не рассказали заранее, как все будет проходить. Поэтому после каждого этапа я просто сидела и ждала, когда менеджер мне напишет и объяснит, что делать дальше.

2. На маркетплейсе ограниченный выбор ипотечных предложений из-за того, что к нему пока подключено только четыре банка. И хотя мне это не помешало получить ипотеку, но для кого-то этот пункт может стать существенным недостатком.

Теперь о хорошем: что мне понравилось в ДВИЖ Маркетплейсе.

1. У меня появился доступ к предложениям от банков и застройщиков из других регионов, о некоторых из них я раньше даже и не знала.

2. Я смогла получить кредит, в прямом смысле слова, сидя на диване дома и не отрываясь от рабочих встреч

3. Весь процесс от выбора до выдачи ипотеки занял у меня несколько часов.

Именно эти факторы сделали мое ипотечное путешествие простым, комфортным и быстрым.

Осталось лишь получить ключи.

      

Реклама. ООО «ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ». ИНН: 7716899078

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Льготную ипотеку отменили, а ключевая ставка ЦБ — 19%: как застройщикам продавать квартиры в новых условиях

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир