Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

        

Фото: www.provtb24.ru

    

Перевод отрасли жилищного строительства на новую модель финансирования в 2019 году вызвал снижение активности девелоперов, сокращение количества новых проектов и рост цен.  За год новостройки в России подорожали в среднем на 8,7% — до 59,3 тыс. руб. за «квадрат». Реформа долевого строительства отразилась и на столичном рынке жилищного строительства. Предложение массовых новостроек в Москве достигло минимума с начала года, цены на квартиры выросли и, по прогнозам, будут продолжать расти.

Одна из основных причин происходящего в отрасли — замена бесплатного долевого финансирования жилищного строительства дорогостоящим банковским кредитованием. В связи с этим на первый план выходит одна из главных задач, которую должны решить застройщики, — оптимизация финансовых моделей реализуемых ими инвестиционных проектов.

Сегодня банки предлагают застройщикам услугу, которая позволяет снизить расходы по обслуживанию кредитов, полученных ими для реализации инвестиционно-строительных проектов. Банковская услуга, дающая заемщику возможность оформить новый кредит, чтобы погасить предыдущий, называется рефинансированием или перекредитованием. Рефинансирование — это операция, которая заключается в погашении кредита, полученного в одном банке, кредитом, взятым в другом банке, предоставившем заемщику более низкую ставку по кредиту. 

На первый взгляд, такое предложение может показаться очевидно выгодным: ведь оформляется новый, более дешевый кредит, позволяющий решить вопрос с полученным ранее, более дорогим в обслуживании целевым кредитом.  Результат устраивает заемщика, который снижает кредитную нагрузку. И банк, предоставивший рефинансирование, который получает клиента, успешно реализующего инвестиционно-строительный проект. Однако в новых условиях проектного финансирования с применением счетов эскроу ответ на вопрос о возможности и целесообразности перекредитования оказывается не таким простым.

   

Фото:www.ktostroit.ru

  

Согласно п. 4 ст. 2  Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ), целевой кредит — это кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученного целевого кредита.

Таким образом, закон допускает перекредитование. Предусмотренная 214-ФЗ возможность рефинансирования призвана обеспечить конкуренцию на рынке кредитования, при которой должны быть исключены возможности банков в одностороннем порядке воздействовать на общие условия кредитования на рынке проектного финансирования.

Однако в целях препятствования перекредитованию сегодня банки могут применять к застройщику меры экономического воздействия. В частности, кредитным договором может быть установлена санкция за досрочный возврат задолженности. Признавая за застройщиком право осуществить досрочный возврат задолженности по кредитному договору, банк может потребовать в качестве платы за досрочное погашение кредита сумму, составляющую несколько процентов от суммы лимита по кредитному договору.  Это — помимо того, что средства, поступившие от заемщика для осуществления досрочного возврата задолженности по договору, направляются не только на погашение основной суммы кредита, но и покрывают капитализированные и начисленные проценты; комиссии; при наличии оснований — штрафы, пени, неустойки; прочие платежи по договору, если таковые им предусмотрены.

   

Фото: www.siapress.ru

  

Согласно ч. 1.2. ст. 15.4 214-ФЗ, при заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования ранее полученного целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенным после дня заключения застройщиком нового кредитного договора, вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования целевого кредита.

Но здесь возникает вопрос о судьбе счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства для оплаты ранее заключенных ДДУ. Закон не устанавливает обязанности участников долевого строительства перевести эти счета в банк, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования целевого кредита. А это означает, что часть средств участников долевого строительства будет находиться на счетах эскроу, открытых в банке, предоставившем первоначальный целевой кредит, а другая часть — на счетах эскроу в банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

Ситуация очевидно складывается не в пользу застройщика, т.к. это отрицательно скажется на размере ставки по новому кредиту и может проявиться в задержках при раскрытии счетов эскроу в «старом» банке, который уже не будет заинтересован в погашении целевого кредита, полученного застройщиком в другом банке для перекредитования.

Есть ли выход из этой ситуации? Думается, он вполне возможен. Но для этого нужно, чтобы законом было предусмотрено, что перекредитование является основанием для перевода средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой без применения штрафных санкций. Такое же решение должно быть по вопросу о переходе застройщика из одного уполномоченного банка в другой на расчетно-кассовое обслуживание.

Порядок перевода денежных средств с расчетного счета застройщика в уполномоченном банке на расчетный счет в другом уполномоченном банке застройщика определен ч 2.3-1 ст. 3 214-ФЗ.  Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком: в этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новый банковский счет. Не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета застройщик уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет.

   

Фото: www.itd3.mycdn.me

  

После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.

Порядок возврата депонированных на счетах эскроу денежных средств и перевод их на счета эскроу в новом банке-кредиторе застройщика в рассматриваемой ситуации законом не урегулирован. Вместе с тем, такой перевод средств на счета эскроу в новый уполномоченный банк законом не запрещен, поэтому отношения могли бы быть отдельно урегулированы договором счета эсроу, что маловероятно, учитывая интересы банка, выдавшего первоначальный кредит.

   

Фото: www.static.tildacdn.com  

   

Здесь можно отметить, что аналогичная ситуация может возникнуть в случае утраты банком, в котором открыт счет эскроу, статуса уполномоченного банка. Как и в рассматриваемом случае рефинансирования 214-ФЗ не содержит ответа на возникающие при этом вопросы. Отсутствие специального правого регулирования в этих случаях может стать основанием для подготовки соответствующих поправок 214-ФЗ.

Итак, возможность рефинансирования целевых кредитов законом предусмотрена, но отсутствие специального правового регулирования его механизма затрудняет, если не сказать делает невозможным, практическое применение этого способа повышения экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для девелоперов, инвестиционных проектов.  Кроме того, отсутствие в 214-ФЗ ответов на рассмотренные нами вопросы если не прямо, то косвенно приводит к ограничению конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Как мы могли убедиться, проблемы рефинансирования целевых кредитов обусловлены тем, что соответствующие нормы 214-ФЗ оказались такими же «недопрописанными», как и ряд других.

Закон в действующей редакции содержит такие положения о рефинансировании, которые служат поводом вспомнить старый анекдот: 

   

Фото: www.6422570.ru

    

«Имею ли я право? — Да! — Могу ли я воспользоваться этим правом? —  Нет!»

Вот уже два года обсуждается предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Дискуссия по этому поводу продолжается с учетом требования о необходимости защиты прав участников долевого строительства и в последнее время вышла на новый уровень.

Заместитель председателя Правительства России Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья. Возможность получать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения застройщиками определенных этапов строительства могут проработать уже в 2020 году.

Если решение о поэтапном раскрытии счетов эскроу будет, в конце концов, принято, то могут появиться новые вопросы, связанные с проблемой перекредитования целевых кредитов.

    

 

  

Необходимость доработки 214-ФЗ в части урегулирования механизма рефинансирования целевых кредитов не вызывает сомнений.  Это позволит застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов и обеспечит реальную конкуренцию уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

    

 

    

  

  

  

  

Другие публикации автора:

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Сегодня перед девелоперами стоят задачи сделать стройку максимально эффективной, безопасной и высокопроизводительной при минимальных денежных и временных затратах. Однако такие острые проблемы, как дефицит кадров, низкая скорость строительства и производительность труда, вынуждают застройщиков постоянно искать надежных партнеров и новые подходы. Как решить эти проблемы? Где найти партнеров? На что обращать внимание при выборе производителя? На эти и другие вопросы отвечает руководитель отдела по работе с застройщиками компании AQUANET Светлана ФРОЛОВА (на фото).

 

 

— Светлана, какой выход есть у девелоперов, как им решить сегодняшние проблемы?

— Выход всегда есть, и в данном случае он заключается в налаживании прямого взаимодействия между застройщиками и производителями. Такое сотрудничество открывает целый ряд возможностей. В их числе:

• • качественное планирование процессов на всех этапах — от создания проекта до тендеров и комплектации объектов с привлечением экспертизы производителя, знающего рынок;
• • снижение стоимости материалов за счет сокращения цепочки поставок и заблаговременного планирования;
• • индивидуальные решения, в том числе для нестандартных проектов, которые можно оперативно реализовать на собственной производственной площадке с привлечением конструкторского бюро;
• • оперативность доставки, допоставки, в том числе на объекты с горящими сроками, благодаря наличию складских запасов сырья и материалов, региональных складов и филиалов, а также выстроенной логистики, снабжающей региональные подразделения;
• • оперативное решение проблем и ошибок на стройке, которые влекут за собой изменение товарного наполнения отделки санузла с привлечением конструкторов, производства, экспертизы и других ресурсов партнеров-производителей для сохранения сроков и качества стройки.

В результате такого подхода застройщики могут оптимизировать временные и финансовые затраты и повысить эффективность строительства.

 

— Расскажите о вашем опыте сотрудничества с крупными застройщиками: как выстраивается коммуникация на всех этапах проекта, что способствует достижению успеха?

— Мы гордимся тем, что являемся надежными и удобными партнерами для ведущих застройщиков страны. На сегодня доля наших акриловых ванн и поддонов в жилых комплексах Москвы и Московской области составляет 35% от всех квартир с отделкой. Такой высокий показатель достигнут не только за счет стабильного качества продукции, но и благодаря нашей возможности оперативно разработать и вывести на поток индивидуальные размеры ванн и поддонов специально под конкретные запросы застройщика. Кроме того, увеличивать свое присутствие на объектах с отделкой нам помогает оперативность выполнения заявок и большие производственные мощности, позволяющие наращивать объемы.

Сотрудничество предполагает также открытость, и мы с гордостью приглашаем партнеров-застройщиков на нашу фабрику, где подробно рассказываем о всех производственных процессах и демонстрируем их: используемые технологии, оборудование, материалы, организация контроля качества. Ключевым аспектом является наш подход к контролю качества, который мы показываем партнерам, объясняя стандарты, процедуры и знакомя с документацией.

Успех сотрудничества заключается в способности гарантировать качество работ, соблюдение сроков и создание эффективных решений в рамках утвержденного бюджета. Под каждый проект мы предлагаем индивидуальные решения с учетом нюансов организации пространства. Мы гордимся своей ролью в создании современных, функциональных и безопасных пространств для будущих владельцев жилья.

 

— Какие преимущества для застройщиков предоставляет использование сантехнических модулей в контексте повышения производительности и сокращения сроков строительства?

— Использование префаб-технологий и сантехнических модулей дает застройщикам значительные преимущества, в частности:

• • сокращение времени строительства за счет предварительной подготовки компонентов на заводе;
• • повышение качества монтажа и снижение риска ошибок на строительной площадке благодаря модульным конструкциям;
• • экономия ресурсов — сокращение трудозатрат и себестоимости проекта;
• • независимость от погодных условий — основные строительные процессы переносятся на завод, где всегда тепло и сухо, а монтаж можно проводить в любую погоду;
• • снижение строительных рисков — отсутствие необходимости взаимодействовать с большим числом подрядчиков;
• • решение острой проблемы дефицита квалифицированных кадров — производительность труда на производстве возрастает в пять раз благодаря префабрикации.

 

— Какие инновации и цифровые инструменты вы используете, чтобы адаптироваться к новым требованиям рынка?

— Безусловно, тренд сегодняшнего времени — цифровизация, современное требование для проектировщиков и застройщиков.

Мы активно внедряем цифровые инструменты, которые включают полный цифровой каталог продукции с 3D-моделями и спецификациями для упрощения работы проектировщиков и архитекторов, а также интеграцию наших решений с любыми платформами для быстрой и удобной работы с данными.

 

 

— Что отличает вас от конкурентов?

— Наш профессионализм в сантехнике, многолетний опыт и репутация на рынке делают нас надежным партнером. Более 25 лет мы на рынке как поставщики, более 20 лет производим сантехнику и мебель. Наши партнеры ценят предлагаемый нами широкий ассортимент сантехники всех товарных групп, в любом ценовом сегменте и на любой тип объекта, а также возможность произвести изделия, индивидуально разработанные по заданию застройщика.

Наши филиалы по всей стране и развитая система логистики позволяют осуществлять быстрые поставки, своевременно доставлять на объекты качественную продукцию российского производства. Мы можем работать на любой стадии строительства и всегда находим эффективные решения для наших партнеров.

 

— Что дает вам и вашим партнерам членство в Национальном объединении производителей строительных материалов и строительной индустрии (НОПСМ)? Как это помогает в реализации проектов, в каком направлении развивается это сотрудничество?

— Членство в Ассоциации НОПСМ помогает нам усиливать позиции на рынке, подтверждает высокий уровень выпускаемой продукции и услуг, обеспечивает обмен опытом с другими участниками рынка, а также позволяет участвовать в формировании стандартов и правил, что укрепляет доверие наших партнеров.

 

— Что Вы посоветуете девелоперам при выборе поставщика в сфере строительства?

— Выбирайте проверенных и крупных производителей с устойчивой репутацией, которые способны гарантировать бесперебойные поставки материалов высокого качества в строгом соответствии с графиком строительства. Оценивайте их опыт, финансовую стабильность, квалификацию сотрудников, производственные мощности и технологические возможности. Обращайте внимание на наличие отлаженной системы контроля качества на всех этапах — от поставок сырья до выпуска готовой продукции.

Важными преимуществами также будут возможность производства изделий по индивидуальным требованиям, наличие большого склада, собственного автопарка и сервисного центра, что позволит обеспечить прямые поставки, гибкую логистику и персональный подход.

Такие партнеры смогут напрямую снабдить стройку необходимым объемом продукции и исключить срыв поставок. Сотрудничество с проверенными партнерами поможет наладить стабильные поставки и качественную своевременную сдачу объектов.

 

Реклама.ООО «Торговый Дом  «АКВАНЕТ».  ИНН: 7751523938

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: охлаждение рынков жилищного и инфраструктурного строительства снижает спрос на цемент

Эксперт: объемы выпуска стройматериалов выше, чем год назад, но производственная динамика хуже

Эксперты о ценах на стройматериалы и инертности рынка

Эксперты: наличие в структуре застройщика функции закупки позволяет экономить до 25% стоимости материалов

Эксперт: в 2024 году производство стройматериалов вышло из «красной зоны» и продолжает расти

В структуре ВЦНСП появится департамент модульного строительства и префаб-технологий

НОСТРОЙ: перед застройщиками стоит новая задача — снизить себестоимость строительства

Эксперты: поставки российского цемента за рубеж сокращаются из-за санкций

Экономическая эффективность применения префаб-технологий в строительстве

Эксперт считает, что стройматериалы подорожают на 20%, но ФАС предостерегает от неосторожных прогнозов

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Эксперты: производители стройматериалов из-за проблем с импортом не успевают за строительством

Эксперты отметили резкий рост себестоимости строительства жилой и коммерческой недвижимости

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

Александр Антоненко: Наша цель — сформировать культуру безопасного и эффективного строительства с рациональным отношением к ресурсам

Девелоперы: необходимо развивать собственное производство стройматериалов и оборудования, которые ранее поставлялись из-за рубежа

Особенности подтверждения пригодности новых стройматериалов

В России будут возводить здания из заводских модулей, композитных конструкций и огнезащитных деревянных блоков

В России упрощен вывод стройматериалов на внутренний рынок