В настоящей публикации перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ¹, других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу,  а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.

Фото: www.214-fz.info

I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ²

 

Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган

Суть нормы:

Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.

Комментарий

Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности:

1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ);

2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ).

Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев:

1) первичное направление проектной декларации;

2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.

Последствия несоблюдения

Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.

II. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ³, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018

 

Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Руководитель⁴, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности,  бенефициары⁴ не могут:

• иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Комментарий

О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ). 

 

Последствия несоблюдения требований

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):

• о прекращении полномочий руководителя застройщика;

• об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;

• об образовании временного единоличного исполнительного органа.

Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Последствия несоблюдения требований

Не установлена. 

Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности. 

 

Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть нормы:

Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:

1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Комментарий

Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ). 

Последствия несоблюдения требований

За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:

• по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы;

• по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

 

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС

Суть нормы:

Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ):

• лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;

• выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;

• проведенных проверках деятельности застройщика;

• предписаниях застройщику;

• вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлено

Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ⁶)

Суть норм:

• дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);

• обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):

1) заключении ДДУ;

2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;

• включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 — Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);

• запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);

• приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);

• возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования — если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);

• запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);

• запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);

• регламентация вопросов Фонда:

1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);

2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);

3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).

• вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ.  В соответствии с частью 13 статьи 25 218-ФЗ новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года

III. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018⁷

 

Тема 7. Дополнительные признаки понятия «застройщик»

Суть нормы:

Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).

Признаки понятия «застройщик»	до 1.07	с 1.07
Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000  м2  многоквартирных домов.  Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие в наименовании «специализированный застройщик»	Х	+
Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество	Х	+
Юридическое лицо	+	+
Обладает правами на землю	+	+
Имеет разрешение на строительство	+	+
Привлекает денежные средства участников долевого строительства	+	+

Дата вступления в силу: определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлены.

Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Устанавливаются требования:

• один застройщик — одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);

• наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Вводятся запреты:

• на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)

Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.

Требования которые должны выполнять застройщики для  приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство	Х	+
Наличие экспертизы проектной документации	Х	+
Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Требования к уставному капиталу	+	Х
Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства	Х	+
Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов)	до 25%	0%
Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство	Х	+
Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций	Х	+
Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством	Х	+
Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр.	+	+
Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства	+	+
Требования к лицам, принимающим участие в управлении	+	+
Требования распространяются на привлечение средств граждан	+	+
Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц	Х	+

Комментарий

Требование наличия во всех случаях положительного заключения экспертизы проектной документации вступает в противоречие с нормами части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, определяющими случаи, когда экспертиза проектной документации не проводится. По данному вопросу ожидаются разъяснения.

 

Последствия несоблюдения требований

Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения контролирующего органа (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.

Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).

Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.

Тема 9. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков

Суть норм:

Устанавливаются предельные размеры:

• административных расходов⁸ застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

• авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);

Вводится запрет на:

• осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);

• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).

 

Расходование средств дольщиков:

• запрещается на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;

2) проектирование;

3) инженерные изыскания;

4) экспертизу;

• разрешается на:

1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Целевое использование средств дольщиков	до 1.07	с 1.07
Административные расходы застройщика не могут превышать 10% от стоимости строительства	Х	+
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства	Х	+
Запрет на: 1) осуществление иных видов деятельности; 2) привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; 3) выпуск ценных бумаг, кроме акций; 4) совершение сделок, не связанных со строительством; 5) создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ; 6) участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций	Х	+
Запрет на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ): 1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок; 2) проектирование; 3) инженерные изыскания; 4) экспертизу	Х	+
Расходы на: 1) оплату услуг уполномоченного банка; 2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов; 3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму; 5) оплату труда; 6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика; 7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций; 8) оплату административных расходов.	Х	+
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона	+	Х
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках одного разрешения на строительства	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о целевом использовании средств дольщиков не установлено.

Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):

1) застройщика;

2) учредителей застройщика;

3) кредиторов застройщика;

4) контролирующего органа;

5) фонда защиты дольщиков.

Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится понятие «уполномоченный банк» — банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).

Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).

Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).

Банковское сопровождение	до 1.07	с 1.07
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке	Х	+
Застройщик вправе иметь только один расчетный счет	Х	+
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.)	Х	+
Целевое использование средств вплоть до полного исполнения обязательств перед дольщиками	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях. 

Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.

Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.

Тема 11. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации на сайте и в ЕИСЖС

Суть норм:

Застройщик обязан размещать на сайте годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Эту же информацию застройщик обязан размещать в ЕИСЖС (часть 4 сатьи 23.3 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

Указаны в теме № 4.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:

• сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);

• сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).

 

Комментарий:

Для выполнения указанных требований сначала должны быть внесены изменения в приказ  Минстроя России от 20 декабря 2016 г. №996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

 

Последствия несоблюдения требований

Не внесение в проектную декларацию указанных сведений, либо внесение недостоверных сведений является основанием для отказа контролирующего органа в выдаче застройщику заключения о соответствии.

Тема 13. Увеличение видов объектов долевого строительства

Суть норм:

К существующим трем видам объектов долевого строительства (квартира, блок в доме блокированной застройки, нежилое помещение) добавляется четвертый вид — «машино-место» (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).

Виды объектов долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Квартира	+	+
Блок в доме блокированной застройки	+	+
Нежилое помещение	+	+
Машино-место	Х	+

IV. ЗАКОНОПРОЕКТ № 322981-7⁹

Тема 14. Совершенствование деятельности контролирующих органов

Суть норм:

• порядок контроля (надзора) в области долевого строительства определяется главами субъектов РФ. Правительство РФ устанавливает требования к организации и проведению такого контроля;

• руководители органов контроля будут назначаться и освобождаться главами субъектов РФ по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ;

• контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированным органам;

• единая форма заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ утверждается Минстроем РФ.

 

Тема 15. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть норм:

• расширяется перечень документов, размещаемых в ЕИСЖС застройщиком:

1) градостроительный план земельного участка;

2) схема планировочной организации земельного участка;

3) правоустанавливающие документы на земельный участок;

4) расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;

5) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

• Росреестр и органы госстройнадзора обязаны размещать в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство и множество иной информации;

• Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС;

• ЕИСЖС обеспечивает электронное взаимодействие застройщиков, контролирующих органов, Фонда;

• на сайте ЕИСЖС обеспечивается заполнение в электронной форме проектной декларации.

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.

Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.

Вводится возможность смены уполномоченного банка застройщиком.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать сведения о бенефициарах и структуре учредителей и бенефициаров.

Тема 16. Дополнительные основания приостановления регистрации ДДУ

Суть норм:

Росреестр обязан приостанавливать регистрацию ДДУ в случаях:

• поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности;

• регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.

Тема 17. Ограничения схем ЖСК и сертификатов

Суть норм:

Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в  случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу закона.

Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу закона.

 

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Вводится обязанность застройщика соблюдать нормативы финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.

 

Тема 18. Ужесточение требований, связанных с лицами, участвующими в управлении деятельностью застройщика

Суть норм:

Вводится солидарная ответственность бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.

С 25% до 5% уменьшается критерий для определения бенефициаров (владение долей в имуществе).

С трех до пяти лет увеличиваются сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.

---

¹ Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

² Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

³  Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

⁴  Под руководителем застройщика согласно части 1 статьи 3.2 214-ФЗ понимаются: 1) единоличный исполнительный орган; 2) управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа; 3) временный единоличный исполнительный орган; 4) коллегиальный исполнительный орган.

⁵ Бенефициар застройщика — физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом (часть 4 статьи 3.2 214-ФЗ). 

⁶ Федеральный закон от 26.10.2002 N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

⁷  Если разрешение на строительство выдано 1 июля 2018 года и позднее.

⁸  Административные расходы (иные расходы) —  это в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

⁹  законопроект 322981-7 направлен на исполнение поручений Президента РФ от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.

Фото: www.saratov.gov.ru

Другие публикации по теме:

Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Изменения в регулировании долевого строительства с 1 июля

Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства