Что это такое и как эту схему использовать на практике, рассказывает руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

   

  

Для чего это нужно

Девелопмент недвижимости — сложный комплексный бизнес, для эффективной реализации которого требуется выстроить в единую систему множество компонентов-шестеренок, чтобы большой механизм «крутился» без сбоев. Несмотря на значительное распространение данного вида профессиональной деятельности, высокую инвестиционную привлекательность (при правильном подходе), популярность среди широкого круга инвесторов и высокий уровень конкуренции, в публичном пространстве практически отсутствуют материалы, которые позволили бы сделать работу участвующих в нем компаний более эффективной, а отрасль в целом — более «здоровой».

В рамках настоящего материала мы не будем исследовать причины такой ситуации, вместо этого сосредоточимся на рассмотрении схемы-пазла девелоперского бизнеса, выкованной в горнилах Академии девелопмента. Одна статья не может охватить все аспекты инвестиционно-строительного бизнеса и дать ключ к созданию системной и устойчивой структуры. Однако не вызывает сомнений, что при правильном подходе данный материал может задать вектор развития мысли, следуя которому можно достичь такого результата с большой степенью вероятности.

В соответствии с задумкой данная блок-схема может быть использована при создании новой девелоперской структуры либо при систематизации и корректировке существующей. Также она будет полезна для выявления «мертвых зон», «слепых пятен» существующего бизнеса, т.е. тех пробелов, которые мешают вести системную работу и неизбежно ведут к критическим ошибкам на длинной дистанции. В случае выявления таких пробелов менеджменту девелоперской компании надлежит предпринять одно из следующих действий:

● создать новое подразделение;

● расширить функционал существующих подразделений с изменением оргструктуры;

● привлечь профильных носителей недостающего функционала на аутсорсинге.

   

Параметры блок-схемы

Для правильного прочтения приводимой ниже схемы необходимо понимать алгоритм, по которому она была подготовлена, поэтому ниже он приводится в виде списка параметров.

● Схема не является организационной структурой (!) и не может быть использована напрямую как инструкция по формированию таковой. Настоящую схему надлежит воспринимать именно как набор и систему функций, а не субъектов, их осуществляющих. Организационную структуру предприятия надлежит выстраивать с пониманием данной блок-схемы, принимая при этом во внимание множество факторов, включая, среди прочего, следующие:

- объем компании,

- масштаб и специфику развиваемых проектов,

- стратегический план развития организации,

- текущая конъюнктура рынка,

- финансовые и административные возможности компании и акционеров

- и многое другое.

● В схеме отсутствует иерархическая привязка к местоположению блоков. Таким образом, нет смысла анализировать ее сверху-вниз или слева-направо. Наиболее значимые функции располагаются ближе к центру (но и это не является обязательным условием). Также не имеет значения и форма той или иной категории из трех блоков, их расположение подчинено двум принципам: правильность общей геометрической формы и близость расположения взаимосвязанных функций (для целей минимизации длины линий, обозначающих взаимосвязи). При этом расположенные рядом функции не обязательно взаимосвязаны.

● Использованы следующие визуальные обозначения. На схеме изображены блоки функционала (42 шт.), категории (14 шт., по 3 блока в каждой) и важные взаимосвязи блоков. Категории отличаются различными цветами заливки и имеют каждая собственное наименование. Важные взаимосвязи между блоками функционала обозначены линиями с кружками на концах. Наименования функций, имеющих первостепенное, критически важное значение для эффективности бизнеса, обозначены красным шрифтом, а наиболее важные взаимосвязи — линиями красного цвета.

  

   

Комментарии к основным категориям, блокам и их взаимосвязям

1. Управление — категория общего, генерального менеджмента. Субъектами функционала выступают акционеры и/или генеральный директор (ГД) организации.

1.1 Операционное управление организацией — менеджмент в самом общем понимании, классическое управление функционированием компании как любого другого (недевелоперского) бизнеса.

1.2 GR (Government relations) — взаимодействие и взаимоотношения собственников бизнеса и власти.

1.3 Стратегия и принятие ключевых решений — решения об изменении вектора развития компании, о реорганизации, о входе в проекты либо о выходе из проектов, о принятии в компанию топ-менеджеров и прочие ключевые решения. Осуществляются акционерами, в отдельных ситуациях — ГД либо советом директоров.

 

2. Инвестиционное управление — сердце девелоперского бизнеса, в максимальной степени определяющее степень развития технологического ресурса компании.

2.1 Управление проектами — ведется в соответствии с принятой в компании системой: матричной либо иерархической. Ответственным субъектом в том и другом случае является Руководитель проекта (РП) при участии команды проекта. При плохом сценарии, в отсутствие центра ответственности в виде РП, функционал распределяется на многих сотрудников организации, принятие решений в системе становится децентрализованным, что приводит к печальным последствиям. Исключение составляют небольшие компании, где ГД может до определенного масштаба лично выполнять функционал РП по ограниченному числу небольших проектов.

Все ключевые решения принимаются РП на уровне данного блока за исключением решений, обозначенных в п. 1.3, которые, как правило, выносятся на инвестиционный комитет либо на совет директоров и требуют принятия решений высшим менеджментом организации.

2.2 Инвестиционный анализ проектов — система сбора и систематизации информации по проектам, построения на основе полученных данных финансовых моделей проектов и принятия решений с учетом данных финансового моделирования (ФМ). Функционал по управлению проектом на основании данных финансовой модели, вопреки расхожему мнению, является основным функционалом РП. Технически расчет ФМ может быть частично либо полностью делегирован блоку инвестиционных либо финансовых менеджеров.

Кроме финансового моделирования проектов система инвестиционного анализа включает в себя технический (градостроительный), маркетинговый, финансово-юридический виды анализа. Данные виды аналитики в большей степени применяются для целей подсистемы Развития (т.е. аналитики перспективных проектов), что в блок-схеме обозначено соответствующей взаимосвязью.

2.3 Развитие — система поиска и аналитики перспективных проектов для целей пополнения портфеля организации. Является одним из наиболее жизненно-важных блоков для эффективности бизнеса. Прочно связана с системой инвестиционного анализа проектов (принятие решений о вхождении принимается на основании данных градостроительного, маркетингового и финансового анализа). Назначение системы — подготовка максимально полной и достоверной информации о перспективных проектах вхождения для целей принятия по ним решений на уровне п. 1.3.

 

 

3. Технический заказчик — классический блок функционала технического заказчика, прописан в ГрК РФ.

Сбор ИРД — формализованный процесс внесения изменений в градостроительные документы и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД). В отличие от блока GR содержит именно техническую сторону вопроса, в то время как блок GR отвечает за его неформальную сторону. Иными словами, в отдельных случаях для успешной работы блока ИРД необходима «подготовка соответствующей почвы» в неформальном режиме в рамках блока GR. Также следует отметить, что при правильном подходе к бизнесу и определенном уровне компетенций технического заказчика 90% работы с документацией проекта должно происходить именно в блоке ИРД, а 10% — в блоке GR (а не наоборот, что часто встречается и на практике ведет к негативным последствиям).

2.4 Строительный контроль — непосредственный контроль строительных работ техническим заказчиком на объекте.

2.5 Управление проектированием — постановка задач и приемка работ проектного блока. Осуществляется техническим заказчиком под непосредственным управлением Руководителя проекта, который в свою очередь принимает решения на основании данных инвестиционной аналитики проектов и продуктовой аналитики маркетингового блока (что обозначено соответствующими взаимосвязями). Данный блок попал в список «красных» в силу того, что координация проектных решений в значительной мере определяет инвестиционный успех проекта, т.к. влияет одновременно на его расходную и доходную части.

 

3. Маркетинг — глобальный свод функционала по всестороннему взаимодействию с рынком.

3.1 Аналитика рынка — сбор и систематизация информации по существующим проектам: продуктовым решениям, темпам и ценам продаж конкурентов, также общие исследования рынка с делением по сегментам, регионам и пр., а также исследование целевых групп.

3.2 Управление продуктом — формирование видения того, что непосредственно производит компания в качестве строительного продукта. В малых и средних компаниях, как правило, разрабатываются уникальные решения в привязке к локации; в индустриальных холдингах все чаще формируются унифицированные однотипные модели продукта с дальнейшей их привязкой к локациям. И в том и в другом случае продуктовые решения необходимо основывать на данных маркетинговой аналитики (п. 4.1), прежде всего на финансово-экономических расчетах (п. 2.2). Принятые решения ложатся в основу ТЗ на проектирование для всех его этапов.

3.3 Продвижение и PR — глобальный план по продвижению компании на рынке, формирование стратегии и выбор пула соответствующих мероприятий. PR — работа с имиджем компании, ее образом в сознании потенциальных клиентов, с обращениями и негативом, SMM.

 

 

4. Финансы — блок операционного управления финансами. При этом необходимо разделять финансовую и инвестиционную деятельность — по крайней мере на понятийном уровне, даже если в организации этим функционалом занимается одно и то же подразделение (что у крупных системных игроков встречается нечасто).

4.1 Управленческий учет, бюджетирование, налоговое планирование — выстраивание и управление учетной системой, позволяющей собирать подробную аналитику по затратной и доходной частям проектов, устанавливать бюджетные планы подразделениям, лимиты освоения денежных средств и пр. Функционал по налоговому планированию, в отличие от бухгалтерского учета, в котором стоит задача посчитать и уплатить налог, преследует цель вариативно в превентивном режиме рассчитать налоговую нагрузку при различных схемах реализации проектов и предложить мероприятия по их оптимизации.

4.2 Бухгалтерия.

4.3 Финансирование проектов — выбор оптимальной схемы финансирования проектов (совместно с блоком «Инвестиционный анализ проектов»), сопровождение взаимодействия с финансовыми партнерами и кредитными организациями.

 

5. Коммерческий блок — функционал продаж.

5.1 Продвижение — в отличие от одноименного блока в категории «Маркетинг», который отвечает за глобальную стратегию продвижения и выбор инструментов, блок «Продвижение» «Коммерческого блока» отвечает за организацию и проведение локальных мероприятий, промоушен, акции и т.п.

5.2 Вовлечение клиентов — работа с клиентами в холодном и горячем режимах, обработка воронки входящих лидов, доведение до сделок.

5.3 Сопровождение клиентов — важнейшая часть работы коммерческого блока, которой традиционно пренебрегают многие российские бизнесы. Суть блока в том, что после оплаты продукта/услуги клиент не перестает существовать для организации, проводится работа с обращениями, разъяснения, помощь в эксплуатации, работа с негативом. Назначение блока — существенно облегчить работу по направлению «Продвижение и PR» категории «Маркетинг».

 

6. HR (Human resources) — управление кадрами.

6.1 Управление оргструктурой — во многих компаниях данная работа сводится к базовым аспектам кадровой работы — поиску людей по формальным критериям и оформление трудоустройства. Между тем управление оргструктурой — это глобальный возобновляемый бизнес-процесс перестраивания компании под нужды рынка и текущей ситуации, который необходимо вести совместно с генеральным менеджментом организации.

6.2 Мотивация, тимбилдинг — формирование регламента KPI (премиальной части ФОТ), организация мероприятий, способствующих поддержанию «здорового» климата в трудовом коллективе.

6.3 Повышение квалификации и аттестация — обучение сотрудников внутренними и внешними ресурсами, проведение регулярных аттестационных мероприятий для целей подтверждения квалификации, устранение перекосов блока 7.1 в уровнях квалификации и ФОТ.

Уникальность блока «HR» заключается в том, что в большинстве даже весьма крупных системных российских компаний полностью выпадает функционал п.п. 7.1—7.3, имеющий критически важное значение для бизнеса, и роль HR-департаментов урезается до формально ограниченных функций блока 7.1 по принципу «найти — оформить». Это неизбежно ведет к ряду проблем (неоптимальная нагрузка ФОТ по отношению к целям и задачам компании, нездоровая конкуренция внутри трудовых коллективов и пр.).

 

7. АХУ — административно-хозяйственное управление.

7.1 Офис-менеджмент.

7.2 Секретариат, коммуникации, мероприятия.

7.3 Снабжение и закупки — комплекс мероприятий по выбору поставщиков, контрагентов, подрядчиков, в том числе проведение тендеров и поставка материалов на объекты компании в соответствии с выбранной схемой строительного производственного цикла.

 

8. СБ — служба безопасности.

8.1 Внутренний контроль — контроль подразделений и сотрудников компании с точки зрения соблюдения коммерческой тайны, пресечения коррупционных схем. Особенно актуален в сфере снабжения и закупок, что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.2 Внешний контроль — всесторонняя проверка контрагентов на предмет истории, добросовестности, отсутствия «шлейфа» по 115-ФЗ и т.п. Имеет большое значение в качестве поддержки юридическому блоку при аналитике активов в ходе юридического DD (Due Diligence), что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.3 Безопасность — комплекс мероприятий по обеспечению физической и юридической безопасности активов компании и сотрудников в ходе выполнения ими своих рабочих обязанностей.

 

9. Юридический блок.

9.1 Юридическое сопровождение — регистрация административно-хозяйственных обществ, прекращение их действия, управление конфликтами, в том числе в судах.

9.2 Договоры — проверка договоров на предмет рисков юридического характера.

9.3 Сделки с активами и DD (Due Diligence) — важнейший функционал для бизнеса по всесторонней юридической проверке приобретаемых активов, ведение и оформление соответствующих сделок.

 

10. Сервисный блок — управление введенными в эксплуатацию объектами.

 

11. Строительство, Проектирование, Автоматизация и цифровизация — суть функционала блоков следует из их наименований.

 

Фото: www.akadev.ru

 

Резюме

Грамотное использование представленной схемы может помочь эффективно организовать работу любой компании. При этом необходимо понимать, что указанная блок-схема — это набор именно функций, а распределены между участниками процесса эти функции могут быть по-разному.

Так, индустриальный холдинг может позволить себе возложение всех перечисленных функций на отдельные, созданные для этого профильные подразделения. Но также может существовать и девелоперская компания из одного человека, грамотно распределяющего перечисленный функционал на аутсорсинг.

Между этими «крайними» случаями — всё многообразие возможных девелоперских структур, организаторам и управляющим которых следует помнить, что любые незакрытые «пробелы» в данной схеме грозят негативными последствиями — от неэффективного управления и отставания в конкурентной борьбе до банкротства компании, при отсутствии блоков в «красной» зоне (см. также предыдущую статью автора на портале ЕРЗ.РФ Банкротство девелоперских компаний).

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

    

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

«Цифровой строительный контроль»: для девелоперов, которые хотят ускорить строительство и устали от бесконечных звонков и записей в блокноты

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Продажи, ценообразование и роботы: может ли IT-сервис заменить экспертизу аналитика

Цифровая исполнительная документация: вчера, сегодня, завтра

Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства