Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Внедрение электронных закладных: барьеры и перспективы

Свой взгляд на новую веху в истории ипотеки, связанную с цифровизацией всего процесса оформления сделки, представила на страницах портала ЕРЗ.РФ ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения  Радмила КУДЮШЕВА (ООО «ТехноКад», разработчик профильных программных решений).

 

Фото: www.tengrinews.kz

 

Перевод рынка ипотеки в электронный формат относится к числу основных стратегических задач жилищной политики государства. Согласно федеральному проекту «Ипотека», реализуемому в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», такая мера направлена на создание условий и возможностей для приобретения либо строительства гражданами доступного жилья.

Новый формат позволит, с одной стороны, снизить риски в ипотечном кредитовании для граждан, с другой — сократить издержки на выдачу кредитов для банков.

В истории цифровизации ипотечных сделок с недвижимостью прослеживается поэтапный переход от относительно тривиальных регистрируемых сделок к более интегрированным с использованием дистанционных, в том числе «облачных», IT-сервисов.

Первые зарегистрированные электронные сделки, отправленные финансово-кредитными организациями (нашими клиентами), характеризовались минимальным количеством участников, поэтому не требовали создания дополнительных форм заявлений. К примеру, для «Погашения регистрационной записи об ипотеке», которое по сути не относится к регистрационным действиям, в отдельных случаях достаточно подать заявление от банка (залогодержателя) и подписать такое заявление электронной подписью представителя данного банка (залогодержателя).

В последующем с широким развитием и адаптацией технических решений объем ипотечных операций увеличивается как за счет проведения электронных сделок с недвижимостью с участием несколько сторон, так и за счет активного перехода банковского сектора на экосистемный подход к обслуживанию клиентов.

Однако до относительно недавних времен основным барьером для полного перехода рынка ипотечного кредитования в электронный формат оставалось наличие документарной (бумажной) формы закладной.

Отсутствие нормативно-правовой основы, регламентирующей порядок использования и требования к электронной закладной, которая необходима для реализации оборота новой формы закладной, принуждало заявителя лично обращаться в МФЦ, несмотря на то, что заявления на государственную регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронном виде.

 

 

Понятие об электронной закладной и возможность ее оформления введены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 01.07.2018.

Однако только в августе 2018 года впервые были опубликованы приказы (приказ Минэкономразвития России от 25.04.2018 № 226, приказ Минэкономразвития России от 26.04.2018 № 231), позволяющие реализовать оборот бездокументарной формы закладной.

После внесения поправок в нормативные акты банки все еще не торопились воспользоваться возможностью оформления электронной версии закладной. Причиной тому является сложность в новой принципиально отличающейся технологии электронного документооборота закладной.

Относительно установленного порядка оформления электронной закладной необходимо выделить следующее. Электронная закладная составляется залогодателем (должником) и залогодержателем на едином портале государственных услуг или на официальном сайте органа регистрации прав либо с применением других информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в виде XML-документа с использованием XML-схем и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя.

Настоящая форма электронной закладной и требования к ее заполнению утверждены Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203.

Далее составленный электронный документ направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной (Приказ Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Данное заявление направляется в орган регистрации прав также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя при регистрации ипотеки на основании договора, а в случае регистрации ипотеки в силу закона -  в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

 

 

В практической действительности процедура регистрации электронной закладной осуществляется следующим образом. Составленный и подписанный согласно установленным требованиям «макет» закладной вместе с приложениями направляется по отдельному специальному каналу взаимодействия в орган регистрации прав.

После успешной проверки указанных сведений Росреестр выгружает Протокол проверки целостности пакета с подготовленной электронной закладной и полный архив файлов по направленному пакету документов. Далее проверенная электронная закладная и архив документов вместе с заявлением о выдаче электронной закладной снова направляются в Росреестр.

Электронная закладная, подписанная электронной подписью государственного регистратора, передается на хранение с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в указанный в закладной депозитарий.

По итогу проведенная государственная регистрация электронной закладной удостоверяется посредством проставления специальной регистрационной надписи (штампа) на документе и подписывается электронной подписью регистратора. Для удобства идентификации подтверждения проведенной сделки в наших программных продуктах обеспечена визуализация такого штампа на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

Ранее долгое отсутствие описания XML-схем в публичном доступе было основным препятствием для начала реализации электронного оборота.

Сегодня сложность массового оборота закладной, прежде всего как ценной бездокументарной бумаги, состоит в том, что пока сам процесс взаимодействия между всеми участниками «Заемщик – Банк – Росреестр – Депозитарий» еще полностью не отлажен. Необходимы одновременно как настройка собственных IT-систем, так и наличие доступа к системам и каналам взаимодействия Росреестра.

Дополнительно требуются совершенствование системы депозитарного учета электронных закладных, а также оптимизация работ каналов междепозитарного взаимодействия, поскольку хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывается документ во внешнем депозитарии.

Также еще не апробирован механизм внесения изменений в электронную закладную, в том числе ввиду отсутствия правоприменительной практики.

Несмотря на существующие особенности внедрения сложного технологического процесса электронного оборота закладной и на незначительные риски ее эксплуатации, абсолютная цифровизация ипотечных сделок несомненно обладает массой преимуществ. 

 

 

Очевидно, что с появлением возможности электронной регистрации закладной срок оформления документов существенно сократился. Клиентам нет необходимости лично посещать офисы МФЦ. При погашении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а Росреестр, в свою очередь, направляет в депозитарий, где хранится электронная закладная, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной.

Немаловажным преимуществом электронной формы закладной является и то, что такую закладную невозможно потерять, она не требует физической транспортировки и передвижений.

Также можно добавить, что при использовании информационных технологий взаимодействия финансово-кредитной организации с органом регистрации прав заявители освобождаются от необходимости уведомления Росреестра о проведении сделки на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в случае перехода права собственности на объект недвижимости. При этом раскрытие аккредитива после проведения государственной регистрации сделки осуществляется автоматически.

Правильный выбор программного обеспечения, необходимого для оптимизации бизнес-процессов банка – ключевая задача, которая позволит финансовой организации существенно повысить эффективность работы. Грамотная цифровизация бизнес-процессов банка способствует не только сокращению операционных расходов, уменьшению трудозатрат, но и повышению конкурентоспособности банка особенно в условиях пандемии.

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

 

В частности, при выборе программного продукта либо цифровой платформы для онлайн-взаимодействия банка с органом регистрации прав предлагаем обратить внимание на следующие основные критерии.

Соответствие конкретной задаче – взаимодействие с Росреестром для совершения сделок с недвижимостью в электронном виде. Первоочередно важно выбирать не «модный» продукт, а программное решение для поставленной задачи (проблемы).

Опыт разработчика (поставщика продукта). Следует обратить внимание на то, есть ли в числе клиентов поставщика финансово-кредитные организации, которые уже работают с заинтересовавшим программным продуктом. Наличие опыта запуска собственных цифровых продуктов согласно потребностям банка.

Безопасность продукта. Предлагаемая поставщиками программа должна обеспечивать безопасность данных, а также возможность настройки доступов.

Возможность интеграции системы. Эффективная интеграция систем позволяет повысить производительность труда и конкурентное преимущество компании.

Простота. Интуитивно понятный пользовательский интерфейс программы значительно сокращает время операционных процессов.

Сервис. Качественная техническая поддержка и оперативное послепродажное обслуживание (сопровождение) программного обеспечения является, пожалуй, показательным критерием профессионального уровня компании поставщика.

В условиях активного перехода на экосистемную модель работы банков особую актуальность приобретает возможность реально увеличить свой доход путем предоставления современных альтернативных услуг за счет IT-сервисов. Грамотно подобранное и качественно настроенное программное решение должно обязательно давать положительный экономический эффект в финансово-кредитной деятельности организаций.

 

 

Радмила КУДЮШЕВА (на фото), ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения ООО «ТехноКад»

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Депозитарий Банка ДОМ.РФ принял первую электронную закладную в рамках правительственного эксперимента по цифровизации ипотеки

Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных

В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными

Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок

ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных

Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года

Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

+

Как в России будет решаться проблема апартаментов

На 1 мая 2023 года в России строится 4,2 млн кв. м апартаментов. Это 3,88% от общего объема строительства МКД в России. Эти и другие данные руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик привел на совместном заседании комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства; в сфере строительства и в сфере экономике недвижимости, где обсуждалась тема «Текущее состояние рынка апарт-комплексов и многофункциональных зданий: строительство и управление».

 

Фото: www.org.tpprf.ru

 

В ТОП-10 застройщиков по строительству апартаментов входят ГК Самолет, ГК ОСНОВА, ГК Интеллект, ГК ФСК, Д-Инвест, ГК Ново-Градъ, Seven Suns Development, ГК Гранель, Coldy, Becar Asset Management Group.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Всего ТОП-10 застройщиков строят 1,5 млн кв. м апартаментов, что составляет 36,3% от общего объема строительства апартаментов в России на 1 мая 2023 года.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

В лидерах по строительству апартаментов такие города и населенные пункты, как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск, Раздоры (Московская область), Алушта, Дудкино (в составе г.о. Москва), Сестрорецк (в составе г.о. Санкт-Петербург), Ялта, Люберцы. Здесь строится 3,4 млн кв. м апартаментов.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

В мировой практике нет отдельного понятия «апартаменты», отличного от понятия «квартира». На французском языке апартаменты — это квартира. В России же апартаментами именуют нежилые помещения, приспособленные для проживания (с санузлом и кухней).

Как отметил Кирилл Холопик (на фото ниже), чаще всего застройщики возводят апартаменты в тех случаях, когда вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не допускает жилищного строительства или расположение помещений не соответствует нормам инсоляции.

 

 

При этом наиболее часто земельный участок нельзя использовать под жилищное строительство по таким причинам, как:

 риск вредного воздействия активной жизнедеятельности на окружающую среду, культурное наследие (например, водоохранная зона);

• риск вредного воздействия на человека (например, санитарно-защитная зона);

• вредного воздействия нет, но отсутствует необходимая инфраструктура для жилья;

• вредного воздействия нет, но изменение ВРИ земельного участка дорого и сложно.

 

Фото: www.mebel-go.ru

 

Ст. 23 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям» федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлен запрет на заселение граждан для постоянного и временного проживания в нежилые помещения.

В связи с этим сложилась ситуация, когда закон запрещает заселять нежилые помещения, но застройщики активно их продают для проживания, а граждане — активно их покупают.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ, рано или поздно государству придется решать проблему массового строительства нежилых помещений для постоянного проживания. И вариантов решения только два, других просто нет, подчеркнул Кирилл Холопик.

Вариант №1. Ужесточение

• начать строго соблюдать вышеупомянутую ст. 23 закона ФЗ-52. Ввести ответственность за ее нарушение и механизмы контроля соблюдения (штрафы, запрет на эксплуатацию и т.д.);

• ввести запрет на рекламу использования нежилых помещений для проживания и ответственность за такую рекламу.

 

Фото: www.edsro.center

 

Вариант №2. Либерализация

• разрешить строить многоквартирные дома на тех земельных участках, где разрешено строить гостиницы и общественные здания;

• приравнять нормы инсоляции для многоквартирных домов к нормам инсоляции для гостиниц и общественных зданий;

• запретить применять в региональном и местном законодательстве нормы, финансово стимулирующие застройщиков строить нежилые помещения для проживания, вместо легального изменения назначения земельного участка под многоквартирное строительство.

 

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Названы регионы-лидеры по выдаче ипотеки на апартаменты от Банка ДОМ.РФ

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Ситуация на рынке апартаментов Санкт-Петербурга: взгляд ГК ПСК

Эксперт: нынешний рекордный спрос на апартаменты может снизиться, поскольку они не подпадают под льготную ипотеку

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Госдума: Законопроект о придании апартаментам правового статуса скорее всего будет рассмотрен в весеннюю сессию

Московские власти приступили к проверке законности возведения апартаментов на территории столицы

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Придание апартаментам правового статуса затягивается на неопределенное время

Почему Госдума отложила законопроект о статусе апартаментов

Эксперты: предложение Минфина вернуть НДС застройщикам апартаментов увеличит их издержки на 20%

Законопроект о статусе апартаментов Минстрой доработает совместно с парламентариями

Госдума установит новый статус апартаментов

Определение правого статуса апартаментов повысит на них цены до 20%

Минстрой: уже построенные апартаменты нужно узаконить как жилье, но от строительства новых следует отказатьс

На телеканале «Россия 1» обсудили законопроект о приравнивании апартаментов к жилью

Придание апартаментам статуса жилья: мнения парламентариев разделились

Очередная попытка придать апартаментам статус жилого помещения

В Подмосковье больше не будут согласовывать апартаменты без социальной инфраструктуры

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?