Свой взгляд на новую веху в истории ипотеки, связанную с цифровизацией всего процесса оформления сделки, представила на страницах портала ЕРЗ.РФ ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения  Радмила КУДЮШЕВА (ООО «ТехноКад», разработчик профильных программных решений).

 

Фото: www.tengrinews.kz

 

Перевод рынка ипотеки в электронный формат относится к числу основных стратегических задач жилищной политики государства. Согласно федеральному проекту «Ипотека», реализуемому в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», такая мера направлена на создание условий и возможностей для приобретения либо строительства гражданами доступного жилья.

Новый формат позволит, с одной стороны, снизить риски в ипотечном кредитовании для граждан, с другой — сократить издержки на выдачу кредитов для банков.

В истории цифровизации ипотечных сделок с недвижимостью прослеживается поэтапный переход от относительно тривиальных регистрируемых сделок к более интегрированным с использованием дистанционных, в том числе «облачных», IT-сервисов.

Первые зарегистрированные электронные сделки, отправленные финансово-кредитными организациями (нашими клиентами), характеризовались минимальным количеством участников, поэтому не требовали создания дополнительных форм заявлений. К примеру, для «Погашения регистрационной записи об ипотеке», которое по сути не относится к регистрационным действиям, в отдельных случаях достаточно подать заявление от банка (залогодержателя) и подписать такое заявление электронной подписью представителя данного банка (залогодержателя).

В последующем с широким развитием и адаптацией технических решений объем ипотечных операций увеличивается как за счет проведения электронных сделок с недвижимостью с участием несколько сторон, так и за счет активного перехода банковского сектора на экосистемный подход к обслуживанию клиентов.

Однако до относительно недавних времен основным барьером для полного перехода рынка ипотечного кредитования в электронный формат оставалось наличие документарной (бумажной) формы закладной.

Отсутствие нормативно-правовой основы, регламентирующей порядок использования и требования к электронной закладной, которая необходима для реализации оборота новой формы закладной, принуждало заявителя лично обращаться в МФЦ, несмотря на то, что заявления на государственную регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронном виде.

 

 

Понятие об электронной закладной и возможность ее оформления введены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 01.07.2018.

Однако только в августе 2018 года впервые были опубликованы приказы (приказ Минэкономразвития России от 25.04.2018 № 226, приказ Минэкономразвития России от 26.04.2018 № 231), позволяющие реализовать оборот бездокументарной формы закладной.

После внесения поправок в нормативные акты банки все еще не торопились воспользоваться возможностью оформления электронной версии закладной. Причиной тому является сложность в новой принципиально отличающейся технологии электронного документооборота закладной.

Относительно установленного порядка оформления электронной закладной необходимо выделить следующее. Электронная закладная составляется залогодателем (должником) и залогодержателем на едином портале государственных услуг или на официальном сайте органа регистрации прав либо с применением других информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в виде XML-документа с использованием XML-схем и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя.

Настоящая форма электронной закладной и требования к ее заполнению утверждены Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203.

Далее составленный электронный документ направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной (Приказ Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Данное заявление направляется в орган регистрации прав также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя при регистрации ипотеки на основании договора, а в случае регистрации ипотеки в силу закона -  в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

 

 

В практической действительности процедура регистрации электронной закладной осуществляется следующим образом. Составленный и подписанный согласно установленным требованиям «макет» закладной вместе с приложениями направляется по отдельному специальному каналу взаимодействия в орган регистрации прав.

После успешной проверки указанных сведений Росреестр выгружает Протокол проверки целостности пакета с подготовленной электронной закладной и полный архив файлов по направленному пакету документов. Далее проверенная электронная закладная и архив документов вместе с заявлением о выдаче электронной закладной снова направляются в Росреестр.

Электронная закладная, подписанная электронной подписью государственного регистратора, передается на хранение с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в указанный в закладной депозитарий.

По итогу проведенная государственная регистрация электронной закладной удостоверяется посредством проставления специальной регистрационной надписи (штампа) на документе и подписывается электронной подписью регистратора. Для удобства идентификации подтверждения проведенной сделки в наших программных продуктах обеспечена визуализация такого штампа на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

Ранее долгое отсутствие описания XML-схем в публичном доступе было основным препятствием для начала реализации электронного оборота.

Сегодня сложность массового оборота закладной, прежде всего как ценной бездокументарной бумаги, состоит в том, что пока сам процесс взаимодействия между всеми участниками «Заемщик – Банк – Росреестр – Депозитарий» еще полностью не отлажен. Необходимы одновременно как настройка собственных IT-систем, так и наличие доступа к системам и каналам взаимодействия Росреестра.

Дополнительно требуются совершенствование системы депозитарного учета электронных закладных, а также оптимизация работ каналов междепозитарного взаимодействия, поскольку хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывается документ во внешнем депозитарии.

Также еще не апробирован механизм внесения изменений в электронную закладную, в том числе ввиду отсутствия правоприменительной практики.

Несмотря на существующие особенности внедрения сложного технологического процесса электронного оборота закладной и на незначительные риски ее эксплуатации, абсолютная цифровизация ипотечных сделок несомненно обладает массой преимуществ. 

 

 

Очевидно, что с появлением возможности электронной регистрации закладной срок оформления документов существенно сократился. Клиентам нет необходимости лично посещать офисы МФЦ. При погашении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а Росреестр, в свою очередь, направляет в депозитарий, где хранится электронная закладная, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной.

Немаловажным преимуществом электронной формы закладной является и то, что такую закладную невозможно потерять, она не требует физической транспортировки и передвижений.

Также можно добавить, что при использовании информационных технологий взаимодействия финансово-кредитной организации с органом регистрации прав заявители освобождаются от необходимости уведомления Росреестра о проведении сделки на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в случае перехода права собственности на объект недвижимости. При этом раскрытие аккредитива после проведения государственной регистрации сделки осуществляется автоматически.

Правильный выбор программного обеспечения, необходимого для оптимизации бизнес-процессов банка – ключевая задача, которая позволит финансовой организации существенно повысить эффективность работы. Грамотная цифровизация бизнес-процессов банка способствует не только сокращению операционных расходов, уменьшению трудозатрат, но и повышению конкурентоспособности банка особенно в условиях пандемии.

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

 

В частности, при выборе программного продукта либо цифровой платформы для онлайн-взаимодействия банка с органом регистрации прав предлагаем обратить внимание на следующие основные критерии.

Соответствие конкретной задаче – взаимодействие с Росреестром для совершения сделок с недвижимостью в электронном виде. Первоочередно важно выбирать не «модный» продукт, а программное решение для поставленной задачи (проблемы).

Опыт разработчика (поставщика продукта). Следует обратить внимание на то, есть ли в числе клиентов поставщика финансово-кредитные организации, которые уже работают с заинтересовавшим программным продуктом. Наличие опыта запуска собственных цифровых продуктов согласно потребностям банка.

Безопасность продукта. Предлагаемая поставщиками программа должна обеспечивать безопасность данных, а также возможность настройки доступов.

Возможность интеграции системы. Эффективная интеграция систем позволяет повысить производительность труда и конкурентное преимущество компании.

Простота. Интуитивно понятный пользовательский интерфейс программы значительно сокращает время операционных процессов.

Сервис. Качественная техническая поддержка и оперативное послепродажное обслуживание (сопровождение) программного обеспечения является, пожалуй, показательным критерием профессионального уровня компании поставщика.

В условиях активного перехода на экосистемную модель работы банков особую актуальность приобретает возможность реально увеличить свой доход путем предоставления современных альтернативных услуг за счет IT-сервисов. Грамотно подобранное и качественно настроенное программное решение должно обязательно давать положительный экономический эффект в финансово-кредитной деятельности организаций.

 

 

Радмила КУДЮШЕВА (на фото), ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения ООО «ТехноКад»

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Депозитарий Банка ДОМ.РФ принял первую электронную закладную в рамках правительственного эксперимента по цифровизации ипотеки

Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных

В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными

Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок

ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных

Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года

Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

Вряд ли найдется застройщик, который ни разу не сталкивался с нештатными ситуациями и непредвиденными обстоятельствами в ходе строительно-монтажных работ. Срыв сроков из-за невыполнения обязательств подрядчиками и партнерами, некачественные материалы, поломка техники, падение кранов и т.п. Эти факторы грозят компании как минимум финансовыми потерями и, более того, могут привести к ущербу здоровью и жизни людей, так что страхование в этой отрасли — очень и очень нужная вещь.

   

Фото предоставлено компанией «Зетта Страхование»

 

Защитить строительный бизнес от ключевых опасностей поможет полис страхования строительно-монтажных рисков (СМР). Помимо материального ущерба вследствие пожаров, взрывов, стихийных бедствий и ошибок при строительстве и монтаже он также покрывает риски, связанные с преднамеренными действиями третьих лиц, и даже срыв сроков реализации проекта. В дополнение к стандартному полису СМР на рынке существуют программы по страхованию профессиональной ответственности для членов СРО (саморегулируемой организации).

Ну и конечно, как в любом производственном процессе, происшествия на стройке, будь то поломка техники или несчастный случай на площадке, всегда влекут за собой цепочку неприятных последствий. В первом варианте выход из строя незастрахованной дорогостоящей спецтехники может обернуться не только значительной брешью в бюджете, но и вызвать простой на предприятии. Второй — требует возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью пострадавшего, а также выплаты компенсации, размер которой может стать тяжким бременем для организации.

К счастью, и риск перерыва в производственной деятельности, и ответственность работодателя также можно застраховать.

 

Фото предоставлено компанией «Зетта Страхование»

 

Правильный выбор страхового партнера поможет защитить имущественные и финансовые интересы бизнеса. Однако далеко не все компании работают в этом сегменте и уж тем более обладают опытом крупных выплат.

К числу серьезных игроков в этой сфере в мае присоединилась новая страховая группа «Зетта Страхование», получившая название компании, которая объединилась с «Альянс» и «Альянс Жизнь» — бывшими «дочками» немецкого Allianz. В прошлом месяце европейцы продали контрольный пакет акций своего российского бизнеса компании «Интерхолдинг», на 100% владеющей СК «Зетта Страхование».

 

Фото предоставлено компанией «Зетта Страхование»

 

По мнению экспертов, новая группа может претендовать на место в ТОП-10 российских страховщиков. Входящие в нее компании уже не одно десятилетие работают в сегментах страхования имущества юридических лиц и страхования ответственности. Они накопили огромный опыт урегулирования самых сложных страховых случаев и гибкой настройки продуктов под потребности конкретного клиента.

Все участники группы имеют высокие рейтинги финансовой устойчивости. Синергетический эффект от объединения компаний в числе прочего проявляется и в расширении финансовой емкости. Теперь группа может брать на страхование даже самые крупные объекты, например строительно-монтажные риски при сооружении промышленного предприятия или объекта транспортной инфраструктуры.

 

Фото предоставлено компанией «Зетта Страхование»

 

«Известны случаи пожаров, замыканий и обрушений здания в результате ошибок, допущенных во время строительства и проведения инженерных коммуникаций, — отмечает руководитель Группы «Зетта Страхование» Игорь Фатьянов (на фото). — Последствия оказываются очень тяжелыми, а иногда даже катастрофическими».

Фатьянов приводит в пример пожар в небоскребе «Олимп» в Грозном. По мнению специалистов, здание сгорело из-за подмены материалов в навесной фасадной системе более дешевыми аналогами с низким классом горючести.

 

Фото: www.ic.pics.livejournal.com

 

Ущерб оценен в 300 млн руб., причем он мог оказаться куда более серьезным, если бы пострадали люди, подчеркивает Фатьянов.

Все мы также помним трагедию уникального культурного объекта — Собора Парижской Богоматери. В результате пожара в апреле 2019 года была практически уничтожена крыша, перекрытия и шпиль этого памятника архитектуры мирового значения. Причиной возгорания эксперты назвали короткое замыкание в результате нарушения техники безопасности во время работ по реставрации здания.

 

Фото: www.wmj.ru

 

Ни собор, ни ответственность строителей, осуществлявших реставрацию, не были застрахованы, и стоимость восстановления в размере около 1 млрд евро легла на плечи государства.

Возрождать собор пришлось буквально всем миром. Президент Франции Эммануэль Макрон вынужден был объявить сбор средств по всей стране. А вот если бы ответственность подрядчиков была застрахована, какую-то часть возместила бы страховая компания.

  

Фото: www.samso.ru

 

«Пренебрегать страхованием строительно-монтажных рисков и, главное, своей ответственности перед заказчиками и третьими лицами точно не стоит, — предупреждает Игорь Фатьянов. — На стройке может произойти что угодно и когда угодно, даже если соблюдены все технологии и используются качественные материалы».

«Все мы понимаем, что проконтролировать настолько масштабный процесс "от и до" невозможно, поэтому так важно иметь финансовое подспорье на случай непредвиденных ситуаций, — подчеркнул топ-менеджер страховой группы и резюмировал: — Надежный страховой партнер поможет сберечь средства и сохранить репутацию».

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят закон, обязывающий банки раскрывать информацию о стоимости страховой услуги при выдаче кредитов

Правительство продлило до конца марта 2024 года отсрочку уплаты страховых взносов

Минфин: НДС начисляется на всю цену договора, в том числе и страхование гражданской ответственности

Банкиры и страховщики против освобождения ипотечных заемщиков от страховой нагрузки

Новая концепция ипотечного страхования Банка России: мнения застройщиков и страховщиков

Членам «ПОВС застройщиков» вернут более 4 млрд руб.

Новая страховая программа Банка ДОМ.РФ позволяет при банкротстве застройщика вернуть проценты, выплаченные по ипотечному кредиту с использованием эскроу

Часть страховки, оформленной на этапе выдачи ипотечного кредита, можно будет вернуть

Банк России разъяснил порядок выплаты возмещений дольщикам

Генпрокуратура РФ: Страховщики ГОЗ, нарушающие требования 153-ФЗ, должны быть наказаны

Арбитражный суд: ЦБ не обязан возвращать СК «Респект» лицензию на право ведения страховой деятельности

Депутаты и ЦБ разошлись в оценках задолженности страховщиков ГОЗ Фонду защиты дольщиков

Страховые компании передали Фонду защиты дольщиков около четверти страховых премий по ГОЗ

«ОПОРА РОССИИ» вынесет вопрос о передаче экспертизы страховщиков застройщиков на высший уровень