Портал ЕРЗ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) обобщил вопросы, поступающие от застройщиков в связи с реформой системы саморегулирования. Настоящая публикация является экспертным мнением юристов НОЗА и портала ЕРЗ. 

 

1. Надо ли застройщику быть членом СРО

Для застройщика членство в СРО необходимо только в том случаях, если он самостоятельно выполняет строительные, изыскательские или проектные работы (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч.3.1 ст. 52, ч. 2 ст. 58 ГрК). При этом ограничение на сумму договора подряда (3 млн руб), установленное ч.2.1 ст. 52 ГрК, на застройщика не распространяется. Он должен быть членов СРО при любом объеме выполняемых самостоятельно работ. 

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве подрядчика по договорам, заключаемым с другим застройщиком (ч. 2 ст. 52 ГрК). Если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех млн руб., то членство в СРО не требуется (ч.2.1 ст. 52 ГрК).

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве технического заказчика, который уполномочен на выполнение соответствующих функций другим застройщиком (п. 22 ст. 1 ГрК).

2. Какая предусмотрена ответственность при выполнении работ без членства в СРО

Если застройщик будет выполнять строительные работы объемом более 3 млн руб. самостоятельно без членства в строительной СРО, то в этом случае на такую организацию госстройнадзор может наложить административный штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. (ч. 1 ст. 9.5.1. КоАП).

3. Какие еще меры воздействия побуждают к вступлению в СРО

При выполнении строительных работ без членства в СРО могут возникнуть проблемы при вводе объекта в эксплуатацию, т.к. определенные документы должны быть подписаны только лицами, которые внесены в Национальный реестр специалистов (НРС). Подробнее об этом в вопросе № 5.

Строительная организация, не являющаяся членом СРО, может быть не допущена к торгам на заключение договора строительного подряда.

4. Изменились ли финансовые условия членства в СРО

Изменилась структура компенсационных фондов СРО, в которые должен сделать отчисление член СРО. На смену одному компфонду с 1 июля законом предусматривается создание двух – компфонда возмещения вреда и компфонда обеспечения договорных обязательств. Решение о том, формировать второй компенсационный фонд или нет, принимают сами члены СРО в уведомительном порядке. Если не менее чем 30 членов СРО (для проектных и изыскательских СРО не менее 15-ти членов) подали заявление о намерении принимать участие в конкурсных процедурах закупок – соответствующий компфонд формируется. (п. 2 ч. 1, ч. 2, п.3 ч.3, ч.4 ст.55.4 ГрК). При этом уплачивать взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств должны только те члены СРО, которые выразили намерение принимать участие в конкурсных процедурах. (п.1 ч. 7, п.2 ч.11 ст.55.6 ГрК).

Изменились и уровни ответственности. Если до вступления в силу поправок в Градкодекс минимальный уровень ответственности не превышал 10 млн. рублей и для его получения необходимо было внести 300 тыс. рублей, то с 1 июля минимальный уровень ответственности увеличивается до 60 млн.рублей. Минимальные взносы для этого уровня равны 100 тыс. руб. в компфонд возмещения вреда и 200 тыс. руб. в компфонд обеспечения договорных обязательств.

Самые высокие взносы предусмотрены для генподрядчиков уровня свыше 10 млрд руб. Для таких организаций минимальный взнос в первый компфонд равен 5 млн руб., а в фонд обеспечения договорных обязательств – 25 млн руб. (ст. 55.16 Грк).

Учитывая, что до 1 июля все СРО обязаны привести внутренние документы в соответствие с новыми законодательными требованиями, в большинстве СРО уже состоялись Общие собрания по внесению соответствующих изменений во внутренние документы о компенсационных фондах. Соответственно, большинство строительных организации уже имеют представление о необходимых объемах доплат.

Повышенные взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств объясняются более высокими рисками осуществления выплат из такого компфонда по сравнению с компфондом возмещения вреда.

5. Изменились ли требования к кадрам члена СРО

К 1 июля каждый член СРО должен включить в соответствующий Национальный реестр специалистов (НРС) минимум двух специалистов, оформленных по основному месту работы (п. 2, ч.6 ст. 55.5 ГрК).

Эти специалисты для включения в НРС должны отвечать следующим требованиям (ч. 6 ст.55.5-1 ГрК):

• наличие профильного высшего образования, специальность или направление подготовки по которому соответствует перечню, утвержденному приказом Минстроя России от 06.04.2017 № 688/пр. Всего в перечне содержится 285 позиций строительных, проектных, изыскательских и смежных специальностей;
• наличие общего трудового стажа в области строительства не менее чем 10 лет, а также стажа работы в строительных организациях на инженерных должностях не менее 3-х лет;
• наличие повышения квалификации, которое необходимо проходить не реже одного раза в пять лет;
• наличие разрешения на работу (для иностранных граждан). Разрешения на работу гражданам Белоруссии, Казахстана, Киргизии и Армении не требуется (Договор о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года).

Порядок включения специалистов в НРС устанавливается соответствующими Национальными объединениями СРО. Так, в соответствии с Регламентом о порядке ведения Национального реестра специалистов в области строительства, утвержденным НОСТРОЙ, для включения в НРС требуется следующий пакет документов (пункты 7.7, 7.8 Регламента):

1) заявление о включении сведений в Национальный реестр специалистов, подпись на котором удостоверяется нотариально;

2) нотариально заверенная копия диплома о высшем образовании;

3) копия СНИЛС (для лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации – при наличии);

4) копия удостоверения о повышении квалификации или диплома о профессиональной подготовке;

5) копия трудовой книжки или выписка из трудовой книжки, заверенная текущим (последним) работодателем или нотариусом;

6) должностная инструкция или выписка из нее, заверенные работодателем (при необходимости подтверждения инженерного стажа);

7) копия разрешения на работу (для иностранных граждан);

8) оригинал (в том числе электронный документ, заверенный электронной подписью) или нотариальная копия справки о наличии (отсутствии) у Заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, полученной не ранее одного года до дня подачи заявления. Допускается предоставление справки в течение 3-х месяцев с момента направления Заявления о включении сведений в Национальный реестр специалистов в области строительства.

9) копии документов, подтверждающих изменение Заявителем фамилии.

6. Какие последствия с 1 июля возникают у члена СРО, не представившего сведения о двух специалистах в Национальный реестр

После 1 июля такие организации лишатся возможности выступать в роли генподрядчиков. Соответственно они не смогут принимать участие в конкурсных закупках. Это связано с тем, что генподрядные договоры, заключаемые с 1 июля, должны содержать реестровые номера специалистов, силами которых обеспечивается выполнение работ. То же касается подписания актов выполненных работ.

Также предусмотрена административная ответственность организации, осуществляющей строительство по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, в случае, если ее сотрудник не внесен в НРС. Штраф в размере от 30 до 40 тыс. руб. А при повторном нарушении – вплоть до приостановки деятельности компании на срок до 90 суток (ч. 2 статьи 9.5.1. КоАП).

Кроме того, несоответствие требований к членству в СРО может привести к исключению организации из членов СРО, и соответственно лишению права выполнять работы в области строительства.

7. Сохранился ли экстерриториальный принцип членства в СРО

Для членов строительных СРО – не сохранится. Для них c 1 июля доступно вступление только в те СРО, которые зарегистрированы в том же субъекте Федерации, что и сама организация (п.1 ч.3 ст. 55.4 ГрК, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляют организации из регионов, в которых по состоянию на 1 апреля 2017 года СРО отсутствуют. Для этой категории организаций законом допускается членство в СРО соседнего субъекта Федерации, имеющего общую границу с регионом регистрации компании. Также экстерриториальный принцип допускается для иностранных компаний (п.2 ч.3 ст.6 Федерального закона № 373-ФЗ).

Для членов изыскательских и проектных СРО условия членства не изменились и вступать по-прежнему можно в любую СРО без привязки к месту регистрации (ч.1 ст.55.4 ГрК).

8. Когда строительной компании надо перейти из одной СРО в другую СРО

30 июня является конечным сроком перехода членов строительных СРО в порядке регионализации. Если строительная компания не перешла в СРО по месту регистрации, то ее членство в СРО, расположенном в другом регионе, с 1 июля прекращается автоматически (ч.7 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляет случай, когда в регионе нет ни одной строительной СРО. В этом случае организация вправе подать заявление о вступлении не позднее 1 апреля 2018 года (ч. 16 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ).

9. Что надо сделать для перехода из одной СРО в другую

Для этого надо написать заявления:

• о добровольном выходе из «материнской» СРО, чей регион нахождения не совпадает с регионом нахождения члена СРО;
• о приеме в члены СРО по месту нахождения.

При этом компенсационный фонд, ранее уплаченный в «материнскую» СРО, должен быть переведен в новую СРО, но только в том случае, если уведомление о переходе было подано в «материнскую» СРО до 1 декабря 2016 года (ч. 5 ст.6 Федерального закона № 372-ФЗ).

10. Чем сейчас подтверждается правоспособность юридического лица выполнять строительные работы

Свидетельство о допуске, выдаваемое СРО, больше не является документом, подтверждающим правоспособность строительной компании выполнять строительные работы. Сейчас подтверждением правоспособности выступает выписка из реестра членов СРО, срок действия которой составляет 1 месяц с даты ее выдачи (ч. 4-5 ст. 55.17 ГрК). Также это может быть выписка из единого реестра членов СРО, который ведет Национальное объединение СРО (ч. 13 ст. 55.20 ГрК).

 

Портал ЕРЗ в сотрудничестве с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА)  продолжит публикацию ответов на вопросы застройщиков по вопросам реформы саморегулирования. Вопросы, замечания, предложения просьба направлять на e-mail: info@asnoza.ru 

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят