Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации договора уступки в связи с отсутствием справки, подтверждающей факт оплаты цены ДДУ, поскольку стороны представили акт приема-передачи векселя, выданный на всю сумму договора.

Фото: www.abnews.ru

ООО «Строительное Управление» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации уступки прав требований.

Между ООО «Строительное Управление» и застройщиком ООО «Питер-Констракшн» был заключен договор участия в долевом строительстве. В последующем по договору уступки «Строительное Управление» (цедент) передало права требования по договору участия в долевом строительстве третьему лицу (цессионарию).

Для государственной регистрации договора уступки прав требований цедент и цессионарий обратились Росреестр с заявлением, приложив к нему договор цессии, акт приема-передачи векселя, акт сверки расчетов по договору участия в долевом строительстве. Однако Росреестр отказал в государственной регистрации договора цессии в связи с тем, что не была представлена справка, подтверждающая полную или частичную оплату цедентом застройщику цены договора участия в долевом строительстве. В отказе Росреестр указал, что представленный акт приема-передачи векселя не может быть принят в качестве надлежащего доказательства оплаты цены договора.

С выводами Росреестра не согласились суд первой инстанции, а позже его позицию своим постановлением №56-55681/2017 от 05.02.2018 поддержал суд апелляционной инстанции. Отказ Росреестра признан незаконным. Свою позицию суд основывал на нормах п. 3 ст. 1, подп. 5 п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 29, п. 2, п. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, Федерального закона 214-ФЗ, п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 04.12.2000 №33/14.

Как следует из материалов судебного дела, ООО «Строительное Управление» выполняло строительные работы на объекте застройщика. Оплата работ производилась векселями застройщика. В дальнейшем вексель, полученный от застройщика в счет выполненных строительных работ, был использован ООО «Строительное Управление» в счет оплаты квартиры. При этом эмитентом указанного векселя является не Общество, а застройщик.

 В акте приема-передачи векселя указано, что передача векселя произведена на сумму 6 461 750 руб. в счет исполнения обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве, а также в документе фиксируется отсутствие финансовых претензий. Кроме того, суд указал, что вексель не был признан недействительным, застройщик не предъявлял претензий к Обществу и не заявлял исковых требований о признании векселя недействительным.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что цедент, представляя в Росреестр документы, подтвердил факт оплаты цены договора участия в долевом строительстве представленным актом приема-передачи простого векселя и акта сверки между сторонами.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: уступка прав требований по ДДУ без согласия застройщика признается недействительной, если обязательность такого согласия установлена в ДДУ

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

В ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» Фонд «Институт экономики города» представил уникальное исследование судебной практики по вопросам обеспечения территорий объектами инфраструктуры при жилищном строительстве. Участники мероприятия обсудили региональные подходы к регулированию обязательств девелоперов и проанализировали основные тенденции в судебных спорах на данную тему.

Фото предоставлено компанией Брусника

Эксперты сошлись во мнении, что необходимо разработать единое федеральное регулирование, которое определит четкие механизмы финансирования и распределения ответственности между застройщиками и органами власти.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Даже при наличии бюджетных средств муниципалитеты открыто заявляют, что не могут с гарантированным качеством построить школы и детские сады из-за несовершенства законодательства о госзакупках. Единственный выход, который они видят, — переложить эти обязательства на плечи застройщиков.

Это подтверждается и изменениями в законодательстве о КРТ, где уже прописывается обязательное указание в договорах информации о том, кем финансируется и кто строит объекты социальной инфраструктуры.

Судебная практика идет еще дальше. Даже по ранее заключенным договорам, когда при покупке земли застройщики не закладывали затраты на строительство соцобъектов, возникают сложности.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Нам надо готовиться к тому, что переход на строительство объектов социальной инфраструктуры силами застройщиков абсолютно неизбежен. Необходимо объединить усилия и через крупные объединения предпринимателей выйти с инициативой о нераспространении новых требований на ранее возникшие отношения, когда застройщики не закладывали дополнительные обязательства в свои инвестиционные проекты.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Татьяна ПОЛИДИ (на фото), вице-президент Фонда «Институт экономики города»:

— С точки зрения отраслевых вопросов сейчас самая актуальная тема — это урегулирование инфраструктурного участия застройщиков и практика формирования обязательств девелоперов во взаимоотношениях с органами власти, причем в рамках не только КРТ, но и других градостроительных проектов. Подобная практика существует в большинстве развитых и во многих развивающихся странах как объективная экономическая необходимость.

В России уже есть немало крупных компаний, которые поддерживают эти инициативы, потому что введение прозрачных правил всегда лучше, чем их отсутствие, а платная определенность для бизнеса лучше, чем бесплатная неопределенность.

Сегодня перед нами стоит не выбор между строительством с инфраструктурными обязательствами или без них, а более фундаментальный вопрос: возможно ли строительство вообще. Города достигли предела своего градостроительного потенциала, и без комплексного решения инфраструктурных вопросов дальше просто невозможно развиваться.

Фото из архива А. Сидоркина

Александр СИДОРКИН (на фото), ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города»:

— Более 40 российских городов приостановили выдачу разрешений на строительство объектов жилого назначения. Эта проблема наиболее остро стоит в городах с интенсивными процессами строительства, таких как Новосибирск, Омск, Красноярск.

Единый механизм нормативного регулирования на федеральном уровне сегодня отсутствует. Единственный наиболее близкий по содержанию институт, который обеспечивает строительство необходимой инфраструктуры, — это КРТ с учетом изменений, внесенных в Федеральный закон 486-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2025 года.

Судам приходится давать правовую квалификацию как самим решениям об отказе в выдаче разрешений на строительство, так и соответствующей градостроительной документации, определять соотношение проектов планировки территории и нормативов градостроительного проектирования.

Непоследовательность и противоречивость в позициях судов свидетельствует о необходимости конкретизации на федеральном уровне требований к созданию инфраструктуры и участию в этом процессе застройщиков.

Фото из архива В. Аникиенко

Виктория АНИКИЕНКО (на фото), ведущий специалист управления градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО:

— С марта 2025 года обеспечение объектами инфраструктуры стало обязательным с вступлением в силу изменений в Градостроительный кодекс РФ. Требования внесли, а кто, как, каким образом и в каких долях финансирует строительство — по этому поводу конкретики нет.

Встает вопрос, в каком объеме и какие конкретно инфраструктурные объекты должны обеспечивать девелоперы? Органы местного самоуправления не всегда выставляют экономически обоснованные требования.

Целесообразно закрепить в механизме КРТ паритетное участие органов власти в финансировании инфраструктуры с установлением конкретных долей софинансирования по аналогии с принципами, применяемыми в проектах государственно-частного партнерства.

Фото из архива Р. Ляпунова

Роман ЛЯПУНОВ (на фото), старший партнер SLP-legal.ru:

— Интересен опыт Швейцарии, где инфраструктурный платеж рассчитывают от увеличения рыночной стоимости земельного участка после изменения вида разрешенного использования.

Рыночная стоимость — это объективный показатель, и для каждого региона он будет различаться. На федеральном уровне стоит предоставить регионам право самим выбирать, какой процент от изменения рыночной стоимости должен взиматься.

С исследованиями Фонда «Институт экономики города» в сфере инфраструктурных отношений можно ознакомиться по QR-коду:

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Малые города и поселения — основа устойчивого развития страны

Изменения в законодательстве, регулирующем торги и сроки согласования документов по планировке территории при КРТ

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

В Москве сделали обязательным использование цифрового мастер-планирования в инженерной и коммунальной инфраструктурах

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

Марат Хуснуллин: на реализацию проектов КРТ в регионы будет направлено 120 млрд руб.

Депутаты приняли поправки в законодательство о КРТ

Михаил Мишустин: Ключевая задача — обеспечить развитие территорий и повысить качество жизни в опорных пунктах

Брусника: механизм КРТ должен развивать территорию, а не латать «дыры» городского бюджета

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

ЕРЗ-тренды: помогут ли предпринимаемые властями меры поднять продажи новостроек после январского спада

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

Эксперты: какие каналы лидогенерации наиболее эффективны для застройщиков

Эксперты выяснили, какие интернет-каналы лидогенерации эффективны для застройщиков и откуда идут самые дешевые лиды

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек