В рамках специального выпуска «ЕРЗ-тренды» лидеры рынка проанализировали итоги заседания Президиума Госсовета по вопросам реализации нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», которое провел Президент России Владимир Путин.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Глава НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже) выделил три приоритетных направления поддержки застройщиков.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Это контроль банковских комиссий при оформлении ипотеки, расширение программ поддержки ИЖС и субсидирование процентной ставки по кредитам проектного финансирования.

Фото: пресс-служба ГК Атмосфера

Договоры аренды и КРТ необходимо продлевать без проведения новых торгов — это не требует денежных вливаний от государства, но позволит застройщикам более рационально планировать проекты, отметил генеральный директор ГК Атмосфера Сергей Клепиков (на фото).

Руководителя ГК Единство Антона Воробьева (на фото ниже) прежде всего беспокоят сложности с одобрением ипотечных заявок. При этом он считает, что корень проблем — не в покупательской способности населения, а в банковской сфере.

Фото: ГК Единство

По словам гендиректора группы компаний Стрижи Игоря Белокобыльского (на фото ниже), хорошим решением было бы создание площадки для обмена опытом между банками и застройщиками по оптимизации процедур дофинансирования.

В настоящее время, пояснил сибирский девелопер, даже в проектах с нормальной маржинальностью принятие решений кредитными организациями занимает до четырех месяцев.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Стрижи

Итоги заседания последнего Президиума Госсовета активно обсуждаются в СМИ. Приведем некоторые комментарии специалистов.

Застройщики Республики Татарстан поддержали предложения своего раиса, председателя комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни» Рустама Минниханова.

Фото: t.me/smu88official

Наиль Галеев (на фото), гендиректор СМУ-88:

— Расширение круга получателей льготной ипотеки давно назрело. Чем больше у людей вариантов и инструментов для покупки жилья, тем быстрее развивается рынок и тем легче семьям решить свои жилищные вопросы. Мы всегда поддерживаем подобные инициативы, особенно в отношении ветеранов СВО и их семей. СМУ-88 давно предоставляет им льготные условия в виде пятипроцентной скидки на покупку квартиры.

Не менее важна возможность смены банка застройщиком при проектном финансировании. Сегодня девелоперы находятся в ситуации «крепостного права». Мы зачастую оказываемся в заложниках условий, которые диктует конкретная кредитная организация. Если появится возможность переходить в другую, банки начнут конкурировать. А значит, предлагать лучшие условия, от чего в итоге выигрывает конечный покупатель.

Фото: vk.com/mir_group_zd

Тимур Егоров (на фото), основатель и собственник ГК MIR Group:

— Вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования как никогда актуален для экономики страны.

Многие, наверное, считают, что ничего страшного нет в том, что строительства станет меньше и молодые семьи не смогут купить свое первое жилье. Но тогда откуда взять демографический рост? Как нашей экономике жить без людей?

Наша группа компаний представлена в разных сферах бизнеса, и я с уверенностью могу сказать, что строительство — один из основных двигателей экономики! Каждый четвертый человек в стране так или иначе его участник, начиная от карьеров нерудных материалов и заканчивая производством товаров для дома.

А еще это огромный рост для малого бизнеса, ведь при комплексной застройке появляются уже всем необходимые кафе, магазины, спортивные и общественные клубы и так далее, и везде создаются новые рабочие места.

Среди озвученных на заседании Госсовета идей я бы выделил следующие:

• увеличение возраста детей до 14 лет и лимита по ипотеке до 12 млн руб.;

• введение запрета на взимание банками комиссий при выдаче «Семейной ипотеки».

Фото из архива М. Николаева

Максим Николаев (на фото), управляющий партнер БМП Брендс Групп, директор СЗ Тройка:

— Увеличение возраста детей в семьях, претендующих на «Семейную ипотеку», и распространение льгот на участников СВО — это очень правильные и обоснованные предложения. Поддержка традиционных ценностей в нашей стране является государственной политикой, а специальная военная операция — важнейшая задача всего общества, поэтому такие решения напрашиваются сами собой. Мы уже предлагаем ветеранам боевых действий скидки на покупку жилья. Они защищают нас, а мы поддерживаем их, и это правильно.

Что касается моих предложений, то считаю, что для развития гражданского строительства крайне важна тема обеспечения проектов сетями и коммуникациями.

Зачастую застройщик вынужден вкладывать деньги в инфраструктуру не только своего проекта, но и всего микрорайона. Это не окупается и требует огромных сил и средств. Помощь государства в решении данного вопроса очень необходима.

Фото: tatarstan.er.ru

Илья Вольфсон (на фото), член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, депутат от Республики Татарстан:

— Внимание Президента страны к нашей теме — значимый сигнал для отрасли и для всего общества в целом.

Важно не только сохранять и наращивать объемы жилищного строительства, но и создавать условия доступности приобретения квартир.

Увеличение лимитов «Семейной ипотеки» и включение в льготную программу семей участников СВО — это те вопросы, которые мы ставим уже давно. Надеюсь, что долгожданные для очень многих россиян решения будут приняты.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Одним из самых острых моментов, поднятых на заседании Президиума Госсовета, был вопрос о банковских комиссиях.

«Мы считаем, что такая практика недопустима и нужно с этим бороться», — заявил на инфраструктурном саммите InfraSpace заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс (на фото).

Он сообщил, что госкорпорация совместно с Минфином и Банком России обсуждает дополнительную поддержку, которую можно предложить кредиторам — участникам программ по выдаче льготной ипотеки, если они откажутся от взимания дополнительных для заемщиков процентов.

Но кредитные организации, конечно, не должны делать это себе в убыток, добавил он.

Фото: t.me/Klimanov_ru

Директор Центра региональной политики РАНХиГС Владимир Климанов (на фото), отвечая на вопрос журналистов, акцентировал внимание на том, что проблемы, обсуждаемые на заседании Президиума Госсовета, в современных условиях не имеют однозначных решений.

Например, вопрос с ипотекой и недвижимостью будет требовать постоянной корректировки, потому что из-за высоких процентных ставок существование всего сегмента находится под угрозой.

А вопрос строительства в пригородах не раз становился приоритетным, но до сих пор не создано четких правил и требований к развитию сельской местности, заключил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Спецвыпуск ЕРЗ-тренды: анализ итогов Госсовета по стройке. Чего стоит ждать девелоперам? С какими иллюзиями пора прощаться?

Владимир Путин: Чтобы запуск новых проектов у застройщиков не снижался, процентная ставка по проектному финансированию будет субсидирована

Владимир Путин: Жилищный вопрос является ключевым для каждого человека, каждой семьи

Марат Хуснуллин: Ситуация в строительстве нас тревожит, мы подготовили порядка 30—40 мер, которые будем предлагать Президенту и Правительству

Марат Хуснуллин: Инвестиционно-строительный цикл не должен превышать тысячи дней

Марат Хуснуллин: градостроительный потенциал российских регионов за год вырос на 9%

Марат Хуснуллин: на реализацию проектов КРТ в регионы будет направлено 120 млрд руб.

Марат Хуснуллин: До 2030 года необходимо построить 663 млн кв. м жилья

Марат Хуснуллин рассказал о реализации в 16 регионах РФ пилотного проекта по вовлечению в оборот неиспользуемых объектов недвижимости и наполнению ЕГРН

Марат Хуснуллин: По программе «Стимул» в России введено порядка 850 объектов инфраструктуры

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение №18-КГ24-279-К4 от 25.02.2025 по делу о сносе самовольной постройки, признании действий по производству строительных и иных работ незаконными и возложении обязанности прекратить строительно-монтажные работы.

Фото: vk.ru

Согласно материалам дела, администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с иском к Лидер Л. Е., указав, что на принадлежащем последней земельном участке (ЗУ) осуществляются строительно-монтажные работы (СМР) по возведению здания (либо работы по реконструкции), предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости (квартиры) или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан.

Данное здание возводилось с нарушением допустимых норм отступов, без необходимой разрешительной документации, в связи с чем администрация сочла, что оно является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Лидер Л. Е. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации муниципального образования г. Новороссийска о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, о внесении изменений в сведения ЕГРН, указав, что ею без получения разрешения произведена реконструкция жилого дома. Полагая, что имеются основания для сохранения объекта с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии, Лидер Л. Е. просила суд признать за ней право собственности на такой объект.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 22.08.2023 в удовлетворении иска администрации городского муниципального образования было отказано, а встречный иск Лидер Л. Е. частично удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.12.2023, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2024, решение суда первой инстанции было отменено, иск администрации муниципального образования г. Новороссийска к Лидер Л. Е. удовлетворен, а действия Лидер Л. Е. по производству СМР без соответствующей разрешительной документации признаны незаконными.

На Лидер Л. Е. возложена обязанность прекратить СМР по возведению объекта капитального строительства (ОКС) на данном ЗУ до приведения возводимых объектов в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Возводимый трехэтажный дом, расположенный на ЗУ, признан самовольной постройкой. При этом на Лидер Л. Е. возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного ОКС, определена судебная неустойка в случае неисполнения ответчиком судебного акта, приняты меры по обеспечению иска.

В удовлетворении встречных исковых требований Лидер Л. Е. к администрации муниципального образования г. Новороссийска о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и внесении изменений в сведения ЕГРН отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия Верховного суда РФ нашла основания для отмены состоявшихся по делу апелляционного определения и постановления суда кассационной инстанции.

В частности, судами было установлено, что на принадлежащем Лидер Л. Е. ЗУ произведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 кв. м до 607 кв. м, а этажность здания увеличилась с одного до трех этажей, отмечается в Определении ВС РФ.

В ходе мониторинга общедоступных сведений, внесенных в публичную кадастровую карту и размещенных в сети Интернет, администрацией муниципального образования г. Новороссийск выявлено, что на ЗУ осуществляются СМР по возведению здания (либо работы по реконструкции), предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости (квартиры) или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан.

Кроме того, здание возводится с нарушением допустимых норм отступов, в отсутствие разрешительной документации. 22.02.2022 городской администрацией в адрес Лидер Л. Е. направлено письмо с рекомендацией принять меры к сносу самовольно возводимого объекта либо к приведению указанного объекта в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Рекомендации, изложенные в письме, Лидер Л. Е. исполнены не были.

Проведенной судебно-технической экспертизой установлено, что объект незавершенного строительства находится в стадии реконструкции, в связи с чем определить его целевое назначение не представляется возможным. Возводимый ОКС не противоречит целевому назначению, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, при этом угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект после реконструкции соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также исходил из того, что Лидер Л. Е. предпринимались надлежащие меры к легализации реконструированного объекта недвижимости.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Лидер Л. Е. осуществлена реконструкция (строительство) трехэтажного ОКС в отсутствие разрешительной документации, что указывает на его самовольность. Как отмечено судом апелляционной инстанции, согласно заключению судебной экспертизы, спорный объект расположен не в правомерных границах ЗУ, что свидетельствует о нарушении минимально допустимых отступов, предусмотренных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Кроме того, экспертами выявлено, что спорный объект также возводится с нарушением ПЗЗ в части превышения максимального процента застройки участка на 31,9%, поскольку на момент осмотра процент застройки ЗУ составлял 71,9%, при допустимом уровне застройки 40%.

Судебная коллегия ВС РФ указала, что с 04.08.2018 для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется получение разрешения на строительство (РС). Вывод суда о необходимости получения ответчиком РС сделан без учета приведенных норм права.

Одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенное ответчиком строение с учетом категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ возведение (создание) ИЖС. Возведение ИЖС производится без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности осуществляется на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем ЗУ, и правоустанавливающего документа на ЗУ. Между тем данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд оставил без установления и правовой оценки.

Как указано в заключении судебной экспертизы, несмотря на то что объект расположен за границами ЗУ, с учетом дополнительно представленных согласий собственников смежных земельных участков на реконструкцию жилого дома, требования нормативных документов РФ не нарушаются.

В нарушение положений ГПК РФ суд апелляционной инстанции мотивов несогласия с заключением эксперта не привел, а выводы экспертизы, принятые во внимание судом первой инстанции, не опроверг.

Требования собственниками смежных ЗУ предъявлены не были, при этом указанные обстоятельства подлежат учету при рассмотрении требований о признании права собственности на объект.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Учитывая конкретные обстоятельства дела, допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ ЗУ или максимального процента застройки в границах ЗУ), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Делая вывод о несоблюдении при строительстве спорного объекта недвижимости требованиям градостроительных и строительных норм и правил, суд апелляционной инстанции не указал, в чем заключается существенность такого нарушения, мотивов указанного вывода в апелляционном определении не привел, а также не проверил возможность устранения данного нарушения.

Также судом апелляционной инстанции приняты во внимание представленные в материалы дела сведения о том, что спорный объект возводится Лидер Л. Е. в водоохранной зоне Черного моря, на расстоянии менее 200 м от воды. Однако при этом в апелляционном определении отсутствуют выводы относительно того, что спорный объект возводится в водоохранной зоне Черного моря и данные обстоятельства являются юридически значимыми по делу, и не указано, как они повлияли на выводы суда относительно обоснованности первоначальных и встречных исковых требований.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила определения апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд разъяснил законодательные нюансы при рассмотрении дел о деприватизации земель

Создан реестр недобросовестных покупателей и арендаторов земли

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика