3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

 

 

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

 

 

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

 

 

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

 

 

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

 

 

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

 

 

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

 

 

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

 

 

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.

 

  

  

 

 

 

 

 

Другие публикации:

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

По информации портала «Недвижимость и строительство Петербурга», в январе — марте спрос на новостройки в агломерации Северной столицы по сравнению с IV кварталом 2024-го сократился на 16,5%, а за год — упал на 28,5%.

 

Фото: vk.com

 

Представителей девелоперских компаний издание попросило ответить на несколько вопросов, в числе которых «Достигнуто ли дно?», «Изменится ли ситуация в апреле или стагнация продолжится?» и «Что происходит с ценами?».

  

Фото: пресс-служба ГК СТОУН

  

Илья ДУБЯГА (на фото), соучредитель ГК СТОУН:

— Квартал закончился не самыми плохими показателями, заключение договоров идет, но практически всегда это рассрочка. Так что, если ничего не изменится, дно мы увидим по окончании инвестиционной фазы.

Нынешняя ситуация создает риск как для застройщиков, так и для банков. Мы зависим от проектного финансирования, которое дорожает, и такая финансовая модель не нравится ни нам, ни нашим клиентам. Но если покупатель может подождать, то застройщики должны строить, и для выхода на рынок им приходится искать пути снижения барьеров.

Конечно, мы рассчитываем на позитивное окончание этого или следующего года со снижением «ключа». Но и в условиях сегодняшнего рынка необходимо совместными усилиями профессионального сообщества, банков и государства вести диалог и разрабатывать инструменты поддержки отрасли. Например, это могут быть налоговые льготы, региональные программы по выкупу социальных объектов, льготные кредиты или субсидии на строительство инфраструктуры.

Одним из действенных механизмов является КРТ, которое может совместить в себе вышеперечисленные меры, при этом имеет низкий порог входа на рынок и является механизмом расселения аварийного жилья.

 

Фото из архива Я. Вирченко

  

Яна ВИРЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК Полис:

— Первые три месяца года были достаточно тяжелыми, но в большей части мы выполнили плановые показатели. Я очень надеюсь, что дно уже достигнуто, ниже падать некуда, а значит, пора отталкиваться и расти.

Сегодня каждый клиент у нас на контроле. Мы начали отслеживать причины отказов банков и пытаемся их пересматривать. В результате доля выхода на сделку из брони в компании вновь поднялась до 85%.

Если говорить о будущем, то мы, безусловно, ждем снижения ключевой ставки ЦБ и введения новых ипотечных льготных программ. А также дополнительного субсидирования ставок по проектному финансированию.

  

Фото из архива С. Денисовой

 

Светлана ДЕНИСОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент:

— Для нашей компании начало года не было экстремальным, хотя успешным оказался только февраль. Квартальное снижение по количеству сделок, если сравнивать с 2024-м, составило 32%, по финансовым показателям — 28%, и, конечно, эти результаты обусловлены кризисом в отрасли.

Во всем мире главным инструментом в жилищном строительстве является ипотека. И если рынок его лишится, то очень скоро все остановится. У нас, правда, практикуется гуманный подход — отрезание хвоста по кускам.

«Семейная ипотека», например, еще остается, но даже с ней не все просто. Из 6,9 млн семей, имеющих право на кредиты по программе, более 1,3 млн уже ею воспользовались. Большинство их тех, кто остался, не в состоянии нести долговую нагрузку, то есть в активе имеем только около полумиллиона домохозяйств.

Можно, конечно, ожидать, что при снижении регулятором ключевой ставки ЦБ накопления с банковских депозитов перетекут на рынок. Но обычно такого не происходило, и в этот раз я также не стала бы на это надеяться.

Остается два выхода: или государственные меры поддержки отрасли, или прилетят марсиане…

  

Фото: пресс-служба AAG

  

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— По нашим ощущениям и согласно поступившим данным, I квартал действительно оказался самым слабым за последние несколько лет. Хотя в 2022 году, после начала СВО, показатели также оставляли желать лучшего, но сегодня спад в сегменте бизнес- и премиум-классов ощущается особенно остро. Снижение составило 30% — 35%.

Если говорить о «дне», то, на мой взгляд, рынок его уже достиг, и с апреля должно начаться оживление. Это может быть связано со снижением ставок по депозитам, улучшением геополитической ситуации и влиянием инфляции на поведение покупателей.

Мы заранее готовились к непростой первой половине 2025 года. Активно привлекали клиентов через акции и специальные предложения, накапливали средства и минимизировали обязательства перед банками. А также собрали достаточное количество денег на эскроу, чтобы использовать проектное финансирование под минимальный процент.

Цены при этом из-за инфляции, удорожания материалов и повышения готовности объектов, увы, продолжают расти. Поэтому среди наших предложений есть, например, скидки за детей в рамках «Семейной ипотеки» и точечные акции.

На масштабную господдержку мы не рассчитываем, но отмечаем, что банки стали охотнее выдавать кредиты по программе с разумным первоначальным взносом в 20% и без комиссий.

 

Фото из архива А. Лукьянчук

  

Анна ЛУКЬЯНЧУК (на фото), директор по продажам ГК Element:

— Минувший квартал нельзя назвать самым сложным: январь и февраль показали на рынке девелопмента хорошие результаты. Это подтверждают новые старты проектов и увеличенные объемы продаж.

Что касается нашей политики продаж, то мы не гонимся за акциями и скидками, потому что продаем продукт в высоком сегменте, наши покупатели ценят качество, заложенные сервисы, инфраструктуру для жизни и другие бенефиты.

Конечно, мы внедряем точечные предложения — специальные условия на определенный пул лотов, короткие рассрочки и подарки при крупных сделках.

При этом стоимость наших проектов продолжает увеличиваться в соответствии с планом. Несмотря на прогнозы о возможном обвале цен, которые давали разные аналитики рынка, я убеждена, что этого не произойдет.

 

Фото: vk.com/rsti_group

 

Екатерина НЕМЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК РосСтройИнвест:

— Структура товарного запаса РСТИ дифференцирована, проекты находятся на разных этапах строительства и имеют проектное финансирование в нескольких банках.

Продажа квартир во введенных в эксплуатацию проектах требует дополнительных усилий. Здесь нужны мастерство и знания юристов, менеджеров отдела продаж, клиентского сервиса, ипотечного центра. К полученным результатам мы пришли только благодаря командной работе.

Понятно, что сделки стали более «длинными», согласование ипотеки проходит сложнее, во второй половине марта произошел заметный спад количества обращений и бронирований. Но преждевременные выводы делать не хочется, 2025 год еще только пишет свою историю.

Что такое «дно» и как понять, что оно достигнуто? Конец марта и начало апреля не дают пока повода для позитивных мыслей. Но рынок уже не раз проходил через кризисы, и после спада идет выход на «плато» и начинается восстановление. Восстановлению будет способствовать дефицит предложения, который уже формируется. А самое главное для оживания рынка — это доступные для широких масс финансовые инструменты: приемлемые ставки по кредитам и возможность их получения.

Да, себестоимость строительства растет. Вместе с ключевой ставкой ЦБ дорожает и проектное финансирование. Для поддержания спроса и стимуляции продаж застройщики включают всевозможные акции, и РСТИ — не исключение.

Участники рынка надеются на позитивные перемены и хорошие новости. Но, к сожалению, рассчитывать на господдержку в ближайшее время не приходится, справляться с вызовами нового времени придется самим.

  

Фото: psk-info.ru

 

Сергей СОФРОНОВ (на фото), коммерческий директор ПСК:

— Исходя из нашей практики, вялыми минувшие три месяца точно назвать нельзя. Скорее это был самый неровный квартал за последние годы: то превышение плана, то отставание. Но по совокупным финансовым результатам получилось почти +8% по сравнению с тем же периодом годом ранее.

Дно само по себе нестабильно и периодически меняет глубину. Оценивать некий критический минимум в объемах строительства и продаж можно только с поправкой на текущие реалии. Например, в первом квартале 2023 года ключевая ставка ЦБ была почти втрое ниже, но и наши продажи тогда были втрое меньше сегодняшних.

При этом я бы не сказал, что мы очень довольны текущей ситуацией, поскольку есть еще и новые проекты, финансирование которых стало очень дорогим. И на экономику строительства оно не просто давит, а откровенно «прессует».

Согласен, структура сделок, действительно, изменилась. Но мы не используем скидки как таковые. Покупателям нужны комплексные решения. Например, сейчас есть заметный спрос на сделки с трейд-ин, и ПСК расширила сроки до шести месяцев, компенсируя агентские вознаграждения за их проведение.

Еще одно интересное спецпредложение — ипотека для будущих родителей, которые ждут пополнения семьи. Мы предоставляем рассрочку с первоначальным взносом под 20%, а затем, после рождения ребенка, они переходят на ипотеку по семейной программе.

Мы не очень рассчитываем на массовый возврат денег с депозитов на рынок недвижимости. Такие покупки, даже сугубо инвестиционные, совершаются в несколько иной логике. Да, покупатель может придержать деньги в банке, взяв, например, рассрочку, и уже потом совершить сделку. Но если приобретение жилья не планируется вообще, даже небольшая ставка по депозиту не будет стимулом перенести эти средства в «бетон».

 

Фото: ГК Ленстройтрест

  

Ян ФЕЛЬДМАН (на фото), директор по маркетингу ГК Ленстройтрест:

— То, что объем спроса в этом году снизится, было вполне прогнозируемо. Высокая ключевая ставка ЦБ, неподъемная ипотека и другие факторы не способствуют росту продаж.

Но я бы не сказал, что квартал оказался провальным. После новогодней спячки в феврале начался рост активности клиентов. В том числе это связано с отменой лимитирования по программе «Семейная ипотека» — ее доля в сделках у нас подросла до 60%, остальные продажи обеспечивают различные виды рассрочек и программа трейд-ин.

Но дальнейший рост доли рассрочки в продажах уже чреват рисками для застройщиков. Поэтому какие-то меры господдержки, в виде новых льготных ипотечных программ, способных оживить спрос, остро необходимы.

Предварительные итоги марта показывают, что снижения активности нет. Рынок, судя по всему, более или менее стабилизировался.

Но ожидать быстрого и существенного роста в новых обстоятельствах пока не приходится. Тем более что с апреля регулятор пристально отслеживает исполнение банками нового ипотечного стандарта.

 

Фото: vk.com

 

Анжелика АЛЬШАЕВА (на фото), коммерческий директор ГК КВС:

— Наша компания еще в 2024 году скорректировала планы продаж, и сегодня, пусть и с большими усилиями, мы их выполняем.

Работы стало намного больше. В нынешних реалиях девелопер должен регулярно генерировать новые акции, рассрочки, программы зачета жилья. Создавать интересные условия для привлечения клиентского трафика.

Сегодня доля ипотеки в ГК КВС составляет 50%, и в основном это «Семейная ипотека». Мы активно работаем с данной категорией клиентов. Например, совсем недавно наша компания запустила программу «Семейная ипотека для будущих родителей». Ее условия просты — это рассрочка, которая делится по принципу 20/80. Первый взнос — всего 20,1% клиент оплачивает сразу, а вот остаток — через 10 месяцев, после появления на свет малыша.

Весной традиционно увеличивается региональный интерес. Чаще всего к нам обращаются клиенты из Республики Коми, Мурманска, Архангельска, Сургута, Красноярского края, а с недавних пор даже из Москвы и Подмосковья.

Резких скачков цен на недвижимость в нашей компании нет. Стоимость увеличивается только в зависимости от стадии строительства и готовности объекта.

На меры господдержки для отрасли в ближайший год я не рассчитываю. Думаю, что Правительство РФ вместе с девелоперами будет ждать снижения ключевой ставки ЦБ. Других вариантов нет.

     

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

За год доля продаж с ипотекой на рынке новостроек Петербургского региона сократилась с 71% до 48%

Санкт-Петербург стал мировым лидером по росту цен на элитную недвижимость

Раскрытие вкладов стимулировало рост продаж петербургских новостроек на 20%

В феврале на рынке новостроек Петербургского региона выросли продажи и доля сделок с ипотекой

В 2024 году застройщики Петербургского региона начали строительство лишь 34 ЖК из запланированных 107 — это заметно ниже, чем в среднем по стране

Какую аномалию в ценах на жилье обнаружили в Санкт-Петербурге

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В Санкт-Петербурге общая площадь реализовафнных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

В январе на рынке новостроек Петербургского региона реализовано на 30% меньше жилья, чем в декабре

Эксперты: динамика и структура рынка новостроек Петербургского региона в декабре 2024 года