На Официальном портале проектов нормативных правовых актов размещен проект федерального закона «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов».

Фото: www.roomester.ru

Законопроектом регулируются отношения, связанные с возникновением у собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД) в малоэтажных жилых комплексах (МЖК) права общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в границах таких комплексов, с управлением таким общим имуществом.

Кроме того, законопроектом устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников ИЖД в МЖК.  

Под общим имуществом собственников ИЖД в МЖК подразумеваются расположенные в границах территории МЖК объекты капитального строительства, а также иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников в МЖК.

Фото: www.sredatlt.ru

К общему имуществу относятся, например, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории МЖК индивидуальных жилых домов, включая:

• котельные;

• водонапорные башни;

• тепловые пункты;

• проезды и велосипедные дорожки;

• пешеходные переходы, тротуары и элементы благоустройства;

• детские и спортивные площадки;

• места отдыха, парковочные площадки;

• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Фото: www.жилой-краснодар.рф

Законопроект вводит понятие «Паспорт МЖК». Под ним понимается совокупность сведений о МЖК, таких как:

• местонахождение;

• состав общего имущества;

• состав имущества, которое предоставлено в пользование собственникам ИЖД, в том числе за плату;

• размер такой платы с перечнем объектов имущества, за которые такая плата взимается;

• способ управления общим имуществом.

Согласно законопроекту, паспорт МЖК формируется в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство малоэтажного жилого комплекса), товариществом собственников ИЖД или управляющей организацией.

Фото: www.tilda.com

Законопроектом предусмотрено, что:

• форма паспорта МЖК будет устанавливаться Минстроем России;

• общее имущество находиться в общей долевой собственности собственников ИЖД, расположенных на земельных участках в границах МЖК;

• доля собственника ИЖД в праве общей собственности на имущество общего пользования равна отношению площади принадлежащего ему, в том числе на праве аренды, земельного участка (ЗУ), на котором расположен ИЖД, к общей площади ЗУ, расположенного в границах такого МЖК.

Законопроект устанавливает порядок распоряжения общим имуществом МЖК, права и обязанности собственников МКД. Например, законопроект закрепляет, что собственники ИЖД вправе использовать ЗУ входящие в состав общего имущества, для прохода и проезда к своим ЗУ, свободно и без взимания платы.

Уменьшение размера имущества общего пользования возможно только с согласия всех собственников ИЖД.

Собственники ИЖД несут бремя расходов на содержание общего имущества, включенного в состав МЖК.

Фото: www.yamalpro.ru

Отдельная глава законопроекта посвящена порядку управления общим имуществом собственников ИЖД. В частности, устанавливается, что вопросы управления общим имуществом решаются на общих собраниях собственников ИЖД. Круг вопросов, которые относятся к компетенции общего собрания собственников и порядок проведения общего собрания также обозначен в законопроекте.

Решения общего собрания, в соответствии с законопреоктом, могут приниматься путем проведения заседания (совместного участия собственников ИЖД для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) или без проведения заседания (заочно голосование).

В соответствии с законопроектом, собственники ИЖД обязаны выбрать один из способов управления общим имуществом:

• непосредственно собственниками ИЖД, количество которых в малоэтажном жилом комплексе составляет не более чем тридцать;

• через товарищество собственников ИЖД;

• посредством управляющей организации.

Способ управления общим имуществом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Фото: www.twitter.com

В соответствии с законопроектом, собственники ИЖД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества, если соответствующее решение принято общим собранием собственников. Размер взносов на капитальный ремонт общего имущества определяется решением общего собрания собственников.

Фото: www.a.d-cd.net

В случае принятия рассмотренного выше законопроекта, он уже в качестве закона вступит в силу по истечении 180 дней со дня его официального опубликования и будет распространятся на МЖК, созданные после дня вступления его в силу.

Собственники ИЖД, строительство которых будет завершено до дня вступления в силу предлагаемого закона, вправе будут инициировать процедуру признания территории, в границах которой расположены указанные индивидуальные жилые дома, территорией МЖК. В этом случае вышеперечисленные положения законопроекта будут распространяться на такие МЖК.

Общественное обсуждение документа продлится до 17 марта текущего года.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Минстрой отменяет формы раскрытия информации управляющими компаниями

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Под блокированными жилыми домами разрешат оформлять единый земельный участок

По итогам января — марта 2025 года объем предложения новостроек премиум-класса в Москве сократился на 2,1% при росте средней цены «квадрата» на 3,0% (+16,3% за год). Несмотря на квартальное падение количества ДДУ (-18,8%), за год оно увеличилось на 8,3%, подсчитали аналитики компании Метриум.

Фото: stroi.mos

В I квартале 2025 года на столичной витрине новостроек премиум-класса находилось 6,6 тыс. лотов (-2,1% за квартал, +25,1% за год) в 59 проектах. Из них 6,2 тыс. квартир (без изменений, +32,1%) и 0,3 тыс. апартаментов (-8,3%, -37,2%).

В этом сегменте за минувшие три месяца в Москве не стартовало ни одного нового проекта.

Динамика объема предложения на рынке новостроек премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Самый большой объем предложения зафиксирован в ЗАО (1,2 тыс. лотов, -2% за квартал), а максимальная средневзвешенная цена предложения — в ЦАО (1,18 млн за кв. м, +7% за квартал).

За первые три месяца текущего года увеличились доли предложения на этапе монтажа этажей (42,7%, +7 п. п. за квартал) и в сданных корпусах (14,8%, +3,8 п. п. за квартал).

Сокращение предложения отмечено в корпусах на этапе отделки (16,1%, -6,9 п. п.) и на этапе котлована (26,5%, -3,8 п. п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

За этот период выросла доля предложения студий (6,0%, +1 п. п.), однокомнатных (31,2%, +0,6 п. п.) и многокомнатных (5,8%, +0,4 п. п.) лотов.

При этом двухкомнатных (34,5%, -0,4 п. п.) и трехкомнатных (22,6%, -1,4 п. п.) лотов стало меньше.

Структура предложения квартир и апартаментов премиум-класса по комнатности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

Растет доля предложения без отделки (71,9%, +5,7 п. п.). По мнению аналитиков, это обусловлено вымыванием предложения с отделкой white box (18,3%, -4,6 п. п. за квартал; 1,2 тыс. лотов, -21,7% за квартал).

На жилье с чистовой отделкой пришлось 9,8% (-1,1 п. п. за квартал).

Структура предложения по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам I квартала 2025 года составила 795 920 руб. Она выросла и за квартал (+3%), и за год (+16,3%).

При этом в квартирах «квадрат» стоил 793 490 руб. (+4% за квартал, +19,4% за год), в апартаментах — 836 740 руб. (-4,1% за квартал, +2,8% за год).

Средневзвешенная цена предложения премиум-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные апартаменты премиум-класса можно было найти в ЖК Deco Residence (24 кв. м, 14,1 млн руб.); ЖК GloraX Premium Белорусская (34,4 кв. м, 21,3 млн руб.); ЖК Wellton Spa Residence (38,7 кв. м, 22,3 млн руб.).

Квартиры премиум-класса оказались дешевле в ЖК Mod (27,9 кв. м, 14,1 млн руб.); ЖК TATE (29,6 кв. м, 14,4 млн руб.) и ЖК Dream Riva (29 кв. м, 15,9 млн руб.).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В исследуемый период на рынке новостроек премиум-класса было зарегистрировано 1,47 тыс. ДДУ (-18,8% за квартал, +8,3% за год).

Ипотечный кредит привлекался только в 14% сделок (-5 п. п. за квартал, -32% за год).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек премиум-класса по кварталам в зависимости
от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Максимальное число сделок было зарегистрировано в СЗАО (25%, +9 п. п. за квартал). Здесь лидируют ЖК Остров (214 ДДУ), ЖК JOIS (77 ДДУ) и ЖК Клубный город на реке Primavera (69 ДДУ). На втором месте по числу сделок — ЗАО (22%, +5 п. п.), на третьем — СВАО (16%, +1 п. п.).

Генеральный директор Optima Development (девелопер премиального ЖК Prime Park) Давид Худоян (на фото ниже) заявил, что премиальный рынок новостроек практически не зависит от условий жилищного кредитования.

Фото: Optima Development

«Год назад ипотека использовалась в 46% сделок. И то преимущественно как инструмент для оптимизации платежей, а не как ключевой источник финансирования, — отметил девелопер и уточнил: — В I квартале 2025 года доля ипотечных покупок сократилась до 14% (-5 п. п. за квартал и -32% за год)».

По наблюдениям Худояна, клиенты премиального рынка переориентировались на рассрочки, а в некоторых проектах — и на стопроцентную оплату.

«Несмотря на дорогие кредиты и высокие ставки по депозитам, покупательская активность в сегменте растет, так как он очень привлекателен для инвестиций», — заключил эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Директор управления элитной недвижимости Метриум Премиум Анна Раджабова (на фото) рассказала об активной трансформации премиального рынка: в минувшем квартале Северо-Западный округ впервые сравнялся с Западным по объему предложения, а по числу сделок вышел в лидеры.

«Во многом это обусловлено развитием "Большого Сити", — пояснила топ-менеджер, добавив: — В СЗАО сосредоточена новая деловая инфраструктура, при этом есть традиционные центры притяжения. Прежде всего, Серебряный Бор и Мневниковская пойма — одни из наиболее экологичных локаций мегаполиса».

При этом Анна Раджабова напомнила, что роль исторического центра в премиум-классе снижается. Это объясняется в том числе дефицитом свободных участков в ЦАО, где можно реализовывать востребованные премиальные проекты с насыщенной инфраструктурой.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Цены на столичные новостройки премиум-класса преодолели рубеж в 800 тыс. руб. за «квадрат»

Эксперты: в 2025 году ввод жилья классов «премиум» и «элит» может снизиться на 33%

Эксперты: в 2024 году самые высокие темпы роста цен на новостройки отмечены в премиум-классе

Эксперты: объем предложения в столичных новостройках премиум-класса за год вырос на 36%

Эксперты: в 2024 году продажи квартир бизнес-класса в «старой» Москве выросли на 7%, премиум-класса — более чем на 70%

Эксперты определили самые продаваемые столичные новостройки класса «премиум»

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Эксперты: во втором квартале продажи столичных квартир премиум-класса вышли на рекордные значения

На столичном рынке жилья премиум-класса эксперты отметили рост объема предложения и снижение спроса